Majorstuveien 25B

Majorstuveien 25B, 0367 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 215, bruksnummer 192, seksjonsnummer 6, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 155 kvm

BRA-i:
2. etasje 131 kvm:
Leilighet: Entré, stue, spisestue, forstue, bad, soverom og kjøkken. Utgang til balkong fra kjøkken.
Hybel: Bad og stue med åpen kjøkkenløsning. Brannbalkong utenfor hybeldelen. Se alternative planskisser for flere bruksmuligheter!

BRA-e:
Fellesareal 24 kvm: To kjellerboder og to loftsboder. Loftsbodene har et totalt gulvareal (GUA) på 20m², men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 12m² av arealet måleverdig som bruksareal. Boder er fellesarealer som styret i sameiet fordeler og kan omdisponere.

Åpent areal:
2. etasje 3 kvm: Sørøstvendt balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 29.04.2024 utført av Anticimex v/ Morten Bøhler Hansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det gjøres oppmerksom på at dagens planløsning og bruk avviker fra originale byggetegninger, les mer under punktet "Ferdigattest".

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med gulv på grunn av betong. Grunnmur og bærende konstruksjoner av murkonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Fasader utført i malte pussede murflater. Takkonstruksjon utført i saltaksform utvendig tekket med takplater (ikke besiktiget).
Hele leiligheten ble strippet ned, ombygget og renovert i 2018, inkludert 2 nye bad, nye kjøkken, elektrisk anlegg, rør, gulv og overflater. Samtlige vinduer er nye i 2011 og inngangsdøren er også skiftet. Leiligheten er nymalt sommeren 2024 i lyse, harmoniske fargetoner. Sameiet brannbalkonger er pusset opp i 2023.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende avvik i tilstandsrapporten:

TG2
VÅTROM - HOVEDDEL
- Vannrør: Vannrør i gården er av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. ( Merk : Rør i gulvet i forbindelse med renovering av badet er lagt nye).
- Overflater gulv: Det registreres stedvis bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Avløpsrør (ink. sluk): Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.

VÅTROM - HYBELDEL
- Fallforhold (gulv): Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig stedmålt til ca. 16 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht. lekkasjesikkerhet.

KJØKKEN - HOVEDDEL og HYBELDEL
- Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet. Komfyrvakt bør etableres.

ØVRIGE ROM
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i yttervegger og vinduer. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.

ELEKTRISK ANLEGG
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det foreligger ikke kursfortegnelse eller oversikt over antall sikringer. ( Merk: Det er markert hvilken sikring som gjelder for hvilke rom under hver sikring, ref bilde av sikringsskapet i vedlagte tilstandsrapport).

VINDUER
- Vinduer: Et lite vindu i hybeldelen er fra ukjent årstall er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. (Det er nye vinduer fra 2011 i hele leiligheten forøvrig).

BALKONG
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er målt til 98 cm, rett under dagens krav på 1,0 meter.

TG3
ILDSTEDER
- Ildsteder inne i boligen: Avstand fra ildsted til brennbart materiale er mindre enn 30 cm og dermed i utgangspunktet forskriftsstridig. Tilstrekkelig avstand mellom ildsted og brennbart materiale må etableres. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000.

Øvrige kontrollpunkter i tilstandsrapporten har fått TG1 og TGIU. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ovennevnte avvikene. Kjøper overtar ansvar og risiko for disse. 

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
- Etablerte bytt bad i hybel vegg i vegg med eksiterende bad, med toalett, opplegg til VM og dusj. Oppgraderte hovedbad, nytt fordelerskap, ny vvb, nye dusjer, ny servanter. Gulvet er forhøyet og støpt på nytt. Det er lagt ny dukmembran i dusj og våtsone, samt smøremembran. Det ble lagt rør fra bad i hybel til sluk i bad i hoveddelen, samt laget to dusjer og to servanter på badet koblet på eksisterende sluk. Arbeidet er utført av Rørleggermester Einar Jørstad AS og det foreligger FDV dokumentasjon.

