Munthes gate 25B

Munthes gate 25B, 0260 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 212, bruksnummer 618, seksjonsnummer 8, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 93 kvm

BRA-i:
3. etasje 80 kvm: Entre, stue, spisestue, kjøkken, bad
og to soverom. Utgang fra stue til balkong.

BRA-e:
3. etasje 13 kvm: To boder. Boder oppmålt til 8 m2 og 5 m2 i kjeller. Eier informerer om at seksjonen disponerer to boder til, hvorav den ene er på loft og den andre ved 3/4. etg. Disse er ikke målt under befaring da eier ikke hadde nøkkel.

Boligen disponerer 4 boder. To av bodene på loft/trapp og to boder i kjeller.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier . Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.01.2025 utført av Anticimex AS v/ Simen Thorp. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Boligbygg over 5 etasjer og kjeller. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/murkonstruksjoner. Grunnmur i granitt/stein, bærende vegger og skillende dekker av tre og murkonstruksjoner. Yttervegger av pussede og malte flater. Saltak tekket med takstein (taket er ikke besiktiget). Dobbel entrédør med klassisk design. Oppvarmet med elektrisitet og vedfyring.
Leilighet beliggende i byggets 3. etasje. Adkomst via felles trappeoppgang. Oppgangen har callinganlegg. Leiligheten består av entré, stue, spisestue, kjøkken, bad og to soverom. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2, TG3 og TGIU:
TG2:
Våtrom:
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Tiltak bør iverksettes ved behov.
- Vannrør i våtrom er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Det er observert riss i porselen. Servant bør skiftes ut etter behov.
- Riss i flisfuger observert i dusjsonen. Kan være en indikasjon på utettheter i våtrommets tettesjikt. Skade bør utbedres.
- Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.
- 3 av 6 downlights fungerer. Usikkert om det er bare pæren som har gått eller mer omfatende årsak. Tiltak bør iverksettes ved behov.
- Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 15 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.

Kjøkken:
- Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600.
- Vannrør i kjøkken er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Kjøkkeninnredningen bærer preg av slitasje på noen fronter samt ene skapet holder seg ikke lukket. Kjøkkenfronter bør skiftes ut etter behov.

Øvrige rom:
- Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved
behov.

Illdsted:
- TG2 er satt grunnet alder. Usikker restlevetid. Krever oppfølgning med jevnlig tilsyn.

Tekniske anlegg:
- Varmtvannsbereder er plassert himling på badet uten sluk eller annen sikring mot fuktskader. Konsekvens kan være at det oppstår fuktskader på himling hvis lekkasje fra varmtvannsbereder skulle oppstå. Tiltak anbefales.

Elektriske anlegg:
- Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Vinduer og dører:
- Vinduer og dører er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på vinduer hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

TG3:
Etasjeskiller:
- Det er merkbare skjevheter i hele leiligheten. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til 45 mm. Målingene er tatt i ett eldre bygg med etasjeskiller av treverk/stubbloft og må tas i betraktning. Årsak til skjevhetene er ikke kjent. Sjablongmessig prisanslag gjelder for vidre undersøkelser. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000.

TGIU:
- Fukt i tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking og fuktmåling fra tilstøtende rom er ikke mulig grunnet plassmontert seng i motstøtende rom.
- Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Se tilstandsrapport for mer informasjon om punktene som har fått TG2, TG3 og TGIU. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker,
pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende? "Nei. Det var nylig tilsyn av pipeløpene i sameiet, uten negative merknader.".

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade? "Fasaden er nylig blitt rehabilitert på en meget god måte, med Skape som totalentreprenør." Firmanavn: Skape Entreprenør AS".

Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte
felleskostnader/økt felles gjeld? "Fasaden/balkongene er nylig pusset opp, med et svært godt resultat. Fellesgjelden fremgår av salgsoppgaven. Et flertall av beboerne i sameiet ønsker å innfri sin andel av fellesgjelden med en tilhørende reduksjon av månedlige felleskostnader. Det vil innkalles til et fremtidig møte i sameiet for å ta stilling til om lånet skal innfris.".

Tilleggskommentar:
"Det ble nylig utført 20-årskontroll av det elektriske anlegget i leiligheten. Alt var greit, med unntak av en løs stikkontakt på badet, som selger vil sørge for å feste før overtakelse.".

E N T R É:
Stor og romslig entré med plass til å henge fra seg ytterklær og skotøy. Det er også en praktisk plassbygd bod i entré for oppebaring. Leiligheten har adkomst via felles trappoppgang med calling anlegg, samt dobbel entrédør med klassisk design.

