Ullevålsveien 107A

Ullevålsveien 107A, 0359 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 216, bruksnummer 250, ideell andel 1/1
Aksjenummer 435-462, Ullevålsveien 107 AS, organisasjonsnummer 931019651

Totalt bruksareal BRA: 59 kvm

BRA-i:
3. etasje 53 kvm: Entré, kjøkken, bad, soverom og stue.

BRA-e:
Kjeller: 6 kvm: Kjellerbod

Boligen disponerer 1 bod i kjeller. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhøreraksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Her kan du vise til punkt om ferdigattest og beskrive konsekvens under det punktet.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg over 6 etasjer, samt kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner samt skillende dekker av betong. Yttervegger utvendig tekket med malt murpuss. Takkonstruksjonen av saltaksform. Takkonstruksjonen er ikke besiktiget. Boligen har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Balkongdør med karmer av tre og to-lags lags glass fra ukjent årstall. Vinduer med karmer av tre og 2 + 1 lags glass fra ukjent årstall. Naturlig ventilasjon. Felles varmtvann. Oppvarming med vannbåren varme. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2, TG3 og TGIU:
TG2:
Våtrom:
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Overflater vegger: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte veggfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.

Kjøkken:
- Ventilasjon og avtrekk: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Overflater himling: Heksesot påvist ved yttertak. Eksakt årsak er sammensatt. Ytterligere undersøkelser bør påregnes.
- Innredning: Kjøkkeninnredningen bærer preg av alder/slitasje, som misfarging og svelleskader. Utskifting bør påregnes.

Øvrige rom:
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i soverom eller stue. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Overflater himling: Merker i himling vurdert til å være heksesot er påvist. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Overflater gulv: Det er stedvis sprekker mellom gulvbord. Forholdet bør ses i sammenheng med bygningsdelens alder. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Etasjeskiller - 3 etasje:
- Skjevhetsmåling: Største målte avvik er målt i stue. Avviket er målt til 17 mm. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Tekniske anlegg:
- Stoppekran er plassert utenfor boenhet. Ikke hensiktsmessig mht lekkasjeproblematikk.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger / overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Ved stikkprøvekontroll ble det registrert at vindu i stue subber mot karm, og vanskeliggjør åpning og lukking av vindu. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Dører: Balkongdør er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Innsettingsdetaljer rundt enkelte dører bærer preg av ufagmessig utførelse. Kan føre til forkortet levetid, ytterligere undersøkelser anbefales.

TG3:
Våtrom:
- Overflater gulv: Det registreres betydelig bomlyd og flere løse gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent, men forholdet tyder på underliggende feil som i de fleste tilfeller er betydelige. Ytterligere undersøkelser bør gjennomføres slik at årsaker og eksakt tilstand kan
kartlegges. Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000

TGIU:
Våtrom:
- Fukt i tilliggende konstruksjoner: Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling. Det er derfor utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Det ble ikke oppdaget forhold som kan tolkes til fuktskade.

Tekniske anlegg:
- Ventilasjon: Anlegget er felles for bygningen. Bygningsdelen er ikke undersøkt.
- Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om TG2, TG3 og TGIU. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor begrenset med informasjon om feil eller mangler.

Entré:
Innbydende entré med god plass til å henge fra seg ytterklær samt skotøy. Adkomst via felles trappeoppgang med calinganlegg. Velkommen inn!

Stue:
Stor og lys stue med pent originalt tregulv. Her har du plass til å innrede med sofagruppe med tilhørende salongbord, tv med tilhørende tv-møbler samt spisegruppe. Stuen har også plass til stort skap med praktiske oppbevaringsmuligheter.

Kjøkken:
Kjøkken med gulvflate belagt med gulvbelegg og kjøkkeninnredning med profilerte fronter, benkeplate av laminat og benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Videre har kjøkkenet nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur, frittstående kjøleskap og innfelt
oppvaskmaskin. Det er kjøkkenventilator med kullfilter. Kjøkkenet har elementer ved seg som har fått TG2. Se vedlagt tilstandsrapport eller kontakt megler for mer informasjon.

