Gregers Grams vei 14A

Gregers Grams vei 14A, 0382 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 28, bruksnummer 940, seksjonsnummer 9
Kommunenummer 301, gårdsnummer 28, bruksnummer 941, ideell andel 1/21
Kommunenummer 301, gårdsnummer 28, bruksnummer 942, ideell andel 10/252
Kommunenummer 301, gårdsnummer 28, bruksnummer 943, ideell andel 1/21
Kommunenummer 301, gårdsnummer 28, bruksnummer 944, ideell andel 1/21

Totalt bruksareal BRA: 119 kvm

BRA-i:
3. etasje 109 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken, to soverom og toalettrom.

BRA-e:
-1. etasje 10 kvm: To boder.

Åpent areal:
3. etasje 40 kvm: Balkong.

Boligen disponerer to boder i underetasje. Bodene er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.03.2025 utført av Anticimex avd. Oslo. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt såle mot grunn. Grunnmur og bærende vegger samt skillende dekker av betong og stålkonstruksjoner med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner. Yttervegger av teglstein og pusset mur samt liggende kledning. Tilnærmet flat takkonstruksjon utvendig tekket med papp/membran. Leiligheten har entrédør med brannklasse EI30 og lydklasse db35. Terrasseskyvedør og vinduer med karmer/rammer av tre og tre-lags glass utvendig beslått med metall fra 2012. Leiligheten er tilkoblet felles varmtvann. Oppvarming med elektrisitet i kombinasjon med vedfyring. Gulvvarme på bad. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er iht. tilstandsrapporten gitt 35% TG 1, 60% TG 2 og 5% TGIU.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i: Våtrom, kjøkken, toalettrom, øvrige rom, ildsteder/skorsteiner innvendig, etasjeskiller, teknisk anlegg/VVS anlegg, elektrisk anlegg.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende TG 2:
- Våtrom: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Det er registrert utette huller etter tidligere innfestninger i og utenfor dusjsone. Det er registrert bomlyd i tre fliser ved dør. Tettesjiktet etablert i 2015 (mer trolig rundt år 2000, meglers anmerkning) er ikke montert med klemring i sluk, og tettesjiktet vil dermed bli vurdert utfra alder på underliggende tettesjikt. Fallforhold er ikke tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. Det er ikke mulig å måle fallet i sluksonen grunnet plassering av badekar. Det er ikke kjent om fallforholdet fører til tilfredsstillende avrenning av bruksvannet hvis badekar fjernes. Selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet, er sluket ikke skiftet.
- Øvrige rom: Det er registrert manglende tilluftventiler på soverom. Det er registrert enkelte merker og skjolder i himling.
- Etasjeskiller, skjevhetsmåling: Det er noen merkbare skjevheter i stue.
- Elektrisk anlegg: Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget. Det legges vekt på at undersøkelsene ikke er utført av en elfagkyndig kontrollør/eltakstmann. TG2 er satt grunnet manglende samsvarserklæring på det elektriske anlegget installert etter 1999 samt manglende dokumentasjon på eldre deler av anlegget iht NS3600.

Det er gitt TGIU på følgende:
- Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
- Terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom: Tettesjiktet er skjult ikke tilgjengelig for inspeksjon.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold, og TG 2 gitt på bakgrunn av alder og slitasje. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:
10. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja.
2016: Lagt ny membran på alle terrasser og tak + etterisolering av tak
2007: Nytt beslag på terrassene.
2004: Lagt ny membran på terrasse.
2000: Utbedret vegg over inngangsparti etter fuktskader ved uvær. Utført i regi av sameiet.

14. Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?
Svar: Nei. Klargjort for montering av ladeboks i 2018.

26. Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt felles gjeld?
Svar: Ja. Det innhentes tilbud på reparasjon og maling av fasade.

27. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende?
Svar: Ja. Tilfelle av møll i oppgang 12 for ca. 2 år siden. Møllfangere ble utplassert.

Stor topp-/endeleilighet beliggende i 3.etasje, med vindusflater fra fire kanter som slipper inn mye naturlig lys. Leiligheten har et generelt oppussingsbehov og har fin planløsning med mulighet for å gjøre om til 4-roms. Fantastisk terrasse på 40 kvm med majestetisk utsikt og optimale solforhold.

Leiligheten inneholder:

Entré med plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko med videre adkomst til en romslig hall.

Hall med åpning mot stuen med plass til oppbevaring i innebygget garderobe og adkomst ut til en fantastisk og solrik takterrasse. Takterrassen har god plass til flere sittegrupper, potter med blomster og grill.

