Ljan terrasse 8

Ljan terrasse 8, 1169 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 194, bruksnummer 140, ideell andel 1/1
Aksjenummer 140-145, Ljan Terrasse AS, organisasjonsnummer 932073013

Totalt bruksareal: 107 kvm
Totalt primærrom: 83 kvm

Primærrom:
3. etasje 83 kvm: Entré, Stue, Bad, Kjøkken, Soverom, Soverom 2

BRA-i:
3. etasje 83 kvm: Entré, Stue, Bad, Kjøkken, Soverom, ?Soverom 2

BRA-e:
Kjeller etasje 24 kvm: Bod, Bod 2, Garasje

TBA (Terrasse- og balkongareal):
3. etasje 14 kvm:

Kjellerboder er fellesarealer som styret i aksjelaget fordeler og kan omdisponere.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 23.07.2024 utført av Eirik Hamre Brynhildsen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten bygd i betongkonstruksjon med etterisolert pusset fasade og glassverandaer.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG3:
Baderom - Baderommet har fått følgende avvik:
Badet har kun naturlig ventilasjon uten tilluft. Det er kun fall til sluk på 10mm. Det er ikke synlig membran i sluket. Sluket har brukt opp mesteparten av sin levetid. Takstmann vurderer at våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet kan sannsynligvis tåle forsiktig bruk i flere år fremover. Vannsøl bør unngås.

TG2 - AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK:
Balkongdører - Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. En balkongdør har avskallet maling. Det må foretas lokal utbedring.
Elektrisk anlegg - Ukjent alder. Manglende eltilsynsrapport de siste 5 år.

TG2 - AVVIK SOM IKKE KREVER UMIDDELBARE TILTAK
Innvendige overflater - Slitasje
Etasjeskille/gulv mot grunn i gang - Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet.
Pipe og ildsted - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
Tekniske installasjoner > Vannledninger av kobber - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør i støpejern - Avløpsrør er kun inspisert inne i leiligheten. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Varmesentral - Sentral oppvarming med radiatorer og tappevann Fyrsentralen er en del av fellesarealer og vedlikeholdes i regi av boligselskapet. Konstruksjonen er derfor kun beskrevet, ikke tilstandsvurdert.
Eier opplyser at anlegget er under utskifting til jordvarme

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

SAMMENDRAG SELGERS EGENERKLÆRING:
Under gjengis de punkter i egenerklæringen eier har kommentert.

Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
SVAR; Ja, kun faglært.
Firmanavn; Comfort Lambertseter) aug. 2019.
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når; Skiftet dusjkabinett , ny servant,nye fliser på gulv.

Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
SVAR; Ja.
Kommentar: Det ble drenert utenfor bygget på nordsiden i forbindelse med lekkasje i kjeller. Det har ikke vært lekkasje i kjellere etter at det ble drenert, hverken i denne blokka eller i den andre.

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
SVAR; Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats.
Firmanavn; Consolvo.
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når; Alle balkonger er blitt utvidet i front. Ny isolasjon front.

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
SVAR; Ja, kun faglært.
Firmanavn; Aparo.
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når; Det tilrettelegges for bergvarme i disse dager.

Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
SVAR; Ja.
Kommentar: Vet ikke.

Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
SVAR; Ja.
Kommentar: Det har tidligere vært kontroll og vedlikehold av oljeanlegget ved oppstart av hver sesong utført av Golden Group. . Dette blir avviklet nå siden vi skal gå over til bergvarme. Det vil da bli tegnet en vedlikeholdsavtale med et firma( sshAparo).

Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?
SVAR; Nei.
Kommentar: Det er tilrettelagt uttak for å sette opp el-bil lader for de som ønsker det. Vi har tilrettelegging for ladeboks i vår egen garasje. forbruket blir fakturert.

Kjenner du til om det er nedgravd oljetank på eiendommen?
SVAR; Ja.

SPØRSMÅL FOR LEILIGHETER I SAMEIER/BORETTSLAG/BOLIGAKSJESELSKAP:
Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld?
SVAR; Ja.
Kommentar: Vi har tilsagn på å låne til bergvarme, dette vil kortsiktig medføre økt fellesgjeld. Ingen husleieøkning da besparelsen dekker nedbetalingen.