Er arbeidet byggemeldt?
- Såvidt selger vet og er informer så ble ikke brannskille brutt ved tiltak, og krever følgelig ikke byggemelding.

Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
- Anticimex ble hentet inn i 2023 for å gjøre en evaluering. Styret har gjort de tiltak som ble anbefalt av Anticimex for å redusere fuktdannelse. Kjelleren for å redusere fuktdannelse. Kjelleren ble malt i april 2024.

Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
- Noen av pipene er forseglet, men det er to aktive pipeløp i leiligheten. Én er tilkoblet, også er det en stålpipe i veggen mellom kjøkken og spisestue (mot "gjesterom").

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
- Pusset opp brannbalkongene høsten 2023. Arbeidet ble utført av Thorendal.

Kjenner du til forslag til- eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel, eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser?
- Vet det er diskutert blant å etablere "lommepark" på den lille gressflekken rett over gaten på hjørnet MV25 og Gjørstads gate, men tror dette er blitt stoppet av naboer.

Hvis ja, er rommene som benyttes til ovennevnte godkjent til beboelse (rom til varig opphold) av bygningsmyndighetene?
- Brannutgang via baktrapp, eller rømningsvei gjennom hoveddel.

Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld?
- Felleskostnadene økte med 19% i januar 24 etter ferdigstillelse av de nye brannbalkongene. Det er blitt nevnt at styret vurderer/vurderte å øke felleskostnadene ytterligere uten at dette er spesifisert eller nevnt i etterkant (ett år siden det ble nevnt). Mulig flere avklaringer på årsmøtet 25/4.

Tilleggskommentar:
Det er noe fukt i kjeller, men det er gjort tiltak og kjeller vil bli malt sommer 2024. Brannbalkongene ble pusset opp høsten 2023.

Velkommen til Majorstuveien 25B, en meget attraktiv selveier hjørneleilighet beliggende i et populært boligområdet med umiddelbar nærhet til Bogstadveien og Vestkanttorget. Ditt nye hjem ligger i en rolig, enveiskjørt gate langs Majorstuveien mellom Gjørstads gate og Sorgenfrigata. Gjørstads gate ligger opp et lite høydedrag, og litt lengre opp i gaten er det en trapp med direkte adkomst ned til Bogstaveien. Området er preget av vakker, klassisk bygårdsbegyggelse og beliggenheten betegnes av mange som en av byens mest attraktive. Kort oppsummert bor du i et pulserende, sentralt og urbant område, som fra leiligheten likevel oppleves som stille og rolig. De grønne omgivelsene, tatt området i betraktning, kan ikke betraktes som annet enn unikt for slike leiligheter i området.

Leiligheten er totaloppusset i 2018 og sommeren 2024 ble hele leiligheten nymalt og fremstår således med gjennomgående svært høy standard. Her kan du flytte rett inn! Blant annet kan det nevnes at alle gulv er av høy kvalitet og lagt nye, alle overflater er sparklet og malt, balkongdøren ble byttet, og nytt el-anlegg ble installert. 2 peiser/ildsteder. Hovedbadet ble også pusset opp, og det ble installert nytt kjøkken fra IF Concept med innredning fra Blum. Samtidig ble leilighetens opprinnelige kjøkken ombygget til hybel med ett stort oppholdsrom i åpen løsning med nytt kjøkken, samt nytt bad. Hybeldelen har egen inngang fra baktrappen, samt via låsbar brann- og lyddør fra hoveddelens forstue. Med andre ord har leiligheten en meget fleksibel planløsning med flere bruksmuligheter, enten man ønsker leie ut hybel eller benytte hele leiligheten selv. Hybelen er utleid for kr. 14.500,- skattefrie kroner pr. mnd.

