Rådhusgata 111

Rådhusgata 111, 1531 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 2, bruksnummer 1788, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 148 kvm.

BRA-i:
1. etasje: 122 kvm: Entré, to ganger, bad, vaskerom, tv-stue, to soverom, innvendig bod, bod med adkomst fra innglasset balkong, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjelleretasje: 5 kvm: Kjellerbod.

BRA-b:
1. etasje 21 kvm: Nordvest-vendt innglasset balkong.

Kjellerboden er merket med nr.111.

Vedlagte plantegninger er målsatte men ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.03.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte iht. tilstandsrapporten:
Boligbygg over 4 etasjer samt kjeller. Gulv mot grunn av betong. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker i hovedsak av
betong/murkonstruksjoner samt utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner. Fasader utført i teglstein. Tilnærmet flat takkonstruksjon utvendig
tekket med papp/membran(ikke besiktiget). Leiligheten har dører og vinduer fra byggår. Glatt entrédør av tre med kikkhull, brannklasse B60 og lydklasse 35db.
Balkongskyvedør og vinduer med karmer av tre samt to-lags og tre-lags glass.

Oppsummering av tilstandsgrader:
65% TG1, 24% TG2, 0% TG3 og 11% TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Bad: drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert, nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til sluk er på tilfeldig sted målt til ca. 13 mm. - dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende, TG:2.

Vaskerom: drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert, lokalfall ved sluk er mindre enn hva som ideelt anbefales, nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til sluk er på tilfeldig sted målt til
ca. 16 mm. - dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende, TG:2.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Enkelte utdrag fra selgers egenerklæring:
24. Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. tinglyste forhold, private avtaler, nabovarsel, rasfare)?
Svar: Ja - Det har vært en sak om at utbygger måtte fikse noe med vinduene, som styret i sameiet har fulgt opp.

Innvendige overflater, utstyr og faste innredninger i leiligheten er hovedsakelig fra byggeåret og velholdt når alder tas med i betraktning. Den ble oppført med moderne standard for byggeåret som blant annet inkluderer vannbåren gulvvarme i samtlige rom.

Romløsningen utnytter arealet effektivt; stuen og kjøkkenet er åpent forbundet i en stor sosial sone i leilighetens sydlige del der både lys- og utsiktsforhold er som best. Stuen alene er på det meste hele ni meter lang og har flere muligheter for møblering.

Kjøkkenets innredning er bruksvennlig løsning fra byggeåret som bærer preg av forsiktig bruk gjennom påfølgende år. Innredningen omfatter et større antall skap og skuffer samt meterlange benker, inkludert en smart barløsning foran vinduet.

Leilighetens øvrige rom er samlet omkring gangen og oppleves av den grunn som distansert fra den sosiale sonen. Ett rom er åpent forbundet med gangen og har i senere år vært benyttet som en sekundær stue/TV-stue.

Soverommene er begge av gode størrelser til sine respektive formål som henholdsvis hovedsoverom og barne-/gjesterom. Spesielt verdt å fremheve er det at hovedsoverommet har egen forbindelse til badet via walk-in closet.

To våtrom er blant leilighetens mange kvaliteter. Badet er på over 6 kvm. og inneholder et ekstra romslig dusjhjørne, avskjermet med lekre glassvegger og utstyrt med både hånd- og regndusj. Nærmere entreen finnes et separat vaskerom som også kan fylle rollen som gjestetoalett. Begge er utført med fliser på gulv og vegger.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett og fliser.
Innervegger: Malt strie og fliser.
Himlinger: Malte betongelementer og malte glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte profilerte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Underlimt vask i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Veggmontert ventilator i overskap.

Bad: Skapinnredning med profilerte hvite fronter. Helstøpt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Dusjhjørne med glassvegger og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vaskerom: Veggmontert keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Vegghengt speil. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med vannbåren gulvvarme. Fordelerskap for vannbåren gulvvarme plassert på vaskerom.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 26.11.2007. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Midlertidig brukstillatelse var gitt 09.10.2006 (byggeår).

