Stallbakken 15 og 17

Stallbakken 15 og 17, 3264 LARVIK
Kommunenummer 3909, gårdsnummer 3020, bruksnummer 110, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 207 kvm
Totalt primærrom: 180 kvm

Primærrom:
1. Entré, gang, wc, trapperom og soverom.
2. Stue/spisestue, kjøkken med spiseplass, 2 soverom, baderom/wc. Fra stuen er det utgang til rommelig, delvis innglasset veranda.
K: Gang, 2 boder, kjellerrom og vaskerom.

Leilighet består av: Entrè, gang, stue, kjøkken, bad/wc og bod.

BRA-e: Garasje

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 16.06.2024 utført av Thorbjørn Andersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten. H

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG 3:
Eldre vinduer
Vindu i kjeller og i trappegang mot gate er fra byggeår. Vinduene er med enkle lags glass.
Vurdering av avvik:
• Vinduene har råteskader.
Vinduer i trappegang mot gate har råteskader.
Konsekvens/tiltak
• Vinduer med råteskader må erstattes med nye.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000

Takoverbygg 1. etg.
I bakhagen er det et takoverbygg ved utvendig bod. Takoverbygget er tekket med sveiset asfaltbelegg.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Det er fuktskjolder og lekkasje ved søyle i takoverbygg.
Taktekkingen har ikke beslag i fremkant ved takrenne.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Lekkasje bør tettes.
Kostnadsestimat: Under 10 000

Trapp til kjeller
Til kjeller er det en plassbygget tretrapp. Trappen holder enkel standard.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke montert rekkverk. • Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Konsekvens/tiltak
• Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
• Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Kostnadsestimat: Under 10 000

2. etasje bad
Sluk, membran og tettesjikt
Badet har plastsluk i gulv.
Det er antagelig ingen membran eller tettesjikt under fliser på gulv.
Våtromstapet fungerer som membran på vegg.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
• Det er avvik:
Det er antagelig ingen membran eller fuktsikring under fliser. Om det er membran har den oppbrukt sin forventede levetid.
Sluket er fra byggeår og har oppbrukt sin forventede levetid.
Konsekvens/tiltak
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig.
• Tiltak:
Det bør etableres membran i gulv.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000

KJELLER/VASKEKJELLER
Enkel vaskekjeller i boligens kjeller.
I rommet er det stål vaskekum, dusjnisje, pissoar og opplegg for vaskemaskin.
Vaskerommet har betongoverflater på gulv og vegger og plater i tak.
Vaskerommet fremstår som en enkel vaskekjeller.
Vurdering av avvik:
• Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Vaskerommet er av eldre dato og innehar ikke de funksjonene som dagens krav stiller til våtrom. Dette er bla. forhold knyttet til mambran,
fuktsikre overganger mellom gulv og vegg samt ventilasjon.
Vaskerommet virker å fungere som et enkelt vaskerom.
Pissoar er ikke tilkoblet vann
Konsekvens/tiltak
• Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone,
sluk m.m. må dokumenteres.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000

LEILIGHET 1:ETASJE _ BAD
Bad i leilighet.
Bad/wc med tilkomst fra gang.
I rommet er det gulvmontert wc, lukket dusjkabinett og enkel vaskeservant.
Det er opplegg for vaskemaskin i rommet.
Rommets innvendige overflater består av fliser på gulv og slette malte flater på vegger og i tak

Vurdering av avvik:
• Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Konsekvens/tiltak
• Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

Oljefyr og oljetank.
I boligen er det en fyrkjele og oljetank. Fyrkjelen har gitt varme til radiatorer i boligen.
Oljetanken er plassert i kjeller.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
1. januar 2020 ble det forbudt å bruke mineralolje, eller fossil fyringsolje og parafin til oppvarming av boliger og næringsbygg i Norge. Med oppvarming menes ikke bare
oppvarming av rommene, men også av varmtvannet og ventilasjonsluften i bygningen.
I henhold til lokal forskrift skal oljetanker som ikke lenger er i bruk fjernes.
Det er eier av bygget (grunneier) er ansvarlig for oljetanken, og for å sikre at oljetanken er i betryggende stand. Eier av bygget er også ansvarlig for skadene en
oljelekkasje forårsaker om tanken går lekk.
For å bruke eksisterende tank til biobrensel, må tanken kontrolleres og sertifiseres på ny. Dette for å sikre at tanken er tett. Kontrollen må utføres etter bransjestandard for tankkontroll, dokumenteres og sendes inn til Kommunen.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Oljetanken bør fjernes eller bygges om til biobrensel.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

TG 2:
Taktekking
Taket er tekket med Protan foliebelegg.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
Konsekvens/tiltak
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Veggkonstruksjon
Boligen er oppført i betongkonstruksjoner og bindingsverkskonstruksjoner, utvendig kledd med liggende trekledning,
Steni fasadeplate og pussede murfasader.
Kledning på østvegg er skiftet i 2012
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Det er noe rust på spikere og malingsflatt ved inngangsparti.
Det en noe malingsavskalling på murpuss.
Lufteing er stengt i nedkant av trekledning og fasadeplater.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Årsak til maligsavskalling og rust på spiker kan være fuktighet inne i konstruksjonen.
Malingsavskalling på murpussede fasader bør skrapes og males.
Om mulig bør det etableres luftespalte i nedkant av kledning og fasadeplater