S P I S E S T U E:
Med adkomst fra entré kommer man inn til leilighetens spisestue. Et herlig rom med store vindusflater, peis og klassiske detaljer som rosetter og stukkatur i himling. Her er det god plass til stor spisegruppe hvor man kan ta i mot gjester i godt lag.

S T U E:
Stor og romslig stue med plass til sofagruppe med tilhørende salongbord. Her er det også plass til tv-benk i tilknytning sofa. Med god takhøyde, store vindusflater og direkte utgang til balkong så oppleves rommet lystig og lunt.

K J Ø K K E N:
Separat kjøkken med glatte fronter. Kjøkkenet er utstyrt med benkeplate av tre, nedfelt oppvaskkum med ett-greps kjøkkenarmatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Videre er det integrert stekeovn, platetopp og kjøleskap med frys, samt oppvaskmaskin under kjøkkenbenk. Det er vegghengt kullfilterventilator, vannrør av kobber, synlige avløpsrør av plast, samt fliser mellom kjøkkenbenk og overskap, mellom platetopp og ventilator samt opp langs ventilasjonskanalen. Det er elementer ved kjøkkenet som har fått tg2. Se tilstandsrapport for mer informasjon.

B A D E R O M:
Baderom med opplegg for vaskemaskin, flislagte gulv med gulvvarme, flislagte vegger og nedsenket himling med downlights. Badet er utstyrt med vegghengt servant innredning med dører, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, speil med overlys og stikkontakt over servant og gulvstående toalett. Videre er det dusjhjørne med plassmontert skinne og skyvedører i glass med vegghengt dusjarmatur. Det er vannrør av kobber, synlige avløpsrør av plast, naturlig avtrekksventil i himling, samt varmtvannsbereder plassert i himling. Badet har elementer ved seg som har fått tg2. Se tilstandsrapport for mer informasjon.

H O V E D S O V E R OM:
Stort og romslig hovedsoverom med plass til dobbeltseng med tilhørende nattbort. Her er det også plass bygd skap og garderobeskap som sikrer rikelig med plass til oppbevarin . Rommet har i likhet med resten av leiligheten klassiske detaljer, store vindusflater og generøs takhøyde som sikrer en lun atmosfære.

S O V E R O M:
Det andre soverommet har en praktisk plassbygd seng. Her er det også plass til en skrivepult som gir rommet flere bruksområder. Det er bygget praktisk hyller over sengen som også gir oppbevaringsplass.

Gulv: Gulvflater belagt med slipt og behandlet klassisk heltre plankegulv i stue, kjøkken og soverom (malt i soverom). Tre-stavs parkett i spise-stue samt mønsterlagt mosaikk/ruteparkett i entré. Vegg- til- vegg teppe i stort soverom.
Vegger: Malt panelbord på vegger.
Himling: Stukkatur og rosetter i himling i stue, spise-stue, soverom og entre. . Malt panel i kjøkken og soverom (lite).

Diverse:
- Det er målt takhøyde: 2,42m på baderom, 3,23m på kjøkken, 3,18m på stue og 3,20m på soverom.
- Vinduer med karmer av tre, og to-lags glass fra 1996.
- Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entre.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarmet med elektrisitet og vedfyring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål i en årrekke. Deler av eiendommen har også være regulert til næring tidligere.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det foreligger derimot et uattestert ekspedisjonsdokument datert 26.09.1896. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger et attestert ekspedisjonsdokument fra 14.02.1917 vedrørende innsettelse av WC og et attestert ekspedisjonsdokument angående garasje datert 1920. Det at disse dokumentene er attestert kan dokumentere at kommunen har vært inne og godkjent disse arbeider. Attestert ekspedisjonsdokument var å ansees som datidens ferdigattest.

Det foreligger ferdigattest datert 22.05.2008 på oppføring av balkonger, samt ferdigattest vedrørende rehabilitering av balkonger datert 04.04.25.

