Dugnadveien 3

Dugnadveien 3, 1346 GJETTUM
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 86, bruksnummer 182, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 256 kvm

BRA-i:
Loftetasje 40 kvm: Bad, tre soverom og loftstue.
1. etasje 91 kvm: Entré, bad, soverom, stue, spisestue og kjøkken.
Underetasje 95 kvm: Hoveddel: gang, tre boder og vaskekjeller. Sokkelleilighet: vindfang, gang, bad, soverom, stue og kjøkken, samt innvendig bod.

BRA-e:
30 kvm: Garasje.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 40 kvm: Delvis overbygget terrasse.
Markterrasse beliggende ved sokkelleilighet.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 75 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 40 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 35 kvm.
Sokkelleiligheten i underetasjen er oppmålt til ca. 50 m².

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.01.2026 utført av Anticimex AS v/Andre Nordli.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1950 som en enebolig med sokkelleilighet over tre etasjer. Boligen fikk et tilbygg i 2009, og loftetasjen ble ombygget i 2003-2004. Bærende konstruksjoner og skillende dekker er av betong/murkonstruksjoner og trekonstruksjoner, med grunnmur i betong fra byggeår på plate på mark. Yttervegger i 1. etasje og deler av underetasjen er i trekonstruksjoner, utvendig kledd med liggende trekledning fra 2002-2003, mens deler av yttervegger i underetasjen består av pusset og malt betong/mur. Taket er et saltak av trekonstruksjoner. Yttertaktekking på hoveddelen er takstein fra 2005, og på tilbygget er det metallplater/båndtekking fra 2009. Boligen har vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2002, 2004, 2008 og 2011, samt takvinduer i PVC fra 2005. Dørene inkluderer profilerte ytterdører av eldre årstall, en ytterdør med glassfelt fra 2011 i sokkelleiligheten, og en terrassedør fra 2000.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Bad sokkelleilighet
- Helhetsvurdering: TG 3 er valgt på hele våtrommet på grunn av høy alder og slitasjegrad. Det er blant annet registrert omfattende riss/sprekker i fliser/flisfuger i dusjsonen, og bakenforliggende skader er sannsynlig. Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under flere fliser, noe som indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Det er påvist misfarging/svertesopp på flisfuger. Vannrør, avløpsrør og sluk har passert anbefalt brukstid. Servantskap/innredning har fuktskader. Det er observert symptomer som kan tyde på bakenforliggende skader ved dusjsonen, og det er ikke benyttet tilstrekkelig tettesjikt. Rommet tilfredsstiller ikke krav til fukt- og lekkasjesikkerhet. Et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument indikerer fuktskade i veggen/konstruksjonen.

Kjøkken - sokkelleilighet
- Innredning: Kjøkkeninnredningen er så mangelfull og slitt at det må påregnes utskifting/oppgradering.

Vaskekjeller
- Helhetsvurdering: TG 3 er valgt på grunn av rommets alder med tanke på overflater, deler av røropplegg samt andre installasjoner. Overflatene bærer preg av alder og slitasje, med riss/sprekker og malingsflass på betonggulv, samt avskallinger og saltutslag på vegger. Deler av vannrør, avløpsrør og sluk har passert anbefalt brukstid. Rommet har naturlig ventilasjon, ikke mekanisk avtrekk, og er ikke bygget som et våtrom, noe som betyr at det ikke tilfredsstiller krav til fukt- og lekkasjesikkerhet.

Terrasse med adkomst via stue
- Gulv og rekkverk: Det registreres betydelig bomlyd/sprekte fliser og løse gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent.

