Silurveien 44

Silurveien 44, 0380 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 28, bruksnummer 726, seksjonsnummer 119, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 98 kvm

BRA-i:
1. etasje 94 kvm: Entré, stue, kjøkken, to soverom, bad og vaskerom.

BRA-e:
Fellesareal 4 kvm: To boder i underetasje.

Åpent areal:
1. etasje 5 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 22.11.2024 utført av Anticimex AS v/Magnus Slåtsveen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Fordeling over tilstandsgrader:
TG1: 45%
TG2: 50%
TG3: 0%
TGIU: 5%

Boligbygg over 11 etasjer samt underetasje og kjeller. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med gulv mot grunn av betong. Grunnmur av betong, bærende konstruksjoner og skillende dekker av murkonstruksjon. Utvendige fasader i pussede/malte flater. Tilnærmet flat takkonstruksjon utvendig tekket papp/membran (taket er ikke besiktiget).

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende avvik i tilstandsrapporten:
TG2
VÅTROM
- Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages.
- Overflater vegger: Riss/sprekker i flisfuger observert i dusjsonen. Kan være en indikasjon på utettheter i våtrommets tettesjikt. Skade bør utbedres.
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Det er i tillegg registert svertesopp samt en sprukket gulvflis ved dør. Forholdet bør utbedres.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Fornying av slukmansjett og tettesjikt bør påregnes. Tettedetaljer ved rørgjennomføring tilknyttet avløpsrør tilknyttet badekar er usikker. Fare for fukt i konstruksjon. Tettedetaljer bør fornyes.
- Fallforhold (gulv): Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldig sted og målingen viste et fallforhold på 10 mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstand på 80 cm.
- Avløpsrør (ink. sluk): Selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet, er sluket vurdert og ikke være skiftet. Erfaringsmessig medfører dette økt fare for lekkasje rundt sluket.

VASKEROM
- Helhetsvurdering: TG2 helhetsvurdering er gitt på bakgrunn av registrerte avvik. Rom benyttet som vaskerom ikke er bygget som et våtrom. Rommet har ikke etablert sluk, membran/fuktsikring eller ventilasjon. Eventuelle lekkasjer/vannsøl vil medføre fuktskader i tilliggende konstruksjoner. Det er i tillegg registert bom i gulvfliser (kan skyldes redusert vedheft).Det er åpninger i veggkonstruksjon under servant. Fare for fukt i tilliggende konstruksjoner ved en eventuell lekkasje fra våtromet. Riss/sprekker på himling og vegger. Deler av avløpsrør er tettet med kork og bærer preg av ufagmessig utførelse. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS). Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser vektprosent under 16. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Oppgraderinger bør vurderes for å gjøre rommet fuktsikkert.

KJØKKEN
- Vannrør: Vannrør i kjøkken er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Overflater gulv: Parkettbord bærer preg av slitasje samt merker/hakk og svellemerker. Eventuell fornyelse kan vurderes.
- Avløpsrør: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Det er i tillegg registert at avløpsrør ikke er tilfredsstillende skrudd sammen. Forholdet bør utbedres.

ØVRIGE ROM
- Overflater vegger: Det er stedvis registrert riss/sprekker på veggoverflater. Eventuell utbedringer kan vurderes.
- Overflater gulv: Parkettbord bærer preg av slitasje samt merker/hakk. Eventuell fornyelse kan vurderes.
- Innerdører: Dørbladet til innerdør ved rom benyttet som vaskerom og soverom 1 har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm kan vurderes.

TEKNISK ANLEGG
- Vannbåren varme: Radiatorer og røropplegg til disse er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset restlevetid. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

ELEKTIRSK ANLEGG
- Forenklet vurdering: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på elektrisk arbeid/anlegg montert etter 1999. Det er ikke gjennomført vedlikehold/utskiftninger på deler av det elektriske anlegget, og det foreligger ingen dokumentasjon. Med bakgrunn i de registrerte avvik/manglende dokumentasjon bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Øvrige kontrollpunkter har fått TG1 og TGIU. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ovennevnte avvikene. Kjøper overtar ansvar og risiko for disse. 

