Muslingsveien 16

Muslingsveien 16, 1676 KRÅKERØY
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 432, bruksnummer 172, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 268 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 127 kvm: Entré, wc-rom, gang, bad, vaskerom, teknisk rom, soverom, stue/spisestue og kjøkken
2. etasje 89 kvm: Tv-stue, bad, tre soverom, omkledningsrom, bod og garderobe

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 40 kvm: Garasje og bod
2. etasje 12 kvm: Innredet loftsrom

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 154 kvm: Terrasse
2. etasje 11 kvm: Veranda og altan

Garasje:
2. etasje 10 kvm: To verandaer

Innredet loft har et totalt gulvareal (GUA) på 103 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 89 m² av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 14 kvm. Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH)

Kun deler av arealet på innredet loft over garasje er måleverdig som bruksareal. Arealet har et totalt gulvareal (GUA) på 21 kvm men grunnet lav takhøyde er kun 12 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 9 kvm
Bod i tilknytning til garasje er valgt medregnet som en del av bruksarealet til garasjen selv om konstruksjonen ikke er tett mot grunn/bakke.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert utført av Anticimex . Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest om nærmere beskrivelse av arealbruk.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre . Enebolig fra 2016. Støpt plate på mark. Yttervegger og etasjeskillere av trekonstruksjoner. Fasader utført i liggende kledning. Takkonstruksjon utført i valmtaksform utvendig tekket med takstein. Profilert entré-/ytterdører av tre med glassfelt. Terrassedører og vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggår.
Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
75% TG1, 18% TG2, 1% TG3 og 6% TGIU 
Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Utvendige trapper: TG3 gjelder trapp til loft over garasje. Det mangler rekkverk. Rekkverk bør etableres. Sjablongmessig prisanslag: kr 0- 10 000

Det er gitt tilstandsgrad 2(TG2) på følgende bygningselementer:
Bad (1 etasje) - overflater vegger samt membran, tettesjikt og overgang sluk.
Bad (2 etasje) - overflater gulv, membran, tettesjikt og overgang til sluk og fallforhold
Vaskerom - overflater vegger
Kjøkken - overflater gulv og innredning
Øvrige rom - overflater gulv
Innredet loft - konstruksjonsoppbygging
Tekniske anlegg - vannrør og stakeluke
Elektrisk anlegg - forenklet vurdering av det elektriske anlegget
Dører
Yttertak- konstruksjon og inspeksjonsmulighet
Terrasse- utkragede eller understøttende konstruksjoner og terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom og fundamenter
Garasje - helhetsvurdering

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, kun faglært -Firmanavn -Hvaler VVS / Byggmester Andersen
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Bygget alle bad da huset var nytt

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, kun faglært - Firmanavn Byggmester Andersen
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Byggmester Andersen satt opp hus og Garasje i 2016

Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?
Ja - 2 stk el. bil ladere er montert i garasje

Se flere punkter i egenerklæringen som ligger i salgsoppgave

Boligens sene byggeår er ensbetydende med moderne standard samt tidsaktuelle overflater og innredninger som gjennomgående er velholdt i forhold til alder og brukstid. Av tekniske installasjoner er spesielt gulvvarme i hele første etasje verdt å fremheve, samt spotter som er innfelt i de fleste rom i begge etasjer og kan dimmes til ønsket stemning.

Like attraktiv som moderne standard er boligens utpreget familieorienterte romløsning over to innholdsrike etasjer. Fire soverom av sjeldent generøs størrelse kombinert med flere sosiale rom gir familien både stor plass til felles opphold og mulighet for individuelt opphold.

Vel verdt å fremheve er også boligens store kjøkken med mulighet for både måltider og matlaging i ett og samme rom. Selve kjøkkeninnredningen er en omfangsrik løsning fra kvalitetsprodusenten Sigdal og svært praktisk i daglig bruk, med store arbeids- og avlastningsflater i tillegg til mange oppbevaringsmuligheter. Hvitevarene er alle integrert - stekeovnen hendig plassert i arbeidshøyde.

Foruten store soverom og sosiale rom har den familievennlige romløsningen også bad i både første og andre etasje. Begge har dusjmulighet, badet i andre har i tillegg badekar samt dobbel servant som gjør det praktisk mulig for to personer å benytte badet samtidig.