Frittstående dobbelgarasje
- Helhetsvurdering: Det registreres store skjevheter på garasjen. Det ble målt ca. 55 mm skjevheter på ca. 2 meter ved bunn/topp garasjeport og hjørnekasse. Eksakt årsak er ukjent, men er vurdert til å kunne skyldes jordtrykk/setninger da det registreres sprekker og forskyvning på lettklinkervegg under bakkenivå mot nord.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad loftetasje
- Overflater himling: Det er registrert tegn til at det har vært fuktproblematikk ved avtrekksventil. TG2 er satt for å belyse skaderisiko grunnet dette og selgers opplysninger om tidvis kondensproblematikk.
- Fallforhold (gulv): Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er målt til ca. 5 mm, noe som ikke er tilfredsstillende med hensyn til lekkasjesikkerhet. Lokalfall rundt sluket er mindre enn anbefalt, målt til 3 mm, som er mindre enn 1:50 i en avstand på 80 cm.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Tettesjiktets alder tilsier at restlevetiden er usikker.
- Vannrør: Vannrør i våtrom er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon, som gir mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk. Selger opplyser om at det tidvis har kommet vanndråper fra avtrekksventil i himling.
- Fukt i tilliggende konstruksjoner: Det er gjort visuell kontroll og fuktmåling via kneloft bak badekar uten at det ble registrert forhøyede fuktverdier. Det ble registrert uegnede materialer (dampsperre/plast) i konstruksjonen og observert tegn til at det har vært noe fukt på gulvflate bak badekar. TG2 settes for å belyse risiko grunnet alder, observasjon av uegnede materialer og mindre fuktmerker.

Våtrom - Bad 1.etasje
- Fukt i tilliggende konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og fuktmåling i tilstøtende rom (skyvedørsgarderobe på soverom 1), hvor det ble registrert forhøyede fuktverdier (RH 80,5 %). Dette kan indikere utettheter/funksjonssvikt.
- Fallforhold (gulv): Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er målt til ca. 19 mm, noe som ikke er tilfredsstillende med hensyn til lekkasjesikkerhet. Lokalfall rundt sluket er vurdert til å være tilfredsstillende.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker, og rommets lekkasjesikkerhet kan ikke verifiseres.
- Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Benkeplaten bærer noe preg av alder/slitasje.

Kjøkken - Hoveddel
- Overflater himling: Skråtakkonstruksjonen er en lukket konstruksjon, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Slike konstruksjoner betraktes som risikokonstruksjoner med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke registrert lekkasjer eller skader, men skader kan ikke utelukkes.

Kjøkken - sokkelleilighet
- Overflater gulv: Gulvflaten bærer preg av alder og slitasje, med stedvise riper/hakk/merker.
- Vannrør: Vannrør i kjøkken er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Avløpsrør: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.

Underetasje sokkelleilighet
- Overflater himling: Himlingsflater bærer preg av alder og slitasje, med stedvis riss/sprekker samt blærer i overflaten.
- Overflater gulv: Gulvflaten bærer preg av alder og slitasje, med stedvise riper/hakk/merker/sprekker. Det er også stedvis knirk i gulvflater.
- Ventilasjon: Overstrømning og luftmengdeutskifting vurderes å kunne vært bedre. Det registreres kondens på vinduer og manglende spjeld på lufteventil i stue.
- Annet: Boden i sokkelleiligheten er ikke besiktiget/tilstandsvurdert da det var store deler løsøre i boden på befaringstidspunktet. Skjulte skader kan derfor ikke utelukkes.

Underetasje hoveddel
- Helhetsvurdering: Uinnredet underetasje består av boder/lagringsrom. Det er registrert riss/sprekker i betonggulv, slitasje/avskallinger på overflater, og råteskader nederst på veggflater ved bod 2. Det ble registrert "kjellerlukt", stedvis saltutslag/kalkutslag, og dårlig ventilasjon. Overflatesøk viste forhøyede fuktverdier. Det gjøres oppmerksom på at kapilært oppsug er påregnelig da boligen er fra en tid uten dampsperre mot grunn. Mye løsøre begrenset inspeksjonen.

Krypekjeller
- Helhetsvurdering: Krypkjelleren har ingen inspeksjonsmulighet og er å anse som en risikokonstruksjon.

Loftetasje
- Overflater vegger: Det registreres hull/skader etter tidligere innfestinger på veggflate på soverom 3, samt sparklede felt mot kneloft som bærer preg av ufagmessig utførelse. Forholdene er vurdert til å være av kosmetisk betydning.
- Overflater gulv: Gulvflater belagt med laminat bærer preg av alder og slitasje, med stedvise svelleskader/topping ved enkelte laminatskjøter.
- Konstruksjonsoppbygging: Deler av loftet er bruksendret fra råloft. Skråtakkonstruksjonen/himlingsflater er lukket, og oppbyggingen er ukjent. Slike konstruksjoner betraktes som risikokonstruksjoner med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Skjulte skader kan ikke utelukkes.

