Smedstusvingen 3A

Smedstusvingen 3A, 1178 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 151, bruksnummer 101, ideell andel 1/1
Andelsnummer 1031, Holtet Hageby 2 Borettslaget, organisasjonsnummer 955959299

Totalt bruksareal: 101 kvm
Totalt BRA-i: 67 kvm
Totalt BRA-e: 34 kvm

BRA-i:
1. etasje 67 kvm:
Entré/gang, bad, 2 soverom, kjøkken og stue/spisestue med utgang balkong.

BRA-e:
Kjeller 34 kvm:
Egen stor bod på 25 kvm med vinduer, beliggende rett under leiligheten
I tillegg disponerer leiligheten 2 ekstra kjellerboder på hhv. 5 kvm og 4 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 13.02.2025 utført av Anticimex AS

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Leilighetsbygg over to etasjer samt kjeller og loft, oppført i 1954. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt såle mot grunn. Grunnmur og bærende vegger, samt skillende dekker er i betong- og murkonstruksjoner. Dreneringen er fra 2017/2018. Se utfyllende tekst i rapporten.

Yttervegger er av pussede og malte fasadeplater. I 2017/2018 ble ytterveggene etterisolert og det ble lagt nye fasadeplater.

Taket har saltaksform som utvendig er tekket med takstein. Yttertaket ble skiftet i 2017/2018.
Renner, nedløp og beslag av metall. Skorsteiner av teglstein.

Balkongdør og vinduer er med karmer/rammer av tre og to-lags glass fra 2017.

Overbygget balkong fra 2017/2018 med gulvflate av betong. Rekkverk er i glass og metall.

Felles utvendige vann- og avløpsledninger er fra byggeår og er gitt TG2 grunnet alder.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Smedstusvingen 3A har en flott intern beliggenhet i sjarmerende Holtet hageby. Barnevennlig og trafikkskjermet gate med kun noen få meter til de unike friområdene på Ekeberglsetta, samt at det er kort vei til skoler, kollektivtransport og servicetilbud på Holtet.

Leilighetsbygg over 2 etasjer + kjeller og loft, oppført i 1954. Leiligheten har en eldre standard og det må således påregnes modernisering. Noe er nærliggende, mens noe kan gjøres over tid. I tilstandsrapporten er det hovedsakelig gitt TG2 på innvendige bygningsdeler/rom og tekniske installasjoner. Badet er gitt TG3 som en helhetsvurdering, samt at det er gitt TG3 for at det ikke er etablert ubrennbar plate under ildstedet og for at røykrør ut fra skorstein i tilhørende kjellerbod ikke er forskriftsmessig tettet.

I regi av borettslaget ble bygget oppgradert i 2017/2018 med bl.a. ny drenering, etterisolert fasadene med nye pussede og malte fasadeplater, lagt nytt yttertak og bygget ny balkong, samt at det også ble installert nye vinduer og balkongdør.
I 2014 ble det foretatt rørfornying av avløpsrør/soilrør.

En gjennomgående 3-roms leilighet med vinduer mot øst og vest. Leiligheten har en romslig planløsning og god takhøyde.
Direkte under leiligheten ligger et tilhørende uinnredet kjellerrom på 25 kvm med vinduer som gir rommet godt med lys. Flere andre leiligheter har etter godkjenning fra kommunen innredet rommet med bl.a. soverom, bad og kjellerstue, samt installert innvendig trapp og bruskendret arealet til varig opphold. Rommet har i dag adkomst fra fellesareal. I 2017/18 ble det i rommet lagt ny radonsperre, lagt ny støp på gulv og lagt nytt avløpsrør i plast.

Adkomst til leiligheten i 1. etasje via felles trappeoppgang.

Leiligheten inneholder entré/gang, bad, 2 soverom, kjøkken og stue/spisestue.

Entré/gang med åpen garderobeløsning.

Lite bad med flislagt gulv og flislagte vegger kombinert med malt betong. Badet er innredet med vegghengt servant med ett-greps armatur og vegghengt speil med belysning. Dusjsone med dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Gulvstående toalett. Elektrisk varmeovn på vegg.

2 gode soverom, begge med garderobeskap.

Eget kjøkken med god plass til spisebord. Kjøkkeninnredning med profilerte fronter og benkeplate av laminat. Nedfelte oppvaskkummer med ett-greps armatur. Fliser og stikkontakt på vegg over benkeplate, samt benkeskapsbelysning med stikkontakter under overskap. Varmtvannsbereder på 116 liter fra 1997 er plassert i kjøkkenbenk.

