Sandvikaveien 153

Sandvikaveien 153, 1675 KRÅKERØY
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 427, bruksnummer 2, festenummer 1

Totalt bruksareal BRA: 82 kvm

BRA-i:
1. etasje 60 kvm: Gang , Bad/vaskerom , Soverom 1, Toalettrom , Kjøkken m/trapp, Stue 1, Stue 2, Soverom 2 (se alternativ planskisse for andre muligheter).
2. etasje 15 kvm: Hall m/trapp og rom benyttet som soverom

BRA-e:
1. etasje 7 kvm: Bod 1, bod 2 og bod 3

Ikke måleverdig areal loft 1 kvm . Gulvareal 16 kvm.
Gulvareal 1 etasje 60 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 13.05.2024 utført av Witek Takst og Eiendom. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealer.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Fritidsbolig i fra 1927 og tilbygg i 2011. Taktekkingen er av stål/aluminiumsplater. Takrenner, nedløpsrør og beslag av plastbelagt stål. Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon. Loftluke og luker i knevegger. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass, 3-lags glass og trevinduer med koblet glass. Bygningen har malt hovedytterdør Bygningen har malt balkongdør i tre. Balkong oppført i trekonstruksjoner med trapp og søyler i betong. Platting/terrasse i trekonstruksjon.
Trapp i tre og stål konstruksjon.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Tiltak utført av eier i de senere år:
Ny ytterdør 2024
Ny baderomsinnredning 2023
Reparasjon av WC pumpe 2022
Ny platting/markterrasse 2021
Nytt tak på den gamle delen (ca 60% av taket) 2021
Nytt kjøkken 2019
Malte alle flater utvendig og innvendig mellom 2019 - 2024

 
Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Nedløp og beslag - Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet.
Konsekvens/tiltak - Det må monteres snøfangere for å oppfylle byggeårets krav. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Veggkonstruksjon - Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Råte i bunnsvill på utkraging. Elde og værslitasje. Kledning på nordvestside og sørvest side har elde og værslitasje og stedvis noe råte. Avskalling ved takfot.
Konsekvens/tiltak - Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. Råteskadet trevirke må skiftes ut. Vedlikehold og utskiftninger. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Balkong - Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Sprekker og synlig rusten armering i søyler. Elde og værslitasje. Stedvis enkel utførelse. Dårlig innfesting av rekkverk. Råte i trapp.
Konsekvens/tiltak - Råteskadet trevirke må skiftes ut. Rekkverk må utbedres. Vedlikehold og utbedringer. Dersom rekkverket skal tilfredsstille dagens krav til rekkverk, må rekkverket endres. Kostnadsestimat: under 10 000

Platting- Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Det er ikke montert rekkverk. Noen skjeveheter.
Konsekvens/tiltak Åpninger i rekkverk må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet. Rekkverk må monteres for å lukke avviket. Dersom rekkverket skal tilfredsstille dagens krav til rekkverk, må rekkverket endres. Kostnadsestimat: under 10 000

Etasjeskille loft - Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Knirk i gulv.
Konseskvens/tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Pipe og ildsted - Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. Pipevanger er ikke synlige.
Konsekvens/tiltak - Det må foretas lokal utbedring. Pipevanger må gjøres tilgjengelig. Kostnadsestimat: Under 10 000

Krypekjeller - Det er manglende fuktsperre på bakken. Det er påvist synlig vann i krypkjeller eller synlige tegn på innsig av vann i krypkjeller. Det ble målt forhøyede verdier i bjelkelag.
Konsekvens/tiltak - Ut ifra visuelle observasjoner fra de besiktigede områdene, gir det grunnlag for å forsøke å foreta grundigere undersøkelser i de mindre tilgjengelige områdene. Det kan ikke utelukkes skader i disse områdene.
Fuktsperre på bakken bør etableres. Kostnadsestimat: Under 10 000

Innvendige trapper - Det er ikke montert rekkverk. Trappen er nokså bratt og lite egnet for trapp mellom boligrom. Det er påvist dårlig innfesting av gelender. Elde og bruksslitasje
Konsekvens/tiltak - Rekkverk må monteres for å lukke avviket. Trappen må påregnes skiftes ut. Innfestingen av gelender bør undersøkes nærmere og foreta nødvendige tiltak. Kostnadsestimat: Under 10 000

