Kornellveien 1B

Kornellveien 1B, 1636 GAMLE FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 303, bruksnummer 381
Andelsnummer 37, Østre Sletta Borettslag, organisasjonsnummer 947 448 781

Totalt bruksareal BRA: 77 kvm

BRA-i:
Andelsleilighet:
1. etasje - 65 kvm: Entré, stue, kjøkken, to soverom, bad og innvendig bod.

BRA-e:
Andelsleilighet:
Kjeller - 12 kvm: To boder

Åpent areal:
Andelsleilighet:
1. etasje - 11 kvm: Terrasse.

Boligen disponerer 3 boder, to i kjelleren på tilsammen 12 kvm (BRA-e) og en på loftet med gulvareal på 12 kvm. Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 12 m², men grunnet skråtak/lav takhøyde er ikke dette måleverdig som bruksareal. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at sameiet/borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.03.2025 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Boligbygg over 2 etasjer samt loft og kjeller. Gulv mot grunn av betong. Grunnmur av betong. Bærende konstruksjoner av trekonstruksjoner. Etasjeskillere antatt av trekonstruksjoner. Fasader utført i stående samt liggende trekledning. Takkonstruksjon utført i saltaksform utvendig tekket med takstein (ikke besiktiget). Leiligheten har slett entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra ukjent årstall, 1995 og 2014. Balkongdør med karmer av tre og to-lags glass fra 2010. Vannrør av typen rør-i-rør samt kobber. Avløpsrør av plast. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er gitt 74% TG 1, 20% TG 2, 4% TG 3 og 2% TG IU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:
- Utvendige trapper: Trappen mangler rekkverk. Rekkverk må etableres. Sjablongmessig prisanslag gjelder etablering av rekkverk. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i kjøkken, øvrige rom, teknisk anlegg/VVS anlegg, elektrisk anlegg, dører og vinduer, samt balkong/terrasser/veranda.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
- Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, kun faglært. Firmanavn Ryens Rørservice. Totalrenovering i 2020

- Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Ja. Firmanavn Ryen Rørservice. Totalrenovering i 2020

- Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, kun faglært. Firmanavn Østberg vaktmestertjenester. Ny trapp til veranda 2024

Nåværende eier har siden 2007 bekostet etappevis oppussing og oppgradering av leiligheten. De fleste overflater er skiftet ut, gulvene med ny laminat.

Kjøkkenet ble i 2007 oppgradert med ny innredning fra kvalitetsprodusenten Marbodal. Innredningen er både dekorativt og bruksvennlig utformet, blant annet med motstående vask og platetopp omgitt av hendige arbeidsflater på benker av heltre. For utstyr til daglig bruk finnes det en rekke oppbevaringsmuligheter både over og under benkene. Foruten selve skapinnredningen er det på kjøkkenet også avsatt plass til et mindre frokostbord foran vinduet.

Badet har etter renovering i 2020 et stilsikkert klassisk moderne uttrykk. Historiske fliser av dekorativ art er lagt på gulvet, som for øvrig også har varme. Fliser i harmonerende nyanser er i tillegg påført samtlige vegger. Nye baderomsmøbler ble montert i forbindelse med renovering, i tillegg til nytt sanitærutstyr med blant annet dusjkabinett. Badet er uten rør-opplegg til vaskemaskin siden felles vaskerom er lett tilgjengelig i kjelleren.

Leilighetens to soverom er av god størrelse til sine respektive formål. Hovedsoverommet er oppmålt til ca. 11 kvm. og tilgjengelig via kjøkkenet, barne-/gjesterom har nesten 9 kvm. og adkomst rett fra entreen.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: Malte glatte flater, malte MDF-plater, malt teglstein og fliser.
Himlinger: Malt MDF-panel og malte glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte og profilerte hvite fronter. Overskap med glass i fronter. Heltre benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Ventilator i overskap. Glassplate på vegg over vask og platetopp.

Bad: Servantskap med profilerte blå fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Høyskap med profilerte blå fronter. Dusjkabinett. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet via elektrisitet samt vedfyring. Elektrisk gulvvarme på bad. Leiligheten har ventilasjon i form av tilluftsventiler i vegger.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

 Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1956.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Dog foreligger det godkjente byggetegninger datert 1954 som samstemmer med dagens innvendige bruk.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.?

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom. Dagboknr 1407 til 1411, tinglyst 20.11.1954, type heftelse: Festekontrakt til borettslaget.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Lundheim er et veletablert boligområde i sentrumsnære omgivelser på Østsiden. Området er gjennom de seneste årene blitt ett av kommunens mest ettertraktede, mye på grunn av stor utvikling med både nye boliger og et stadig bredere tilbud av forretninger og tjenester.