Kombinert stue og spisestue med peisovn og utgang til østvendt balkong, vendt mot hyggelig bakhage. Balkongen er på ca. 9 kvm.

Kjeller:

Stort uinnredet kjellerrom på ca. 25 kvm med vinduer, liggende rett under leiligheten. Adkomst via fellesgang.

I tillegg disponerer leiligheten 2 lagringsboder i kjelleren på hhv. 5 kvm og 4 kvm.

Se tilstandsrapporten datert 13.02.2025 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om leilighetens standard.

Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet kombinert med peisovn for vedfyring i stue/spisestue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på bygget datert 08.12.1956.
Det foreligger ferdigattest for innredning av 5 hobbyrom i kjelleretasjen datert 02.06.2972.

Det foreligger ferdigattest for bruksendring av kjeller og loft fra tilleggsdel til hoveddel, utvidelse av balkonger, fasadeendringer og utvendig tilleggsisolering av tak og yttervegger, datert 14.02.2019. Kjellerarealet tilhørende denne leiligheten var opprinnelig med i søknaden for godkjennelse til varig opphold, men ble endret underveis i søknadsprosessen tilbake til bod da tidligere eier ikke valgte å sette inn egen innvendig trapp mellom etasjene.
Dersom ny eier søker på nytt antas at det på ny vil bli godkjent å sette inn innvendig trapp og bruksendring av kjellerarealet, men det må tas forbehold om ny godkjennelse fra kommunen. Ny eier overtar ansvar/risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:
Dagboknr. 1664, tinglyst 03.02.1967. Erklæring/avtale. Peisestue/hobbyrom i kjeller er godkjent for midlertidig opphold.
Dagboknr. 79962, tinglyst 23.12.1985. Erklæring/avtale.
1. Vegetasjon pliktes fjernet uten vederlag i den utstrekning det er nødvendig for ferdsel eller veivedlikehold. Større trær kan ikke hugges uten samtykke fra kommunen. Kommunen har rett til å plante trær og sette ledning/lyktestolper like på innsiden av grensen langs offentlig vei, plass o.l. uten erstatning. I de tilfeller vei ikke opparbeides i full regulert bredde, skal kommunens areal mellom reguleringslinjen og veien langs tomten settes i stand og vedlikeholdes av tomteeieren. inngjerdes dette sammen med tomten plikter eieren å flytte gjerdet vederlagsfritt hvis veien utvides. Kommunen har rett til å brøyte snø inn i dette arealet.
2. Eieren plikter å holde tomten i ordentlig stand. Blir vedlikeholdet forsømt, kan kommunen la det utføre på eierens bekostning. Dette gjelder også avkjørselens tilknytning til veiene samt de opparbeidede veier som kommunen ikke har overtatt til vedlikehold. Gjerdeholdet påhviler tomteeieren alene. Dersom dette ikke blir overholdt, kan kommunen sørge for arbeidet for eierens regning.
3. Kommunen gir rett til å ha vann- og kloakkledning over eiendommen og gis rett til adkomst til disse for vedlikehold. Det skal ikke bygges over ledningene.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Smedstusvingen 3 har en flott beliggenhet i populære og sjarmerende Holtet hageby. Hagebyen består av eldre småhusbebyggelse som avgrenses av Ekebergsletta i øst, Ekebergskogen i nord og vest og av Sandstuveien i sør, og har adresser til Einerveien, Ekebergveien, Erlandstuveien, Høgdefaret, Fredveien, Samvirkeveien, Smedstusvingen og Sandstuveien. Hagebyen ble utbygd i årene 1923-1930, og var et pionerprosjekt innen boligsamvirket her til lands.

Særdeles barnevennlig boområde, kun noen få meter fra de unike friområdene i tilknytning til Ekebergsletta. Her finner du bl.a. fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, fotballbaner, minigolfbane, 18-hulls frisbeegolfbane, husdyrpark og ridesenter, skulpturpark, caféer, og turvei til bl.a. Ekebergrestauranten, samt stier på kryss og tvers med utsikt over Oslofjorden.
Det er også få meter til Sportsplassen idrettsbane, med bl.a. fotballbane og løpebane, samt skøytebane om vinteren.
Når temperaturen tillater er det heller ikke langt til fjorden med Bekkelagsbadet som nærmeste badeplass. Bekkelagsbadet er et nyere park- og badeanlegget som åpnet i 2019, og rommer stupetårn, ballbinge, parkouranlegg, sandvolleyballbane, permanent toalettbygg og utedusj samt et amfi for kulturarrangementer. Parken har lagt til rette for grilling, foodtrucks og iskremvogner – et perfekt sted for de som vil nyte sommerbyen i vannkanten.

