Birch-Reichenwalds gate 33

Birch-Reichenwalds gate 33, 0483 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 224, bruksnummer 284, ideell andel 1/1
Andelsnummer 73, Nils Huus' gate Borettslag, organisasjonsnummer 948334801

Totalt bruksareal BRA: 72 kvm

BRA-i:
Leilighet :
6. etasje 66 kvm: Entré/gang, stue, kjøkken, to soverom, bad og bod.

BRA-e:
Leilighet :
Kjeller: 2 kvm: Kjellerbod
8. etasje 4 kvm: Lofstbod

Åpent areal:
Leilighet :
6. etasje 7 kvm: Balkong

Boligen disponerer to boder som ligger i byggets kjeller og loft. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.03.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten et boligbygg over 7 etasjer samt loft og kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn av betong. Etasjeskiller og bærende konstruksjoner av betong og stål. Yttervegger utvendig forblendet med teglstein og fasadeplater. Yttertak av trekonstruksjoner i saltaksform, utvendig tekket med takstein (taket er ikke besiktiget).

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1 har fått 76%
TG2 har fått 15%
TG3 har fått 0%
TGIU har fått 9%

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2 punktene:
Våtrom - Bad:
- Sanitærutstyr / innredning. Servant har riss i porselen. Servant bør skiftes ut. For mer informasjon se side 8 i tilstandsrapporten.

Kjøkken:
- Ventilasjon og avtrekk. Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. For mer informasjon se side 8 i tilstandsrapporten.

Øvrige rom:
- Overflater gulv. Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Flislagt gulv i entré/gang har stedvis manglende/løs fugemasse. For mer informasjon se side 9 i tilstandsrapporten.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget. Det foreligger ikke komplett dokumentasjon på anlegget fra byggeår, eller for alle arbeider/endringer/utvidelser utført etter oppføringstidspunktet. Det er kun fremlagt samsvarserklæringer for diverse arbeider utført i selgers eiertid (se punktet "Sjekkliste dokumentasjon" for nærmere beskrivelse). I henhold til NS3600:2018 gis derfor en helhetsvurdering TG 2. For mer informasjon se side 10 i tilstandsrapporten.

Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer). Rekkverkshøyden er under 1,2 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift, grunnet balkonghøyde over 10 meter. For mer informasjon se side 10 i tilstandsrapporten.

Det gjøres også spesielt oppmerksom på TGIU punktene:
Våtrom - Bad:
- Fukt i tilliggende konstruksjoner. Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling. Det er derfor utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Det ble ikke oppdaget forhold som kan tolkes til fuktskade. For mer informasjon se side 8 i tilstandsrapporten.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Stakeluke. Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert. For mer informasjon se side 9 i tilstandsrapporten.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Svar: Ja, kun faglært.
Firmanavn: I regi av borettslaget
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: 2017

- Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Svar: Ja
Firmanavn: I regi av borettslaget
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Laget nytt bad

- Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
Svar: Ja, borettslaget sitter med oversikt

- Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja, utbedret av borettslaget som ligger tilbake i tid

- Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja, kun faglært
Firmanavn: I regi av borettslaget
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Muring på en yttervegg

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan i denne sammenheng eksistere feil og skader på eiendommen som ikke er spesifikt opplyst. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig besiktigelse, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Entré/gang:
Enkel adkomst med heis opp til 6.etg. Lys og praktisk entré med plass til å henge fra seg ytterklær og skotøy. Her er det skyvedørsgarderobe som er perfekt til oppbevaring.

Stue:
Lys og innbydende stue med utgang til en sydvestvendt balkong. Rommet preges av store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys, som bidrar til et lyst og trivelig hjem. Det er god plass til å innrede med sofagruppe, bord, og tilhørende mediemøblement. Det også godt med plass til et spisebord.

Balkong:
Utgang fra stue til sydvestvendt, overbygget balkong på 7 m². Balkongkonstruksjon av betong og stål. Gulvflaten er belagt med trelemmer, rekkverket er av betong og stål, samt er rekkverkshøyden er målt til ca. 1,06 meter. Balkongen har utebelysning, stikkontakt og manuell markise.