Bad/vaskerom - Gulvet har vinylbelegg. Det er avvik Enkle utførelser ved rørgjennomføringer. Slipp i belegg. Motfall under servant og ellers flatt.
Konsekvens/tiltak - Overflater må utbedres eller skiftes Kostnadsestimat: under 10 000

Toalettrom - Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Elde og slitasje på overflater.
Konsekvens/tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l. Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. Kostnadsestimat: Under 10 000

Tomteforhold - Terrenget faller inn mot bygningen.
Konsekvens/tiltak : Det bør foretas terrengjusteringer. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på bygningselementer i takkonstruksjon/loft, vinduer, balkongdør, utvendige trapper, innvendige overflater, etasjeskille/gulv mot grunn, radon, innvendige dører, bad/vaskerom, kjøkken, vannledninger og avløpsrør

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Noen punkter i fra selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, kun av ufaglært / egeninnsats
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Ny baderomsinnredning, ny vannlås og armatur og flyttet på rør/opplegg til vaskemaskin

Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller
lignende?
Ja - Dokvern fløt ofte over, flotør ble byttet i 2022 (av rørlegger som også har utført årlig service på pumpen) og den fungerer nå bra

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats - Firmanavn Vegard Johansen AS (vannmåler)
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Ny vannlås/armatur på kjøkken (egeninnsats) og ny vannmåler (faglært) 2023

Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker,
pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
Ja - Det må settes inn en inspeksjonsluke (gjøres før overtakelse), ikke fyringsforbud.

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, kun faglært - Firmanavn Egil Nordli AS
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Bytte tak på den gamle delen av hytta i 2021, tak på tilbygg var nytt i 2011 i følge tidligere eier (og ble sjekket i 2021). Takrenner byttet på hele hytta. Ny platting og levegg (med samme mål som den eksisterende) i 2021 (egeninnsats)
Nytt rekkverk ved inngangsparti 2024 (egeninnsats)

Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeider som normalt bør utføres av faglærte personer utover det som er nevnt tidligere (f.eks. på drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc.)?
Ja - Satt inn ny ovn i stue ved hjelp av egeninnsats.

Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare,
tinglyste forhold eller private avtaler)?
Ja - Det er et forslag om utkjøp av parkeringsplass (men dette er i tidlig fase og valgfritt)

* Malt alle flater utvendig og innvendig mellom 2019 og 2024
* Nytt kjøkken 2019
* Det er lagt nytt tak på den eldste delen av hytta I 2021 (dvs. over halvparten av taket er byttet). Arbeid utført av Egil Nordli AS.
* El-sjekk og bytte av hovedsikring/inntak 2020
* Ny platting/markterrasse 2021
* Ny baderomsinnredning 2023
* Reparasjon av WC pumpe 2022
* Ny ytterdør 2024

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Selger informerer om at følgende medfølger ved salg:
Alle senger (uten overmadrasser)
1.etg: Sofa, sofabord, barskap. Smeg kjøleskap fra ca 2015, oppvaskmaskin (ny 2019), vaskemaskin (eldre modell)
2.etg: Lav teak-kommode på soverom.

Fastmontert inventar som ikke følger salget:
Taklamper i spisestue og lysekrone i alkove.
Turkis hylle i stue.
Hylle av drivved på alkove
Brunt skap på vegg i gangen

Annet inventar som ikke følger salg er:
Høy kommode i 2.etg
Blått skap på soverom i 1.etg

River 290 jolle (ny 2019) med 6 hk Yamaha-motor, kan overtas for kr 10.000,- samlet.
Ny pris i dag ca 40.000,- iflg. eier.

Eiendommen er oppvarmet med elektrisitet kombinert med vedfyring.
Det foreligger anmerkning fra feiervesnet datert 16.4.2024. - Sotluke mangler - teglskorstein må oppstilles slik at alle fire sider er tilgjengelig for inspeksjon. Gjelder side bak kjøkkenskap.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål siden 1927

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen i deres arkiver. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Dog finnes det godkjente byggningstegninger for tilbygg med utebod datert 2.9.1976 samt påbygg datert 19.8.99 men ingen tegninger av innredning av loft

