Ryggeveien 404

Ryggeveien 404, 1580 RYGGE
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 104, bruksnummer 275, seksjonsnummer 90, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 96 kvm.

BRA-i:
2. etasje: 91 kvm: Entré, gang, bad, bod, toalettrom, tre soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Kjelleretasje: 5 kvm: Bod.

Åpent areal - Terrasse- og balkongareal (TBA):
2. etasje: 11 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 10.10.2024 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte iht. tilstandsrapporten:
Boligbygg over 3 etasjer samt kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn av betong. Etasjeskiller og bærende konstruksjoner av betong og stål.
Yttervegger utvendig forblendet med pusset mur og stående trekledning. Yttertak av trekonstruksjoner i saltaksform, utvendig tekket med takstein
(taket er ikke besiktiget). Leiligheten har dører og vinduer fra byggeår. Slett entredør med glassfelt. Vinduer og balkongdør med karmer av plast og
tre-lags glass, utvendig kledd med metallplater.

Oppsummering av tilstandsgrader:
88% TG1, 2% TG2, 0% TG3 og 10% TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Bad: moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser ved toalett, TG:2.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Enkelte utdrag fra selgers egenerklæring:
12. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja - Pågående arbeid engasjert av sameiet, ikke ferdigstilt ennå. Moss Flis & Betong AS.

15. Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?
Svar: Ja - Ved garasjeplass i kjeller.

26. Kjenner du til om sameie/laget/selskapet er involvert i tvister av noe slag?
Svar: Ja, det er en pågående tvist med utbygger (reklamasjon).

Leiligheten har moderne standard med tidsaktuelle overflater og innredninger fra byggeåret. Alt er velholdt, noe som gjenspeiles i tilstandsrapport der grønn tilstandsgrad 1 er gitt for nær samtlige punkter.

Arealet er effektivt disponert i en familievennlig romløsning der stuen og kjøkkenet er sømløst knyttet sammen i en åpen sosial sone. Selve kjøkkeninnredningen er montert i stuens indre hjørne, til fordel for størst mulig disponibel gulvflate i rommet for øvrig.

Kjøkkenets innredning er en stilsikker løsning fra Strai, med integrerte Electrolux hvitevarer og Røros Hetta ventilator. Innredningen er bruksvennlig utformet med mange oppbevaringsmuligheter og ikke minst vask av underlimt modell.

Soverommene er samlet omkring entreen/gangen og oppleves av den grunn som distansert fra romløsningens sosiale del. Alle er av gode størrelser til sine respektive formål; hovedsoverommet er oppmålt til nær 11 kvm. og innredet med skyvedørsgarderobe på nesten 3 meter. De øvrige soverommene er oppmålt til over 10 kvm. og nesten 7 kvm. som gir barna god plass i egne omgivelser.

Badet har fliser på gulv og vegger samt himling med innfelt belysning som kan dimmes. Baderomsmøblene har moderne linjer og lett tilgjengelig oppbevaring i brede servantskuffer. Utstyret inkluderer dusjhjørne med glassdører som kan svinges inn for å maksimere den tilgjengelige gulvflaten i rommet. I tillegg til badet inneholder leiligheten også et separat toalettrom/gjestetoalett som er lett tilgjengelig fra gangen.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett og fliser.
Innervegger: Glatte malte flater og fliser.
Himlinger: Glatte malte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Dobbel underlimt stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med belysning. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Toalettrom: Veggmontert servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med belysning. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann/oppvarming med vannbåren varme til radiatorer. I henhold til selger er det gulvvarme på badet og i gangen/entrè.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 25.02.2019.

Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
I følge opplysninger gitt i søknad om midlertidig brukstillatelse er det registrert mindre vesentlige mangler: Bygning E
Før det kan gis ferdigattest skal gjenstående arbeider være utført og nødvendig dokumentasjon sendt til Rygge kommune innen 01.07.2019.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 8 servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 2430, tinglyst 22.12.1942, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning.
Dagboknr 1534, tinglyst 13.04.1962, type heftelse: Bestemmelse om gjerde.
Dagboknr 6454, tinglyst 07.12.1968, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
Dagboknr 704, tinglyst 31.01.1974, type heftelse: Erklæring/avtale.
Dagboknr 3962, tinglyst 30.05.1980, type heftelse: Erklæring/avtale.
Dagboknr 452372-1, tinglyst 02.05.2017, type heftelse: Bestemmelse om nettstasjon.
Dagboknr 452372-2, tinglyst 02.05.2017, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
Dagboknr 452372-3, tinglyst 02.05.2017, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

I tillegg er det tinglyst følgende:
Dagboknr 986903, tinglyst 05.07.2018 - Seksjonering
Opprettet seksjoner: Snr: 90.
Formål: Bolig. Sameiebrøk: 89/4571.

Dagboknr 2980125, tinglyst 07.09.2020 - Sammenslåing av eierseksjonssameier
Endret fra: Knr:0136 Gnr:4 Bnr:276 Snr: 34.
Ny seksjon: Knr:3002 Gnr:104 Bnr:275 Snr: 90.
Formål: Bolig. Sameiebrøk: 89/8709.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.
Sameiets styre og forretningsfører skal underrettes skriftlig om alle leieforhold. Bruksenheten kan utleies i minimum 90 dager.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Rygge Atrium er en del av det nye tyngdepunktet i Halmstad, midt i solrike og landlige Rygge. Her vil du bo med praktisk gangavstand til alle hverdagslige fasiliteter og bli en del av de nye omgivelsene som danner fremtidens sentrum av Halmstad.

Ikke minst får du i fritiden nærhet til både sjøen og en rekke aktivitetstilbud. Rygges langstrakte kyststripe med blankskurte svaberg og en rekke badeplasser er innenfor sykkelavstand, deriblant sommerperler som Larkollen og Fuglevik. En av landets mest anerkjente golfbaner, Evje Golfpark, er en kort kjøretur unna og har 18-hulls bane helt ned til vannkanten. Det fagre jordbrukslandskapet omkring er i seg selv også verdt gjentatte utflukter, kjent for sin kulturelle tyngde og rike historie.

Fra Rygge Atrium er dagligvareforretninger, assorterte småbutikker og ikke minst et personlig tjenestetilbud innenfor en komfortabel radius på få hundre meter.

Du vil også nyte godt av enkel tilgang til et velutviklet kollektivtilbud og effektive reisemåter som raskt tar deg videre til nært og fjernt. I Ryggeveien like utenfor passerer ekspressbuss til både Oslo og Gardermoen, samt flere regionale forbindelser blant annet mellom storbyene.

Fra togstasjonen som ligger bare få minutters gange unna er reisetiden til Oslo kun 40 minutter. Tilsvarende kort tid tar det med bil til både Oslo og svenskegrensen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 3 321 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Leiligheten disponerer en parkeringsplass i kjeller. Parkeringsplassen er merket med nummer "30". Øvrig parkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

I henhold til informasjon fra Moss kommune datert 06.09.2024 omfattes eiendommen av kommunedelplan "Halmstad" med formål senterområde og veiareal nåværende, vedtatt 14.12.2006 med plannr. M178. Kommunedelplan under arbeid "Felt B1, Årefjorden - Bakkeskogen" med status "planlegging igangsatt, plannr.464. Eiendommen omfattes i tillegg av kommuneplanen "Kommuneplanens arealdel 2021-2032" med formål vei nåværende og boligbebyggelse nåværende, vedtatt 24.03.2021 med plannr. KP3002.

Eiendommen ligger i gul og rød støysone iht. T-1442, samt støysone for "byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav". I henhold til kommuneplankart er området mot vest og mot syd avsatt til senterområde framtidig.

Varsel om oppstart av reguleringsarbeid i Moss kommune, navnet på reguleringsplanen er " Rygge flystasjon med Huggenestoppen ". Arealplan-ID:3103_461(Moss) og 3112_202407 (Råde).

Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene inkluderer: felles bygningsforsikring, strøm fellesareal, vedlikehold bygg og utvendig anlegg, tv/internett (kun grunnpakke), kommunale avgifter (ikke eiendomsskatt), renter og avdrag fellesgjeld, styrehonorar, forretningsførsel, revisjon og andre driftskostnader.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.10.2024 og 01.01.2025.

I henhold til forretningsfører 10.01.2025 fordeles felleskostnadene slik:
Felleskostnader brøk kr 5.803,-
Felleskostnader likt kr 117,-
Tv/bredbånd kr 450,-
Garasje kr 200,-

Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Ytterligere økning i felleskostnadene må kunne påregnes, med tanke på pågående reklamasjonssaker og skadesaker i sameiet.

I tillegg må seksjonseier betale eiendomsskatt kr 4.107,- som faktureres seksjonseier direkte fra Moss kommune.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 12.000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Viken som leverandør av tv/internett. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2022 var kr 1 130 604,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 4 296 296,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 34 919,- pr. 31.12.2023.
Andel fellesgjeld er kr 443 000,- pr. 01.09.2024.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 39.875.055,- pr. 01.09.2024 og lånevilkårene er:
Annuitetslån hvor det betales renter og avdrag.
Rentebetingelser - flytende: 6,95% (pr. 23.09.24).
Lånets løpetid: 29 år og 9 mnd.
Bankforbindelse: Obos Banken.

3 490 000,00 Prisantydning
443 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 933 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

98 320,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke - Leilighet (valgfri)
--------------------------------------------------------
109 360,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 042 360,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har felles gjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lars Moody

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Rygge Atrium sameie, med sameiebrøk 89/8709.
Sameiet består av 113 boligseksjoner og 2 næringsseksjoner.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.

Dugnad må påregnes. Ut over dette pålegges den enkelte eier å holde svalgang utenfor egen leilighet ren for snø og annet smuss.

Lufting av husdyr i fellesarealet er ikke tillatt.

Ved kjøp av leilighet kreves det ingen styregodkjennelse, men sameiets styre og forretningsfører skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Sameiet har hatt flere utfordringer knyttet til bygningsmassen, spesielt i blokk A og B, og er i en pågående prosess med reklamasjonskrav og skadesaker. For å finansiere utbedring frem til reklamasjonskravene potensielt fører frem, er det tatt opp et lån på kr 40.000.000, -. I henhold til referat fra beboermøtet 14.10.2024, har lånet blitt brukt til å adressere de mest nødvendige utbedringsbehovene, primært i blokk A og B.
Underveis har det også dukket opp noen uforutsette kostnader som sameiet har måttet dekke. På et ekstraordinært årsmøte 30.10.2024 ble det vedtatt å innhente ytterligere kr 15.000.000, - i egenkapital
fra seksjonseierne etter eierbrøk. Dette beløpet er nødvendig for å sluttføre arbeidene og forhindre forringelse av eiendommen, ettersom rettsmegling i entreprise-saken ikke er avklart ennå.

Ifølge informasjon fra styret datert 31.10.2024, kan det dessverre ikke gis noen garanti for at ikke innkalling av ytterligere midler vil kunne skje. Samtidig arbeides det aktivt med advokater for å forhandle
entreprise-saken gjennom rettsmegling, som potensielt kan avklaring i løpet av sommeren 2025.

Det forutsettes at interessenter/kjøpere setter seg nøye inn i forretningsførers informasjon og sameiets dokumentasjon om sameiet tilstand før bud inngis. Konf. megler ved spørsmål. Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: kr 45.000,-
Tilrettelegging: kr. 4.900,-
Markedspakke: kr 21.250,-
Oppgjørshonorar: kr. 7.500,-
Foto/stylingrådgivning: kr. 6.600,-
Visninger: kr 2.500,- pr. stk. (2 visninger inkl.)
Offentlig informasjon: kr 3.500,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 30-0201/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR30.24201

Sist oppdatert: 31. januar 2025 kl. 19:04