Bad:
Flislagt baderom fra 2002 med gulvvarme og opplegg for vaskemaskin. Badet har malt himlingsflate med downlights, servantskap med heldekkende servant og ett-greps armatur og speil med overlys og stikkontakt over servant. Dusjhjørne med dusjarmatur og hånddusj. Det er også mekanisk avtrekksventil i himling. Baderommet har elementer ved seg som har fått TG2 og TG3. Se vedlagt tilstandsrapport eller spør megler for mer informasjon.

Soverom:
Romslig soverom med god plass til dobbeltseng samt stort garderobeskap. Soverommet har utgang til en brannbalkong som gjør rommet lyst og luftig.

Gulv: Gulvflater belagt med heltre gulv,
Vegger og himling: Vegg- og himlingsflater i malte flater.

Diverse:
- Oppvarming med radiatorer tilkoblet varmesentral kombinert med elektrisk oppvarming.
- Naturlig ventilasjon via ventiler.
- Profilerte innerdører
- Leiligheten har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 35dB.
- Balkongdør med karmer av tre og to-lags glass fra ukjentårstall.
- Vinduer med karmer av tre og 2 + 1 lags glass fra ukjent årstall.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

vil medfølge eiendommen: Oppvaskmaskin og kjøleskap

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Naturlig ventilasjon. Felles varmtvann. Oppvarming med vannbåren varme.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1934.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger ferdigattest for utskifting av vinduer fra 1986.

Sammenlignet originale byggetegninger er leiligheten helt lik.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.  

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at  leiligheten har forsvarlige radonverdier. Innflyttingsgebyr skal betales av leietakere iht. vedtekt 2-3 (5). Hyppig korttidsutleie av bolig i forbindelse med Airbnb eller lignende er ikke tillatt.

Ullevålsveien 107 ligger i et veletablert og populært boligområde på Fagerborg, bestående av bygårds- og townhouse bebyggelse i engelsk hagebystil med forhager. Leiligheten vender ut mot Pilestredet, en blindgate med lite trafikk

Beliggenheten i Ullevålsveien gir deg et supersentralt utgangspunkt med nærhet til det meste hovedstaden har å tilby i form av yrende restaurant- og kaféliv, en rekke forretninger og servicetilbud samt god offentlig kommunikasjon. Gangavstand til to av hovedstadens mest ettertraktede handlegater, Bogstadveien og Hegdehaugsveien, med et rikt utvalg av forretninger og servicetilbud. Her finner du alt fra de store motehusene til de mindre nisjeforretningene.

Området er omkranset av flere parker og grøntområder. Like i nærheten finner du idylliske Stensparken og gangavstand til populære St. Hanshaugen park og spektakulære Frognerparken med skulpturer og grøntanlegg i særklasse. Hva med å starte dagen med en løpetur i disse omgivelsene? Kun få minutter unna leiligheten finner du Marienlyst minigolfpark med flotte og artige minigolfanlegg for voksne og barn.

Det er for øvrig også gode treningsmuligheter innendørs ved bl.a. SATS på Colosseum, SATS Bislett, Sats Fagerborg og Fresh Fitness St. Hanshaugen. Søker du skog og mark er det kort avstand med offentlig kommunikasjon til Sognsvann og Frognerseteren med milevis av turløyper sommer som vinter.

Flere dagligvarebutikker i nærheten. Med bunnpris over gata har du bokstavelig talt tøffelavstand til nærmeste butikk. Videre har du Joker og Kiwi i umiddelbar nærhet. Ønsker du et enda større utvalg er det verdt å ta turen til Matvarehuset Jacobs ved Colosseum. Du finner også vinmonopolet på Colosseum og i Thereses gate. I Kirkeveien like ved leiligheten finner du 20,28 og 25-bussen og flybussen. Adamstuen er et viktig kollektivt knutepunkt og her finner du blåtrikken med trikkelinjene 17 og 18 med hyppige avganger.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

 Eiertomt på 1 014 kvm som tilhører aksjelaget.    

