Grålumveien 119

Grålumveien 119, 1712 GRÅLUM
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 2077, bruksnummer 434, seksjonsnummer 6, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 80 kvm

BRA-i:
Leilighet:
1. etasje - 75 kvm: Entré/gang, bad, vaskerom/teknisk rom, to soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Leilighet:
Kjeller - 5 kvm: Bod

Åpent areal:
1. etasje - 34 kvm: Hellebelagt platting

Boligen disponerer en bod. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 06.09.2024 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Bygningen har støpt gulv mot grunn av betong. Etasjeskiller og bærende konstruksjoner av betong og stål. Yttervegger utvendig forblendet med teglstein og stående trekledning. Tilnærmet flatt yttertak tekket med membran/papp (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har dører og vinduer fra byggeår. Slett entrédør med kikkehull, brannklasse B30 og lydklasse 43db. Vinduer og terrassedører med karmer av tre og tre-lags glass, utvendig kledd med metallplater. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er gitt 92% TG 1, 4% TG 2 og 4% TG IU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i våtrom - vaskerom.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring:
- Kjenner du til manglende brukstillatelse eller ferdigattest?
Ja. Da utbygger har meldt opphør er det per dags dato ingen ferdigattest da deler av blant annet fellesareal ikke er ferdig. Men styret jobber med å få prosjektet ferdig

- Kjenner du til om sameie/laget/selskapet er involvert i tvister av noe slag?
Ja. Utbygger er konkurs og dermed er det noe arbeider som gjenstår styret. Styret er på saken med å få ut penger av garantist for å få prosjektet ferdigstilt.

- Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld?
Ja. Det kan bli økte felleskostnader dersom det trenges mer penger for å få prosjektet ferdig. Men det er ikke noe jeg vet sikkert.

Nybygget selveierleilighet med solrik vestvendt beliggenhet. Bygget holder en gjennomgående god standard med heisadkomst fra garasjekjeller.

Det nye byggeåret innebærer at leiligheten har tidsaktuelle overflater og utstyr i tillegg til moderne teknisk standard som blant annet inkluderer vannbåren gulvvarme i alle oppholdsrom med varme fra egen varmepumpesentral på vaskerommet, samt elektriske varmekabler på bad.

Arealet er effektivt disponert med stuen og kjøkkenet samlet i en åpen sosial sone. Stuen har store vinduer mot vest, noe som fremmer gode lysforhold og har positiv innvirkning på romfølelsen. Vinduene byr på et flott utsyn og balkongen som er på ca. 27 kvm har fin plass til utemøblement.

Kjøkkenet er sømløst forbundet med stuen og utgjør i tillegg til sin praktiske funksjon også et stort dekorativt element i den sosiale sonen. Innredningen består av en rekke skap med mange oppbevaringsmuligheter og store arbeidsflater på meterlange benker. Samtlige av kjøkkenets hvitevarer er integrert og medfølger.

På badet er gulvet og veggene helhetlig utført med store sandfargede fliser og himlingen har innfelt belysning som kan dimmes. Badet er utstyrt med praktisk dusjnisje med innfellbare glassvegger. Badet har god størrelse og oppleves romslig. Det er god plass til både vaskemaskin og tørketrommel på vaskerommet/teknisk rom på innsiden av badet.

Leiligheten inneholder totalt to soverom. Hovedsoverommet er på ca. 14 kvm, mens det andre skal være på ca. 7 kvm.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser på bad og vaskerom/teknisk rom, for øvrig enstavs lyslakkert parkett.
Innervegger: Fliser på bad, for øvrig malte glatte flater.
Himlinger: Malte glatte flater. Downlights på badene og i entré/gang.

Kjøkken: Skapinnredning med mørke, profilerte fronter med håndtak. Laminerte lys benkeplate. Nedfelt vask i sort kompositt med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Avtrekksventilator.

