Ulaveien 155

Ulaveien 155, 3280 TJODALYNG
Kommunenummer 3909, gårdsnummer 1107, bruksnummer 8, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 314 kvm
Totalt primærrom: 200 kvm

Primærrom:
1. etasje 200 kvm:

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert utført av Thorbjørn Andersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i trekonstruksjoner på støpt såle og grunnmur.. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG IU:
Hundehus
På eiendommen er det et 5 m2 hundehus.
Hundehuset fremstår i dårlig stand og med behov for oppgraderinger og utskiftninger.
Bygget er ikke ytterligere vurdert.

TG 3:
2. ETASJE > BAD
Vurdering av avvik:
• Det er ikke tilfredsstillende membran/tettesjikt på våtrommet.
Det er ikke synlig membran i overgang mellom gulv og vegg under benk på badet. Utførelsen av membran er antagelig ufagmessig og tilfredsstiller ikke dagens krav til utførelse av membran eller vanntett sikt i våtsoner.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
Avviket må utbedres for å tilfredsstille dagens krav til våtrom.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000,-.

TG 2:
Veggkonstruksjon
Boligen er oppført av tradisjonelle bindingsverkskonstruksjoner, utvendig kledd med stående trekledning.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Det ble på befaringen registrert:
Noe tegn til begynnende råte nederst på enkelte kledningsbord.
Panel under takutstikk på balkong 2. etg. har rustne spikere/stifter.
Panelen er ikke festet med spikere/stifter som er egnet for utvendig bruk.
Anslutning av kledning under dør til balkong 2. etg. virker noe ufagmessssig utført og kan gi fare for vanninntrenging til inngangsdør i 1. etg. under balkongen.
Det er noe malingsflass og svertesopp på kledningen.

Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Utvendige fasader bør vaskes og males.
Behov for utskifting av rustne stifter kan ikke utelukkes.
Det bør monteres beslag over ufagmessig avslutning av kledning under terrassedør på balkong i 2. etg.

Takkonstruksjon/Loft
Boligen har saltak av prefabrikkerte trekonstruksjoner med asfaltplater som undertak.
Det er loft og kott i konstruksjonen Loftet har inspeksjonsmulighet fra luker i tak. Det er ikke tilkomst til kottene.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Det er dårlig isolasjon og manglende dampsperre rundt lufteventil på loft.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Det bør isoleres og monteres dampsperre rundt luftepipe på loft.

Balkong 2. etg.
Til boligen er det en 7 m2 balkong med tilkomst fra loftsstue.
Balkongen har beiset terrassegulv og malt rekkverk med stående kledning.
Balkongen er overbygget.
Vurdering av avvik:
• Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Rekkverkshøyden er 92 cm. Dagens krav til rekkverk er 100cm.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens
forskriftskrav.

Etasjeskille/gulv mot grunn
Boligens etasjeskiller mellom 1. og 2. etg. er bygget i tradisjonelle bjelkelagskonstruksjoner med spon som bærende undergulv.
Vurdering av avvik:
• Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet.
Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Det er gulvknirk i tregulv i 2. etg.
Konsekvens/tiltak
• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Betonggulv mot grunn.
Boligen har betongdekke mot grunn.
Vurdering av avvik:
• Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet.
Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Det er bom og tegn til løse fliser i gulver i 1. etg.
Konsekvens/tiltak
• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Radon:
Bygningen er ikke bygget med radonsperre. Det er ikke foretatt radonmålinger.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Konsekvens/tiltak
• Det bør gjennomføres radonmålinger.

1. ETASJE > BAD
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Det er noe mindre lokalt fall til sluk i dusjsone en det som er anbefalt.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Våtrommet fungerer med avviket.

2. TASJE > BAD
Overflater gulv.
Badet har fliser på gulv.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.

SPESIALROM
Overflater og konstruksjon.
Toalettrom med tilkomst fra entre.
I rommet er det gulvmontert wc og vaskeservant i innredning.
Rommet er ventilert med lufteventil i tak. Det er ikke luftespalte i dørterskel.
Rommets innvendige overflater består av fliser på gulv, malt panel på vegger og i tak.
1. ETASJE > TOALETTROM
Vurdering av avvik:
• Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Konsekvens/tiltak
• Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l.

Grunnmur og fundamenter
Boligen er antagelig fundameter med grunnmur av lettklinkerblokker.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Det er fuktskjolder og saltutslag på grunnmur. Noe pussavskalling. Årsak til saltutslag og fuktskjolder er ikke kjent.
Noe riss i grunnmur.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Løs puss bør fjernes og erstattes med ny puss. Overflatene bør overflatebehandles med egnet produkt som har pustende og vannavvisende egenskaper.

Se eget punkt i tilstandsrapporten om sidebygning som nylig ble bruksendret til bolig.

Hovedhus holder solid og god standard. Bl.a. nytt kjøkken 2022, totalrenovert bad 2021. Sidebygning holder enkel standard.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hovedhus har varmekabler i 1.etasje og på baderom oppe. Varmepumpe. Peis ovn. Sidebygning har kun elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 11.03.2003.  Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3805/1107/8:
18.10.1979 - Dokumentnr: 7264 - Skjønn

10.04.1901 - Dokumentnr: 900020 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3805 Gnr:1107 Bnr:5

01.01.2018 - Dokumentnr: 168898 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0709 Gnr:1107 Bnr:8

01.01.2020 - Dokumentnr: 299058 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0712 Gnr:1107 Bnr:8

Sidebygningen er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut. 

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Utleiedelen er ikke utleid i dag .

Fint beliggende enebolig med eldre sidebygning, også bruksendret til bolig. Kort vei til Ula, Eftang og store turområder og strandarealer. Flotte solforhold !

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Husk å ta av mot Ula, følg veien ca. 1,5 km hvor eiendommen ligger på venstre hånd..

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 974 kvm. Tomten er delvis opparbeidet, delvis naturtomt. Store terrasser - sol fra tidlig morgen til sen kveld. Nylig asfaltert gårdsplass !

Fastmontert lader for EL-bil følger med.
Parkering til flere biler på tomten.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.
VA-anlegget i området driftes av KOLLADJUPET AVLØP SA. Årlig gebyr ca. 2500,- som avsettes til drift og vedlikehold.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanens arealdel 2021 - 2033 datert 06.10.2021 avsatt til: Spredt bolig- fritids- eller næringsvirksomhet.
Hensyn: Bevaring kulturmijø.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 34.718,- for inneværende år i følge årsprognose fra Larvik kommune. Summen gjelder 2 boenheter. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

 
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 37870 kwh. pr. år.  Gjelder samlet for begge hus.
I selgers husstand har det bodd 2 mennesker og tidvis en person i sidebygning.
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 8.000,-.

Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av tv-signaler og brebånd og har avgift på kr 1.229,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder kan medfølge.
Boligen er tilknyttet alarmselskap, men abonnementet er sagt opp.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2022 var kr 1 054 194,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 4 005 935,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 2.201,- i 1.kvartal. Deretter skal eiendomsskatt avvikles.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 500,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 500,- pr. stk.

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 6.612.250,-.

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring på kr 15.050,-/kr17.550,- for eneboliger mindre/større enn 230 kvm.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Edel Pedersen Sunde og Jan Rytter Sunde

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring(unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,5 % av salgssummen.
Tilrettelegging kr 12.500,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 21.000,-
Visninger: kr 2.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 23-0008/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Larvik
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR23.248

Sist oppdatert: 09. november 2024 kl. 10:58