Ildsted sokkelleilighet
- Helhetsvurdering: Skorstein i sokkelleilighet er fjernet fra 1.etasje og opp, og er derfor ikke funksjonabel. Ildsted i underetasjen må ikke benyttes.

Innvendige trapper
- Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider, og det er ikke etablert rekkverk rundt trappen i loftetasje, noe som ikke oppfyller dagens krav til sikkerhet. Trappene har også tegn på slitasje og elde.

Etasjeskiller
- Skjevhetsmåling: Det er målt merkbare skjevheter. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 11 mm i stue og soverom i underetasjen, 13 mm i stue i 1. etasje, og 13 mm på soverom 2 i loftetasjen. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger.

Tekniske anlegg, VVS anlegg
- Vannrør: Deler av vannrørene i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Hovedstoppekran: Stoppekranen er ikke funksjonstestet grunnet høy alder/observert tilstand.
- Avløpsrør: Deler av avløpsrørene er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid.

Yttervegger
- Helhetsvurdering: Yttervegger har etterslep på vedlikehold, og kledningen er sterkt malingslitt. Vindusomramminger ligger stedvis tett på vannbrettbeslag. Panelen fra 2002/2003 er montert utenpå eksisterende panel, og det er ingen luftespalte bak deler av kledningen. Med tanke på at det er utført innsprøyting av isolasjon, kan dette redusere levetiden til kledningen og veggkonstruksjonen.

Dører og vinduer
- Vinduer: Vinduer fra 2002 og 2004 er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap.
- Takvinduer: Takvinduer er erfaringsmessig risikoutsatt for inndriv av vann/kondens. Det er påvist fuktmerker ved takvindu, men målinger viste ikke forhøyede fuktverdier på befaringstidspunktet.
- Dører: Ytterdører er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap. Gjelder ikke ytterdør i sokkelleiligheten.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Yttertaket er ikke inspisert på grunn av snø-/isforhold. Vurderingen er basert på alder og observasjoner fra innsiden. På bakgrunn av bygningsdelenes alder er det risiko for skader. Det registreres issprengning på enkelte nedløpsrør. Selger opplyser at kun takstein ble fornyet i 2005, ikke undertaket.

Terrasse med adkomst via stue
- Gulv og rekkverk: Deler av terrassen har tettesjikt fra 2009 som ikke er tilgjengelig for inspeksjon og har usikker restlevetid. Konstruksjonen er erfaringsmessig fuktutsatt. Rekkverket er værslitt og har stedvis råteskader. Bygningsdelen har begrenset/usikker restlevetid. Inspeksjonen var begrenset av snø.

Grunnmur, fundamenter
- Grunnmur: Det registreres stedvis riss/sprekker på grunnmuren. Ukjent eksakt årsak, og det er ikke kjent om situasjonen er stabil.

Drenering
- Helhetsvurdering: Terrenget har stedvis fall mot grunnmuren, noe som kan øke fuktbelastningen. Overflatesøk på innvendig side viser forhøyede fuktverdier, som kan indikere fuktvandring. Kapilært oppsug fra grunnen er påregnelig. Dreneringen har nådd en alder der funksjonssvikt ikke kan utelukkes.

Forstøtningsmurer
- Forstøtningsmurer: Det er ikke etablert rekkverk på forstøtningsmurer med mer enn 0,5 meter fallhøyde. Det er påvist skjevheter, samt sprekker og riss på muren ved inngangsparti til sokkelleilighet. Det er uvisst om utviklingen har stoppet.

Stikkledninger og tanker
- Vann- og avløpsledninger: Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen, så kun alder gir indikasjon på tilstand.

Frittstående dobbelgarasje
- Helhetsvurdering: Det er foretatt en forenklet vurdering. Det er registrert manglende vedlikehold på utvendige flater, fuktmerker/fuktskjolder i undertaket, samt at dreneringen og yttertaktekking har nådd en alder som tilsier usikker restlevetid.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Ildsted hoveddel
- Ildsteder inne i boligen: Innvendig pipeløp er ikke tilstandsvurdert.