Bad: Servantskap med glatte sorte fronter uten grep og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Vegghengt høyskap i tilsvarende utførelse. Veggspeil med integrert belysning. Dusjnisje med glassvegger. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Alle hvitevarer på kjøkkenet er integrert og inneholder kjøl-/fryseskap, stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin.

Taklampe på kjøkken og hovedsoverom samt et veggmontert vinstativ på kjøkken medfølger ikke.

Varmesystemet i leiligheten til oppvarming, varmtvann og balansert ventilasjon er basert på varmegjenvinning med en varmepumpe av type Nilan. Dette gir en meget god energiutnyttelse og lave energikostnader. Varmesystem med vannbåren gulvvarme i alle rom som styres med trådløse termostater. Elektrisk gulvvarme på bad. Ventilasjonsaggregat/ varmepumpe/varmtvannsbereder er plassert i vaskerom/teknisk rom på innsiden av bad.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 25.01.2023.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Årstidsavhengige utomhusarbeider (beplantning, grøntbelte og lekeplass med vegetasjonsskjerm). Arbeidene må ferdigstilles ila. våren, jf. regbest. Pkt. 3.3.
- Glass i rekkverk på takterrasse og verandaer er ikke montert, men det er montert OSB-plater som midlertidig sikring inntil glass kan leveres. Det forutsettes at OSB-platenes innfesting kontrolleres ofte inntil glass er ferdigmontert i ca. uke 12.
- Leilighetene B4 og C4 har usikrede rekkverk, og verandadører må holdes avlåst inntil glassrekkverkene er ferdigmontert i ca. uke 12.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette. 

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at midlertidig brukstillatelse ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid. 

Det foreligger byggningstegninger datert 20.10.2020 som stemmer med dagens bruk.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 18 servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 1278470, tinglyst 10.11.2022, type heftelse: Bestemmelse om medlemskap i velforening/huseierforening
Dagboknr 1278492 , tinglyst 10.11.2022, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett. Bestemmelse om vedlikehold.
Dagboknr 1278599 , tinglyst 10.11.2022, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett/Erklæring/avtale/Bestemmelse om parkering. Fri ferdsel og opphold. Oppstillingsplasser for brann og redning. Gjelder også senere fraskilte eiendommer. 7 felles gjesteparkeringer. Gjelder også senere fraskilte eiendommer. Rettighetshavere: Knr: 3003 Gnr: 2077 Bnr: 437, 438 og 439. Kan ikke slettes uten samtykke fra: Sarpsborg Kommune.
Dagboknr 1278943 , tinglyst 10.11.2022, type heftelse: Erklæring/avtale. Teknisk infrastruktur. Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger. Gjelder også senere fraskilte eiendommer.

Følgende heftelser antas å ikke ha betydning for sameiet eller gjelder annen del av tidligere hovedbøle:
Tinglyst 19.08.1932 med dagboknr. 900290 - Bestemmelse om vannledning.
Tinglyst 22.10.1959 med dagboknr. 303302 - Bestemmelse om vannledning.
Tinglyst 09.03.1962 med dagboknr. 300881 - Best. om vann/ kloakkledning.
Tinglyst 29.08.1962 med dagboknr. 904166 - Elektriske kraftlinjer.
Tinglyst 17.04.1975 med dagboknr. 303004 - Erklæring/avtale – byggeforbud på nærmere angitt avstand.
Tinglyst 30.06.1975 med dagboknr. 304851 - Erklæring/avtale – byggeforbud på nærmere angitt avstand.
Tinglyst 26.02.2007 med dagboknr. 222602 - Erklæring/avtale – elektriske kraftlinjer, bestemmelse om adkomstrett, bebyggelse mv.
Tinglyst 26.02.2007 med dagboknr. 222734 - Erklæring/avtale – bestemmelse om bebyggelse, adkomstrett mv.
Tinglyst 09.03.2007 med dagboknr. 249582 - Elektriske kraftlinjer – rett til bygging og vedlikehold av 24kV høyspenningskabel, bestemmelse om adkomstrett, bebyggelse mv.
Tinglyst 09.03.2007 med dagboknr. 249626 - Elektriske kraftlinjer – bestemmelse om trafostasjon/kiosk, adkomstrett, bebyggelse mv.
Tinglyst 12.03.2007 med dagboknr. 255219 - Erklæring/avtale - elektriske kraftlinjer, bestemmelse om adkomstrett, anlegg og vedlikehold av ledninger, bebyggelse mv.
Tinglyst 02.06.2016 med dagboknr. 488471 - Best. om vann/ kloakkledning.
Tinglyst 27.11.2018 med dagboknr. 1605752 - Bestemmelse om adkomstrett. .
Tinglyst 03.05.2019 med dagboknr. 498616 - Bestemmelse om elektriske ledninger/kabler – bestemmelse om stedsevarig rett til bygging, drift, vedlikehold og fornyelse, transport, ferdsel, byggeforbud og beplantning.

