Bjørkøya 520

Bjørkøya 520, 3950 BREVIK
Kommunenummer 4001, gårdsnummer 32, bruksnummer 109, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 126 kvm

BRA-i:
1. etasje 90 kvm: Entré, gang, stue, kjøkken, bad, bod og to soverom.
1. etasje 36 kvm: Gang, bad og tre soverom.

Terrasseareal: 70 kvm - Platting ved inngangsparti og terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.03.2025 utført av Anticimex Sandefjord AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Eiendommen har ingen forhold med TG3. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på støpt betong mot grunn. Plate på mark. Yttervegger, etasjeskiller og tak i trekonstruksjoner. Fasader med stående og liggende trekledning. Pulttak tekket med asfaltbelegg. Vinduer og terrassedør med isolerglass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på forhold med TG2:
Det er ikke registrert drenering fra innebygget cisterne til wc, gjelder begge bad.
Stedvis motfall på gulvflater utenfor dusjsone, gjelder begge bad.
Gulvene er noe ujevnt støpt (opplyst av selger) og det er noe manglende vedheft på laminat og bomlyd under enkelte flis.
Innvendig trapp har åpninger på mer enn 10 cm, det samme gjelder rekkverk. Dette oppfyller ikke dagens krav.
Enkelte skjevheter i 2. etasje.
Fordelerskap for rør-i-rør system har ikke etablert mulighet for avrenning til sluk.
Det er klargjort for vannbåren varme, men systemet er ikke tilkoblet. Det bør påregnes fagfolk/innhente tilbud på ferdigstillelse av anlegget.
Avrenning av vann og avløpsrør er ikke undersøkt ettersom vannet ikke var tilkoblet på befaringsdagen.
Det foreligger samsvarserklæring på deler av det elektriske anlegget. Forholdet gis TG2 ettersom det burde foreligge på hele anlegget.
Mangler på musesperre bak hjørnebord/ytterhjørner. Kledning er avsluttet for nært tilliggende tak og har stedvis manglende vedheft.
Innsettingsdetaljer rundt enkelte vinduer bærer preg av ufagmessig utførelse.
Taktekking generelt bærer preg av ufagmessig utførelse. Ytterligere undersøkelser anbefales.

TGIU:
Det er ikke fremvist dokumentasjon på befaringsdagen på arbeider på membran, tettesjikt og overgang til sluk, gjelder begge bad.
Gjennomføring tilknyttet avtrekksvifte er ikke undersøkt grunnet manglende tilkomst.
Fundamenter på grunnmur og terrasse er skjult av konstruksjonen og ikke undersøkt.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ovennevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Inne spiller en brunlasert furu sammen med lysets endringer gjennom dagen. Når du beveger deg rundt i hytta ser du ut på den nære naturen. Fra allrommet har du hele Langesundsfjorden i front. Solens vandring rundt hytta gir også skiftende lys, stemninger og farger - avhengig av når på dagen du befinner deg hvor i hytta. For at flere skal kunne bruke hytta samtidig er soverommene lagt mot nord med gang mellom disse og allrommet. Fra gangen går det trapp opp til soverom og bad i 2. etasje. På den måten kan du enkelt kombinere aktivitet og hvile. Hvert av soverommene har plass til dobbeltseng. Gulvene har laminat med flislagt gang og hovedbad. Badet i 2. etasjen har belegg. Vegger med brunbeiset panel og med noen kontrastvegger malt i mørkeblå. Himlinger med hvitlasert panel. Kjøkkeninnredningen med malte heltrefronter, benkeplate i eik og integrerte hvitevarer, oppvaskmaskin, ventilator, stekeovn, koketopp og kjøl-/fryseskap. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt i 2023 og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk. Begge badene er utstyrt med wc med innebygget cisterne, dusj og servant. Hovedbadet har i tillegg opplegg til vaskemaskin og en stor servantseksjon.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er klargjort for vannbåren varme, men systemet er ikke tilkoblet, så i dag er det elektrisk oppvarming med frittstående varmeovner ved behov.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på oppføring av fritidsbolig, datert 08.11.2023. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Pliktig medlemskap i Bjørkøya velforening, tinglyst 02.03.2018 med dokument nr: 499149
Rettighetshaver: Bjørkøya Velforening

