Langbølgen 50

Langbølgen 50, 1150 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 159, bruksnummer 232, ideell andel 1/1
Andelsnummer 110, Munkelia Borettslag, organisasjonsnummer 950948272

Totalt bruksareal BRA: 90 kvm

BRA-i:
1. etasje 71 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken, tre soverom.

BRA-e:
Loft 6 kvm: Bod.
Kjeller 4 kvm: To boder.

BRA-b:
1. etasje 9 kvm: Innglasset balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.02.2026 utført av Anticimex AS v/Ståle Gran Skøien. Det er gjort følgende endring i planløsning fra byggeår:
- Kjøkkenet er flyttet fra opprinnelig plassering og til det som fra byggeår var betegnet som spisestue. Soverom er etablert der hvor kjøkkenet opprinnelig stod. Endringen er normalt ikke søknadspliktig til Plan- og Bygningsetaten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en andelsleilighet i et boligbygg oppført i 1966. Bærende konstruksjoner, skillende dekker og grunnmur er av mur- og betongkonstruksjoner, med støpt gulv mot grunn. Fasader er utført i teglstein samt felter med fasadeplater og panel. Yttertaket er en pulttaksform tekket med takpapp/membran, men taket ble ikke besiktiget. Leiligheten ble rehabilitert i 2026. Vinduer har karmer av tre og aluminium med 2- og 3-lags glass fra 2012 og 1989. Entrédøren er en B30/35dB branndør, og balkongdøren har karm av tre med 2-lags glass fra 1989. Innvendig er det profilerte innerdører.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Vannrør: Vannrør av typen kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Da bygningsdelen er skjult, er den faktiske tilstanden ukjent.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Mekanisk ventilasjon er normalt ikke tillatt i den type bebyggelse, og oppgraderinger kan dermed være i strid med borettslagets regler.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: TG2 gjelder vindu i stue. Vindu har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Balkongdør har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: Det var ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking da våtrommets vegger er av mur/betong. Tilstanden inne i konstruksjonen er derfor ikke kjent. Et overflatesøk med fuktindikator påviste ingen indikasjoner som tyder på fuktskader. Badet er for øvrig totalrenovert og det foreligger dokumentasjon på arbeidene.

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Velkommen til en gjennomgående oppgradert og stilren leilighet, hvor alt er lagt til rette for en umiddelbar og komfortabel innflytting. Boligen ble omfattende modernisert i 2026, med en helhetlig standard som preger alle rom. Her er det gjennomgående laminatgulv med gulvvarme, slette, malte flater og integrerte downlights som skaper en rød tråd. Det er et moderne KVIK-kjøkken med kvalitetssikre hvitevarer fra Bosch og Samsung samt et lekkert bad. Leiligheten byr på en arealeffektiv planløsning med tre soverom.

Entré:
Du kommer inn i en lys entré som gir et godt førsteinntrykk av leilighetens standard. Herfra er det direkte tilgang til badet og videre inn mot de sosiale sonene.

Stue:
Stuen er et lyst og romslig oppholdsrom med god plass til både sofagruppe og spisebord. Rommet har, som resten av oppholdsrommene, laminatgulv med gulvvarme og downlights i himlingen. Et ildsted bidrar med ekstra varme og hygge. Fra stuen er det utgang til en innglasset balkong som fungerer som en forlengelse av rommet.

Innglasset balkong:
Balkongen på 9 m² er innglasset, noe som gir et lunt og anvendelig uterom store deler av året. Gulvet er belagt med terrassebord, og det er montert stikkontakter og utebelysning.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra 2026 har en delvis åpen løsning mot stuen, noe som skaper en sosial og åpen atmosfære. Innredningen fra KVIK har slette fronter og benkeplater i laminat. Den er utstyrt med en nedfelt oppvaskkum i kompositt, ett-greps armatur og praktisk benkskapsbelysning. Alle hvitevarer er integrerte og inkluderer kjøleskap med frysedel, oppvaskmaskin, mikro i overskap og en induksjonstopp med komfyrvakt. Hvitevarene medfølger. Lekkasjestopper er også montert. Ventilator med kullfilter er plassert i overskapet. Varmtvannsberederen er plassert i benkeskap. Det er også andre løsninger som underbygget den gode kvaliteten, med blant annet integrert LED-belysning over benkeplaten, stekeovn med pyrolyse og Air-fry funksjon og Wifi-styrt oppvaskmaskin.