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Grålum har et veletablert og utpreget familievennlig boligmiljø. Området har praktisk nærhet til sentrumskjernen og samtidig umiddelbar nærhet til omfangsrike friområder.

Turmuligheter er lett tilgjengelig både i nærområdet og i en mer utvidet omkrets, blant annet i Kalnesskogen som er ypperlig for søndagsutflukter og treningsøkter. Bademuligheter finnes i Tunevannet som er en kort sykkeltur unna og i tillegg har skøyteis når forholdene tillater vinterstid. Veien er heller ikke lang til Trøsken som er blant de mest snøsikre områdene på disse kanter og har mulighet for både langrenn og slalåm.

For en familie med barn i skolealder vil det være spesielt praktisk at både barneskole med SFO og ungdomsskole er samlokalisert i nabolaget. I skolegårdene finnes en rekke fasiliteter som representerer et aktivitetstilbud også utenom skoletid, det samme gjør idrettsanlegget som er tilknyttet skolene og hjemmearena for det lokale idrettslaget Tune.

Store dagligvareforretninger som alle er innenfor gangavstand gjør det enkelt å gjennomføre hverdagslige innkjøp i nærmiljøet. Et mer omfangsrikt tilbud av forretninger finnes ved Tunejordet, knappe fem minutter unna med bil, i tillegg til sentrumskjernen som er om lag syv minutter unna med bil.

Nærheten til E6 gjør også Grålum til et svært godt utgangspunkt om du pendler med egen bil. Kjøretiden til hovedstadsområdet er én time utenom rushtid, i motsatt retning kjører du til svenske-grensen på under en halvtime.

Ved innkjøringen til gjesteplassene på fremsiden av byggene, fra Grålumveien, ligger det holdeplass for buss som kjører til byen på under 20 minutter og har avganger hver time. Et velutviklet nettverk av gang- og sykkelveier gjør også sykkel til et reelt alternativ når du skal forflytte deg. Etter kun knappe 20 minutter er du fremme midt i bykjernen av Sarpsborg, og noen minutter ekstra i motsatt retning tar deg til sentrum av Fredrikstad.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Tubus barnehage as (0-5 år) - 86 barn, 5 avdelinger 0.1 km
Læringsverkstedet Hinkenhopp barnehage - 68 barn, 4 avdelinger 1.2 km
Tindlund barnehage (1-5 år) - 36 barn, 3 avdelinger 1.3 km

Skoler:
Tindlund barneskole (1-7 kl.) - 350 elever, 15 klasser 1.8 km
Grålum skole (1-7 kl.) - 375 elever, 16 klasser 1.1 km
Tindlund ungdomsskole (8-10 kl.) - 320 elever, 18 klasser 1.9 km
Grålum ungdomsskole (8-10 kl.) - 360 elever, 12 klasser 1.7 km
Greåker videregående skole - 900 elever 2.3 km
Seiersborg videregående skole - 52 elever 3.6 km
Children's International School - 270 elever 3.4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 789 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Seksjonene i første etasje har tinglyst tilleggsdel på uteareal som naturlig omkranser leiligheten.
Eiendommen er opparbeidet med asfaltert innkjørsel til garasjekjeller, samt asfaltert innkjøring og gjesteparkering på oversiden. Mot byggene er det opparbeidet noe grøntarealer, samt støpte støttemurer, trapper og gangvei. På siden av bygget er det anlagt noe grøntområde i skråning.