Markterrasse med utvendig adkomst
- Fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser.
- Platting på terreng: Terrassen er ikke tilstandsvurdert da det var snødekte flater på befaringstidspunktet.

Grunnmur, fundamenter
- Byggegrunn: Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.
- Fundamenter: Fundamenter er naturgitt skjult, og det er ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter.

Det gjøres oppmerksom på at 36% har fått TG1

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger opplyser at:
- Det er blitt drenert rundt huset. I tillegg er det blitt gravd en avlastningsrenne for å lede eventuelt vann vekk.
- Det er i montert vannkran på garasjevegg.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2020:
- Byttet varmekabler og nye gulvfliser på bad, utført av M-TEK AS. Samsvarserklæring foreligger.

2010:
- Oppgradert sikringsskap, utført av Røa elektriske/Vest elektro. Samsvarserklæring foreligger.

2009:
- Tilbygg til enebolig (13 m²) og utvidet terrasse
- Ny skorstein (elementpipe) i hoveddel
- Ny yttertaktekking (metallplater/båndtekking) på tilbyggsdel
- Nytt tettesjikt på deler av terrassen over innvendige rom

2006:
- Bygging av frittstående dobbelgarasje
- Ny drenering

2005:
- Fornyet yttertaktekking (takstein) på hoveddel

2004:
- Ombygging og innredning av loftetasje
- Ny varmtvannsbereder på 287 liter installert i vaskekjeller

2003:
- Oppgradert bad i loftetasje
- Ny liggende trekledning på yttervegger og innsprøyting av isolasjon

2002:
- Oppgradert bad i 1. etasje
- Oppgradert bad i sokkelleilighet

Eneboligen er oppført i 1950 og har gjennomgått betydelige ombygginger og oppgraderinger. Loftetasjen ble ombygget i 2003-2004. Et tilbygg ble lagt til i 2009, og en frittstående dobbelgarasje ble oppført i 2006. I eiertiden er det utført omfattende arbeider som inkluderer bygging av garasje, påbygg på kjøkken, utvidet terrasse, sammenslåing av to soverom til ett større, bytte av alle vinduer og verandadører (inkludert kjellervinduer), nye takvinduer, bytte av tak, ny inngangsdør til sokkelleiligheten og ny utgangsdør i kjeller. Dreneringen ble fornyet i 2006. Elektrisk anlegg er periodevis oppgradert, med oppgradert sikringsskap og lagt strøm til garasje og varmekabler i gang i 1. etasje i 2010. Taksteinen på hoveddelen ble fornyet i 2005. Badet i 1. etasje fikk byttet varmekabler og nye gulvfliser i 2020.

OVERFLATER OG INNREDNINGER:
GULV:
Gulvflatene består av parkett, fliser, laminat og malt betong. I underetasjen i hoveddelen er gulvflatene av betong/malt betong og laminat. I sokkelleiligheten er gulvflatene av laminat og fliser. I loftetasjen er gulvflatene av laminat og parkett.
INNERVEGGER:
Innerveggene har malte flater, malt tapet, malte plater og malt mur. I underetasjen i hoveddelen er veggflatene med malt mur og panel. I sokkelleiligheten er veggflatene med malt tapet og plater. I loftetasjen er veggflatene malte.
HIMLINGER:
Himlingene består av malt MDF panel, malte flater, panel og malt murpuss. I underetasjen i hoveddelen er himlingsflatene med panel, malt panel og malt murpuss. I sokkelleiligheten er himlingsflatene malte. I loftetasjen er skråtak/himling med panel og malt panel.

KJØKKEN 1.ETASJE:
Kjøkkenet i 1. etasje har en delvis åpen løsning med glatte fronter og benkeplater av heltre. Det er en underlimt oppvaskkum med ett-greps armatur, overbelysning og stikkontakter under overskap, samt en glassplate bak platetopp. Kjøkkenet har integrerte hvitevarer og en kjøkkenventilator med mekanisk avtrekk ut av bygg. Vannrør er av type rør-i-rør og kobber. En brannslange er montert under oppvaskkummen.

