Gamle Kongeveg 44

Gamle Kongeveg 44, 2166 OPPAKER
Kommunenummer 3228, gårdsnummer 136, bruksnummer 323, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 121 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 68 kvm: Entre, baderom, kjøkken, stue, gang/trapperom og 2 soverom.
2. etasje 15 kvm: Trapperom/gang og soverom (ikke målbart) samt soverom.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 28 kvm: Frittstående garasje.

Uthus/Bod:
1. etasje 10 kvm: Frittstående uthus/bod.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 22 kvm: Terrrasse

Arealer i kryploft/kott er ikke målbare grunnet takhøyder kun lavere enn 1,90 meter. Loftsetasjen har en total gulvflate (GUA) på 41 m2, men grunnet skråtak/takhøyder lavere enn 1,90 meter er kun 15 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 26 m2 (inkludert kryploft/kott).

Boligen har også frittstående garasjebygning. I tillegg finnes frittstående uthus/bod. Garasje og uthus/bod blir benevnt som BRA - e (eksternt areal). Terrasse blir benevnt som BTA (balkong og terrasseareal). Til informasjon angis arealer for eksternt areal og balkong og terrasseareal i arealoversikt, kun i hele kvadratmeter.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.10.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. For nærmere informasjon om boligens lovlige bruk, vises det til punktet om ferdigattest/brukstillatelse.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1: 11%
TG2: 73%
TG3: 12%
TGIU (ikke undersøkt): 4%

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Baderom:
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av slukenes høye alder og generelt høy slitasjegrad både på gulv, vegger og for tekniske installasjoner. På befaringstidpunkt ble i tillegg følgende avvik registrert. Gulvoverflater har fall på kun 5/11 mm fra gulv ved dør og mot sluk. 5 mm til sluk ved bereder og 11 mm til sluk i dusjhjørne. Gulvbelegg har flere uheldige gjennomføringer for vann og avløpsrør (gulvbelegg er fungerende membransjikt). Baderomsplater har stedvis slitasje, spesiel i skjøter. Kostnader for utbedrende tiltak må påregnes innen rimelig tid. Det er ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking grunnet våtsonens plassering (innredninger og yttervegger, på tilstøtende vegger for våtsone). Basert på våtrommets slitasjegrad og registrerte avvik, er TG 2 valgt for å belyse at konstruksjonen kan ha fuktrisiko. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent, men det ble utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument av typen Protimeter MMS 2. Det ble ikke oppdaget negative avvikende forhold som kan tolkes til fuktskade. Fuktsøk ble utført i våtsone (rundt/under armatur).

Kjøkken - Kjøkken:
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på grunn av kjøkkenets alder med tanke på innredninger, overflater, røropplegg samt andre installasjoner. Utskifting/oppgradering av innredning etc. bør påregnes. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner. Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet. Komfyrvakt bør etableres. Det ble også registrert 1 død mus på kjøkkengulv (ved sokkel, foran oppvaskkum).

Øvrige rom:
- Helhetsvurdering: Innvendige overflater bærer generelt preg av alder/utidsmessighet samt stedvis høy slitasje. Overflater bør fornyes. Det ble i tillegg registrert synlige lysglimt utenfra i skråtak i både trapperom/gang og i kryploft/kott i loftsetasje (uisolert og manglende tettesjikt/dampsperre). Til informasjon er ventilasjonen basert på en kombinasjon av naturlig ventilasjon og mekanisk avtrekk. Anlegget tilfredsstiller ikke dagens komfortforventninger, men er i tråd med gjeldende forskrifter i henhold til byggeår.

Krypekjeller:
- Helhetsvurdering: Krypekjelleren har ingen inspeksjonsmulighet. Konstruksjonen har erfaringsmessig vist seg skadeutsatt og derfor med høy risiko. Det anbefales sterkt å etablere inspeksjonsmulighet for å kunne besiktige arealet. Først da kan det få en faglig forsvarlig vurdering. Dersom det er omfattende skader er disse oftest kostbare å utbedre.

Loft - innredet:
- Helhetsvurdering: Innvendige overflater bærer generelt preg av alder/utidsmessighet samt stedvis høy slitasje. Overflater bør fornyes. Det ble i tillegg registrert synlige lysglimt utenfra i skråtak i både trapperom/gang og i kryploft/kott i loftsetasje (uisolert og manglende tettesjikt/dampsperre). Til informasjon er ventilasjonen basert på en kombinasjon av naturlig ventilasjon og mekanisk avtrekk. Anlegget tilfredsstiller ikke dagens komfortforventninger, men er i tråd med gjeldende forskrifter i henhold til byggeår.

Loft - uinnredet / råloft:
- Helhetsvurdering: Det ble registrert synlige lysglimt utenfra i skråtak i både trapperom/gang og i kryploft/kott i loftsetasje (uisolert og manglende tettesjikt/dampsperre).

Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Skorsteiner inne i boligen: TG 2 er benyttet for å gjøre oppmerksom på pipeløpets alder. Behov for tiltak kan ikke utelukkes.