Kjøkken:
Kjøkkenet har innredning med slette fronter fra 2017, komplettert av en laminat benkeplate med nedfelt oppvaskkum og ett-greps armatur. Mellom kjøkkenbenk og overskap er det fliser som skaper en fin kontrast og beskytter mot søl. Under overskapene finnes belysning og stikkontakter for optimal funksjonalitet. Den vegghengte ventilatoren med kullfilter. Rør-i-rør-systemet er benyttet for vannrør, med synlige avløpsrør i plast. Komfyrvakt over platetoppen øker sikkerheten, mens en automatisk lekkasjevarsler (WaterGuard) er plassert i benkeskapet under oppvaskkummen for ekstra trygghet. Det er kun komfyr, kjøleskap, oppvaskmaskin og mikrobølgeovn som medfølger av hvitevarer. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

To soverom:
Romslige soverom, med store vindusflater. Skyvedørsgarderobe med skyvedører på soverom 1. Her kan det innredes etter ønske og behov. Fra soverom 1 er det tilgang til en bod som er praktisk for ting man vil ha tilgjengelig, men ikke synlig.

Bad:
Badet ble oppusset i 2017 i regi av borettslaget, med moderne og funksjonelle løsninger. Badet har flislagt gulv med varme og flislagte vegger, samt en malt, slett himling med integrerte downlights som gir et stilrent uttrykk. Vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant og ett-greps armatur bidrar til et ryddig og praktisk design. Over servanten finnes et speil med belysning og stikkontakt. Dusjhjørnet er utstyrt med sammenleggbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Det vegghengte toalettet er koblet til en innebygget sisternekasse for et minimalistisk utseende. Avtrekksventil er plassert i himlingen, og badet har opplegg for vaskemaskin. Rørsystemet består av rør-i-rør med et fordelerskap som inkluderer sprutskjerm og stoppekraner, plassert i vegg. Synlige avløpsrør og sluk er i plast for enkel vedlikehold.

Tak: Entré/gang: 2,28 meter, Bad: 2,31 meter, Kjøkken: 2,52 meter, Soverom 1: 2,53 meter, Soverom 2: 2,53 meter, Stue: 2,53 meter.
Vegger/Himling: Vegger av malt tapet. Malte, slette flater i himling samt tak-ess i entré/gang.
Gulv: Gulvflater i entré/gang belagt med fliser. Bar betong på gulv i bod. Øvrige gulvflater belagt med parkett. Badet har flislagt gulv med varme.
Dører/Vinduer: Slett entrédør med kikkehull, brannklasse B30 og lydklasse 40db. Vinduer og balkongdør med karmer av tre og to-lags glass fra 2013.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann/oppvarming med vannbåren varme til radiatorer.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 16.02.1961.  Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger også ferdigattest på fasadeendring fra 1983.

Sammenlignet med originale byggetegninger er dagens løsning lik.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 5 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet annet to erklæring/avtale om vedtak av Oslo kommunes vann -og kloakkregelment, en bestemmelse om gjerde, en erklæring/avtale om bestemmelse om trafostasjon/kiosk og en bestemmelse om veg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger sentralt til på Sandaker, med det meste innen gangavstand. Skulle du savne noe av Oslo by, er det trikker og buss like i nærheten. Storo T-bane ligger kun 550 meter fra leiligheten.

I nærområdet ligger blant annet Det Andre Teatret, Ringen Kino og Soria Moria med Torshovteatret, samt et omfattende utvalg av barer og restauranter. Like ved leiligheten finner du populære Åpent Bakeri/Lofthus samvirkelag, kjent for sine bakervarer og kaffe, og for byens kanskje beste pizza på kveldstid. Området grenser til Nydalen, Storo og Torshov med gangavstand til alle områdene.

Det er kort avstand til Grünerløkka og Sagene med hyggelige kafeer, restauranter og yrende uteliv. Sandaker Senter med tilbud som apotek, vinmonopol, matbutikk og andre butikker ligger 12 min unna. Det er også kort gangvei til Handelshøyskolen BI i Nydalen og Storo Storsenter (Oslos største kjøpesenter).

For den som er glad i friluftsliv og aktivitet, byr området på rike muligheter for rekreasjon. Det er kort vei til flotte Torshovparken og veldig fine friområder ved Akerselva. I tillegg er det nærhet til Maridalen, Lillomarka og Nordmarka. Det er også et godt tilbud av treningssentre i området, f. eks. Myrens Torshov (med Klatreverket), Sats på Sagene, Storo, Nydalen, Ringnes Park og Carl Berner, samt sandvolleyballbaner ved Torshovparken og Voldsløkka. På sommerstid er det under 10 minutter med sykkel for et deilig bad i koselige Nydalsdammen.