Den originale byggetegningen er av eldre dato fra sendt 1890 -tallet og er vanskelig å tyde. Når man sammenligner byggetegning med dagens plantegning ser det ut som rom delingen er relativ lik med følgende avvik:
- Dagens stue er opprinnelig byggemeldt som salong.
- Soverom 2 er opprinnelig byggemeldt som pikeværelse.
- Det er opprettet et fullverdig bad i enden av entréen i senere tid.
- Det kan se ut som det er fjernet en vegg i entréen og åpnet opp med bare boden i hjørne som står igjen. Dette var opprinnelig bekledningsrom/kott.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Vedtektsfestet panterett for kr. 50.000,- i hver seksjon.
Dagboknr 507371, tinglyst 12.04.1976, type heftelse: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 10 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet erklæring/avtale, bestemmelse om bebyggelse, 2 bestemmelser om adkomstrett, bestemmelse om veg, bestemmelse om garasje/parkering, bestemmelse om gjerde, bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v, bestemmelse ang. loft, erklæring om fordeling av boder i kjeller.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Ihht sameiets vedtekter skal styret informeres til en hver tid hvem som er leietaker.

Munthes gate 25B ligger i et svært attraktivt og populært boligområde på Frogner - omkranset av flotte, klassiske bygårder og byvillaer. Til tross for den svært sentrale beliggenheten, ligger leiligheten fint og tilbaketrukket i en grønn oase.

I umiddelbar nærhet finner man Frognerparken med skulpturanlegget Vigelandsparken. Parken har flere aktivitetstilbud, med blant annet Frognerbadet, Frogner Stadion, tennisbaner og serveringssteder. Frognerparken er Norges mest besøkte severdighet og ble vedtatt fredet av Riksantikvaren. Et annet godt alternativ er Uranienborgparken, Slottsparken eller idylliske Bygdøy.

Området har et mangfold av restauranter, koselige kaféer, barer og eksklusive spesial- og delikatesseforretninger som du ikke finner noe annet sted i byen. Herunder nevnes blant annet Kolonihagen, Vineria Ventidue og Michaels på Briskeby. Nærmeste dagligvarebutikker er Vestkant Mat, Kiwi Briskeby, Extra Neuberggata og Kiwi Frognerveien. Morgenkaffen kan nytes hos Kaffebrenneriet ved Løvenskioldsgate eller Eckers Cafe.

For flere kulinariske opplevelser har Majorstuen, Tjuvholmen og Aker Brygge et bredt tilbud av restauranter, barer og serveringssteder. Nærmiljøet har også kort avstand til Frogner og Gimle kino, Vinmonopol og Vestkanttorget som har torg med bl.a. basarer. Videre finner man Bogstadveien som er en av hovedstadens mest populære handlegate.

Området har et godt kollektivtilbud med trikk, buss og T-bane fra Majorstuen. Nærmeste holdeplass ligger ved Vigelandsparken og har hyppige avganger med buss og trikk. Herfra går busslinje 20, som kjører mellom Skøyen og Galgeberg, samt 12-trikken som tar deg mellom Majorstuen og Kjelsås. Ellers ligger Majorstuen med gangavstand fra boligen og er et knutepunkt for kollektivtrafikken med buss- og trikkelinjer, alle t-banes linjer og flybuss.

Området har et godt utvalg av både kommunale og private barnehager. Fra boligen er det gangavstand til Majorstuen barne- og ungdomsskole, og det finnes flere videregående skoler i nærheten.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Se vedlagt nabolagsprofil. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 411 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med asfalterte internveier, plenarealer, trær og diverse beplantning.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser S-2937 datert 01.10.1987.

Kommunedelplan
KDP-17 Formål: områdeavgrensning for indre Oslo - lokale torg og møteplasser - områdeavgrensning for indre Oslo Reguleringskart med bestemmelser ligger vedlagt i salgsoppgaven. For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

Byggesaker i området:
- Munthes gate 30 - Etablering av nytt bad, flytting av kjøkken, renovering av eksisterende bad og fasadeendring. Dette kan medføre støy ved denne prosess. Se saksnummer 202453724 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Tidemands gate 29 - Fasadeendringer. Dette kan medføre støy ved denne prosess. Se saksnummer 202551338 hos saksinnsyn for mer informasjon.

Plansaker i området:
Utvikling av Majorstuen:
- Nye Majorstuen T-bane:
Fornebubanen (Skøyen) - Detaljregulering - Strekningen Skøyen - Madserud - S-5170.
Majorstuen stasjon skal få flere adkomster, større plattformer og en ny gangbru. Arbeidet med oppgraderingen av Majorstuen t-banestasjon starter opp i mai 2024. Da skal bygg rives, kabeltraseer skal legges og det skal etableres overvannsgrøft. Dette arbeidet varer til våren 2025. I denne tiden går T-banen som vanlig, bortsett fra to dager til sommeren og en dag i januar 2025. Fra våren 2025 arbeids det med oppgradering av plattformene og bygging av ny gang- og sykkelbru. Sommeren 2025 stenges T-banetrafikk i ca. en måned for å ferdigstille sporarbeid og arbeid nær sporene. Høsten 2025 og inn i våren 2026 byggs gang- og sykkelbrua og det skal etableres nye smett inn fra Sørkedalsveien. Det meste bør være klart sommeren 2026. Det vil være noe restarbeid også inn i 2027, men dette er mindre arbeider og vil ikke påvirke trafikken.