Etasjeskiller - Loftsetasje:
- Skjevhetsmåling: Det er målt skjevheter i etasjens lengderetning og bredderetning av sydvendt soverom utover 10 millimeter innenfor 2 meter. Det gis derfor TG 2. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 11 mm i lengderetning og 46 mm i bredderetning. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye.

Etasjeskiller - 1.etasje:
- Skjevhetsmåling: Det er målt skjevheter på kjøkken og i stue utover 10 millimeter innenfor 2 meter. Det gis derfor TG 2. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 15 mm på kjøkken og 20 mm i stue. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): TG 2 gis på resterende skjulte vannrør av eldre type som er vurdert til å være passert med mer enn 50% av anbefalt brukstid og av den grunn heftes det usikkerhet til restlevetiden. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): TG 2 gis på resterende skjulte avløpsrør av eldre type som er vurdert til å være passert med mer enn 50% av anbefalt brukstid og av den grunn heftes det usikkerhet til restlevetiden. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Alder på varmtvannsbereder har passert mer enn 50% av anbefalt brukstid og av den grunn heftes det usikkerhet til restlevetiden. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjoner/utskiftning innen rimelig tid. Bereder er også tilkoblet med stikkontakt. Noe som kan generere fare for varmegang. Bereder må tilkobles via fast koblingsboks/servicebryter. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Andre VVS-tekniske anlegg (eksempelvis luft/luft varmepumpe): Varmepumpe er fra ukjent årstall. Det er ikke kjent når det sist ble foretatt service på varmepumpe. Restlevetid er usikker, tiltak bør påregnes.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning: Panel er stedvis råteskadet og sterkt malingsslitt. Utskifting av enkelte kledningsbord og overflatebehandling må påregnes. Skader i bakenforliggende konstruksjon er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduer er av eldre type og har ikke den tetthet og isolerende funksjon som dagens vinduer har. Gjenværende restlevetid anses derfor å være redusert/usikker. Utskiftning må påregnes. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.
- Dører: Dører er av eldre type og har ikke den tetthet og isolerende funksjon som dagens dører har. Gjenværende restlevetid anses derfor å være redusert/usikker. Utskiftning må påregnes.

Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Helhetsvurdering: Terrasse er i generelt dårlig stand. Utbedrende tiltak må påregnes.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Dreneringens tilstand har påvirkning på boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Drenering er nedgravd og skjult, og av den grunn må estimert tilstand vurderes ut fra alderen på drenssystemet. Estimert teknisk levetid på drenssystem har et betydelig sprang, og er mellom 20 - 60 år. Det viser at det ikke er en enkel vurdering og mange forhold kan ha innvirkning. Det avhenger blant annet av byggegrunnens beskaffenhet. Av nevnte grunner er det vanskelig å angi noen eksakt tilstand, men dreneringen i denne bygningen vurderes være passert med mer enn 50% av erfaringsbasert funksjonstid. Det er således noe en kjøper må forholde seg til også i liknende aldersbetingede bygninger/boliger. Utvendig fuktsikring av grunnmur/ringmur er også stedvis vurdert til å ikke være tilfredsstillende. Taknedløp har stedvis høy slitasje samt kun utkast og takvann blir derfor ikke ledet vekk fra grunnmur/ringmur. Ytterligere undersøkelser anbefales for å vurdere eventuelle tiltak.

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Vann og avløpsledninger i grunnen har hovedsakelig en alder som tilsier at mer enn 50% av erfaringsbasert funksjonstid er passert. Det tilsier at fremtidig funksjonstid er usikker. Tilstandsgrad er satt ut fra alder og materialvalg. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Frittstående byggverk:
- Helhetsvurdering: Frittstående byggverk på tomten har ikke vært gjenstand for detaljerte undersøkelser. Overordnet forenklet vurdering av tilstanden er at det er høy slitasjegrad som gjør at det anbefales utbedrende tiltak. Takkonstruksjoner mangler undertak. Uthus/bod har stedvise råteskader.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Yttertak - Hovedtak:
- Helhetsvurdering: Slitasjegraden på taktekkingen (inkl. undertak og lekter) er slik at det vurderes at tekkingen har passert anbefalt brukstid. Det ble i tillegg registrert synlige lysglimt utenfra i skråtak i både trapperom/gang og i kryploft/kott i loftsetasje (uisolert og manglende tettesjikt/dampsperre). Stedvise råteskader ble registrert på både vindskier og toppbord samt på enkelte bjelkeender. Takrenner og taknedløp bærer stedvis preg av høy slitasje. Restlevetiden er derfor svært usikker og utbedrende tiltak må derfor påregnes.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

For den utfyllende tekniske standard for øvrig, henvises det til vedlagte tilstandsrapport.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Frittstående kjøleskap, oppvaskmaskin og komfyr.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet ved elektrisitet og varmepumpe, kombinert med vedovn på kjøkken.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 01.01.1920.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. Det foreligger ikke byggetegninger av hovedbygningen hos kommunen, men det foreligger tegninger knyttet til tilbygget som omfatter WC/vaskerom, ett soverom og entré. Byggetegningen for tilbygget samsvarer med dagens innredning og bruk