Utenom badene finnes et separat toalettrom ved entreen, lett tilgjengelig for blant annet besøkende.

I første etasje inngår i tillegg et praktisk vaskerom, med ytterdør der blant annet skitne uteklær enkelt kan tas inn til vask.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: Glatte malte flater og fliser.
Himlinger: Glatte malte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Laminerte lyse benkeplater. Underlimt stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, ventilator, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombiskap.

Bad 1. etasje: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Bad 2. etasje: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende dobbel servant med ett-greps blandebatterier. Veggspeil med integrert belysning. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Badekar med veggmontert to-greps blandebatteri og hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Toalettrom: Søyleservant med ett-greps blandebatteri. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Eiendommen er oppvarmet med elektrisitet.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på oppføring av enebolig med garasje med tegninger datert 16.12.2016  Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.  

Innredning av loft i garasje er opprinnelig byggemeldt som lager og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som lager.  

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 532879, tinglyst 27.06.2013, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning og bestemmelse om veg. Denne omhandler bestemmelser mellom denne eiendom og nabo med solidarisk ansvar for drift, vedlikehold og fornyelse av felles privat vei og ledningsnett for vann og/eller avløp fra tilknytningspunktet på kommunal hovedledning og frem til forgreiningspunkt for den enkelte eiendom

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

På det unge boligfeltet Lunde er denne boligen beliggende spesielt attraktivt, tilbaketrukken og usjenert inntil skogkanten - helt i ytterkant av bebyggelsen.

Her bor du med nærhet til både sjøen og øyas omfangsrike turområder. Til vannkanten og svaberget er det kun få hundre meter å gå gjennom skogen, i tillegg er det gangavstand eller få minutter med sykkel til flere fine strender med bademuligheter.

Setter du deg i bilen eller får båtplass i området, er det kort vei ut til Hvalers vakre og omfangsrike skjærgård som finnes allerede rett syd for Kråkerøy.

For en familie med barn i skolealder er det meget praktisk pluss at en helt ny og moderne barneskole er under oppføring i nabolaget. Like ved skolen finnes i tillegg både barnepark og barnehage - de nærmeste av flere på øya.

Til sentrum av Fredrikstad med alle byens tilbud og fasiliteter tar det under 10 minutter med bil eller buss som har hyppige avganger mellom Skjærhalden og Oslo dagen gjennom. Sentrumskjernen har gjennom de seneste årene opplevd stor fornyelse og er tilført et bredt tilbud av så vel forretninger som samlingssteder og spisesteder.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Lunde barneskole (1-7 kl.) 190 elever, 12 klasser 0.6 km
Kråkerøy ungdomsskole (8-10 kl.) 360 elever, 21 klasser 4.7 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 180 elever, 6 klasser 7.7 km
WANG Toppidrett Fredrikstad 180 elever, 6 klasser 7.2 km

Barnehager:
Blomsterøya barnehage (1-5 år) 47 barn 0.5 km
Lunde barnehage (0-5 år) 33 barn 0.7 km
Buskogen barnehage (1-5 år) 29 barn 4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 714 kvm som grenser mot friareal. Pent opparbeidet med stenlagt gårdsplass, gressplen og diverse beplantninger.

Parkering i garasje samt oppstillingsplasser i gårdsplass. Montert 2 stk. elbilladere i garasje.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og inn privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

 
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan for Område B305 Lunde datert 27.3.2008 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av kommuplan Fredrikstad 2023-2035 med formål bebyggelse og anlegg med hensynssone friluftsliv.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 24 743,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 15 499,- Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 30 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12 748,-
Frivillig deltakelse i Lundeåsen VEL er kr 500 pr. år.
Boligen er tilknyttet Telnor Fiber 100/100 som leverandør av tv/internett og har avgift på kr 859 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

 
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 808 045,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7 232 180,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

9 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

242 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
263 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
9 963 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Wiggo Anker-Hansen

Etter nærmere avtale.

Lundeåsen Vel

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,1% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 19.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 2 900,- pr. visning (1 inkl.)
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0001/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.251

Sist oppdatert: 19. april 2025 kl. 20:13