Valmueveien 16

Valmueveien 16, 4022 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 27, bruksnummer 668, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 357 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Underetasje 158 kvm: 5 boder, hobbyrom, to soverom, kjellerstue og bad.
1. etasje 164 kvm: Tre soverom, to ganger, bad, toalettrom, vaskerom, bod, stue/spisestue og kjøkken.

BRA-e:
Frittstående garasje:
1. etasje 35 kvm: Garasje og redskapsbod.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 86 kvm: Tre terrasser.

Kommentar til areal:
Terrasse med utgang fra kjøkken i 1.etasje oppmålt til 64 kvm (TBA).
Terrasse med utgang fra spisestue i 1.etasje oppmålt til 19 kvm (TBA).
Terrasse ved soverom i 1.etasje oppmålt til 3 kvm (TBA).

Garasje innvendig oppmålt til 22 kvm (BRA-e).
Tilhørende redskapsbod oppmålt til 13 kvm (BRA-e).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 01.12.2024 utført av Anticimex v/Baard Kjosås. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Ett av rommene i underetasjen innredet som soverom er ikke omsøkt/godkjent til rom for varig opphold, les mer under punktet om brukstillatelse.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Enebolig over to etasjer fra 1974, betydelig oppgradert i senere tid, som iht. tilstandsrapporten er oppført med grunnmur av betong. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er utvendig tekket med takstein. Entrédør med glassfelter. Vinduer og balkongdør med karmer av tre, og to-lags glass.
Varmepumpe på kjøkken. Peisovn i stuer. Øvrig oppvarming med elektrisitet. Ventilasjon med naturlig tilluft kombinert med stedvis mekanisk avtrekk.
Boligen disponerer frittstående garasje med redskapsbod med elbil-lader.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Rapporten inneholder 73% TG1 (i orden), 22% TG2 (alder, slitasje, skader mv.), <1% TG3 ( strakstiltak nødvendig) og 5% TGIU (ikke undersøkt).

Rapporten inneholder 1 stk. TG3:

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader inkl. kledning:
Panel er stedvis råteskadet ved terrassedør mot soverom. Råteskader bør utbedres.
Skader i bakenforliggende konstruksjon er ikke registrert, men kan ikke utelukkes.
Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Det er stedvis ikke montert musesperre bak trekledning. Musesperre bør etableres.

Vindusomramminger har stedvise symptomer på slitasje og elde. Av den grunn kan det heller ikke utelukkes følgeskader i selve konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser
anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Luftespalte bak trekledning er stedvis blokkert. Forholdet kan redusere levetiden til kledningen og veggkonstruksjonen. Lufting bør etableres.
Sjablongmessig prisanslag omfatter ytterligere undersøkelser for å avdekke omfang av råteskadet kledning.
Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10.000,-.

Rapporten inneholder 24 stk. TG2:

Våtrom - Bad underetasje:
- Slukets plassering i forhold til at vann utenfor dusjsonen kan nå det
- Sanitærutstyr / innredning

Våtrom - Vaskerom 1.etg:
- Vannrør

Våtrom - Bad 1.etg:
- Sanitærutstyr / innredning
- Fallforhold (gulv)

Toalettrom (Ikke våtrom):
- Sanitærutstyr / innredning

Øvrige rom - 1.etg:
- Overflater gulv

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje):
- Overflater gulv
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger)

Loft - uinnredet / råloft:
- Overflater vegger/undertak
- Konstruksjonsoppbygging
- Annet

Etasjeskiller - 1.etg:
- Skjevhetsmåling

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør
- Hovedstoppekran

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Konstruksjon

Dører og vinduer:
- Vinduer
- Dører

Grunnmur, fundamenter:
- Grunnmur

Drenering:
- Terrengfall fra grunnmur
- Fuktsikring av grunnmur
- Alder

Frittstående byggverk - Frittstående garasje med redskapsbod:
- Helhetsvurdering

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger opplyser at terrassedør fra soverom 1 er utslitt og kan ikke åpnes, denne må skiftes.