Det er lagt vekt på kvalitetsløsninger og materialvalg, så her er ingen detaljer overlatt til tilfeldighetene. Det er spesiallaget lister for å matche de originale listene, og de originale dørene bevart og rehabilitert. Det er 21mm limt eikeparkett i hele leiligheten som kan slipes 4-5 ganger ved behov. Det nye badet har eksklusive fliser fra Modena, og badet er oppgradert med dobbeldusj og dobbelservant. Det er også varmekabler i setet i dusjen for ekstra komfort i hverdagen. Videre har dimmere blitt installert i alle rom, som bidrar til et behagelig innemiljø.

Gården er godt vedlikeholdt. Sameiet har flotte inngangspartier som er pene og velholdte, med trapp i tre som gir et godt og riktig bilde av et solid sameie. Trappeoppgangene ble i 2016 pusset opp med malte overflater, ny belysning, i tillegg til at samtlige leiligheter fikk nye inngangsdører. Samtlige vinduer i leiligheten ble skiftet i 2011. Det er treningsrom i kjeller (utstyret tilhører selger).

Leilighetens hoveddel inneholder en stor entré/hall med skyvedørsgarderobe, hjørnestue med peisovn, spisestue med plass til langbord, kjøkken med utgang til balkong, romslig soverom, flislagt bad/vaskerom, og forstue. Videre har leiligheten en hybeldel med ett stort oppholdsrom i åpen kjøkkenløsning, samt pent flislagt bad. Hybeldelen har separat inngang fra nabooppgang, samt adkomst via brann- og lyddør fra hoveddel via forstuen. Det er brannbalkong utenfor hybeldelen, nylig oppusset i regi av sameiet. Leiligheten er svært lys med store vindusflater. Dette forsterkes ytterligere av den åpne og sosiale kjøkkenløsningen. Leiligheten har rikelig med oppbevaringsplass i 4 disponible boder fordelt på loft og kjeller, på totalt 24 kvm.

Hoveddel
Entré/hall:
Velkommen inn! Bak inngangsdøren er møtes du av en lun og romslig entré/hall med rikelig av oppbevaringsplass i stor skyvedørsgarderobe. Det er adkomst via felles trappeoppgang med dørcalling. Leiligheten har nyere profilert entrédør av tre med brannklasse B30.

Stue/spisestue:
Lys og særdeles flott hjørnestue med tre store vinduer for optimale lysforhold samtidig som innsynet er minimalt. Her er lagt nydelig fiskebeinsparkett på gulvet og både vegger og tak er slette og malt i lys farge. Samtidig er det hentet frem original teglsteinsvegg, samt montert ny klebersteins peisovn i 2019. Denne varmer opp hele leiligheten på kalde dager og gir en lun og behagelig atmosfære. Pipeløp ble rehabilitert i 2014 med innvendige stålrør. Stuen har god plass til å møblere etter ønske og behov, med både sofa, bord, stoler og tilhørende mediemøblement. Legg merke til den gode takhøyden, målt til 2,9 meter, som i kombinasjon med store vindusflater gir en svært god romfølelse. Videre har leiligheten en separat spisestue med god plass til langbord, slik at det er enkelt å invitere til hyggelige middagsselskaper og andre sosiale sammenkomster. Det er pipeløp også i dette rommet med mulighet for tilkopling av ildsted.

Kjøkken:
Moderne og spesialdesignet kjøkken med integrerte kvalitetshvitevarer. Kjøkkenet er levert av IF Concept med innredning fra Blum. Kjøkkenøyen danner et fint skille mot spisestuen og sikrer ekstra oppbevaringsplass, samt barløsning med spiseplass for tre. Innredningen har en fin kombinasjon av skap- og benkeplass for både oppbevaring og matlaging, så her er det bare for hobbykokken å slå seg løs. Dette kjøkkenet vil du garantert glede deg over å ta i bruk!