Det er svært gode offentlige kommunikasjonsmuligheter i umiddelbar nærhet, som T-bane fra Storo. Bussholdeplass med bussrute 30 til Nydalen/Bygdøy via sentrum er 6 minutters gange fra leiligheten. Grefsenveien trikkeholdeplass ligger 5 min gange fra leiligheten. Trikken tar deg til sentrum på 20 min og til Kjelsås og marka på 9 min. Trikkene går ca. hvert 5. minutt. Det tar 11 min å gå fra leiligheten til Sinsen T-bane. Det er også lett å komme seg til Gardermoen med Flybussen, som har stoppested på Grefsen stasjon.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

En rekke barnehage- og skoletilbud i nærheten av boligen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Andelsleilighet tilhørende Nils Huusgate Borettslag, beliggende i bydel Sagene i Oslo kommune. Borettslaget består av 85 andeler og har felles tomteareal på 3.748 kvm. Fellesområdet består blant annet av internstier, plenarealer og diverse beplantning.

Det er mulig å kjøpe garasjeplass i nærliggende garasjeanlegg rett over gaten. Prisene ligger fra kr 350.000 - 390.000,- i garasjeanlegget Nordre Aasen, og det er pr. i dag flere for salg. Kontakt megler for mer info.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Kommunedelplan:
- KDP-17, Områdeavgrensning for indre Oslo, Områder med behov for torg/møteplass.

Eiendommen er regulert til bolig m.tilh. anlegg og offentlig kjørebane/veigrunn i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977. Merknader: Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.9.15, Kommuneplan 2015. Se også S-2937,1.10.87 endr.reg.best.

Tilhørende reguleringsbestemmelser:
- S-5142, Vannforsyningsanlegg og andre sikringssoner, datert 04.03.2022.
- S-539, Offentlig kjørebane/veigrunn, datert 02.07.1954.

Pågående byggesaker i området:
- Frederik Glads gate 21 A - Rehabilitering av syv skorsteiner.
- Frederik Glads gate 18-20 - Riving og installasjon av brannalarmanlegg.
- Nils Huus' Gate 18 - Installasjon av brannalarmanlegg.
- Borger Withs gate 15 - Bruksendring av deler av loft til bolig.
- Kyrre Grepps gate 10 - Bruksendring av loft til bolig og fasadeendring.
- Grefsenveien 9 A-B og Fredrik Glads gate 8 A-B - Oppføring av boligbygg og ombygging av eksisterende bolig.
- Grefsenveien 10 B - Bruksendring fra stall til bolig og fasadeendring.
- Grefsenveien 25 - Bruksendring av deler av 2. etasje til bolig.
- Sandakerveien og Nycoveien - Opparbeidelse av vei.
- Storoveien 25 - Oppføring av to nye ventilasjonsaggregater på tak og rekkverk.
- Storoveien 25 - Oppføring av sandsiloer ved trikkehall.
- Storoveien 25 - Utskiftning av to avtrekksvifter - Grefsen vognhall.

Pågående plansaker i området:
- Saksnr: 202212601. Saken gjelder:: Detaljregulering - Grefsenveien/Sandakerveien mellom Åsengata og Grefsenveien 48.
- Saksnr: 202214970. Saken gjelder: Detaljregulering - Hans Nielsen Hauges gate.
- Saksnr: 202205180. Saken gjelder: Detaljregulering - Storokrysset fra Grefsenveien 48 til Disen.
- Saksnr: 202209898. Saken gjelder: Nycoveien 1 og 1 B - Kontorbygg.
- Saksnr: 202205180. Saken gjelder: Detaljregulering - Storokrysset fra Grefsenveien 48 til Disen.
- Saksnr: 201816207. Saken gjelder: Detaljregulering for Vitaminveien.
- Saksnr: 201604130. Saken gjelder: SANDAKERVEIEN 113 - 119. GNR. 77 BNR. 381. Hensikten med reg.planen er å tilrette legge for bebyggelse med bolig, kontor og forretningsformål, samt et off. tilgjenglig grøntområde. Offentlig ettersyn 21.8 - 2.10.17.

Leiligheten ligger i et området med mange pågående plansaker og i nærheten av området Nydalen som stadig er under utvikling. Gå inn på Planinnsyn hos Oslo kommune for mer informasjon.

 
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  4.836,-  pr. mnd. og inkluderer: Fjernvarme, internett, vaktmester, fellesgjeld, kommunale avgifter, drift og vedlikehold.