Kort vei til Holtet, områdets lokale handelssenter med bl.a. den populære delikatessebutikken Jacob’s, Joker (søndagsåpen matbutikk), Åpent Bakeri/Lofthus Pizza, Kaffebrenneriet, helsesenter/treningssenter (Best Helse), apotek og jernvareforretning. Ved Holtet ligger også Bekkelaget barneskole.

Byen er heller ikke langt unna, og fra eiendommen kan man, om ønskelig, gå eller sykle ned til sentrum, med bl.a. Sørenga som et naturlig stoppested. Med trikken tar det kun ca. 10 minutter ned til Oslo Sentralbanestasjon.

En kort kjøretur unna finner du også de to andre handelssentrene i bydelen, Sæter og Lambertseter. Sæter har et bredt tilbud av caféer, spisesteder og butikker, mens Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og caféer, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino.

Få minutters gange til trikkeholdeplassen på Sportsplassen med rute 13 og 19 til hhv. Bekkestua og Majorstuen, begge via Oslo sentrum.
(Se ruter.no for mer informasjon)

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Bækkelaget Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
Bekkelaget Tennisklubb (BTK) innerst i Jomfrubråtveien.
KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta.
Treningsstudio: BestHelse på Holtet, SATS på Karlsrud og Lambertseter, samt Evo på Sæter og Lambertseter.

Smedstusvingen er en liten stikkvei som strekker seg fra Erlandstuveien og opp til Høgdefaret.
Adkomst fra Ekebergveien inn Erlandstuveien og så tredje vei til høyre inn Smedstusvingen.
Ved adkomst med trikken går man av på Sportsplassen, så er det kun noen få minutters gange til boligen ved å gå opp Jomfrustien og Erlandstuveien til Smedstusvingen.

Det er flere barnehager i nærområdet.
Kort vei til både Bekkelaget barneskole og Brannfjell ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på totalt 2 554 kvm (fordelt på bnr. 72, 100 og 101) som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med bl.a. gressplen, beplatning, sittebenker og asfalterte internveier.

Borettslaget har installert 4 ladepunkter for elbil, hvor det er førstemann til mølla-prinsipp. Hver enkelt bruker av ladere betaler for seg selv. Det er spotpris og påslag til drift av ladere.
Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser S-4220 datert 15.03.2006.
I forbindelse med revisjon av denne planen er det innført midlertidig forbud mot tiltak innenfor planens områder, men noen unntak fra forbudet. Det foreligger forslag til revidert plan innenfor planens områder. Konferer gjerne med megler.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7 719,-  pr. mnd. og inkluderer: Kabel-tv (basispakke fra Telia), trappevask, snømåking, kommunale avgifter, bygningsforsikring og forretningsfører-/revisjonshonorar.
Felleskostnadene justeres etter borettslagets faktiske utgifter, normalt en til to ganger årlig.

Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2022, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt i 2025.

Boligen er tilknyttet kabel-tv (basispakke for kabel-tv er inkludert i felleskostnadene) og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av Skatteetatens kalkulator er formuesverdien for 2024 beregnet til kr 1 333 363,- når eier er fast bosatt på eiendommen (primærbolig).

Kalkulatoren er benyttet da formuesverdien for andelen ikke er tilgjengelig hos Skatteetaten, trolig grunnet nylig hjemmelsoverføring til selger.

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 333 450,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel fellesgjeld er kr 632 441,- pr. 31.12.2024

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 10 052 783,- pr. 06.02.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 5,90%
Innfrielse: 2041

6 200 000,00 Prisantydning
632 441,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 832 441,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

1 500,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
12 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 844 981,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Petter Vemo

Leiligheten er tilknyttet Holtet Hageby 2 Borettslaget. Borettslaget består av 16 leiligheter.
Forretningsfører er Hallgren Finansforvaltning AS, tlf. 22 17 77 77.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men styret skal informeres.
Styreleder opplyser om at det ikke er planlagt noen påkostninger pr. 10.02.2025.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Det er intern forkjøpsrett i borettslaget. Etter aksept av bud vil det bli avklart om forkjøpsretten benyttes. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Skjemaet er fylt ut av arvingen iht arvingens kjennskap om eiendommen. Da arvingen ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,9% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 29.500,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 44-0005/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.255

Sist oppdatert: 16. februar 2025 kl. 07:56