Bad:
Badet ble som resten av leiligheten totalrehabilitert i 2026 og har en moderne og stilren utførelse. Rommet har flislagte overflater på gulv og vegger, med gulvvarme for komfort. Innredningen består av et vegghengt servantskap med skuffer, ovenpåliggende servant og speil med belysning. Videre er det et vegghengt toalett med innebygget sisterne og en dusj med innfellbare glassdører, samt hånd- og regndusj. Det er opplegg for vaskemaskin og installert rør-i-rør-system.

Soverom:
Leiligheten har tre soverom, alle med samme gjennomgående standard som resten av boligen: laminatgulv med gulvvarme, malte flater og downlights i himlingen. Rommene har en god størrelse og er enkle å møblere.

Overflater:
Gulvoverflater: Laminat med gulvvarme i alle rom, flislagt gulv med gulvvarme på bad.
Vegger: Malte flater i oppholdsrom, flislagte vegger på bad. Enkelte vinduer ble skiftet i 2012.
Himling: Malte flater med downlights.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med elektrisitet og ildsted. Det er gulvvarme i alle oppholdsrom. Gulvvarmen kan styret direkte gjennom termostat, eller via app (Plejd).

Det er utstedt ferdigattest for boligblokk datert 22.09.1970 samt ferdigattest på balkonger datert 09.12.2003.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vannledning, skjønn og bestemmelse om veg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Det gjøres oppmerksom på at oppdragsgiver er i familie med en ansatt ved Krogsveens avdeling Oppsal. men at dette ikke er i strid med egenhandelsreglene i lov om eiendomsmegling.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Med en høy og tilbaketrukket beliggenhet i Langbølgen bor du i et rolig og etablert boligområde. Området er preget av grønne fellesarealer, og fra den innglassede balkongen har du et fint utsyn over nabolaget og småhusbebyggelsen på andre siden av veien. Rett utenfor døren finnes en lekeplass for de minste, og lysløypen starter like bak blokken. Her ligger alt til rette for en aktiv og ukomplisert hverdag, enten du foretrekker en løpetur i skogen eller en rolig kveld på balkongen.

Logistikken i hverdagen er enkel med flere barnehager, inkludert Munkelia barnehage, kun et par minutters gange fra leiligheten. Skoler i alle trinn, som Munkerud og Lambertseter, er også innenfor gangavstand. For den daglige handelen finner du både Kiwi og Rema 1000 en kort spasertur unna. For et bredere utvalg av butikker og servicefasiliteter er det en kort kjøretur til Sæter Torg, samt ca. 10 minutter gange til Lambertseter Senter.

Området er godt koblet til resten av byen. Nærmeste busstopp ligger knappe 100 meter unna, og Munkelia T-banestasjon nås på ca. 5 minutter til fots, noe som gjør reisen til sentrum rask og effektiv. For fritidsaktiviteter er det kort vei til både diverse lekeplasser og flotte turområder. Treningssentre som SATS og EVO er også lett tilgjengelige, og gir et komplett tilbud for en aktiv livsstil.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Langbølgen 50 sogner til Munkerud barneskole.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 29907 m² som tilhører Munkelia Borettslag.

Fellesområdene er pent opparbeidet med asfalterte adkomstveier, plenarealer, prydbusker og trær. Det er tilrettelagt med sittebenker, lekeapparater samt ball- og lekeplasser.