Det er kort vei til den nye og moderne Sagabakken barneskole, det finnes også en hel rekke barnehager omkring. I nærmiljøet eksisterer det i tillegg et bredt tilbud av idrett- og fritidsaktiviteter, blant annet gjennom Østsiden IL som har tilhold like ved. Sommerstid er friluftsbadet på Kongsten vel verdt gjentatte besøk, resten av året er det bademuligheter innendørs i svømmehall samme sted.

Østsiden har en rekke fine turområder med tilsvarende mange muligheter for turer og utflukter. Nærmest er blant annet Glommastien som følger elven i tidvis eksotiske omgivelser helt frem til Sarpsborg. I Østsidens egen lysløype finner du kupert terreng og preparerte skispor når forholdene tillater vinterstid. Tar du turen ut i det vakre Torsneslandet finner du en mengde turstier samt idylliske bukter og viker.

Hverdagslige innkjøp er enkle å gjennomføre ved de mange dagligvareforretningene omkring, inkludert en nærbutikk som holder søndagsåpent. Nærsentre finnes både ved Brohodet og på Østsiden Storsenter nærmere Sellebakk.

Nærhet til bykjernen innebærer enkel tilgang til alle byens fasiliteter, deriblant shoppingtilbud, spisesteder og kulturliv. Holdeplass for busslinje med meget hyppige avganger mot sentrum og togstasjonen finnes få hundre meters gange unna. Alternativt kan du benytte deg av kommunens utmerkede fergetilbud; fra Gamlebyen fergeleie er det forbindelse både direkte til Cicignon på motsatt side samt til Kråkerøy, sentrumskjernen samt helt til Gressvik og Ålekilen. Og kanskje best av alt - fergene er det gratis å benytte seg av.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager
Nabbetorp barnehage (1-5 år) 1 km
Petri barnehage (3-5 år) 1.4 km
Løen barnehage (1-5 år) 1.7 km

Skoler
Sagabakken skole (1-7 kl.) 0.2 km
Kjølberg skole (1-7 kl.) 1.8 km
Gudeberg barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 2.4 km
Borge ungdomsskole (8-10 kl.) 2.5 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 3.3 km
Hans Nielsen Hauge vgs

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 10 543 kvm som tilhører borettslaget. Tomt opparbeidet med blandt annet asfalterte adkomstveier, gressområder samt diverse beplantning.

Festeavgiften er kr 39.733 pr. år for borettslaget. Denne betales via felleskostnadene.
Festeavtalen utløper 10.11.2029.
Grunneier er Fredrikstad kommune

Festeavgiften reguleres neste gang i 2029.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Når festeavtalen utløper kan avtalen kreves forlenget. Fester kan alternativt kreve tomten innløst dersom vilkårene for innløsning i tomtefesteloven er oppfylt (finnes unntak fra innløsningsretten). Ved en evt. forlengelse løper festeforholdet videre på samme vilkår, men bortfester har rett til å kreve et "engangsløft" av festeavgift regulert til 2 % av råtomteverdien, maksimalt på kr. 15.231,- i år 2024 pr. dekar tomt. Beløpet reguleres årlig iht. KPI.  

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Boligen disponerer en utvendig parkeringsplass. I borettslaget er det lagt til rette for å etablere eget ladepunkt fra eget sikringsskap.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse og felles avkjørsel i henhold til reguleringsplan Omr. begr. av Lundheimv.-Sarpsborgv.-gårdv. Huseby datert 18.12.1951 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 med formål og hensynssone: bebyggelse og anlegg, ras- og skredfare.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4.700,-  pr. mnd. og inkluderer: kabel-tv og internett, kommunale avgifter, nedbetaling av fellesgjeld, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold, festeavgift, mm.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Dette er inkludert i felleskostnadene. Dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 2.402.650,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2.402.650,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 25 048,- pr. 31.12.2023
Andel fellesgjeld er kr 185 000,- pr. 01.02.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 8.842.937,- pr. 01.02.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 6,1%
Lånets løpetid: 27 år og 7 mnd.
Avdragsfrihet: Ingen

2 490 000,00 Prisantydning
185 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 675 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 694 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hilde Christine Værnes

Leiligheten er tilknyttet Østre Sletta Borettslag. Borettslaget består av 48 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold må godkjennes av styret før anskaffelse.

Foretatte påkostninger de senere år: 
2016 - Bytte av stående kledning på østveggene.
2017 -2018 - Vasking og maling av hele borettslaget.
2020 - Nytt elektrisk anlegg i samtlige boenhet
2020 - Strømpetrekking av alle rør
2021 - Oppussing av ganger i samtlige enheter
2022 - Rehabilitering av takrenner.

Planlagte påkostninger: 

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr 45.000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 4.000,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0066/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.2566

Sist oppdatert: 25. mars 2025 kl. 13:55