Store Berganveien 85

Store Berganveien 85, 3230 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 129, bruksnummer 167, ideell andel 1/1

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 63 kvm: Entré, trapperom, 3 soverom, gang, stue, bad og vaskerom.
2. etasje 64 kvm: Trapperom, stue, spisestue, kjøkken, soverom og bad.

BRA-e:
Utebod:
1. etasje 4 kvm: Utebod

Åpent areal:
Enebolig:
2. etasje 22 kvm: Terrasse og balkongareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 15.01.2024 utført av Fg Takst AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. (

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på grunnmur i natursteinsmur. Det er stripefundamenter av betong under grunnmur. Flat takkonstruksjon med nytt, tilnærmet flatt tak med fall til en side og ny sperrekonstruksjon, lufting og ca 40 cm isolasjon. Taktekkingen er av asfaltpapp. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Lakkert eller plastbelagt stål takrenner, nedløp og beslag. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår og nye vegger i 2. etasje. Etterisolerte vegger i 1. etasje. Ny utlekting med liggende og stående bordkledning. Bygningen har malte trevinduer med 3-lags glass. Bygningen har malt hovedytterdør, balkongdør og skyvebalkongdør i malt tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende punkter som har fått TG2 i tilstandsrapport:
* Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det foreligger dokumentasjon med kart over radonforekomster fra Sandefjord kommune og målinger ligger under grenseverdier, kun moderat til lave forekomster.
* Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet.
* Grunnmur har påløpt alder.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningen. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Velkommen til visning!

Boligen er fint tilpasset et aktiv barnefamilie og er praktisk innredet med 4 soverom, samt separat tv-stue i tillegg til bad/wc i begge etasjer. Hovedsoverom har direkte adkomst til bad/wc via omkledningsrom slik at de voksne får en egen avdeling i boligen. Her kan ungene benytte seg av 3 soverom i 1.etasje, samt egen tv-stue + bad/wc.

Samtlige innvendige rom er pusset opp i 2023, samtidig som det ble bygd ny fasade på hele boligen. Alle arbeider er utført av fagkyndige, og boligen holder en gjennomgående tidsriktig og solid standard.

Arbeider ble ferdigstilt januar 2024, så her kan en flytte rett inn i en bolig som ikke har vært tatt i bruk. Boligen har en pent kvalitetskjøkken fra STRAI med helintegrerte hvitevarer. Det er montert balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Foruten om våtrom og hall som er flislagt med stilfulle fliser, er det 1-stavs eikeparkett på samtlige gulv i boligen.

Som det fremkommer av vedlagte tilstandsrapport så holder boligen en meget god stand etter renovering.

Opprinnelig byggeår er ca. 1919, men selger opplyser at det kun er grunnmur som er fra byggeår samt noe eldre bjelkelag som er forsterket og avrettet i 2023.

Nøkkelkvalifikasjoner:
*Kun 1 minutt gange til Store Bergan barneskole
*Ligger like ved fantastiske tur og skiløyper ved Marum
*Barnevennlig beliggende med lekeplass som nærmeste nabo
*Kort vei til Granholmen badestrand
*Huset har 4 soverom + separat tv-stue
*Stilfulle bad i begge etasjer
*Gode parkeringsmuligheter i gårdsplass
*Alle innvendige rom er renovert 2023
*Hele fasaden er renovert i 2023

Det er montert vedovn i stue, samt gulvvarme i de fleste gulv.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse fra byggeår.

Det foreligger ferdigattest datert 11.01.2024 på hovedombygging av eksisterende enebolig.

Vaskerom/teknisk rom er beskrevet som omkledningsrom på byggetegninger, og stemmer ikke overens med dagens planløsning.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Erklæring/Avtale tinglyst 05.12.2023 med dagboknummer 1362688.
Rettighet hefter i gnr. 129, bnr. 291. Rett til å utføre nødvendig vedlikehold av egen fasade.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger ikke har mulighet å vite.

Boligen er renovert og ombygd på eldre grunnmur, og eldre bjelkelag er forsterket og avrettet. Opprinnelig byggeår er ca. 1919.

Barnevennlig beliggende på Store Bergan med umiddelbar nærhet til flotte turområder. Fra boligen er veien både kort og trygg til nærmeste barneskole og lekeplass. Her kan en trygt slippe barna ut for å leke uten bekymringer. Du kan også spenne på deg skiene hjemme og tusle ned til løypenettet i Marum som har gode forhold til både vinter og sommer aktiviteter.

Meget populært boområde med nærhet til idylliske Granholmen badestrand og båtbrygge. Granholmen badestrand er rikt befolket på de varme sommerdager med matservering m.m. Kort vei til skog og mark. Dette er et flott boområde for både liten og stor. Sykkelavstand til Ula, Kjerringvik og Eftanglandet som er flotte turmål sommerstid!

Innenfor 10-15 minutter gange finnes en Meny og Rema1000 dagligvareforretning med rikt utvalg, samt en fristende ferskvaredisk.

Gode bussforbindelser til byen.