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
- Bytte av rør i forbindelse med oppgradering gjennom sameiet.

Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, skjeggkre, maur eller lignende?
- Vi har sett Sølvkre i leiligheten.

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
- Blitt satt opp Elektriske ladere på parkering. Det blir gjort nå og forventet ferdig i 2025. Firma: Ansnes.

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
- Ja, I forbindelse med oppgradering gjennom Sameiet. Firma: Ansnes.

Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?
- Det kommer i 2025 og blir lagt opp til det nå.

Kjenner du til forslag til- eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel, eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser?
- Det skal komme lekeplass for barn og ble godkjent ved siste sameietmøte.

Kjenner du til om det er foretatt radonmåling?
- Meiner dette blei gjort i kjelleren av bygget i år (2024).

Kjenner du til om det foreligger skaderapporter, tidligere tilstandsvurderinger/rapporter eller målinger?
- Usikker, Dette bør ein sjekke med sameiet.

Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. tinglyste forhold, private avtaler, nabovarsel, rasfare)?
- Salg av tomt som er koblet til sameiet.

Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt felles gjeld?
- Rehabliteringsprosjekt, men kostnadene her blir etter det sameiet informert dekket i fremtiden av salg av tomt.

Kjenner du til om det er/har vært skjeggkre i sameiet/laget/selskapet (i fellesareal eller i andre boliger)?
- Har hørt om sølvkre.

Lys og innbydende 3(4)-roms hjørneleilighet med moderne standard. Funksjonell og gjennomgående planløsning med lysinnslipp fra tre sider, som gir leiligheten et fint gjennomlys. Leiligheten inneholder en stor stue med gode innredningsmuligheter, separat kjøkken med tidsmessig innredning, entré, to gode soverom, flislagt bad, samt praktisk vaskerom.

Du vil garantert sette pris på den herlige balkongen med utgang fra stuen. Her er det plass til sittegruppe og bord, og svært gode solforhold.

Leiligheten har en fin internbeliggenhet i høy førsteetasje uten sjenerende innsyn, og det skrånende terrenget sørger for flott utsikt.

Entré:
Romslig entré med plass for klesoppheng og oppbevaring av sko. Adkomst via felles trappeoppgang med heis og dørcalling. Leiligheten har slett entrédør med kikkehull, brannklasse B30 og lydklasse 40dB.

Stue:
Lys og trivelig stue med god planløsning som gjør det enkelt å møblere. Innred med sofagruppe, stoler, bord og tilhørende mediemøblement. Overflatene er malt i en moderne og behagelig fargetone, og store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys fra to sider. Lyst parkettgulv. Videre er det også god plass til langbord med rom for mange middagsgjester.

Balkong:
Utgang fra stue til en hyggelig balkong på ca. 5 kvm. Her er det plass til å innrede med ønsket utemøblement som sittegruppe og bord, og alt ligger til rette for å nyte varme sommerdager her. Balkongen har trivelig morgensol fra ca. kl. 9 til 14 i følge selger.

Kjøkken:
Praktisk separat kjøkken med en fin kombinasjon av skap- og benkeplass for både oppbevaring og matlaging. Innredningen har slette fronter og benkeplater i stein med nedfelt oppvaskkum. Delvis integrerte hvitevarer, samt nisje for kjøleskap. Integrerte hvitevarer består av nedfelt induksjonstopp, oppvaskmaskin, stekeovner og kaffemaskin. Frittstående kjøleskap med fryser. Kjøkkenet har komfyrvakt.

Bad:
Pent flislagt bad med varmekabler i gulvet. Badet er meget romslig og innredet med vegghengt skap med ovenpåliggende servant, romslig dusjhjørne med regnfallsdusj, innmurt badekar med dusjarmatur, samt vegghengt toalett. Nedsenket himling med downlights. Mekanisk avtrekksventil på vegg.