Balkong:
Fra kjøkkenet er det utgang til en sørøstvendt, utkraget balkong på 3 kvm. Her er det plass til en koselig sittegruppe, og alt ligger til rette for å kunne nyte varme sommerdager her. Dette er rett og slett det perfekte stedet å nyte dagens første kopp med kaffe. Balkongdøren er ny i 2020 og ble byttet til innoverslående balkongdør for å maksimere rommet utendørs. Fantastisk beliggenhet mot rolig blindgate med grøntarealer utenfor leiligheten og rundt balkongen. Det er sol på balkongen fra ca. kl. 10:00-16:30 sommerstid. Flott rekkverk i smijern. Det er ingen gjenboere da det er hage og store trær på andre siden av gaten.

Soverom:
Stort og luftig soverom med rikelig skapplass i spesialtilpassede garderober. Her er god plass til dobbeltseng, nattbord og kommode. Soverommet vender mot rolige Gjørstads gate.

Bad/vaskerom:
Lekkert flislagt bad pusset opp i 2018. Badet har doble dusj og servant, vegghengt toalett og nytt speil med stemningsbelysning. Det er varmekabler i setet i dusjen for ekstra komfort i hverdagen. Badet er stort og innbydende og har også opplegg for vaskemaskin. Praktisk løsning med adkomst til badet både fra hovedsoverom og forstuen. Ny varmtvannstank er innkasset i veggen mellom hovedsoverom og bad.

Forstue:
Dette er et praktisk rom med flere bruksmuligheter. Her er parkett på gulv og slette, malte veggflater. Selger har benyttet rommet som gjesterom og rommet egner seg også godt som TV stue eler kontor. Adkomst til hovedbad og hybeldel.

Hybeldel
Lyst oppholdsrom med stue, spisestue, soveplass og kjøkken i åpen løsning. Store vinduer mot rolig bakgård med utsyn mot brannbalkong utenfor. Hybelen har et pent flislagt bad med vegghengt toalett, servant, baderomsinnredning, samt opplegg for vaskskemaskin. Taket på badet er senket for ekstra lagringsplass via oppholdsrommet. Badet har varmekabler. Adkomst til hybeldel fra hoveddelen via forstue med glatt entrédør av tre med brannklasse EI30 og lydklasse 35dB samt fra baktrapp.

Brannbalkong:
Brannbalkong utenfor hybeldelen med adkomst fra baktrappen. Brannbalkongene ble pusset opp høsten 2023.

Gulv: Det er 21 mm limt eikeparkett i hele leiligheten som kan slipes 4-5 ganger ved behov. Det er lagt laminat med trinnlydsmatte i hybeldelen. Fliser fra Modena med gulvvarme under på begge bad, samt i entré/hall.
Vegger: Samtlige vegger er nymalt sommeren 2024. Original teglstein er hentet frem på en vegg i stue og hall. Fliser på bad.
Tak: Generøs takhøyde. I stuen og på hovedsoverommet er det rosetthimling. Downlights i tak på begge bad.
Vinduer: Vinduer fra 2011 i hele leiligheten. Et lite, originalt vindu i hybeldelen.
Dører: Balkongdør fra 2020 utført med 3-lags isolerglass. Nyere brann- og lyddør inngangsdør/leilighetsdør. B-30 dB35.

Diverse:
- Sikringsskap med automatsikringer plassert i entré.
- Leiligheten har skjult elektrisk anlegg.
- Leiligheten har røykvarsler og brannslukningsutstyr.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Integrerte hvitevarer samt kjøleskap på kjøkken medfølger salget. Taklamper i spisestue og stue, Sonos høytalere i alle rom, vinskap (ikke fastmontert), peismøbel på bad, samt plate over vaskemaskin medfølger ikke.

Elektrisk oppvarming og vedfyring. Leiligheten har 2 pipeløp hvorav et er tilkoplet med ny peisovn i kleberstein (2019).

Det er varmekabler i følgende rom:
Entré/hall, bad i hoveddel og bad i hybeldel. Det er også varmekabler i setet i dusjen på badet i hoveddelen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger et attestert ekspedisjonsdokument for våningshus og innredning av WC datert 18.01.1916 som i følge kommunen anses som datidens ferdigattest. Videre er det gitt ferdigattest for utskifting av vinduer datert 07.02.1978.