Takstmann har gjort følgende vurdering av boligen:

Leiligheten holder normal standard med bl.a. bad med varmekabler, og opplegg for vaskemaskin. Parkett på gulv i alle oppholdsrom. Lys og pen stue med store vindusflater sikrer gode lysforhold og fantastisk utsikt. Utgang fra stue til vest vendt balkong med utsikt over fjorden. Kjøkkenløsning med profilerte fronter, heltre benkeplate, godt med skap/benkeplass og integrerte hvitevarer. Alle bygningsdeler er vurdert og beskrevet i rapporten under de forskjellige avsnitt.

Man kan merke seg at bygningen er oppført i henhold til de byggeforskriftene/krav som gjaldt på søketidspunktet for oppføring av dette bygget. Det er i perioden 1997 til i dag gradvis utarbeidet strengere forskriftskrav til inneklima, isolasjon, lyd og krav til våtrom.

For utfyllende standard se tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Sentral vannbåren varme med radiatorer og tappevann. Peisovn i stue og varmekabler på bad. Eier opplyser at anlegget er under utskifting til bergvarme.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden midten av 1950 tallet iht. reguleringsplan S-470 datert 09.03.1953.

Det foreligger ekspedisjonsdokument/approbasjon fra 02.11.1956 som i følge kommunen anses som datidens ferdigattest.

Det er senere søkt om etterisolering av fasade og utvidelse av 24 stk. balkonger. Endringene er gjort og dette har fått brukstillatelse datert 27.03.2019. Vilkår for ferdigattest er: samlet sluttrapport med avfallsplan for bygg- og anleggsavfallet og kvitteringer fra avfallsmottaker.

Det er senere søkt om om etablering av 8 stk. energibrønner for utfasing av gammel oljefyr og etablering av varmepumpe for oppvarming av bolig. Tiltaket vil ikke gjøre endringer i dagens situasjon, og vil ikke bli synlig annet enn samlekummens topplokk. Det er gitt tillatelse til tiltaket datert 13.08.2024. Vilkår for ferdigattest er: Gammel oljetank fjernes og bekreftelse/kvittering på at sluttdokumentasjon er mottatt av Vann- og avløpsetaten.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 11 servitutter på aksjelagets eiendom og 4 noteringer av fredeling eller sammenslåing av matrikler. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vei, gjerde, deleforbud, forbud mot genererende bedrift, benyttelse, kloakkledninger og støyskjerm/støyvoll/leskjerm. Servituttene vil følge eiendommen.

Eiendommen har ellers tinglyst rett til veg på Gnr. 185 Bnr. 6.

Utskrift av grunnbok kan fås ved henvendelse til megler eller hentes på seeiendom.no ved innlogging med bankID.

Ljan Terrasse 8 har en nydelig beliggenhet i naturskjønne og barnevennlige omgivelser på idylliske Ljan i Oslo. Fra eiendommen er det utsikt ned mot fjorden, og solforholdene er meget gode. Området er svært attraktivt, med barnehager, skoler, offentlig transport og daglige servicetilbud innenfor en kort radius.

Eiendommen ligger idyllisk til ved sjøen i Oslo, og tilbyr en sjelden mulighet til å eie et hjem med tilgang til privat brygge og strand.

Ljanskollen er et hyggelig turområde like i nærheten, med fine stier i skogsterreng, og langs fjorden. Fortsetter du videre fra Ljanskollen kommer du til Fiskvollbukta, Hvervenbukta, Ljansbadet og Bestemorstranda – populære badestrender langs Bunnefjorden. Katten strand ligger innen gangavstand fra boligen i retning Oslo. Legg gjerne søndagsturen til skulpturparken på Ekebergsletta. For den aktivitetslystne byr Ljan på lekeplass, skøytebane og tennisanlegg. I tillegg er det gangavstand til Hallagerjordet med idrettsplass og fotballbaner, samt kort vei til Sloreåsen slalåmbakke.

Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Joker Ljan og Rema 1000. Boligen ligger nær Sæter, Lambertseter kjøpesenter og Kolbotn Torg som alle har et godt og variert servicetilbud. Oslo sentrum ligger også godt innenfor rekkevidde via offentlig kommunikasjon og bil via Mosseveien.

Kollektivtilbudet i området består av buss og tog. Nærmeste bussholdeplass et steinkast unna og det er ellers kort vei til Ljan stasjon. Herfra tar toget deg inn til Oslo S på kort tid. Ved å benytte bil fra eiendommen tar det ca. 8 min til Kolbotn, 10 min til Lambertseter, 15 min til Oslo S og 50 min til Oslo Lufthavn.

Fra eiendommen er det gangavstand til Ljan barneskole, og det er få kilometer til Nordseter ungdomsskole. Steinerskolen på Nordstrand (1-10) ligger også i nærheten. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager.

Fra Oslo: Kjør inn på E18 i Nordstrand fra Rv162. Fortsett på E18. Sving til venstre og inn på Ljan Terrasse.

Felles eiet tomt.

Medfølgende garasjeplass

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-470 datert 09.03.1953 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Deler av felles eiet tomt er regulert til friområde/park iht. S-4645 datert 11.06.2012 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Pågående byggesaker i nærområde:
- Ljan terrasse 2, 4, 6, og 8 - Etablering av åtte energibrønner. Saksnummer - 202456626. Det er søkt om etablering av 8 stk. energibrønner for utfasing av gammel oljefyr og etablering av varmepumpe for oppvarming av bolig. Tiltaket vil ikke gjøre endringer i dagens situasjon, og vil ikke bli synlig annet enn samlekummens topplokk.
- Ljan terrasse 1, 3 og 5 - FORELØPIG SAK - Det søkes om boring av 5 energibrønner. Saksnummer 202454915
- Mosseveien 261 - Nye vann- og avløpsledninger. Saksnummer 202218701. Det er gitt tillatelse til å etablere vann- og avløpsledninger.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnader er kr 8 459,- pr. mnd. og inkluderer:

Garasje 400,-
Oppvarming 1.592,-
TV/bredbånd 470,-
Felleskostnader 5.997,-

Månedlige felleskostnader som ikke er spesifiserte, dekker boligselskapets driftskostnader. For ytterligere spesifikasjon, vennligst se regnskapet i årsrapporten. Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

I selgers husstand har det bodd 2 mennesker og det opplyses om at strømforbruket har vært ca 2 537 kwh pr år.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2022 var kr 1 506 017,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 5 722 864,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Formuesverdien for denne eiendommen vurderes til å være satt lavt sammenlignet med markedsverdien. Kjøper må derfor påregne at formuesverdien vil øke.

Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr kr 67 810,- pr. 31.12.2023
Andel fellesgjeld er kr 491 000,- pr. 01.09.2024

Total fellesgjeld for aksjelaget er 14 139 610,- pr. 01.09.2024 og lånevilkårene er:

Lånenr: OBOS01-98207383163
Type: Annuitet
Restsaldo: 2.618.046,-
Restløpetid: 13 år 1 md.
Term: 12
Type rente: Flytende
Rente pr. år (06.09.24): 6,20%
Avdragsfrihet: Nei

Lånenr: OBOS04-98207703052
Type: Annuitet
Restsaldo: 8.379.864,-
Restløpetid: 24 år
Term: 12
Type rente: Flytende
Rente pr. år (06.09.24): 6,20%
Avdragsfrihet: Nei

Lånenr: OBOS05-98208342517
Type: Annuitet
Restsaldo: 3.141.700,-
Restløpetid: 9 år 10 md.
Term: 12
Type rente: Flytende
Rente pr. år (06.09.24): 6,10%
Avdragsfrihet: Nei

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Transportgebyr til forretningsfører kr 9 688,-
- Pantenoteringsgebyr for kjøpers lån kr 4 000,-

Total kjøpesum inkl. andel fellesgjeld og gebyrer ved kjøp til prisantydning er kr 7 354 688,- Av dette beløpet utgjør kr 491 000,- andel fellesgjeld som ikke skal innbetales, men følger boligen.