Vaskerom:
Separat vaskerom med opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel. Skapinnredning med ovenpåliggende servant, samt vegghengte skap over servant for oppbevaring.

2 soverom:
Leiligheten har to gode soverom, begge med plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Rikelig med oppbevaringsplass.

Tak: Himlinger i malte flater samt nedsenket himling med downlights i stue og entré. Takhøyder er på tilfeldige plasser oppmålt til ca. 2,53 meter i kjøkken. 2,52 meter i soverom 1, soverom 2 og vaskerom. 2,44 meter i entré og stue. 2,29 meter i bad.
Gulv: Parkett på gulv i oppholdsrom. Flislagt gulv på bad, vaskerom og deler av entré. Varmekabler på bad og vaskerom.
Vegger: Flislagte vegger på bad.
Vinduer: Vinduer og balkongdør med rammer/karmer av tre, og to-lags glass fra 2014.
Dører: Leiligheten har slett entrédør med kikkehull, brannklasse B30 og lydklasse 40dB. Profilerte innerdører.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger ikke salget:
- Skap i soverom.
- Skoskap ved inngang
- Hylleparti i stuen

Oppvarming med radiatorer tilkoblet varmesentral. Varmtvann og fyring er inkludert i felleskostnadene.

Det er varmekabler i gulv på bad og vaskerom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger et uattestert ekspedisjonsdokument for eiendommen fra 01.04.1959. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. Kjøper overtar risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger originale byggetegninger. Sammenlignet med dagens planløsning og bruk, er det observert følgende endringer:
- Badet er utvidet ved å innlemme areal fra tidligere soverom.
- Det er etablert dør mellom tidligere separat WC og bad.
- Det er etablert vaskerom i tidligere soverom.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvar for det ovennevnte.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 9982, tinglyst 03.06.1975, type heftelse: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet for kr. 5.000,- med prioritet etter den til enhver tid påhvilende pantegjeld.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vegg, vann- og kloakkledninger, samt erklæring om nettstasjon.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Seksjonseieren har full rettslig råderett over sin seksjon, herunder utleie. Seksjonseier plikter å opplyse styret og forretningsfører om leiers navn, egen adresse i utleieperioden og varigheten av denne. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Etter eierseksjonsloven § 24 syvende ledd kan hele boligseksjonen korttidsutleies i inntil 90 døgn i året. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 sammenhengende døgn. Bestemmelsen regulerer kun utleieperioder på inntil 30 døgn.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan i denne sammenheng eksistere feil og skader på eiendommen som ikke er spesifikt opplyst. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig besiktigelse, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Seksjonseiers plikt ifm. vedlikehold:
Seksjonseieren er ansvarlig for innvendig vedlikehold av dører og vinduer som vender ut mot fellesareal, samt utskifting av selve vindusruten. Utskifting og utvendig vedlikehold av vinduer og dører er sameiet ansvarlig for. Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås. Videre omfatter vedlikeholdsplikten vann- og fuktsperrer i våtrom og vann- og avløpsledninger fra forgreiningspunktet på hovedledningsnettet.

Sentral og attraktiv beliggenhet, i en tilbaketrukket rolig blindvei på Ullern. T-bane med Ullernåsen T-banestasjon (Kolsåsbanen, linje 3) rett nedenfor bygget. T-banen tar ca. 8 minutter ned til Majorstuen og 12 min til Jernbanetorget. Den gir også enkel adgang til Bekkestua senter og Oslo International School.

Fra leiligheten er det 10 minutters gange til Kiwi i Ullern Allè, samt søndagsåpen Joker i Silurveien. Her har du en dagligvarebutikk, frisør, renseri med mer. En kort biltur til CC Vest storsenter med et komplett servicetilbud med alt man måtte trenge. Flotte muligheter for tur og rekreasjonsmuligheter i Mærradalen, samt langs Lysakerelven og til Bogstadvannet, og om vinteren, skiløyper rett inn i marka. Det er kort vei til bade- og turmuligheter på Fornebu og Sollerudstranda. Lysaker brygge ligger en kort søndagstur unna med et godt utvalg av kafeer og restauranter.