Les mer her:
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=201407126
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=201908157
https://www.sporveien.no/prosjekter-og-arbeid/oppgradering-av-majorstuen-stasjon/

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.
Kontakt megler for mer informasjon.

Fellesutgiftene er kr 5 888,- pr. mnd. og inkluderer: Kabel-tv og internett(grunnpakke), kommunale avgifter, forretningsførsel, felles byggforsikring, drift- og vedlikehold.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.04.2025.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Nåværende eier har ikke oversikt over strømforbruk.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 2 073 909,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr. 8 295 636,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør cirka kr. 2.601,- pr år.

Andel formue er kr 0,- pr. 01.04.2025
Andel fellesgjeld er kr 175 062,- pr. 01.04.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 2.962.392,- pr. 01.04.25 og lånevilkårene er:
OBOS BANKEN AS
Lånenummer: 98208360361
Type lån: Annuitetslån
Rentebetingelser: 7, 35%
Restsaldo: 2 962 392,00
Innfrielsesdato: 30.08.2039
Ant. terminer pr år: 12

I samtale med styreleder fremkommer det at sameiet har tatt opp lån ved årsskifte, og tall fra forretningsfører er avvikende pt. Fellesgjelden for seksjonen vil være ca. kr. 240.000,-. Det totale lånet for sameiet vil derfor være nærmere kr. 4.000.000,- når tallene oppdateres. Det vil derfor måtte beregnes en økning i fellesgjelden innen kort tid.

8 950 000,00 Prisantydning
175 062,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
9 125 062,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

228 120,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
239 160,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
9 364 222,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jonas Sverre Mathisen og Astrid Lillevoll

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Munthes gate 25 sameie, med sameiebrøk 86/1455 .
Sameiet består av 11 seksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 59 99. 
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke medfører urimelig sjenanse for naboer. På sameiets eiendom er det båndtvang hele året.
Det er ihht husordensreglene kun tillatt med gass- og elektrisk grill.
Det kan ihht vedtekter innkreves ekstraordinære innbetalinger med 14 dagers varsel etter behov og i medhold av styrevedtak.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2024/2025: Rehabilitering av fasade, tak og balkonger.

Planlagte påkostninger:  
Styreleder opplyser at det ikke er noen planlagte påkostninger for sameiet annet enn generell vedlikehold. Det er en gammel bygård og det vil måtte påregnes kostnader knyttet til vedlikehold i fremtiden.

Det har vært utført rehabilitering av fasade og balkonger i 2024/25. Det har medført at sameiet har tatt opp lån som ihht selger være på ca 4.100.000,- totalt i år. Dette utgjør en andel fellesgjeld med økning på 5,9% som utgjør kr. 236.000,- for seksjon 8. I samtale med styreleder 15.04.25 bekrefter han dette og opplyser at fellesgjelden vil være ca. kr. 240.000,- for seksjon 8. Tallene er pt. ikke oppdaterte hos forretningsfører, da sameiet tok opp lån ved årsskifte og er pt ikke fordelt ennå. Det vil måtte påberegnes økt fellesgjeld og økte felleskostnader knyttet til dette i nær fremtid.

Styreleder opplyser 15.04.25 at to beboere har fremmet forslag om å endre eierbrøken i sameiet, med en tilhørende omfordeling av sameiets felleskostnader. Forslaget krever tilslutning fra samtlige seksjonseiere. Forslaget har ikke støtte blant et flertall av seksjonseierne, og har heller ikke støtte i styret.

Styreleder opplyser også at det er noen av seksjonseierne som ønsker å betale ned fellesgjelden med ekstraordinær kapital innkreving i fremtiden. Dette er ikke vedtatt i styret, og det er uviss om det vil la seg gjøre på et senere tidspunkt.

Iht. sameiets forretningsfører praktiseres det ikke styregodkjenning.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) kan eie seksjoner i sameiet.  

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,7 av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 40-0005/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
950007613
Oppdragets KR-kode KR40.255

Sist oppdatert: 21. april 2025 kl. 20:03