KJØKKEN SOKKELLEILIGHET:
Kjøkkenet i underetasjen i sokkelleiligheten har profilerte malte fronter og benkeplater av heltre. Det er en nedsenket oppvaskkum med ett-greps armatur, fliser mellom kjøkkenbenk og overskap, overbelysning og stikkontakter under overskap. Kjøkkenet har frittstående hvitevarer og en kjøkkenventilator med mekanisk avtrekk ut av bygg. Vannrør er av kobber og flexi. Synlig avløpsrør er av plast.

BAD LOFTETASJE:
Badet i loftetasjen har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himlingen er utført med malt panel. Rommet er utstyrt med et servantskap med profilerte fronter, heldekkende servant med ett-greps armatur, vegghengt speil med overbelysning og stikkontakt. Et innmurt badekar med armatur tilkoblet hånddusj og kran, samt et gulvstående toalett. Vannrør er av plastbelagt kobber/kobber. Synlig avløpsrør er av plast. Rommet har naturlig ventilasjon via avtrekksventil i himling.

BAD 1. ETASJE:
Badet i 1. etasje har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himlingen er malt. Innredningen inkluderer et vegghengt servantskap med glatte fronter, en benkeplate av heltre, og en ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Det er et vegghengt speil med overbelysning og stikkontakt, et dusjhjørne med svingbare glassdører og hånddusj, samt et vegghengt toalett. Vannrør er av type rør-i-rør og flexi. Synlig avløpsrør er av plast. Rommet har mekanisk avtrekk.

BAD SOKKELLEILIGHET:
Badet i underetasjen i sokkelleiligheten har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himlingen er malt. Rommet har et vegghengt servantskap med profilerte fronter, heldekkende servant med ett-greps armatur, innfelt speil med overbelysning og stikkontakt. Det er et dusjhjørne med skyvedører og hånddusj, et gulvstående toalett, og opplegg for vaskemaskin. Vannrør er av plastbelagt kobber/kobber. Synlig avløpsrør er av plast og støpejern. Rommet har mekanisk avtrekk.

VASKKJELLER:
Vaskekjelleren i underetasjen har gulvflate av malt betong, vegger av malt mur og himling av malt murpuss. Rommet er utstyrt med fordelerskap for rør-i-rør, hovedstoppekran, en varmtvannsbereder på 287 liter fra 2004, avtrekksventil på vegg, panelovn, samt opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Rommet har naturlig avtrekk.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger ikke salget:
Knaggrekke i gangen.

Elektrisk oppvarming:
- Gulvvarme på bad i loftetasjen, bad 1. etasje, bad sokkelleilighet og gang i hoveddel.
- Panelovn i sokkelleiligheten, på et soverom i loftsetasjen, på hovedsoverommet og to panelovner i stue hoveddel.

Ildsteder:
- I hoveddelen er det peisovn med glassdør i stue/spisestue.
- I sokkelleiligheten er det en peis i stue, men denne er ikke funksjonell.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Strømforbruk hoveddel i 2025 var 14.500kwh. For sokkelleiligheten var den 4.750 kwh.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det er utstedt innflytningstillatelse for våningshus datert 30.07.1953. Det fremgår av tillatelsen at ferdigattest ikke kan utstedes før eventuelle mangler ved ferdigbesiktigelsen er rettet. Det foreligger ikke ferdigattest for den opprinnelige boligen i kommunens arkiver.

Boligen er oppført ca. 1950, før plan- og bygningsloven ble landsdekkende i 1965. Det er ikke uvanlig med mangelfulle arkiver for denne perioden.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon:
- Ferdigattest for påbygg enebolig, datert 21.12.2009.
- Tillatelse for oppføring av dobbeltgarasje, datert 03.01.2005. Tillatelsen ble gitt med dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse om garasjestørrelse (35 m² mot tillatt 30 m²) og byggegrense mot vei. Det fremgår at det ikke gis ferdigattest for tiltaket, men at det må gis skriftlig tilbakemelding til Byggesak når arbeidet er ferdig. Garasjen er i matrikkelen registrert som tatt i bruk 13.01.2006.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger fra kommunens arkiv. De eldste er datert 1949-1951, tegninger for garasje er datert 2004 og tegninger for påbygg er datert 2008.
Følgene avvik fremkommer på tegningene:

Underetasje:
- Det som i dag er vaskekjeller, bad, bod, vindfang og deler av gang var opprinnelig ett større rom benevnt med «bord», «skylle» og «kar», og fremstår som opprinnelig vaskerom/kjellerrom uten den rominndeling som finnes i dag.
- Deler av dagens gang (ved vindfang), stue og kjøkken var opprinnelig et soverom med adkomst fra stuen.
- Området som i dag er soverom i underetasjen bestod opprinnelig av kjøkken, sluse, hall og vindfang med utgangsdør.
- Der det i dag er to boder, var det opprinnelig boder/potetbinger.
- Den største boden (Bod 1) fremstår opprinnelig som vedbod. Området som i dag inngår i gangarealet tvers over Bod 1 var opprinnelig vedbod med både innvendig og utvendig adkomst. Ytterveggene og romutformingen avviker fra byggemeldte tegninger. Det kan fremstå som om deler av disse rommene er ombygget eller utvidet i senere tid, herunder at yttervegg er flyttet slik at fasadeliv i dag går i flukt med øvrig bygningskropp.

1. etasje:
- Soverom 1 bestod opprinnelig av to separate soverom. Dagens bad inngikk opprinnelig som del av det ene soverommet.
- Deler av dagens spisestue, nærmest kjøkkenet, var opprinnelig inndelt i eget kjøkken, separat bad samt gangareal.
- Entréen bestod opprinnelig av eget vindfang med videre dør til entré og gang. Døren mellom vindfang og entré er fjernet, og tidligere gangareal er i dag innlemmet i stue/spisestue som en del av en mer åpen planløsning.

Loftetasje:
- Loftet var opprinnelig byggemeldt som loftetasje med eventuell innredning av ett rom i hver gavl. Dagens løsning fremstår med tre soverom, loftstue og bad. Sammenlignet med byggemeldte tegninger synes det ene opprinnelige rommet å være utvidet, mens det andre er delt opp i to separate soverom. Videre er det etablert bad og innredet loftstue.

Annet:
- Det fremstår videre som om enkelte vinduer og utvendige dører er endret eller fjernet sammenlignet med byggemeldte tegninger og avviker fra det opprinnelige.

Det foreligger ikke dokumentasjon på at ovennevnte endringer er omsøkt og godkjent. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar ansvar, kostnad og risiko for forholdet videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

1951/3509-3/100 01.06.1951 BEST OM GARASJE/PARKERING
Dette skjøtet fra Bærum kommune inneholder bestemmelser som pålegger eiendommen visse forpliktelser. Kommunen forbeholder seg rett til å føre elektriske ledninger frem langs veier og tomtedeler, samt å foreta nødvendig rydding, kvisting og forsterkning. Videre kan kommunen fritt disponere et areal på inntil 20 m² for et transformatorpunkt uten erstatning. Eiendommen pålegges også en årlig avgift, som etter kommunens bestemmelse skal benyttes til parkmessig vedlikehold av veiskråninger og gatekryss i området. Eieren kan også kreves å være medlem av en godkjent velforening.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Boligen er registrert i matrikkelen som enebolig med hybel/sokkelleilighet og har to bruksenheter (H0101 og U0101).

Deler av underetasjen er i dag innredet med bla. kjøkken og bad og benyttes som sokkelleilighet. Det er i dag ikke intern dørforbindelse mellom hoveddel og sokkelleiligheten. For at boligen skal være i samsvar med registrert bygningstype som enebolig med hybel/sokkelleilighet, må det etableres intern forbindelse mellom enhetene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er målt radonverdi på 28 Bq/m3 i sokkelleiligheten, og dette er innenfor angitt grenseverdi. 

Velkommen til Dugnadveien på Gjettum – et etablert og trygt boligområde som er ideelt for familier. Her bor du i rolige omgivelser, samtidig som hverdagslogistikken er enkel med nærhet til alt en aktiv familie trenger. Fra eiendommen er det gangavstand til flere skoler og barnehager, noe som gjør morgenlevering og ettermiddagshenting til en uproblematisk del av dagen.