Aksjelaget har 3 garasjeplasser som leies ut etter venteliste. Månedlig leie er kr. 1.000,-. Pr. 1.mai er det ingen på venteliste i følge styreleder.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Pågående byggesaker:
- Ullevålsveien 114 - 116 - Kirkeveien 153 A-E - Oppføring av boligblokk. Se saksnummer 201816745.
- Fagerborggata 40 - Boring av tre energibrønner. Se saksnummer 201916270.
- August Cappelens gate 2 - Riving deler av brannskadet bygg. Se saksnummer 201302460.
- Ullevålsveien 114 - 116 - Kirkeveien 153 A-E - Oppføring av boligblokk. Se saksnummer 201816745.

Pågående plansaker:
- Pågående plansak vedrørende Ullevålsveien fra Colletts gate til Ring 2 - Detaljregulering - Sykkeltrasé. Se saksnummer 202207037.
- Pågående plansak vedrørende Nedre Ullevål 1-4 - oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn - Boliger. Se saksnummer 202218693.
- Pågående plansak vedrørende Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen) - Fortsetter i sak 202300230. Se saksnummer 202102096.
- Pågående plansak vedrørende Bjørnstjerne Bjørnsons plass 1 (NRK Marienlyst) - Utarbeidelse av planforslag. Se saksnummer 201718902.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Husleie er kr 5.412- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann og fyring, internett, nedbetaling av renter og fellesgjeld, trappevask, bygningsforsikring, styrehonorar, forretningsførsel, revisjonshonorar.
Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter og vil bli justert opp med 10% fra enten 1.juni eller 1.juli 2025. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Husleien fordeles slik:
Driftsutgifter kr 5.263,-
Internett kr. 149,-

Da salget er et dødsbo har det ikke latt seg gjøre å fremskaffe strømforbruk, men det antas at forbruket er moderat da varmtvann og fyring er inkl i husleien.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 476 626,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 906 504,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 7 798,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 187 702,- pr. 22.04.2025

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 7 682 023,00,- pr. 22.04.2025 og lånevilkårene er:
Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98208019090
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,85%
Restsaldo: 7 682 023,00
Innfrielsesdato: 30.03.2037
Type Rente: Flytende rente
Terminer i året 12

4 850 000,00 Prisantydning
187 702,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 037 702,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

10 043,00  Eierskifte-/transportgebyr
2 000,00  Innflyttingsgebyr
4 150,00  Pantenoterings–/urådighetsgebyr
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
26 143,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 063 845,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hanne Beate Høiby og Hans Olav Høiby

Leiligheten er tilknyttet Ullevålsveien 107 AS aksjelag. 
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig. 
Aksjelaget består av 38 leiligheter og 3 næringslokaler.
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 58 00
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er bare tillatt etter særskilt tillatelse fra styret. Ethvert dyrehold skal være uten unødig sjenanse for andre beboere, og må avvikles dersom det kommer berettigede klager på dette.

Megler har ikke lykkes med å få informasjon om tidligere påkostninger som er gjennomført i aksjelaget.

Planlagte påkostninger:

Etter telefonsamtale med styreleder 22.04.25 så er det i første omgang planlagt å få oversikt over disse punktene:

- Vært en lekkasje ned i kjelleren i A oppgangen. Finne ut årsaken og løse den.
- Sjekke betongdekket på balkongene og kartlegge dette.
- Kartlegge inngangsdørene og nøkkelsystemet.

Styreleder er eksternt innleid og har kun sittet de siste 6 mnd som styreleder, så han jobber med å få oversikt i aksjelaget. Det er uvisst om dette vil føre til økte kostnader, men det tas høyde for at man må påregne økte kostnader i form av fellesgjeld og økte felleskostnader felleskostnader .

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være aksjeeiere i selskapet. Ingen kan eie flere aksjer enn de som gir borett til en bestemt bolig. Næringslokalene er unntatt denne regelen. Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameier i aksjer.

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Aksjelag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av husleie. Dette aksjelaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økt husleie dersom andre aksjeeiere ikke betaler sin husleie. Aksjelaget har imidlertid legalpant i aksjene, og manglende betaling av husleie kan dermed tvangsinndrives av aksjelaget. 

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Skjemaet er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,9% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.000,-/27.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 
Eksklusiv salgsoppgave: kr 5.000,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 40-0090/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
950007613
Oppdragets KR-kode KR40.2590

Sist oppdatert: 24. april 2025 kl. 20:39