Felleskostnadene justeres normalt en gang årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og styret opplyser 27.03.2025 at det ikke er planlagt noen økning i felleskostnadene per d.d.
Felleskostnadene fordeles slik:
Herav:
Felleskostnader: kr 4.580,-
Bredbånd Telia: kr 218,-
Radiator: kr 38,-

Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Eiendommen har pr nå ingen eiendomsskatt.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4.000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Selger opplyser om at pr nå er Telia boksen er levert inn til Telia. Internett er inkludert i felleskostnadene.Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 533 749,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 134 997,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 21 308,- pr. 31.12.2023
Andel fellesgjeld er kr 124 000,- pr. 01.03.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 28.527.602,- pr. 18.03.2025 og lånevilkårene er:

Lån 1*
Lånenr: OBBK03-98207606545
Type: A
Restsaldo: kr 18.338.039,-
Restløpetid: 22 år og 2 mnd
Term pr år: 12
Type rente: Flyt
Rente: 5,68%

Lån 2*
Lånenr: OBBK04-98207732923
Type: A
Restsaldo: kr 1.053.599,-
Restløpetid: 13 år og 10 mnd
Term pr år: 12
Type rente: Flyt
Rente: 5,68

Lån 3*
Lånenr: OBBK05-98207860476
Type: A
Restsaldo: kr 9.135.964,-
Restløpetid: 25 år
Term pr år: 12
Type rente: Flyt
Rente: 5,68%

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

Selskapet har IN-ordning på baderomslånet. Mulig innfriesle er ved forfall 31.05 og 30.11.

6 000 000,00 Prisantydning
124 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 124 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Avklaring av forkjøpsrett
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 143 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Torunn Otterstad

Leiligheten er tilknyttet Nils Huus' gate Borettslag. Borettslaget består av 85 andelsleiligheter. Nils Huusgate Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 948334801, og ligger i bydel Sagene i Oslo kommune.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 59 99.
Dugnad må påregnes.
Det er ikke tillatt å anskaffe eller holde hund eller katt. Styret kan etter søknad gjøre unntak dersom gode grunner taler for det og dyrehold ikke er til ulempe for andre beboere. Lufting av dyr i bakgård skal ikke være til bry for andre.
Medlemskontingenten til OBOS er kr 500,-.
Fellesvaskeriet er i Nils Huus gate 25 og skal brukes i henhold til gjeldende regler. Det er oppslag i vaskerommet med priser og QR-kode for innbetaling til Vipps.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2023-2024:
- Etablert mulighet for å leie plass for fryseboks i felles kjellerrom.
- Bytte av vaktmester
- Oppfølging av lekkasjer på enkelte balkonger
- Driftsform og vedlikeholdsbehov vaskeri
- Supplering av brannslukningsapparater og rømningsskilting
- Bytte tv- og internettsavtale til Telia

2021:
- Rehabilitering/oppgradering av heiser
- Nytt huskestativ og sandkasse i bakgård.

2018:
- Skifte av eldre radiatorer
- 2018 - 2018 Installert dørpumper på leilighetsdører
- 2018 - 2018 Brannvarslere og slokkeutstyr i fellesarealer
- 2018 - 2018 Nye branndører kjeller og loft
- 2018 - 2018 Nye låser og nøkler til utgang, kjeller og loft

2017:
- Oppgradering av varmesentralen
- 2017 - 2017 Automatiske strømmålere installert
- 2017 - 2017 Rør og baderomsrenovasjon

2017:
- Bytte av vinduer

Planlagte påkostninger: 
- El- anlegget i fellesarealene må oppgraderes. Styret opplyser 27.03.2025 at det er hentet inn tilbud på dette. De estimerer at dette foreløpig vil bli dekket gjennom ordinært driftsbudsjett.

- Det har vært noen balkonger som har hatt lekkasje de siste årene men dette har blitt utbedret av vaktmester. Dersom det tiltaket skulle vise seg å ikke gi tilfredsstillende resultat over tid må vi gjøre nærmere undersøkelser om grunnårsaker for å kunne vurdere ytterligere tiltak. Styret opplyser om at det er ingen endring per d.d.

I mail fra styret 27.03.2025 opplyses det om at det ikke er vedtatt eller planlagt noen økning i felleskostnadene per d.d.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 40-0041/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR40.2541

Sist oppdatert: 30. mars 2025 kl. 09:58