Skadalsveien 454

Skadalsveien 454, 1747 SKJEBERG
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 1036, bruksnummer 7, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 180 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 105 kvm: Entré, gang, soverom, bod, bad, soverom, kjøkken, spisestue og stue.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 40 kvm: Garasje

Uthus:
1. etasje 13 kvm:

BRA-b:
Enebolig:
1. etasje 22 kvm: Vinterhage

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 18 kvm:

Arealet på kaldtloft måles til 37 m2 (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 20.06.2024 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av areal.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enbolig fra 1964 oppført med krypekjellere og grunnmur av betong. Bærende konstruksjoner med trekonstruksjoner. Skillende dekker med betong og trekonstruksjoner. Yttervegger av bindingsverk, utvendig kledd med liggende og stående trekledning. Saltaksform i trekonstruksjoner tekket med takstein. Boligen har entrédør med glassfelter. Vinduer med karmer av tre, og to-lags glass fra 1978, 1995, 2016 og 2017. Vinduer med karmer av tre, og tre-lags glass fra 2015. Terrassedør med karmer av tre, og to-lags glass fra 2018

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad
34% TG1, 31% TG2, 33% TG3 og 2% TGIU
Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Bad- TG 3 er valgt på hele våtrommet på grunn av høy alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Det er registrert svelling/løse baderomsplater på vegg mellom dusj og vaskemaskin. Membranen har nådd en alder som tilser at forventet brukstid er passert. Det er registrert avflassing av maling og svelling i skjøter i himling. Det er kun naturlig ventilasjon av våtrommet. Mekanisk avtrekk bør
etableres. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik.
Målingene viser følgende: RH 50.9 %, temperatur 20.3 grader C og duggpunkt 9.9 grader C. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold.
Fornying/oppgradering av våtrommet må påregnes. Sjablongmessig prisanslag gjelder total oppgradering. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000

Skorstein - Innkledd elementpipe. Minimum to sider skal kunne inspiseres. Konstruksjonen må åpnes slik at minimum to sider blir synliggjort. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000

Fasader inkl. kledning - Utvendige flater har etterslep på vedlikehold. Overflatebehandling må påregnes. Det er usikkert om panelet er montert med lufting. Manglende lufting kan påvirke
panelets levetid negativt. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke om lufting er etablert. Eventuelt bør lufting etableres. Panel er stedvis råteskadet. Råteskader må utbedres. Skader i bakenforliggende
konstruksjon er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000

Yttertak- Taktekkingen bærer preg av høy alder og høy slitasje. Det er påvist utettheter/skader rundt pipe på innsiden av taket. I tillegg er takrenner fulle og enkelte nedløp er skadet/deformert. Taktekking må fornyes, skader må utbedres. Sjablongmessig prisanslag: kr over 300 000

Terrasse- Det er observert stedvise råteskader i terrassebord. Råteskader må utbedres. Det er manglende spikerslag på deler av vinterhage. Overflatebehandlingen er slitt og trenger fornying. Overflatebehandling må fornyes. Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000

Det er i tillegg gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på flere bygningselementer i kjøkken, øvrige rom, krypekjeller, råloft, el-anlegg, dører og vinduer, grunnmur, drenering, uthus og garasje. Boligen holder en eldre standard, og generell oppussing/modernisering må påregnes. Se supplerende tekst og beskrivelse om de forskjellige TG 2 punktene i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, kun faglært - Firmanavn Andersen Rørlegger, Skjeberg
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Nytt dusjkabinett, ny vask og innredning, byttet klosett

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Ja, kun faglært -Firmanavn -Selbakk rør.
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Installasjon ny vannpumpe

Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende?
Ja - Mus av og til ,da vi bor i skog og på landet

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

Boligen har et generelt behov for oppgraderinger på bakgrunn av alder og slitasje. Renovering og modernisering må påregnes. Samtidig kan det være vel verdt å kartlegge mulighetene for bedre disponering av arealet. Det er blant annet mulig gjennom relativt enkle grep å på nytt etablere tre soverom, i tråd med den romløsningen som er byggemeldt.

Kjøkkenet har skap- og benkeinnredning fra byggeåret og er i sin helhet gitt TG 2, utskiftninger og oppgraderinger bør følgelig påregnes. Rommet er oppmålt til ca. 10 kvm. og i dag tilrettelagt for et spisebord, et areal som alternativt kan utnyttes til en mer omfangsrik skap- og benkeinnredning enn dagens.

Badet er fra ukjent årstall og i sin helhet gitt TG 3, hvilket innebærer at fornying/oppgradering av rommet må påregnes. Nytt dusjkabinett, klosett, servant og baderomsinnredning ble installert i 2013.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og belegg.
Innervegger: Panel, fliser, tapet, våtromsplater og glatte flater.
Himlinger: Glatt flate og folierte plater.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte fronter i heltre. Laminerte grå benkeplater. Stålbeslag med dobbel kum. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Ventilator.

Bad: Servantskap med overmontert servant og ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.
Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet kombinert med vedfyring.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 17.12.1965. 
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
Følgende arbeider gjenstår
- Avtrekkskanal fra bad/wc
- Belegg på badegulv
- Innredning av boder

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette. 
Det foreligger ferdigattest på støyskjerm datert 21.4.2010
Det foreligger ferdigattest på utslippstillatelse av svartvann og gråvann med renseanlegg Biovac FD 5N.

Det foreligger godkjent byggningstegninger for eiendommen datert 20.8.1963 men de stemmer ikke med eiendommen slik den fremkommer i dag. På bygningstegningen fremkommer det full kjeller og det er det ikke på denne eiendommen. Kun en etasje med krypekjeller
Det foreligger godkjente byggningstegninger for garasje 18.6.1970.