Det foreligger originale byggetegninger. Sammenlignet med dagens planløsning og bruk, er det observert følgende endringer:
- 2 kott i entré er fjernet for å utvide rommet.
- Det er åpnet opp mellom stue og spisestue for en mer åpen planløsning.
- Det er etablert nytt kjøkken i leilighetens hoveddel, i rom tidligere godkjent som spiseværelse.
- Det er etablert ny dør fra kjøkken til soverom i hoveddel.
- Bad i hoveddel er utvidet ved å innlemme areal fra forstue. Opprinnelig var bad og WC i separate rom, disse er nå slått sammen.
- Det er etablert hybeldel i det som opprinnelig var kjøkken og pikeværelse. Veggen mellom de to rommene ble fjernet, samtidig som det ble installert nytt kjøkken, samt etablert bad. Det er adkomst til hybeldelen via forstue i hoveddelen, hvor det er satt inn glatt entrédør av tre med brannklasse EI30 og lydklasse 35dB. Hybeldelen har også separat adkomst via baktrappen.

De ovennevnte endringen er ikke bruksendret/omsøkt og derfor heller ikke godkjent av kommunen. Iht. selger ble brannskille i leiligheten ikke brutt ved oppussingen som er gjort i 2018 og søknad om denne ombyggingen er således ikke søknadspliktig.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning, og overtar alt ansvar, kostnad og risiko for det ovennevnte videre.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 505702, tinglyst 20.03.1975, type heftelse: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet for kr. 10.000,- med prioritet etter første overdragelsessum.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 4 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om bebyggelse, benyttelse, samt trafostasjon/kiosk.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Den enkelte sameier har full rettslig råderett over sin seksjon, herunder utleie. Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Attraktivt, meget sentralt men samtidig stille beliggenhet i en av Majorstuens flotteste gater! Leiligheten ligger i krysset mellom Majorstuveien og Gjørstads gate som er en rolig og lite trafikkert blindvei. Hjørneleilighet med koselig balkong i godt bevart og hyggelig bygård.

Innenfor umiddelbar nærhet har man blant annet Bogstadveien med sitt gode utvalg av butikker, kaféer og restauranter. Gangavstand til sentrum, Colosseum kino, OsloMet, Politihøyskolen, Universitetet, Ullevål sykehus og NRK.

Av restauranter i nærområdet har man blant annet: Delicatessen med sin velkjente tapas og Olivia med sitt italienske kjøkken. Med sin urbane beliggenhet har naturlig nok Majorstuen også et rikt utvalg av kultur og uteliv. Her finner man noe for enhver smak.

På varme sommerdager er Frognerparken å anbefale, dette er en urban oase som egner seg for alt fra piknik og spaserturer til trening i fantastiske omgivelser. I tilknytning til parken finner man også Frognerbadet hvor man kan ta seg et forfriskende bad på de aller varmeste dagene. Videre er også Marienlystparken å anbefale, her har man store flotte grøntområder med pent opparbeidede stier og gangarealer. Det er også en minigolfbane i parken. Det finnes et godt utvalg av treningstilbud i nærområdet, deriblant SATS Colusseum, Sats Bislett og Oslo tennisarena ved Frognerparken.

Flere dagligvarebutikker i umiddelbar nærhet. Det er videre meget god offentlig kommunikasjon fra Majorstukrysset med både buss, T-bane og trikk samt flybuss til Gardermoen.

Majorstuveien 25 B ligger langs Majorstuveien mellom Gjørstads gate og Sorgenfrigata. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere skoler, barnehager og studiesteder i nærområdet. Barnepark rett over veien som kun meget sjelden benyttes som utfluktssted. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1.224 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Hyggelig forhage med plen, hekk og gjerde mot gaten.