Nabolaget, som ligger skjermet i en blindvei, er både familievennlig og populært, med rikelig av flotte friluftsområder. Det er gode skoler og barnehager i området. Det er blitt mer og mer tilflyttende unge par i området. Ullern er en perfekt blanding av rolige villaområder og noen boligblokker, hvor du har Ullern Idrettsforening og tennisklubb rett rundt hjørnet. Området er proppet med aktiviteter for alle aldre, med lekeplasser, idrettshaller, treningsstudioer, og Oslo Golfklubb like i nærheten.

Adkomst fra Silurveien. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Bjørnsletta skole. Flere offentlige og kommunale barnehager i nærområdet, bla. Rødstrupen barnehage (0-5 år), Hasselkroken Kanvas-barnehage (1-5 år), Mærradalen barnehage (1-5 år) for å nevne noen.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 11.819 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Eiendommen ligger i flatt terreng, rolig og tilbaketrukket i blindvei uten gjennomgangstrafikk. 200 meter til Ullernåsen stasjon med 10 minutters reisetid til sentrum. Flotte turmuligheter i Mærradalen og Husebyskogen. Kort kjøreavstand til CC-Vest med alle typer forretninger og servicetilbud.

Sameiet har 38 utendørs biloppstillingsplasser med og uten el-bil ladere. Oppmerkede biloppstillingsplasser i sameiet er kun for eiere/beboere. Plassene er gratis, men oblater må benyttes for å ikke få bot av parkeringsvakt. Det er ikke faste p-plasser i sameiet og plassene benyttes etter førstemann-til-mølla-prinsippet. Gjester henvises til parkeringsplasser utenfor sameiet eller til gjesteparkeringsplassen.

For øvrig gateparkering etter gjeldene bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Området er regulert til byggeområde for boliger iht. S-576, datert 24.11.1954.

Pågående byggesaker i nærområdet:
- Øvre Ullern terrasse 27 B - Oppføring av enebolig. Saksnummer: 202311851.
- Silurveien 43 - Boring av energibrønner. Saksnummer: 202004717.
- Silurveien 18 - 20 - Oppføring av tre bolighus med parkeringskjeller. Saksnummer: 202208438.
- Montebello terrasse 9 - Riving av eksisterende og oppføring av ny garasje. Saksnummer: 202113310.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Silurveien 41 - Detaljregulering vedr. ny boligbebyggelse. Saksnummer: 202007578. Plansaken foreslår å avgrense eksisterende reguleringsplan til å kun gjelde boligformål, samt den delen av friområdet som ligger innenfor gbnr. 28/608. Det er foreslått i alt åtte boligblokker fordelt på en bakre boligrekke på 7-8 etasjer, samt lavere mellombygg, og en fremre boligrekke som trappes ned mot Silurveien.

Les mer her om ønskelig: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202007578

- Silurveien 45 - Detaljregulering vedr. ny boligbebyggelse. Saksnummer: 202016424. Plansaker foreslår å omregulere og transformere Silurveien 45 fra telesentral til boliger. Telesentralen foreslås ombygget og bygget på med 2-3 nye etasjer som gir plass til ca. 19 nye leiligheter. Skogsområdet bak Silurveien 45 foreslås regulert til friområde og hensynssone bevaring naturmiljø, og det sikres en ny allment tilgjengelig turvei mellom T-banestasjonen og Øvre Ullern Terrasse, gjennom friområdet.