Det følger med én parkeringsplass merket som nr. 6 i felles garasjekjeller. Garasjeplassen er organisert som tilleggsdeler til seksjonen og følger seksjonen ved videresalg. Boder og garasjeplasser er uomsettelige.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for å tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Det er tilrettelagt for ladepunkt til elbil og med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.  

Eiendommen har adkomst via kommunal vei med privat stikkvei fra Dalveien og inn til garasjekjeller hvor det er felles vedlikeholdsansvar for Sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig- og blokkbebyggelse i henhold til detaljreguleringsplan Tubus - Grålumveien 125 datert 21.06.2018 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 21.06.2018.

Eiendommen omfattes også av kommuneplanens arealdel 2015-2026 med formål bebyggelse og anlegg. Arealplanen er under revidering. Revideringen kan resultere i endringer av
både kart og bestemmelser

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 15 314,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr. 7 443,- Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Fellesutgiftene er kr 2 924,- pr. mnd. og inkluderer: Bygningsforsikring, tv/internett, drift og vedlikehold av felles arealer, garasje, forretningsførsel, revisjon, og serviceavtaler.
Felleskostnader fordeles således:
Felleskostnader kr 1.855,–
Kabel-TV/Internett kr 469,–
Midlertidig/juridisk kost. kr 500,–
Garasjeleie kr 100,–

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 7 600 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Viken fiber/altibox som leverandør av tv/internett og avgift er inkludert i felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av Skatteetatens kalkulator (nyere bygg) er formuesverdien for 2022 beregnet til kr 973 453,- når eier er fast bosatt på eiendommen.(primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 3 893 812,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 7.443 pr år.

Ingen fellesgjeld i sameiet.

4 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

105 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
500,00  Tinglysing panterettsdokument
500,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
115 950,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 315 950,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Trine-Lise Rustad og Joakim Jørgensen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Trerørfabrikken sameie, med sameiebrøk 743/18662.
Sameiet består av 21 leiligheter.
Sameiet er nyetablert og det er nylig byttet forretningsfører fra Bori til Solibo.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Sakset fra årsmøte 2024:
Inntekter: 955 530 (mot budsjett 650 200)
Utgifter: 311 299 (mot budsjett 34 700)
Resultat: 311 621 (mot budsjett 34 700)
Resultatet er bedre enn budsjettert, i hovedsak fordi det er tatt inn midler i oppstartskapital for å sikre sameiet nødvendig kapital til forsvarlig drift.

Det er en pågående tvistesak mellom seksjonseiere og utbygger knyttet til gjenstående arbeider utomhus, samt knyttet til generell feil og mangler i leveranse. I forbindelse med overtagelse for prosjektet ble det holdt tilbake beløp knyttet til gjenstående arbeider for utomhusarbeider og fellesarealer for alle seksjonseiere. Det er etter dette opprettet sak av sameiet for alle enheter hvor det rettes klage på utførte arbeider, leveranse samt feil og mangler i bygg. Sameiet har engasjert advokat gjennom sin forsikring. . I den forbindelse er det planlagt ett midlertidig likviditets lån inntil midler mottatt. Ekstraordinær generalforsamling planlagt 12.09.24.

Det ble på ekstraordinær generalforsamling vedtatt låneopptak på kr 1.000.000,-. Dette for å utført manglende arbeid som blant annet beising/maling, blikkenslager og for å dekke løpende utgifter til advokat. Konferer megler for mer informasjon. Hva dette vil si for økte felleskostnader er usikkert pr. dags dato.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: Fastpris kr. 50 000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 25 500,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0305/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR67.24305

Sist oppdatert: 11. november 2024 kl. 15:15