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 1706, tinglyst 08.09.1942, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse.
Dagboknr 1707, tinglyst 08.09.1942, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse.
På parsellen må ikke drives industri, håndverk, handel, skole- og kafevirksomhet eller annen generende bedrift/virksomhet. Med flere bestemmelser.

Dagboknr 140, tinglyst 10.01.1977, type heftelse: Bestemmelse om garasje/parkering.
Rådhusgata 9. Tomten kan midlertidig benyttes som parkeringsplass.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

I tillegg er det tinglyst følgende på eiendommen grunndata:
Dagboknr 501706, tinglyst 19.10.2006 - Seksjonering.
Opprettet seksjoner: Snr: 1.
Formål: Bolig.
Sameiebrøk: 118/3200.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

I henhold til sameiets vedtekter begrenses utleie av boligseksjonen til minimum ett år av gangen. Styret skal godkjenne ny leier av seksjonen.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

I sameiet Rådhusplass bor du svært sentralt i byen og kan glede deg over enkel tilgang til alle sentrums tilbud og fasiliteter. Eksempelvis er det bare få minutters gange til gågaten med en rekke forretninger og spisesteder, samt byens store kjøpesenter. Sistnevnte er tilknyttet bussterminalen med alle linjer som gjør det enkelt å ta seg videre i de fleste himmelretninger. Et stort pluss er det i tillegg med kun kort gangavstand til togstasjonen, både den eksisterende og en helt ny som er under planlegging.

Selv om leiligheten ligger midt i byen, er det likevel kort vei til flotte turområder. På Jeløy like over Kanalbroen finnes både et idyllisk parkmiljø og bystranden Sjøbadet. Lenger ut på øya finner du et unikt stykke naturvernlandskap som egner seg svært godt for løping og spaserturer. I de samme omgivelsene eksisterer også et veletablert kulturelt tilbud gjennom gårdene Alby og Røed.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3 858 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Leiligheten disponerer en garasjeplass i felles garasjeanlegg. Øvrig parkering etter sameiets/områdets regler.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

I henhold til informasjon fra Moss kommune datert 10.03.2025 omfattes eiendommen av kommunedelplan under arbeid "Kommunedelplan for sentrum" med status "planlforslag" med plannr.463. Kommunedelplan "Sentrumsplan Moss" med formål sentrumsformål nåværende, vei nåværende og boligbebyggelse nåværende, vedtatt 15.06.2015 med plannr.363. Eiendommen omfattes i tillegg av kommuneplan "Kommuneplanens arealdel 2021-2032" med formål sentrumsformål nåværende, vedtatt 24.03.2021 med plannr.KP3002.

Eiendommen ligger i gul og rød støysone iht. T-1442. Avvikssone for støy med hjemmel "byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav". Eiendommen ligger også i hensynssone for "bevaring kulturmiljø".

Tilstøtende eiendom nordøst for sameiet er prosjektert til å omfatte blokkleiligheter (nåværende Mitt hotell). Prosjektet ligger ute for salg. Det må påregnes byggeaktivitet og anleggsstøy i byggeperioden.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene inkluderer: felles bygningsforsikring, kommunale avgifter (unntatt eiendomsskatt), Riks-TV og internett (kun grunnpakke), varmeleveranse (Statkraft Varme), vedlikehold bygg og utvendig anlegg, renhold fellesareal, snømåking/gressklipping, vaktmester, strøm fellesareal, serviceavtaler, forretningsførsel, styrehonorar, revisjon og andre driftskostnader.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.07.2024.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. leverandørpriser på diverse tjenester.

I tillegg må seksjonseier betale eiendomsskatt kr 6 867,- for inneværende år. Dette faktureres seksjonseier direkte fra Moss kommune over 12 terminer.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7.200,- pr. år. / 7.600 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Globalnett som leverandør av tv/internett. Tv-tuner/dekoder kan medfølge.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 214 051,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 856 205,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 80 039,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr kr 23 859,- pr. 31.12.2024.

Andel fellesgjeld er iflg. forretningsfører/regnskap leverandørgjeld og det er ikke felles lån i sameiet.

5 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

149 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
160 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 150 790,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne Karin Rossavik Nygaard

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Rådhusplass, med sameiebrøk 118/3200.
Sameiet består av 36 boligseksjoner.
Forretningsfører er Regnskapssentralen AS.