Selger disponerer parkeringsplass like utenfor leiligheten, som etter nærmere avtale kan fremleies til kjøper. Leien er 1.875,- per mnd.
Det er flere parkeringsplasser for utleie i nærområdet, samt garasjeanlegg med mulighet for å leie parkeringsplass under tak ved ledig kapasitet. Det er Stiansen eiendom eier og leier ut parkeringsplassene. I Gjørstads gate finner du også bildelingstjenester. Videre er det en stor parkeringsplass med et stort antall ladestasjoner for el-bil i Neuberggata, kun 2 minutter unna leiligheten.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 5.950,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.000,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 2.975,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.000,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområdet for boliger iht. S-2255, datert 28.07.1977. Endret reg. best. S-2937, datert 01.10.1987.

Eiendommen står oppført på byantikvarens gule liste med vern.

Pågående byggesaker i nærområdet:
- Dybwads gate 3 A-B - Bruksendring av deler av loft fra tilleggsdel til hoveddel, oppdeling av leilighet, etablering av takterrasse og rehabilitering av loftsetasje. Saksnummer: 201716054.
- Dybwads gate 1 - Rehabilitering av fire skorsteiner. Saksnummer: 202114158.
- Middelthuns gate 15 - 17 - Riving av kontorbygg og boligbygg. Saksnummer: 201818376.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Holmboes gate 8 - Majorstuveien 5 B. Saksnummer: 202205283. Detaljregulering vedr. boliger. Hensikten med ny reguleringsplan er å tilrettelegge for et leilighetsbygg med underjordisk garasjeanlegg. Planinitiativets omfatter 2 eiendommer, et indre gård/parkeringsanlegg i tillegg til eiendommen ut mot gaten i et etablert boligstrøk. Eksisterende bygg på eiendommen er på 8 etasjer. Det nye bygget får 7 tellende etasjer. Les mer her om ønskelig: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202205283

Utvikling av Majorstuen:
- Nye Majorstuen T-bane:
Fornebubanen (Skøyen) - Detaljregulering - Strekningen Skøyen - Madserud - S-5170.
Majorstuen stasjon skal få flere adkomster, større plattformer og en ny gangbru. Arbeidet med oppgraderingen av Majorstuen t-banestasjon starter opp i mai 2024. Da skal bygg rives, kabeltraseer skal legges og det skal etableres overvannsgrøft. Dette arbeidet varer til våren 2025. I denne tiden går T-banen som vanlig, bortsett fra to dager til sommeren og en dag i januar 2025. Fra våren 2025 arbeids det med oppgradering av plattformene og bygging av ny gang- og sykkelbru. Sommeren 2025 stenges T-banetrafikk i ca. en måned for å ferdigstille sporarbeid og arbeid nær sporene. Høsten 2025 og inn i våren 2026 byggs gang- og sykkelbrua og det skal etableres nye smett inn fra Sørkedalsveien. Det meste bør være klart sommeren 2026. Det vil være noe restarbeid også inn i 2027, men dette er mindre arbeider og vil ikke påvirke trafikken.

Les mer her:
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=201407126
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=201908157
https://www.sporveien.no/prosjekter-og-arbeid/oppgradering-av-majorstuen-stasjon/

- Utvikling av NRK Marienlyst
Bjørnstjerne Bjørnsons plass 1 - Fastsatt planprogram, dialogfase 1 før offentlig ettersyn - Utnyttelse og bevaring av eiendommer
Saksnummer 201718902 - Reguleringssak
Mottatt sak 18.12.2017
Det antas foreløpig at området vil kunne utvikles med ca. 80% boliger og ellers næring og tjenesteyting. Service og annen publikumsrettet virksomhet legges i 1. etasje mot
fotgjengerforbindelser og plasser. Det innpasses barnehage som min. dekker områdets eget behov.