Les mer her om ønskelig: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202016424

- Revisjon av småhusplanen - S-5190. Saksnrnummer: 202300230 (fortsettelse av sak 202102096). Revidert forslag til reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (S-4220). Småhusplanen sier noe om hvordan det kan bygges og fortettes på eiendommer i områder som er omfattet av denne reguleringsplanen. Planen legger også begrensninger for hvor mye det er lov å bygge på eiendommene. Den reviderte planen skal derfor bidra til å skjerme småhusområdene for ytterligere fortetting, og sørge for et sterkere vern av de grønne verdiene når det i fremtiden skal bygges i disse områdene. Videre skulle småhusområdenes karakter og kvaliteter bevares, det skulle legges til rette for mer klimavennlige utbygginger, og vi skulle forenkle planen for å kunne gjøre kommende byggesaker enklere og billigere å gjennomføre. Planen er vedtatt, men ikke rettskraftig enda. Når en revidert småhusplan er vedtatt av bystyret og blitt rettskraftig, vil den gi nye juridisk bindende føringer og rammer for byggesaksbehandling i områdene der planen gjelder.

Les mer her om ønskelig: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202300230

Det må påregnes støy, ulemper og endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https:// https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler

Fellesutgiftene er kr. 7.840,- pr. md. og inkluderer fyring, varmtvann, kabel-TV/bredbånd (grunnpakke), renter og avdrag andel fellesgjeld, vaktmester, trappevask, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, styrehonorar, forretningsførsel, revisjon, løpende drift og vedlikehold osv.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Fellesutgiftene økte sist med 40% høsten 2024 ifm. det pågående vedlikeholdet i sameiet. Det er vedtatt låneopptak på inntil 76 MNOK, hvorav 30 MNOK er utbetalt pt. Det resterende beløpet vil utbetales og fordeles i 2025, som innebærer at seksjonen vil få økt fellesgjeld og at det vil bli lagt til flere økninger av fellesutgiftene for å dekke renter og avdrag på lånet.

Det er vedtatt IN-ordning på fellesgjelden. Dersom seksjonens andel fellesgjeld innfris vil fellesutgiftene reduseres til ca. kr. 5.900,- pr. mnd.

Se utfyllende informasjon under punktet "Sameiet" i salgsoppgaven.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr. 11.000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet sameiets kollektivavtale for kabel-TV/bredbånd med Telia som leverandør. Grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.
Eiendomsskatten kr. 2.540,- pr. 2024.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er inkludert i fellesutgiftene.

Formuesverdi for 2022 var kr. 2.002.596,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr. 7.609.864,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 2.540,- pr. år.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 2,8 promille for 2024 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,7 millioner kroner. Ta kontakt med Skatteetaten for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr. 11.772,- pr. 31.12.2023.
Andel fellesgjeld er kr. 184.321,- pr. 20.01.2025.

Spesifikasjon av lån:
Lånenummer: 22238809871, Sparebanken Øst
Annuitetslån, 12 terminer per år.
Rentesats per 18.11.2024: 7.25% pa.
Antall terminer til innfrielse: 358
Saldo per 18.11.2024: 19 968 713
Andel av saldo: 184 895
Første termin/første avdrag: 25.09.2024 (siste termin 25.08.2054)
Flytende rente.

Iht. indikasjon fra sameiet vil lånopptaket på totalt 76 mill medføre en fellesgjeld på ca. kr. 700.000,- og dermed økte månedlige felleskostnader med ca. kr. 5.000,- for 4-roms leiligheter i sameiet dersom hele lånet tas opp. Det understrekes at dette på nåværende tidspunkt kun er en indikasjon og endelige beløp er avhengig av tilbud og utbetaling fra banken. Per januar 2025 er seksjonen tildelt kr. 185.000,- i fellesgjeld.

Videre forventes det at dersom tomtesalget går igjennom vil store deler eller opp til hele lånet bli nedbetalt dersom reguleringsplan går igjennom hos kommunen.

IN-ordning:
Årsmøte 2024 vedtok at det skal inngås avtale om IN-ordning ifm. låneopptaket. De som velger å innfri sin andel av fellesgjeld når denne er fordelt, vil få redusert sine fellesutgifter med sin andel av renter og avdrag på sameiets lån. Det blir lagt opp til at dette kan gjennomføres 1 til 2 ganger i året og at hele andel av fellesgjelden må innfris.