Takkonstruksjon/Loft
Boligen har pulttak, antagelig av plassbygde trekonstruksjoner.
Konstruksjonen er lukket.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Konstruksjonen er bygget som en lukket konstruksjon uten mulighet for inspeksjon.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Ingen umiddelbare tiltak er påkrevd.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Platting i hage.
I bakhagen er det en29 m2 platting med levegg.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
PLattingen har noe alder og værslitasje.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak: Vedlikehold anbefales.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Til boligen er det en 16 m2 terrasse/balkong i 2. etg. Terrassen har beiset terrassegulv og malt rekkverk med liggende kledning.
Til terrassen er det en markise med sveiv.
Vurdering av avvik:
• Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
Rekkverkshøyden er 89 cm. Dagens krav til rekkverk er 100cm
Det er noe værslitasje på rekkverk og gulv.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke krav om utbedring av åpninger i rekkverk til dagens
forskriftskrav.
Rekkverk og gulv trenger noe vedlikehold.

Terrasse 1.etg.
I bakkant av garasjen er det en liten terrasse.
Terrassen har beiset terrassegulv og rekkverk.
Vurdering av avvik:
• Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
• Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Terrassen har noe værslitasje.
Søylene under terrasse virker noe ufagmessig utført.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
Terrassen trenger noe vedlikehold. Det bør vurderes å oppgradere søylene noe.

Utvendige trapper
Til terrasse ved garasje er det en trapp opp fra bakhage.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Det er ikke rekkverk i trappen.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Rekverk bør monteres.
Utvendig bod.
I bakhagen er et en 6 m2 utvendig bod.
Boden er bygget i lette bindingsverkskonstruksjoner, utvendig kledd med liggende kledning.
Boden holder enkel standard.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Boden holder enkel standard og har noe etterslep av vedlikehold.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Noe oppgraderinger bør påregnes.

Inngangsparti
I fbm. Inngangsparti er det to skiferbelagt trapper.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Trapp til leilighet mangler noen skiferheller og har noe løse heller og fuger.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Det bør limes på skiferheller det hvor det mangler. Løse heller bør festes og fuges.

Etasjeskille/gulv mot grunn
Boligen har etasjeskiller i lettbetong type Ytong elementer.
Vurdering av avvik:
• Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
• Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet.
Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Konsekvens/tiltak
• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak

Radon
Bygningen er ikke bygget med radonsperre. Det er ikke foretatt radonmålinger.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Konsekvens/tiltak
• Det bør gjennomføres radonmålinger.

Pipe og ildsted
Boligen har en ett-løps mursteinspipe. Det er ikke montert ildsted til pipen.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Feier bemerker noe slitte fuger på pipe over tak.
Feierluke i kjeller er utett og har sotrenner i nedkant.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Det kan ikke utelukkes at pipen på sikt bør rehabiliteres.
Det bør forsøkes å gjøre sotluke tett.

Rom Under Terreng
Det er kjeller under det meste av boligen. Kjelleren har tilkomst fra innvendig trapp og utvendig kjellerdør.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er sverte etter fukt på gulv og vegger i kjeller.
Konsekvens/tiltak
• Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.
Fukt og saltutslag på kjellervegger og gulv må sees i sammenheng med alder og tilstand på drenering og utvendig fuktsikring av grunnmur.
Det anbefales å holde kjelleren godt luftet.

Innvendige trapper
I boligen er det en malt tretrapp med teppe i trinnene.
Vurdering av avvik:
• Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Noe kirk i trappen.
Konsekvens/tiltak
• Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.

2. ETG. > BAD
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Hovedgulv er flatt. Det er ikke fall til sluk på hovedgulv.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Badet fungerer med avviket.

Ventilasjon
Badet har mekanisk ventilasjon. Det er ikke luftespalte i dørterskel.
2. ETG. > BAD
Vurdering av avvik:
• Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Konsekvens/tiltak
• Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.

LEILIGHET 1.ETASJE - KJØKKEN
Overflater og innredning
Kjøkken med tilkomst fra gang.
Kjøkkeninnredning med slette fronter, laminat benkeplate, stål oppvaskkum, mekanisk ventilator og frittstående komfyr og kjøleskap.
Kjøkkenet holder enkel standard.

Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Det er noe svertesopp på vegg under benkeskap.
Det er ikke sokkellist ned mot gulv under innredningen
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Forholdet med svertesopp under benkeskap bør følges med på. Dette kan skyldes kondens.

1. ETG. > TOALETTROM
Overflater og konstruksjon
Toalettrom med tilkomst fra gang.
I rommet er det gulvmontert wc.
Rommet er ventilert med lufteventil på vegg. Det er ikke luftespalte i dørterskel.
Rommet har gulvbelegg på gulv og slette malte flater på vegg og i tak.