Det er ikke fremlagt tegninger fra kommunen som viser tilbygg. Det er ikke kjent om tiltaket er søkt om eller godkjent. Konsekvensen ved søknad kan være at tiltaket ikke godkjennes og at det må tilbakeføres Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning. 

Endring fra byggningstegning for første etasje datert 20.8.1963 opp mot dagens bruk:
Soverom er opprinnelig byggemeldt som 2 soverom
Deler av spisestue er opprinnelig byggemeldt som 1 soverom
Det er ikke fremlagt tegninger fra kommunen som viser tilbygg som inneholder gang og bod. Det er ikke kjent om tiltaket er søkt om eller godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at tiltaket ikke godkjennes og at det må tilbakeføres Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 1454, tinglyst 12.02.1991, type heftelse: Jordskifte- Denne omhandler jordskifte etter avtale med Statens vegvesen i forbindelse med utbygging av E6. Gjelder flere eiendommer mm.

Dagboknr. 380715, tinglyst 14.04.2023, type heftelse: Elektriske kraftlinjer - Denne omhandler avtale med Eliva AS og denne eiendom med bestemmelser om rett til å etablere og ha stedsvarig et luftledningsanlegg over og på denne eiendommen. Avtalen inneholder bestemmelser om ryddebelte, bestemmelse om bebyggelse i nærheten av anlegg/ledninger/kabler samt adkomstrett for drift og vedlikehold mm.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen er landlig beliggende ved Skadalsveien midt mellom Årum og Skjeberg, skjermet fra E6 av stor jordvoll og i lang avstand fra øvrig bebyggelse. Omgivelsene består for øvrig av jordbrukslandskap og skogsområder med en rekke turmuligheter på stier og småveier.

En kort kjøretur på knappe fem minutter tar deg til Årum hvor du finner blant annet et utvalg forretninger. Handelsområde på Alvim og Sarpsborg sentrum er begge innenfor ytterligere et fåtall minutter.

Praktisk er det også med enkel tilgang til E6; nærmede av- og påkjøring er ved Årum. Til Sykehuset Østfold på Kalnes tar det om lag 10 minutter, til svenskegrensen knappe 20 minutter og til hovedstadsområdet kun én time utenom rushtid.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Navestad barneskole (1-4 kl.) 53 elever, 5 klasser 4.8 km
Hornnes barneskole (1-7 kl.) 292 elever, 16 klasser 6.3 km
Hafslund barneskole (1-7 kl.) 374 elever, 20 klasser 6.5 km
Hafslund ungdomsskole (8-10 kl.) 357 elever, 24 klasser 6.5 km
Kruseløkka ungdomsskole (8-10 kl.) 592 elever, 36 klasser 7.1 km
Borg videregående skole 680 elever, 44 klasser 7.6 km
St. Olav videregående skole 860 elever, 42 klasser 7.1 km

Barnehager:
Stasjonsbyen barnehage (1-5 år) 72 barn 5.5 km
Mobakken barnehage (1-5 år) 31 barn 6.1 km
Baneveien barnehage (0-5 år) 80 barn 6.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 180 kvm. Solrikt og romslig tomt opparbeidet med plenarealer, diverse beplantninger og prydbusker. Innkjørsel i sand. Singlet uteplass på østsiden av boligen. Terrasse med vinterhage vendt mot vest. Deler av hekk og biloppstillingsplass v uthus står på naboen sin tomt og det foreligger ingen skriftlig avtale om forholdet.

Med boligen følger det med en frittstående garasje i fra 1970. Bygning i trekonstruksjoner. Innsiden er oppmålt til 40 m2. Fasaden er kledd med stående trekledning. Saltak i trekonstruksjoner (besiktiget fra bakkenivå). Yttertak er utvendig tekket med metallplater. Konstruksjonen er uisolert. Forøvrig biloppstillingsplasser til flere biler på gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei

Eiendommen har privat septiktank. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet dersom dette finnes i nærområdet. Det er inngått tømmeavtale med Sarpsborg kommune og den blir tømt en gang pr. år.
Eiendommen har privat brønn som vannkilde. Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand. Historikk: Statens Vegvesen ødela overvannsledningen i forbindelse med utbygging av E6. Av den årsak måtte Statens vegvesen borre ny brønn på 85 meter og Agro Miljø AS fikk i oppdrag i å etablere minirenseanlegg mm.

Det foreligger ferdigattest for utslippstillatelse av svartvann og gråvann med minirenseanlegg datert 30.11.2007. Det er serviceavtale med Agro og Miljø AS som etablerte dette. Det foreligger fornyet utslippstillatelse frem til 29.9.2030 datert 29.09.2020.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan E6 Svingenskogen - Skadalen datert 20.11.2003 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av kommuneplanens arealdel med formål 5200 LNFR areal for spredt bolig-fritids-eller næringsbebyggelse. Arealplanen er under revidering. Revideringen kan resultere i endringer av
både kart og bestemmelser.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 10 382,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for Slamanlegg, slam renovasjon og feiing/tilsyn.

I tillegg kommer det eiendomsskatt som utgjør kr. 2 093,- pr år. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

I selgers husstand har det bodd to mennesker og det opplyses om at strømforbruket har vært ca 8 500 kwh pr år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6 851
Boligen har en parabolantenne som vil følge med. Dekoder følger med men nye må selv tegne et parabolabonnement

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2022 var kr 799 305,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 3 197 220,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 500,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 500,- pr. stk.

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 2 758 250,-

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring på kr 15.050,-

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Aileen Olsen og Lars Erik Kraft

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring(unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: Fastpris kr. 55 000,-
Tilrettelegging fra kr 24 900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 25 500,-
Visninger: kr 3 900,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0197/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR67.24197

Sist oppdatert: 05. september 2024 kl. 20:17