Dugnad må påregnes.

Dyrehold er tillatt. Dyreholdet må ikke være til sjenanse for de øvrige brukerne av eiendommen. Det tillates 1 hund og 1 katt pr. husstand.

Foretatt påkostninger og arbeider styret har jobbet med siste årene:
1) Sameiet har en pågående rettsprosess mot AF Gruppen som følge av at Sameiet mener at vinduer er feilmontert og har gitt følgeskader. Tvistesaken er ikke avklart og utfallet er derfor uvisst. I henhold til årsmøteprotokoll av 14.03.2023 er det budsjettert med kr 765.000,- i 2023 for estimerte saksomkostninger. Videre fra årsmøteprotokoll av 18.04.2024 er det budsjettert ytterligere kr 350.000,-. Dette vil medføre et budsjettert årsunderskudd for sameiet begge år. Underskuddene overføres fra fri egenkapital.

2) Nytt låssystem med låsebrikker til alle fellesdører og leilighetsdører hos de som ønsket brikker i stedet for eksisterende nøkkelsystem. Mulig å etablere låsbare sykkelboder ved trapper ned til eiendommen på byggenes vestside. Styret viderefører arbeidet mot endelig løsning basert på at brukere av sykkelparkering selv dekker kostnader basert på selkost.

3) Speil monteres på nord/vestre hjørne av søppelbod, slik at risiko for uhell mellom biler fra garasje og fra gjesteparkering lettere kan unngås.

I henhold til korrespondanse med sameiets styreleder fremkommer følgende:
Sameiet engasjerte Mycoteam til å foreta undersøkelser. Som rapportene viser er det påvist sopp/mugg i yttervegger. Sameiet/styret vet ikke hva utfallet vil bli i forhold til AF Gruppen, og heller ikke hva utbedringskostnadene vil vise seg å utgjøre. Uansett så er dette mulige kostnader, som kan være betydelige, og som gjelder Sameiets felleskonstruksjoner.
Dette kan derfor utgjøre kostnader for alle seksjonseierne, men det er foreløpig helt umulig for oss å kunne gi noen indikasjoner på kostnader eller det endelige utfallet på tvistesaken mot AF Gruppen.

Kopi av rapportene fra Mycoteam kan fås ved henvendelse til megler. Kort utdrag fra rapporten for leilighet 111 for yttervegg, vegg og luftanalyser:
Analyse av prøver tatt fra ytterveggen i soverom viser forhøyede og høye verdier av ulike typer muggsopper. Resultatene viser visse indikasjoner på etablert muggsoppvekst i ytterveggen i nærheten
eller tilknyttet vinduskonstruksjonen, men indikasjonene på dette er lave. Det er totalt også lave verdier av DNA fra muggsopp i prøven. Dette kan indikere bare helt begrensede skader, men vi anbefaler likevel å avdekke omkring fuktutsatte vinduer for nærmere kontroll og vurdere behovet for tiltak. Det ble i prøver tatt i innelufta registrert verdier av muggsoppsporer som var i samme størrelsesorden som i utelufta.
Det ble i inneprøvene registrert innsalg av muggsopper i slekten penselmuggsopper og kondensmuggsopper. Det ble registrert verdier av muggsopper i innelufta i samme størrelsesorden som i utelufta.
Det ble også registrert en sammensetning av muggsoppsporer som viser relativt godt sammenfall med utelufta. Resultatene gir ingen indikasjoner på at det skjer unormal spredning av muggsoppsporer til
inneklimaet fra områder med etablert muggsoppvekst ved inspeksjonstidspunktet.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon. I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet med unntak av stat og kommune.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: 1,5% av salgssum
Tilrettelegging: kr 17.000,-
Markedsføringspakke: kr 20.400,-
Oppgjørshonorar: kr 7.500,-
Foto/stylingrådgivning: kr 7.000,-
Offentlige opplysninger: kr 3.500,-
Visninger pr. stk.: kr 4.000,- (2 visninger inkl.)
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 30-0046/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR30.2546

Sist oppdatert: 01. april 2025 kl. 12:21