Området har et svært godt tilbud for barn i alle aldre. Levre skole og Gjettum ungdomsskole ligger kun en kort spasertur unna, og det er flere barnehager i nabolaget, deriblant Blåveiskroken og Gjettum barnehage under ti minutters gange fra døren. For dagligvarehandelen er det en kort gåtur til både Bunnpris og Rema 1000. Kolsås- og Rykkin kjøpesenter er i nærheten og for et bredere utvalg av butikker og servicetilbud er Sandvika sentrum kun en kort kjøretur unna.

Kollektivtilbudet er godt, med bussholdeplass på Levretoppen bare et par minutter unna til fots, og Gjettum T-banestasjon innen ti minutters gange, som tar deg effektivt inn til Oslo. For den aktive familien er det kort vei til fine turområder, perfekt for søndagsturer, løpeturer eller skiturer om vinteren. Flere idrettsanlegg og treningssentre, som Gnist Gjettum, ligger også i nærheten og gir gode muligheter for fritidsaktiviteter for store og små. Du finner også Bærum ishall og Bærum idrettspark med svømmehall i gangavstand fra boligen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Blåveiskroken barnehage
- Gjettum barnehage
- Gjettumkollen barnehage

Barneskoler:
- Levre skole
- Evje skole

Ungdomsskoler:
- Gjettum skole
- Hauger skole

Videregående skoler:
- Rosenvilde
- Dønski
- Rud
- Valler

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 957.7 m², pent opparbeidet med singlet gårdsplass, internstier, plenarealer, prydbusker og diverse beplantning. Eiendommen har også en frittstående dobbelgarasje med ladestasjon for elbil. Det beregnede arealet er hentet fra digitalt eiendomskart, og det oppgitte arealet kan avvike fra målebrevet.

Eiendommen disponerer en frittstående dobbelgarasje med ladestasjon for elbil.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.

Selger opplyser om at Bærum kommune planlegger å rehabilitere avløpsnettet på eiendommen, men det er ikke satt noen oppstartsdato.

Eiendommen er regulert til Frittliggende småhusbebyggelse i henhold til eldre reguleringsplan "NORDRE LEVRE" med plan-ID 1947125, vedtatt 07.06.1948.

Eiendommen omfattes av "KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2022-2042" (plan-ID 202101), vedtatt 21.06.2023. Arealbruken er i planen avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende.

Eiendommen ligger i umiddelbar nærhet til Kolsås landskapsvernområde.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter inkluderer vann, avløp og renovasjon.

Fakturert beløp i 2025:
- Avløp: kr 11 121,72,-
- Renovasjon: kr 5 384,28,-
- Vann: kr 9 515,94,-

Totalt: kr 26 021,94,-

Årsprognose for 2026 er kr 24 013,54,-.

Eiendommen har ikke vannmåler. Gebyr for vann og avløp er basert på areal.

I kommunale opplysninger er det ikke registrert pipe eller ildsted. Det er installert peisovn i stue/spisestue samt i stue i underetasjen. Eventuell registrering hos feiervesenet kan medføre gebyr for feiing og tilsyn.

Andre løpende kostnader oppgitt av selger:
- Bygningsforsikring: kr 11 784,- per år (Gjensidige). Kjøper må tegne egen innboforsikring.
- TV og Internett: kr 1 600,- per måned (Telenor/Canal Digital).
- Strøm: Strømforbruk i 2025; hoveddel 14.500 kwh og for sokkelleiligheten 4.750 kwh. Selger har Norgespris-avtale frem til 31.12.2027.
- Eiendomsskatt: Det betales ikke eiendomsskatt for eiendommen per i dag.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 3 665 300,- ifølge selgers skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 11 664 714,-.
Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

12 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

306 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
327 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
12 577 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Synnøve Helvig Dahl og Espen Georg Dahl

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto Enebolig  kr 6 500,00
Honorar: Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune Del 2  kr 3 426,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune - del 1  kr 1 068,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligoptimalisering  kr 2 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 60 000,00

Oppdragsnummer 10-0034/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.2634

Sist oppdatert: 17. mars 2026 kl. 13:14