For mer informasjon, se https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201718902

Det må påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https:// https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr. 5.698,- pr. md. og inkluderer kabel-TV/bredbånd fra Telia, vaktmestertjenester, oppvarming av fellesarealer (inkludert treningsrom i kjelleren), kommunale avgifter, nedbetaling av andel fellesgjeld, brannvarslingsanlegg og forsikringer.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert opp med 19% fra 01.03.2024. Oppjusteringen skyldtes rehabilitering av brannbalkonger i regi av sameiet. Iht. samtale med styret 30.04.2024 er det pt. ingen vedtak om å øke felleskostnadene, men dette vurderes fortløpende mht. prisutviklingen i samfunnet. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr. 25.000,- pr. år. / 12834 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet sameiets kollektivavtale for kabel-TV og bredbånd med Telia som leverandør. Grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Eiendomsskatten utgjør kr. 16.719,- pr. 2024.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2022 var kr. 3.419.015,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr. 11.246.128,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 16.719 pr. 2024.

Andel formue er kr. 43.434,- pr. 31.12.2023.
Andel fellesgjeld er kr. 143.321,- 01.04.2024.

Total fellesgjeld for sameiet er kr. 1.793.156,- pr. 01.04.2024 og lånevilkårene er:
Lånenr: OBOS01-98208237268
Type: A
Restløpetid: 29 år 8 md
Terminer: 12
Type rente: Flytende
Rente: 7,6%

Det gjøres oppmerksom på at sameiet kan ha mottatt varsel om renteendring som enda ikke er iverksatt.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen og leilighetens andel av eventuell fellesgjeld, samt 
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr. 500,-
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr. 500,- pr. stk.

Total kjøpesum inkl. fellesgjeld, avgifter og gebyrer ved kjøp til prisantydning er kr. 14.314 071,- Av dette beløpet utgjør kr. 143.321,- andel fellesgjeld som ikke skal innbetales, men følger boligen.

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring på kr 9.250,-

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Richard Olander og Eleni Kartalias

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet sameiet Majorstuveien 25, med sameiebrøk 15944/199463.
Sameiet består av 13 boligseksjoner.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad og trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt så fremt det ikke er til sjenanse for øvrige beboere.
Det er treningsrom i sameiets kjeller.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2024:
- Tiltak mot fukt i kjeller, samt malt kjelleren.

2023:
- Oppusset brannbalkongene.

2020:
- Nye hovedinngangsdører ble bestilt og installert.
- Nytt ILOQ låsesystem for alle felles dører i sameiet.

2019:
- De fikk på årsmøtet i 2019 et innspill vedrørende en del mindre vedlikeholdsbehov i kjeller og oppganger (løse ledninger etc.). Noe av dette er gjennomført, mens noe fortsatt gjenstår. De vil ta en gjennomgang av dette i forhold til neste års vedlikeholdsbudsjett.

2017:
- Trapperom/oppgang ble pusset opp og inngangsdører til alle leilighetene ble skiftet ifm. dette.

2015:
- Installert felles brannvarslingsanlegg.

2014:
- Gjennomgang av taket hvor alle takplater ble festet.
- Rehabilitering av pipeløp med stålrør
- Tilstandsrapport ift. Brannsikring med følgende utført:
- Hovedtrapp og baktrapp malt med brannhemmende maling
- Installert branndører til kjeller og loft.

Planlagte påkostninger:  
Iht. samtale med styret 30.04.2024 er det pt. ingen store vedlikeholdsprosjekter i sameiet, men kjelleren skal utredes videre ifm. fuktproblemer. Siste store prosjekt i sameiet var rehabilitering av brannbalkongene i 2023, og det ble i den forbindelse tatt opp felles lån. Styret understreker at selv om gården er i god stand, så er det en gammel bygård og det kan dukke opp uforutsette vedlikeholdsbehov.

Styregodkjenning:
Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  

Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,8% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Salgsoppgave: kr 3.600,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 40-0067/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR40.2467

Sist oppdatert: 31. august 2024 kl. 11:52