Vurdering av avvik:
• Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Det er en vertikal sprekk i hjørne på vegg mellom innvendig og utvendig vegg. Ukjent årsak.
Toalettrommet er av eldre dato og holder enkel standard.
Konsekvens/tiltak
• Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l.
Forholdet med sprekk i vegg bør følges med på.

Vannledninger
Boligen har vannrør i kobber
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.

Avløpsrør
Boligen har avløpsrør i plast.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
• I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.

Varmtvannstank
I boligen er det en 200L VV bereder.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
Konsekvens/tiltak
• Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.
Årstall: 2006 Kilde: Produksjonsår på produkt.

Drenering
Nedgravde drensystemer er ikke synlig men er antagelig utført med perforerte drensrør i plast.
Takvann ført til terreng.
Dreneringen er fra byggeår.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Dreneringen er fra byggeår og har oppbrukt det mate av sin forventede levetid.
Konsekvens/tiltak
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg./kjeller vil og være avgjørende.
Fremtidige eiere må vurdere om det vil være behov for å skifte eller etablere drenering rundt boligen. Bruken av underetasjen vil ha
betydning for om skifte eller etablering av drenering er nødvendig.
Innkledde vegger under bakkenivå anbefales å holdes uinkledde til eventuell drenering er skiftet eller etablert.

Grunnmur og fundamenter
Bygningen er fundamentert med støpt plate og har grunnmur av plasstøpt betong eller betongblokker.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist sprekker i murte/pussede fasader. Det er sprekk i grunnmur på vaskerom i kjeller.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
Sprekken bør følges med på. Det er sannsynlig at sprekken skyldes eldre setninger.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Det er i senere tid utført oppgraderinger og utskiftninger som
Skiftet vinduer på østvegg 2013.
Nytt ventilasjonsanlegg 2012
Skiftet vindu mot gate 2012.
Skiftet kjøkkeninnredning 2012
Bygget ny terrasse 2012.
Skiftet vinduer på østvegg 2012
Skiftet taktekking. Sarnafil Protan belegg. 2004

Boligen holder normalt god standard og bærer preg av å være godt vedlikeholdt.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes.
Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Boligen varmes i dag opp av varmepumpe luft til luft, ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning samt elektriske panelovner. Varmekabler i baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning,  følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest datert 24.08.1971.  Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Eiendommen har tinglyst rettighet til at bnr. 109 fjerner den del av gesimsen som rager utover grensen. Tinglyst 29.08.1931,

Utleieenheten er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut. 

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Hybelen/utleiedelen er utleid i dag for kr 6.500,- per måned. Beløpet inkluderer: Strøm og kommunale avgifter.

Larviks beste utsikt ?? Flott beliggenhet på øvre del av Langestrand med vanvittig utsikt over Langestrand, byen, strandområdet, utover Larviksfjorden til Svenner og havet.
Det er flotte turområder rundt Farris og opp til Ulfsbakk. Nær busstopp, gangavstand til jernbanestasjon og Larvik sentrum.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Ta av til høyre i Nedre Fritzøegate ved Fritzøe brygge, følg denne og ta av til venstre i Øvre Fritzøegate. Ta deretter til høyre i Stallbakken og hold venstre før Brunlanesveien. Boligen ligger da på venstre hånd.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Pent opparbeidet med hekk, busker og gressplen. Skjermet uteplass i hagen. Fra huset er det en helt fantastisk utsikt over by, fjord og hav !

Garasje, som er åpen i bakkant (plass for tilhenger). Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. 

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål - bevaringsområde i henhold til reguleringsplan Langestrand datert 06.02.1985 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Kommunedelplan for Larvik by 2021-2033 med sentrumsstrategi gjentar formålet + område for grunnvannsforsyning.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 27.847,- for inneværende år i følge årsprognose fra Larvik kommune. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn for 2 boenheter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 23000 kwh. pr. år. 
I selgers husstand har det bodd 2 mennesker i tillegg til én i hybelleiligheten.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6.621,-.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av tv-signaler og bredbånd. Avgift ikke oppgitt, men anslås til kr. 1.600,- pr. mnd.. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2022 var kr 857 768,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 3 259 519,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr.  901,- i år. Eiendomsskatten skal i følge Larvik kommune avvikles etter 1.kvartal 2024.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 500,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 500,- pr. stk.

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 4.613.500,-.

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring på kr 15.050,-/kr17.550,- for eneboliger mindre/større enn 230 kvm.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Runar Hansen og Lisbeth Hansen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperforsikring gjennom Tryg. Forsikringen er en fri rettshjelpsdekning i 5 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 
Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperforsikringen da kostnaden legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må Legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,5 % av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 15.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.250,-
Visninger: kr 2.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 23-0021/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Larvik
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR23.2421

Sist oppdatert: 29. november 2024 kl. 13:23