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring til kr 8.250,- for aksje/andelsboliger.   

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Berit Kleven og Odd Kleven

Aksjeselskapet består av 36 leiligheter knyttet til aksjer.

Ljan Terrasse AS er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 932073013, og ligger i bydel Nordstrand i Oslo kommune.

Gårds- og bruksnummer:
194/140

Aksjeselskapets formål er å gi aksjonærene enerett til bruk av egen bolig eller annen bruksenhet i eiendommen.
Ljan Terrasse AS har ingen ansatte.

Forretningsførsel og revisjon.
Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt.
Aksjeselskapets revisor er BDO AS.

Styrets arbeid - Hentet fra Innkalling til årsmøte 2024:
Siden sist generalforsamling har styret avholdt 10 styremøter hvor vi har behandlet innkomne saker fra beboerne, jobbet videre med saker fra det tidligere styret, samt påbegynt noen nye. Bergvarmeprosjektet har blitt videreført, og vi har vurdert tilbud etter befaring og presentasjon fra 2 forskjellige entreprenører (Dråpe og Aparo). En ny ordning hos Enova gjorde det mulig for oss å søke om støtte på opptil 30% av estimerte kostnader, så vi sendte inn søknad 22. mars og venter nå spent på svar. Prosjektet er uansett anslått til å være selvfinansierende over tid, og vil ikke føre til økt husleie for beboerne. Fellesgjelden vil øke, men bli betalt ned av besparelser i energiforbruk. Tilbudene vi har vurdert ligger på anslagsvis 3.0-3.2M kr. Estimert oppstart vil være vår/sommer 2024 med ferdigstillelse før vinteren.

Vi vurderer også tilbud fra flere entreprenører vedr fornying av søppelhåndteringen i borettslaget, da nåværende avtale med Facilitec er veldig dyr og det er problemer med ordningen. Foreslått løsning er felles søppelcontainere ved toppen av trappen mellom bygningene, med noe omrokkering av biloppstillingsplasser. Avtalen for vaktmestertjenestene vil i denne sammenheng også bli gjennomgått.

Andre prosjekter som har blitt informert om tidligere:
- Elbilladere: ferdigstilling av arbeid
- Elbilladere: etterbetaling for strømforbruk gjennom 2022-23, samt A-kontoordning
for 2024.
- Balkongreklamasjon
- Bygget trapp mellom bygg
- Oversikt og betaling for parseller og ekstra p-plasser
- Arbeid med reparasjon av ‘skolestien’ etter uværet Hans.
I tillegg har det vært endringer i Telia avtalen (TV og bredbånd), med besparelse på rundt 50k kr og ny kostnadsfordeling (fra eierandel til å fordeles likt per boenhet). Det blir dugnad våren 2024 med en del arbeid som skal gjennomføres. For å øke oppmøte/deltakelse, så kan vi innføre 100 kr ekstra på felleskostnadene per måned, som kan bli refundert mot slutten av året for de som deltar på én eller annen måte på dugnad eller med vedlikehold/stell i borettslaget gjennom året.

Større vedlikehold og rehabilitering:
2023: Ny trapp mellom byggene
2022 - 2022: Etablering av el-billadeanlegg og forsterkning av el-tavler for lading av elbil via fellesanlegg fra garasjene
2021 - 2021: Vedlikehold og asfaltering av innkjørsel
2018 - 2019: Utbedring av vanninntrengning
2018 - 2019: Nye balkonger
2017: Nytt callinganlegg
2017: Nye inngangsdører
2014: Nye el-tavler / hovedsikringsskap
2013: Drenering bak husrekke 2
2013: Oppussing av festlokalet
2010: Rekkverk

Dyrehold er tillatt - Dyrehold skal godkjennes av styret, og må ikke være til sjenanse for øvrige beboere.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.

Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp. Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3).

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,85 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 22.250,-
Visninger: kr 3.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 37-0368/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR37.24368

Sist oppdatert: 31. oktober 2024 kl. 17:18