Lys og fin stue med plass til spisestuedel på den ene siden, og en sofagruppe med stuebord og TV-benk på den andre siden, samt bokhyller ol.

Kjøkkeninnredning med slette fronter fra byggeår. Benkeplater av laminat. Dobbel oppvaskkum i benkeskapsbeslag i rustfritt stål med ett-greps armatur. Fliser på vegg samt benkeskapsbelysning og stikkontakter
over kjøkkenbenk. Nedfelt utslagsvask i rustfritt stål med to-greps armatur. Opplegg for vaskemaskin. Fleksibel ventilasjonskanal montert i himling. Oppgraderinger i 2023: Ett-greps armatur med stoppekran og stoppekraner under oppvaskkum samt lekkasjestopper.

Toalettrom fra byggeår. Gulvflate belagt med pvc-fliser. Veggflater av malt strie. Himling av malt betong. Vegghengt servant med ett-greps armatur. Speil på vegg samt benkeskapsbelysning og stikkontakt på vegg over servant.

Lyst baderom fra byggeår oppgradert på overflater med flislagt gulv og flislagte vegger samt innredning utført omkring 2000. Flislagt gulv med varme. Veggflater av fliser og malt strie. Himling av malt mur med nedsenket kasse med downlights. Vegghengt servantskap med benkeplate av laminat samt ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speil og belysning samt stikkontakt på vegg over servant. Gulvstående toalett. Badekar. Stoppekraner under servant og bak toalett.

Leiligheten har to soverom, begge med garderobeløsninger.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er tilkoblet felles varmtvann. Oppvarming med elektrisitet i kombinasjon med vedfyring. Gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligblokken, datert 18.09.1981.  Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.  

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 8442, tinglyst 20.04.1978, type heftelse: Panterett forbeholdt Ullerntoppen Boligsameiet. Panteretten i seksjonen er for inntil kr 5 000,- til dekning av fellesutgifter og særpålegg til seksjonen. Panteretten har prioritet etter kr 870 000,- uten opptrinnsrett. Avtalen inkluderer også pliktig medlemskap av Ullerntoppen Boligsameie.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst en seksjonering på eiendommen.

Det er ingen øvrige tinglyste servitutter på eiendommen. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Kortidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn totalt 90 døgn i året er ikke tillatt. Med kortidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Leieforhold som varer 31 dager eller mer, omfattes
derfor ikke av denne begrensningen. Seksjonseier skal informere styret i forkant av utleien om når, hvem som leier og hvor lenge de skal leie.

Boligen ligger høyt og attraktivt til i et populært og barnevennlig boligområdet med kort reisevei inn til Oslo sentrum. Gregers Grams vei er en trafikkstille gate i et meget veletablert og eksklusivt boligområde. Eiendommen har en fantastisk beliggenhet på et høydedrag med svært gode solforhold.

Området er perfekt for barnefamilier, med et eldorado av muligheter til lek og fritidsaktiviteter. Det finnes barn i alle aldre i nærområdet og et rikt utvalg av barnehager samt gangavstand til skoler. Gangavstand til Lysejordet barneskole hvor man også finner et stort og flott aktivitetsområde for barna. Det er heller ikke langt til Bjørnsletta skole (1-10 kl.) nyoppført i 2014. Kort gangavstand til Lyse Montesorriskole og til barnehager i Ullernkollen, Ullerntoppen og Slalåmveien. Gangavstand til Ullern idrettsanlegg og Ullern tennisklubb, med et godt utvalg av aktivitetsmuligheter for barn og voksne. Røa idrettsanlegg er også innen gangavstand.

Boligen er et godt utgangspunkt for turer både sommer som vinter. Det er ca. 5 minutters spassertur til Mærradalen, et frodig dalsøkk med flott og dramatisk natur og fine turveier. Lysakerelven ligger like ved eiendommen og har et flott rekreasjonstilbud med turstier, badekulper og lekeområder. Videre er det hyggelige turstier opp til Bogstad golfbane og marka. På Røa finner du Røa bad, et lekkert anlegg med blant annet 25 meters basseng, boblebad, barnebasseng og sklier. Her ligger også sats treningssenter.

Kort gåtur til Rema 1000 i Aslakveien og en søndagsåpen Joker i nabolaget. Kun 5 minutter med bil til CC-Vest eller Røa, som tilbyr et bredt utvalg av butikker, postkontor, bank, vinmonopol, apotek, bibliotek m.m. Offentlig kommunikasjon inkluderer T-bane fra Åsjordet, buss nr. 46 til Ullerntoppen, eller buss i Vækerøveien.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Leiligheten sokner til Lysejordet skole(1.-7. trinn) og Bjørnsletta skole(8.-10.trinn). Det er også flere kommunale og private barnehager i området.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 4 792 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, biloppstillingsplasser, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Leiligheten er tilknyttet 4 realsameier som inkluderer felles adkomstveier, internveier og parkeringsplasser.