Parkeringsplass og garasje følger ikke leiligheten. Borettslaget har plasser som fordeles etter ventelister, og leie for disse kommer i tillegg til felleskostnadene. Det er installert ladeinfrastruktur for elbiler.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslagett.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan S-1066 m.fl. datert 27.02.2026 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Ingen store plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen per 27.02.2026. Enkelte byggesaker i nærheten vedr. diverse rehabilitering av våtrom.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Totale felleskostnader er kr 4 408,- per måned. Beløpet inkluderer: Nedbetaling av andel fellesgjeld, internett/tv, kommunale avgifter, trappevask, diverse forsikringer og honorarer mm.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 4 063,-
- Trappevask: kr 130,-
- TV og internett: kr 215,-
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Siden borettslagets lån har flytende rente, vil felleskostnadene kunne endres i takt med renteendringer.

Nåværende eier har ikke opplyst sitt strømforbruk, men det estimeres ca. 8 000 kwh. pr. år.
I 2022 ble bredbåndet byttet ut med høyhastighets fiber 1000/1000. Beboerne får levert internettforbindelse fra Global Connect AS og betaler for dette via fellesutgiftene. Borettslaget er bundet til avtalen med Global Connect i fem år (2027). Borettslaget overtar deretter anlegget kostnadsfritt.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 347 556,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 390 223,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr 23 875,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 86 102,58 pr. 23.02.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 39 847 662,- pr. 23.02.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207767786
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,04%
Restsaldo: 3 213 444,-
Innfrielsesdato: 30.10.2035
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207882062
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,04%
Restsaldo: 3 720 604,00
Innfrielsesdato: 30.10.2052
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207882070
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,04%
Restsaldo: 21 415 072,-
Innfrielsesdato: 30.12.2046
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98208057774
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,04%
Restsaldo: 11 498 542,-
Innfrielsesdato: 30.03.2053
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

6 490 000,00 Prisantydning
86 102,58 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 576 102,58 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 595 354,58 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mariusz Krzysztof Zych

Leiligheten er tilknyttet Munkelia Borettslag (org.nr. 950948272).
- Forretningsfører er OBOS.
- Borettslagets beboerportal er vibbo.no.

Andelseier har vedlikeholdsplikt for egen bolig. Det forventes at beboerne deltar på dugnad. Hver oppgang bør velge en huskontakt (HK) som er styrets kontaktperson.
Elektrisk grill er tillatt på balkongene. Varmepumper er ikke tillatt.
Borettslaget har fellesvaskeri, og beboere disponerer kjeller- og loftsrom for oppbevaring.

Dyrehold er tillatt, men krever skriftlig søknad til styret. Søknaden må vedlegges underskrifter fra beboerne i oppgangen. Dersom ingen dokumenterte ulemper fremmes innen 14 dager, skal dyreholdet godkjennes. Det er kun tillatt med én hund per leilighet, og hunder må føres i bånd på borettslagets område. Katter skal holdes innendørs hvis de ikke kan gå i bånd.

Styret fikk på generalforsamlingen i 2025 i oppgave å innhente tilbud på etablering av utvendig sykkelstativ. Det ble også vedtatt spyling av balkonger.

Styret følger med på felles vann- og avløpsrør. Disse spyles ved behov.

Det er ikke vedtatt andre store utbedringer i borettslagets regi.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere, og kun personer som bor eller skal bo i boligen kan eie en andel sammen.

Andelseierne i borettslaget, og deretter øvrige medlemmer i boligbyggelaget (OBOS), har forkjøpsrett. Den interne forkjøpsretten for andelseiere i borettslaget avgjøres av boansiennitet.

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen

Vederlag:
Fellesvisninger pr stk kr 1 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2 900,00
Markedsføringspakke kr 30 900,00
Oppgjør kr 7 500,00
Salgsoppgaver vanlige kr 5 500,00
Tilrettelegging kr 16 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger) kr 6 800,00
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 5 000,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Foto kr 4 300,00
Tilstandsrapport kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0102/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.25102

Sist oppdatert: 01. mars 2026 kl. 16:25