Eiendommen har tinglyst rett til parkering, adkomst og båtplass (3,5 m). Rettigheten er tinglyst på gbnr. 32/1 og er tinglyst 02.03.2018 med dokument nr. 499149.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Bjørkøya er ca. 1.400 mål og ligger midt i Langesundsfjorden, mellom Brevik og Langesund. Øya har i senere år blitt rustet opp. Sandstrender er ryddet og turstier er etablert. Det er også opparbeidet nye friarealer. Det er samtidig blitt bygget mange nye hytter på øya, og denne tomta var en av de aller første som ble solgt og ligger i front på det mest attraktive området. Her er det meget gode solforhold og det er kort avstand til sjøen med båtplass i felles bryggeanlegg med faste båtplasser, gjestebrygge og badeplass. Det er også en sommeråpen restaurant på øya. Kjente sommersteder som Brevik, Helgeroa og Langesund med herlige sommerkonserter på Wrightegaarden ligger kun en kort båttur unna. Reiser du litt lenger så er Jomfruland, Kragerø og Stavern innen rekkevidde.

Med båt fra Stathelle, Langesund, Brevik eller andre fastlandsforbindelser i området. Øya har også bilfergeforbindelse. I tillegg går en passasjerferge i rute fra Brevik og rundt til de største øyene i fjorden. Den korresponderer også med ferge til øyer litt lenger ute i fjorden, noe som gir mulighet for såkalt øyhopping. Det er også fergeanløp til øya vinterstid. Rutetider og informasjon finnes på www.fergene.no.

Eiet tomt på 663 kvm. som ligger på toppen av "500" feltet" med fritt utsyn til sjøen og friarealer. Herfra kan du se ned til bryggeanlegget hvor det medfølger båtplass på 3,5 meter. Hytta ligger bare noen få minutters gange unna. Her er gressplen i front og gruset adkomst. Stor vest- og sydvendt terrasse i trevirke.

Eiendommen har rett til parkering for en bil på felles område.
Det er generelt kjøreforbud på Bjørkøya. Det tillates kjøring til eiendommene for av og pålessing.

Eiendommen har adkomst via sjøveien med bilferge eller egen båt. Veinettet på øya er privat med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via Bjørkøya vann- og avløpslag og private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende fritidsbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Bjørkøya, område F14, med tilhørende reguleringsbestemmelser, sist datert 03.02.2021.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18 876,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, fritidsrenovasjon og eiendomsskatt. Av dette utgjør eiendomsskatten kr 11 832,-.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 11 500,- pr. år. / 6896 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 15 044,-.

Velavgift er kr. 500,- pr. år.
Årlig avgift til Bjørkøya vann- og avløpslag, kr. 2.000,-. pr. år.
Årlig felleskostnad for bryggeanlegget var kr. 400,- pr. meter for 2025. I felleskostnaden inngår andel av strøm og vann til bryggeanlegget, forsikring av anlegget, ettersyn og vedlikehold. Som eier av båtplass må du være medlem i bryggeforeningen.

Det skal etableres et veilag og alle hytteeiere som har veirett må årlig bidra med inntil kr. 5 000,- + 1 000,- for andel av drift og vedlikehold av veiene på øya. Når veilaget har bygget opp en garantikapital på kr. 500 000,- vil trolig det årlige beløpet reduseres noe. Innbetalingen vil også bidra inn i vedlikehold av nytt fergeleie til den elektriske ferga som nylig er satt i drift.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 726 327,- ifølge skatteetaten.

5 050 000,00 Prisantydning

Omkostninger

126 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
147 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 197 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lars Lennart Pedersen, Lars Henning Pedersen og Alexandra Pedersen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 3,75% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.250,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 28-0027/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR28.2527

Sist oppdatert: 02. april 2025 kl. 14:37