Leiligheten disponerer en parkeringsplass i felles garasjeanlegg.

Gregers Grams vei 12- 16b  eier  i tillegg 21 parkeringsplasser.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for å tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.
Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, og privat internvei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til formål bolig med tilhørende anlegg i henhold til eldre reguleringsplan S-1615 datert 12.12.1969.

Pågående plan- og bygningssaker i området:

Vesteråsveien 18 - Riving av bolig, anneks, garasje og basseng. Saksnummer: 202312685 Rammetillatelse ble gitt desember 2023, og søknad om igangsettingstillatelse ble mottatt hos kommunen 02.04.2025. Les mer på kommunen sin hjemmeside: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202312685

Vesteråsveien 16 - 18 - Oppføring av 23 boliger med parkeringskjeller. Saksnummer 202315442. Rammetillatelse ble gitt 26.06.2024. Les mer på kommunens hjemmeside: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202315442&wfl=N&Dateparam=04/03/2025&sti=

Gregers Grams vei 4 - Oppføring av to tomannsboliger. Saksnummer 202309850. Det ble gitt igangsettelsestillatelse 17.01.2025. Les mer på kommunens hjemmeside: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202309850&wfl=Y&Dateparam=04/03/2025&sti=

Gregers Grams vei 4 - Oppføring av to tomannsboliger. Saksnummer 202200321. Det ble gitt igangsettelsestillatelse den 16.01.2025. Les mer på kommunens hjemmeside: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202200321

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler. Det kan forekomme

Fellesutgiftene er kr 5 755,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, forretningsførsel, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, energi/fyring fellesareal, TV-anlegg/bredbånd, andre driftskostnader.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 11 800 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Vike fiber og Altibox som leverandør av grunnpakke internett og kabel-tv og er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av Skatteetatens kalkulator er formuesverdien for 2024 beregnet til kr 2 315 536,- når eier er fast bosatt på eiendommen.(primærbolig).

Formuesverdien er beregnet ved hjelp av Skatteetatens kalkulator da det ikke er mulig å innhente på ordinert vis på leiligheten.

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 9 262 145,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 11 048,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 27.02.2025. Selger har innbetalt sin andel av fellesgjelden.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 196 523,- pr. 27.02.2025 og lånevilkårene er:
Lånetype: Annitetslån
Rentesats: 7,70%
Innfrielsesdato: 01.10.2031
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 4

9 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

231 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
242 290,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
9 492 290,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vigdis Løyning og Hans Thomas Sundby

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Ullerntoppen Boligsameie, med sameiebrøk 1/21.
Sameiet består av 21 leiligheter og
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.

Det er dugnad om høsten og våren. Trappeoppgangen rengjøres jevnlig av et renholdsfirma som er innleid av sameiet
Det er tillatt med dyr i sameiet så lenge det ikke medfører urimelig sjenanse for naboer. På sameiets eiendom er det båndtvang hele året. Husdyreierne må påse at dyrene ikke gjør fra seg på fellesarealene, i tilfelle må dette fjernes med det samme. Skiftet termostatene til varmekablene i sjaktene samt nytt styringssystem av dem.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2023: Sluttføring av takarbeid: Etablering av luftekanaler i selve taket, sikringskroker på alle tak, installert overløp på takene i 14 og 16 som kompensasjon for at det bare ble satt
opp ett nedløp, etterarbeid på taket i 16B som følge av nye lekkasjer. Det opplyses i årsberetningen for 2024 at alle tak skal nå være i orden.
2023: Nye sikringsskap i alle tavlerommene for fellesstrøm.

Planlagte påkostninger:  
Styret opplyser følgende i e-post datert 27.03.2025: "Sameiet planlegger fasade-oppussing av bygningene nå til våren/sommeren. Dette vil bli finansiert gjennom en kapitalinnkreving. For leiligheten i 14 A vil det være snakk om et beløp på ca. 160.000 med innbetaling fordelt over månedene mai, juni juli. Det er ikke planlagt aktiviteter som vil øke husleie eller fellesgjeld.".

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger/Overtagelse: kr 4.000,- pr. stk
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 41-0019/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR41.2519

Sist oppdatert: 17. april 2025 kl. 20:12