Endring fra godkjente bygningstegninger opp mot dagens bruk
Toalettrom er opprinnelig byggemeldt som deler av soverom
Det foreligger ingen tegninger av innredning av loft og det er ikke fremlagt dokumentasjon som viser søknad om bruksendring. Loftet har ikke godkjent lysforhold eller rømningsvei og av den grunn er ikke godkjent til varig opphold. . Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.
Det foreligger ingen tegninger på balkong ved trapp til hovedinngang eller påbygg utført i 2011.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 900060, tinglyst 06.09.1927, type heftelse: Festekontrakt , se punkt tomt og regulering av feste.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har tinglyst rett til båtfeste/to plasser på grunneier eiendom ihht opplysninger fra grunneier/festekontrakt.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Sandvikaveien 153 ligger i et idyllisk men sentralt naturområde ved Enhuskilen / Østre Gytilen på Kråkerøy. Fritidseiendommen ligger like ved sjøen med tilhørende båtplass. Området byr utvilsomt på fine turstier, flere badeplasser og med båt er det kort vei til skjærgården ved både Hvaler og Hankø. Selgers favorittplass finner man vest på Poseholmen (kan ses på kart) som er like ved.
Det er ca. 10 min kjøring til et godt servicetilbud i Fredrikstad sentrum. Det er også fint mulig å ta sykkelen om man ønsker å nyte en bedre middag på brygga. Fra parkering og bort til eiendommen er det ca 8-10 minutter å gå.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Festetomt på 1 980 kvm. Tomten består for det meste av naturtomt av fjell, busker og trær og stedvis gress. Vakker skjærgårdsidyll med kun et steinkast fra vannet. Her kan du nyte stillheten og den friske sjøluften og du tilbringe late sommerdager på en solrik terrasse. Vannet ved hytta er for grunt til å bade i, men et perfekt utgangspunkt for en kajakktur eller lignende.

Festeavgiften er kr1 592,- pr. år. Festeavtalen utløper 2027
Grunneier, Geir Olsen
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves/ kreves ikke.  

Festeavgiften reguleres hvert 10 år
Siste regulering av festeavgift: 2017 og neste regulering 2027 etter gjeldende regler i lov om tomtefeste.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Når festeavtalen utløper kan avtalen kreves forlenget. Fester kan alternativt kreve tomten innløst dersom vilkårene for innløsning i tomtefesteloven er oppfylt (finnes unntak fra innløsningsretten). Ved en evt. forlengelse løper festeforholdet videre på samme vilkår, men bortfester har rett til å kreve et "engangsløft" av festeavgift regulert til 2 % av råtomteverdien, maksimalt på kr. 15.231,- i år 2024 pr. dekar tomt. Beløpet reguleres årlig iht. KPI.  

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Det følger med en parkeringsplass ihht informasjon fra grunneier.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar hvor det betales et årlig gebyr til vellet på ca kr. 1 000,-

Det er offentlig avløp via private stikkledninger og offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Det er pumpe på utsiden av hytta og vann og avløp. Anlegget er en del av et felles vannlag.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan Fredrikstad 2023- 2035 datert 15.6.2023 avsatt til: 5100 LNF - tiltak for stedbunden næring med hensynssone Flomfare og Storm. Det tillates ikke etablering av nye boliger/boenheter innenfor formålet. Under arealformålet LNF foreslås det å angi hensynsone som ivaretar interessen friluftsliv og bevaring av naturmiljø med tilhørende bestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17 765,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for hyttevann, hytteavløp, hytterenovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten utgjør kr 10 903,- og er inkludert i kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 20 000 kwh pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 4 139
Velavgift til Sandvika Vel kr 1 000 pr. år. + privat vannlag kr. 1000 pr. år.
Vei og parkeringsgebyr kr. 1643
Eiendommen har ingen tilknytning til tv/internett. Det er god dekning med 4G, og man kan bruke enten mobilnett eller mobilt bredbånd (ICE el.lign)

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2022 var kr 113 666,- ifølge skatteetaten.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 500,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 500,- pr. stk.

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 6.612.250,-

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring. For hytter er prisen på Hyttepakke Tryg kr 12.550,-.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marte Stårvik og Fredrik Jensen

Etter nærmere avtale.

Sandvika Vel

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring(unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 15.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke på fritidsbolig: kr 19 200
Visninger: kr 3 500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0134/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR67.24134

Sist oppdatert: 01. september 2024 kl. 15:03