Ved en individuell innfrielse av fellesgjeld vil banken anse innbetalingen som en regulær ekstraordinær nedbetaling av sameiets felleslåns hovedstol, uten at långiver gir aksept for at seksjonseiere som innfrir sin andel, blir fritatt for sitt debitoransvar. Dette betyr at alle nåværende og fremtidige seksjonseiere, også for de seksjoner hvor fellesgjelden er innfridd, risikerer å måtte dekke sin forholdsmessige andel av sameiets betalingsforpliktelser ved mislighold, jf. eierseksjonsloven § 30.

Les mer under punktet "Sameiet" for utdypende informasjon.

7 500 000,00 Prisantydning
184 321,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 684 321,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

192 100,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
2 500,00  Innflyttingsgebyr til sameiet (belastes ved første husleie)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
205 640,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 889 961,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har felles gjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten. Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Nils Ove Håland Riise og Diona Sadiku

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Ullernbyggene med sameiebrøk 30/4359.
Sameiet består av 119 leiligheter/seksjoner.
Forretningsfører er Asker og Bærum Boligbyggelag AL, tlf. 67 57 40 69.
Invitasjon til dugnad må påregnes. Det praktiseres ikke dugnad pr dags dato.
Dyrehold er tillatt så langt det ikke er til sjenanse for resten av beboerne.
Felles sykkelbod og fellesvaskeri i bygget.
Det vil bli belastet et innflyttingsgebyr kr. 2.500,- ABBL krever inn gebyret sammen med første innbetaling av fellesutgifter.
Hjemmeside: https://ullernbyggene.no/
Lekeplass:
Sameiet har inngått avtale med Backe om å opprette en lekeplass på sameiets tomt (mellom oppgang 42 og 46), hvor både sameiet Ullernbyggene og de fremtidige beboerne på tomten sameiet selger har fri tilgang. Dette blir en sosial sone for barn og unge.

Foretatt påkostninger de senere år:
Heisene er byttet ut, taket er rehabilitert, nytt røykvarslingssystem er installert og inngangspartiene er pusset opp. Skiftet ut fyringsanlegg (oljefyring og el-kjel) med bergvarme. Tilrettelegging og etablering av 10 doble ladepunkter for el-bil blir ferdigstilt ila. januar 2025.

Planlagte påkostninger:
Iht. samtale med styret er det behov for å gjennomføre flere vedlikeholdstiltak i sameiet i tiden fremover. En vedlikeholdsrapport utarbeidet av BER inneholder forslag om utbedring av bl.a. rør, balkonger, fasade, varmeanlegg (inkl. bergvarme) og eventuell etterisolering på sikt. Det vil også bli aktuelt med nødvendig utskifting av vinduer for de seksjonene dette ikke er utført.

Rørfornying og økt strømtilførsel i gården skal prioriteres først. I 2024 vil det gjennomføres rørfornying og strøm, herunder tilrettelegging av økt strømforsyning til byggene og seksjoner. Oppføring av fire takoverbygg over kjellertrapper, samt utskiftning av sanitæranlegg i blokkene og renovering av eksisterende stikkledninger til offentlig VA-anlegg er på agendaen. Les mer her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202214987

I samarbeid BER, AFRY og Ansnes er det utarbeidet en plan for oppussing og utbedring som gjelder strøm og rørfornying. Resultatet viser at oppgraderingene for strøm og rørfornying vil koste ca. 76 MNOK inkl. mva. Det ble på årsmøte 2024 vedtatt at sameiet skal ta opp et lån på 76 MNOK i forbindelse med ovennevnte vedlikehold. I dette inngår en buffer på 15% av totalentreprisen. Per november 2024 er 20 MNOK utbetalt og fordelt på seksjonene. Resterende lån vil tas opp og fordeles ila. 2025.