Selger opplyser om følgende påkostninger:
- Nytt tak på bolig og garasje i 2021
- Bygget 3 nye boder i kjeller i 2023
- Bygget bod i forlengelse av garasje
- Bygget 2 nye terrasser + pergola
- 2 nye baderom og gjestetoalett
- Nytt åpent kjøkken mot spisestue (vegg mellom kjøkken og spisestue ble revet)
- Nytt grovkjøkken/vaskerom
- Varmepumpe i stue/kjøkken
- Elektrisk markise
- Elektrisk garasjeport

For utfyllende teknisk standard for øvrig henvises det til vedlagt tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende medfølger ikke i handelen:
- Pendellampe i spisestue og kjellerstue, pilasterhylle på kjøkkenet.

Følgende medfølger i handelen:
- Koketopp, stekeovn, dampovn, kjøleskap, kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin (alt integrert).
- Fryseboks i kjelleren kan medfølge.

Elektrisk oppvarming, varmepumpe på kjøkken, peisovn i stuer. Varmekabler på begge bad, gjestetoalett og gang.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 22.10.1974.

Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:

- Terreng må planeres med fall fra huset
- Maling utvendig
- Utvendige trapper m/ rekkverk
- Avtrekksventil for vaskerom og W.C. mangler
- Sanitæranlegg, vann- og kloakkledninger må godkjennes av byingeniøren i Stavanger
- Røykpipe og ildsteder må godkjennes av Stavanger kommune

Selger opplyser at det er avtrekk/vifte fra vaskerom og WC.
Det er uklart om øvrige punkter er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det foreligger ferdigattest på pergola + utvide terrasse + tilbygg carport, datert 05.12.2024.

Det ene rommet innredet som soverom i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som brendsel-redskap, matbod og klær jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 
 

Valmueveien 16 har en flott beliggenhet i et attraktivt og etablert boligområde på Stokka. Stavanger sentrum med alle dens servicetilbud kun en gåtur unna.
Det er kort vei til barnehager, skoler, samt Stavanger Stadion. Flotte turområder som Stokkavannet og Mosvannet like ved.
Gangavstand til "Hermetikken" ved Ledaal park, hvor man finner både Matmagasinet, Kanelsnurren og Lervig Local. Helgø Meny med søndagsåpent ligger også i gåavstand fra boligen.
Enkel adkomst til E39.

Veibeskrivelse: Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Muldvarpen barnehage (0-5 år) 0,5 km
- Preg barnehager Lassa (0-4 år) 0,5 km
- Huskestua barnehage (1-5 år) 0,7 km

Skoler:
- Stavanger Kristne grunnskole (1-10 kl.) 0,7 km
- Eiganes skole (1-7 kl.) 0,7 km
- Lassa skole (1-7 kl.) 1,1 km
- BISS Sentrum (1-10 kl.) 1,5 km
- Wang Ung Stavanger (8-10 kl.) 1,1 km
- St. Svithun videregående skole, 1 km
- Wang Toppidrett Stavanger, 1,1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 892 kvm.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Stavanger kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Parkering i garasje og gårdsrom.
Gjesteparkering for beboere i Valmueveien like ved boligen.

Fastmontert lader for elbil følger med.
Fastmonterte løsninger for oppheng og lagring i garasje følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan Id: 591 "Reguleringsplan 591 for områdene nord og sør for Øvre stokkavei, begrenset i øst av Fartein Valens vei, i vest mot Carl Zwergs eiendom" datert 30.04.1971 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen følger kommuneplan Id: KP 2023-2040, navn: Kommuneplanens arealdel 2023-2040.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 28.281,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, eiendomsskatt, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 34.000,- pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 15.036,-.
Velavgift er kr 300,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av fibertjenester. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Sector alarmselskap, årlig kostnad kr 6.948,-. Abonnement medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2022 var kr 1.772.020,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 6.733.675,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 5.772,- for inneværende år.

13 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

347 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
500,00  Tinglysing panterettsdokument
500,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
368 400,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
14 268 400,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ingrid Hyldmo og Per Oftedal Ernst

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Valmueveien Velforening.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen.
Tilrettelegging: kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.200,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Salgsoppgave: kr 3.600,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 35-0350/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Stavanger
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR35.24350

Sist oppdatert: 03. januar 2025 kl. 13:35