Megler oppfordrer alle interessenter til å vise hensyn ved kjøring inn til eiendommen, da det ferdes mange barn i området. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter til alle annonserte visninger. Det vil bli satt opp til-salgs-skilter på boligen. Eventuelt se vedlagt kartskisse i FINN annonsen.

Lettstelt eiertomt på 369 kvm. bestående av plen, og nyasfaltert gårdsplass.

Gode parkeringsmuligheter i gårdsplass, samt carport.

Det vil bli foretatt mindre grensejusteringer mot Store Berganveien 83, slik at herværende tomt vil være på ca. 369 kvm. Se vedlagte situasjonskart (Nr. 83 skal eie/disponere felt a-b-c som er striplett på kart )eller kontakt med megler for nærmere informasjon.

Gode parkeringsmuligheter i gårdsplass, samt carport. Tilrettelagt for montering av el-billader i carport.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Lekeplass er tilknyttet et realsameie og denne eiendommen har en ideel andel på 1/14 av dette arealet. Det er felles drift og vedlikeholdsplikt på nevnte areal.

Kostnader til snømåking og vedlikehold av privat adkomstvei fordeles 50% mellom gnr. 129, bnr. 291 og herværende eiendom. Herværende eiendom har rett til å kjøre over gnr. 129, bnr. 291 ihht. til avtale med nabo.

Eiendommen ligger i et område som i kommuneplanen/kommunedelplanen er avsatt til Boligbebyggelse, Gul sone iht T-1442 ( støynivå) samt ras og skredfare.

I gjeldende kommuneplan er det vist hensynssone "ras og skredfare" over eiendommen. Det må påregnes krav om geotekniske undersøkelser før iverksetting av byggetiltak i dette området.

Eiendommen ligger i et område regulert til boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse.

Kommentar Sandefjord kommune:
Detaljregulering fv. 3028 Haneholmveien, fortau og gs-vei, planID 20230003, detaljreguleringen er å tilrettelegge for fortau og gang-/sykkelvei og utbedre krysset Haneholmveien x Kjellbergveien. Det er varslet et romslig planområde for blant annet å kunne vurdere tilpasning av eksisterende avkjørsler og kryssområder, tiltak på bussholdeplasser og sette av tilstrekkelige arealer for anleggsgjennomføring ca 50 m vest for eiendommen.

Reguleringsarbeid for Rønningåsen gbnr 132/1. planarbeidet er å legge til rette for utbygging av den nordøstre delen av området til boligformål med blanding av eneboliger og konsentrert boligbebyggelse, totalt ca. 25 boenheter. Det tenkes etablert ny avkjørsel til Rønningveien. Ca 20m sør for eiendommen.

Kommunale avgifter er ca. kr. 15.000,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Det bør estimeres et årlig strømforbruk på ca. 20.000 kWh. Nåværende eier har ikke bebodd boligen, og boligen har ikke vært bebodd etter renovering og ombygging.

Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr. 8.000,-

Det er mulighet for tilknytning til Sandefjord bredbånd (ligger inntil yttervegg). Ved eventuell tilknytning bør det estimeres en avgift på ca. kr. 1.200,- pr.mnd.

Kjøper må også påregne kostnader til innboforsikring.

Kostnader til snømåking og vedlikehold av privat adkomstvei fordeles 50% mellom gnr. 129, bnr. 291 og herværende eiendom. Herværende eiendom har rett til å kjøre over gnr. 129, bnr. 291 ihht. til avtale med nabo.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ingen formuesverdi funnet.

Formuesverdi fastsettes med utgangspunkt i en formel for kvadratmeterpris som fastsettes av SSB. Den estimerte kvadratmeterprisen er fastsatt ut fra flere kriterier (beliggenhet, alder, areal og boligtype) som danner markedsverdien i området. Boligens faktiske markedspris vil derfor ikke være Skatteetatens grunnlag for den første fastsettelsen av formuesverdi.

Det første året boligeiendommen skal formues verdsettes, må skatteyter påse å gi tilstrekkelig med opplysninger om boligen til skattemyndighetene slik at korrekt estimert markedsverdi og formuesverdi kan beregnes. Formuesverdien vil senere automatisk justeres i takt med prisutviklingen på boliger og beregnet formuesverdi vil fremgå av forhåndsutfylt skattemelding.

Formuesverdien for boligeiendommer for inntektsåret 2022 skal ikke overstige 25 % av dokumentert markedsverdi for primærbolig (der man bor fast). Formuesverdien for sekundærboliger (øvrig bruk av eiendommen, f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) skal for inntektsåret 2022 ikke overstige 90% av dokumentert markedsverdi. For nærmere opplysninger om formuesverdi kontakt skatteetaten.

5 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

149 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
500,00  Tinglysing panterettsdokument
500,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
170 650,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 160 650,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hystadåsen AS

Etter nærmere avtale.

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 35.000,- av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging kr 12.500,-
Oppgjør: kr 6.000,-
Markedspakke: kr. 15.250,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.500,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 22-0350/21
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR22.21350

Sist oppdatert: 21. november 2024 kl. 15:16