Låneopptaket vil fordeles på seksjonseierne etter gjeldende eierbrøk. Iht. indikasjon fra sameiet vil låneopptaket medføre en fellesgjeld på ca. kr. 700.000,- og dermed økte månedlige felleskostnader med ca. kr. 5.000,- for 4-roms leiligheter i sameiet dersom hele lånet blir tatt opp. Det understrekes at dette på nåværende tidspunkt kun er en indikasjon og endelige beløp er avhengig av tilbud og utbetaling fra banken. Per januar 2025 er denne seksjonen tildelt kr. 185.000,- i fellesgjeld. Det er vedtatt IN-ordning på fellesgjelden.

Sameiet er parallelt i prosess med å gjennomføre et større tomtesalg. Målet til sameiet er å innfri hele/deler av det nødvendige låneopptaket, ifm. vedlikeholdsbehovet med pengene fra tomtesalget.

Det foreligger pt. ikke noe kostnadsestimat eller fremdriftsplan på vedlikeholdstiltakene som knytter seg til balkonger, fasade, varmeanlegg (inkl. bergvarme) og eventuell etterisolering. Ny eier må dermed regne med at det kan komme kostnader også i denne forbindelse.

Fremdrift:
Status rørfornying per november 2024 er at rørfornying vil bli utført i perioden oktober-desember 2024 i Silurveien 42. Det går 2 sjakter med vannrør som skal skiftes ut i sameiet. Disse skal skiftes hver sin gang, og vil bli stengt mens arbeidet pågår. Arbeidet planlegges å utføres i nr. 44 i perioden mai-september 2025. Det er beregnet ca. 3 uker per sjakt der man ikke har tilgang til vann fra en av sjaktene. Det vil være toalett og dusjfasiliteter samt vaskemaskin tilgjengelig i sameiets fellesarealer og avløp vil være operativt slik at en kan hente vann ved behov.

- Utvendige arbeider
Det skal graves grøfter utvendig på eiendommen for utskiftning av vanninntak og avløpsrør. Det skal graves på deler av parkeringsplassene på eiendommen for etablering av elbilladere. Entreprenøren plasserer en brakkerigg for arbeiderne på gressplenen øst for Silurveien 46.

- Elektroarbeider: Aug 2024-Sept 2025. Beboer blir lite berørt. Det kan bli korte strømstans.

- Grunnarbeider: Aug 2024-Nov 2024. Det kan bli noe mindre parkeringsplasser inne på p-plass utenfor Silurveien 42 i perioder.

Tomtesalg:
Sameiet har inngått avtale om salg av tilleggstomten sin på 7,6 mål (gnr. 28, bnr. 608) til ABBL og Backe. Kjøpet er dog betinget av at reguleringsplan godkjennes av kommunen, og salgsbeløp avhenger av hvor stor utnyttelse prosjektet eventuelt gis. ABBL og Backe betalte 3 millioner i 2019, resten betales ved overtagelse. Sameiet får sitt oppgjør ved rammetillatelse (overtagelse), som normalt foreligger 3-6 måneder etter reguleringsplan. Salget utløser skatt og skattlegges det året inntekten utløses. Gevinstberegning tar utgangspunkt i salgsvederlaget. Skatten vil påføres den enkelte sameier ved ligningsoppgaven, mens inntekt går til sameie. Derfor må sameiet se til at beløpene blir overført seksjonseier før betalingsfrist.

Salget av tomten kan ta tid, og det presiseres at det ikke er mulig å si når salget vil realiseres eller til hvilken pris da salgsbeløp avhenger av hvor stor utnyttelse prosjektet gis. Samtidig understrekes det at salget av tilleggstomten og innfrielse av hele/deler av fremtidig fellesgjeld, som nevnt ovenfor, er betinget av at reguleringsplan godkjennes av kommunen.

Siste nytt om tomtesaken til sameiet kan følges her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202007578

Seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Det er ikke forkjøpsrett i sameiet.

Styregodkjennelse:
Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  

Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr. 70.000,-
Tilrettelegging kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 40-0235/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR40.24235

Sist oppdatert: 23. januar 2025 kl. 20:09