Det foreligger ferdigattest på et tilbygg datert 05.03.1998, som omfatter entré, soverom og WC/vaskerom. Det foreligger videre et vedtak om byggetillatelse for garasje datert 10.04.1991, samt et vedtak om byggetillatelse for terrasse datert 13.09.1998. Disse dokumentene gjelder kun de respektive tiltakene og endrer ikke det forhold at kommunen ikke har utstedt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den opprinnelige hovedbygningen.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3228/136/323:
21.12.1990 - Dokumentnr: 10112 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3228 Gnr:136 Bnr:31

07.01.2009 - Dokumentnr: 6448 - Grensejustering
Gjelder denne registerenheten med flere

01.01.2020 - Dokumentnr: 1018702 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0236 Gnr:136 Bnr:323

01.01.2024 - Dokumentnr: 255258 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3034 Gnr:136 Bnr:323

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

- Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger ikke har mulighet å vite.
- Eiendommen videreselges på blanco skjøte. Ta kontakt med megler vedrørende spørsmål tilknyttet til dette.

Boligen ligger i et etablert, rolig og populært boligområde på Oppåkermoen i Nes kommune. Dette er et attraktivt og familievennlig nabolag som kombinerer fredelige omgivelser med kort avstand til Glomma og naturen. Området byr på meget gode tur- og rekreasjonsmuligheter, merkede stier og skogsareal i umiddelbar nærhet. Glomma har mange flotte badestrender som er godt besøkt på sommeren, blant annet Daskerudstranda som er en flott perle med både strand, svaberg og stupebrett. Bjertnestunet båtforening drifter båtplassene og brygga som ligger kun en kort tur unna.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved Kiwi Vormsund, Joker Skogbygda og i Årnes sentrum. Videre er det nærhet til kommunesenteret med et bredere utvalg av servicetilbud og togstasjon med god offentlig kommunikasjon inn mot Oslo. I Årnes sentrum og Altisenteret finner du et variert utvalg med blant annet dagligvare, post, bank, minibank, apotek, vinmonopol, mote, interiør, blomster, frisør, kafé/restauranter, lege og tannlege. Jessheim, Lillestrøm og Oslo ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon og bil.

Kommunens kulturhus ligger i Årnes sentrum med tilknytning til Altisenteret. Her finner man bibliotek, kino og diverse kulturinnslag. Pakkhuset ved jernbanen har egen Bluesklubb med konserter og kulturelle innslag. Av arrangementer i kommunen er det blant annet matfestival, Årnesdager, viking-marked v/elva, oktoberfest med mer. De fleste arrangementer på Oppakermoen finner sted i Flerbrukshuset. Bygget er det naturlige samlingspunkt for stedets innbyggere med idrettsplass. FUVO har både idrettsplass og klubbhus på Funnefoss stadion, og tilbyr fotballag i alle aldersbestemte klasser.

Nes Golfklubb og Rommen Golfpark er et komplett helårs golfanlegg beliggende vakkert i det bølgende kulturlandskapet i Nes på Romerike, like nord for elvemøtet mellom Vorma og Glomma. Baneanlegget består av en 18-hulls bane, korthullsbane med 6 hull og et stort treningsområde med puttinggreen, chippinggreen med ulike innspillsvinkler og driving range. På vinterstid har de 2 stk Full swing simulatorer hvor man kan velge mellom nærmere 60 baner rundt om i verden. Se forøvrig www.nesgolf.no for mer info.

Avstand med bil:
Årnes - ca. 11 min.
Gardermoen - ca. 34 min.
Oslo - ca. 50 min.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved felles visninger

Barnehage: (Bil)
Espira Opaker barnehage (0-5 år) - 5 min.
Runni idrettsbarnehage (0-5 år) - 10 min.
Årnes kulturbarnehage (1-5 år) - 10 min.

Skoler: (Bil)
Skogbygda skole (1-7 kl.) - 10 min.
Vormsund ungdomsskole (8-10 kl.) - 10 min.
Nes videregående skole - 10 min.
Hvam videregående skole - 19 min.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Tomten er på 1 107,9 m² (i henhold til matrikkelen) og består i hovedsak av gruset gårdsplass. Den er flat og lett å utnytte, med gode muligheter for praktiske utearealer og enkel adkomst rundt boligen.

Garasjen gir innendørs parkeringsmulighet og ekstra lagringsplass. I tillegg er det god parkeringskapasitet på den grusede gårdsplassen, som gir rom for flere kjøretøy og enkel adkomst til eiendommen.

Eiendommen har adkomst fra kommunal vei via privat innkjørsel, med felles vedlikeholdsansvar. Kjøper må påregne kostnader til blant annet brøyting og øvrig løpende vedlikehold av adkomsten.

Eiendommen er tilkoblet offentlig vann og avløp.  

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

I forbindelse med pågående fradelingssak og senere etablering av infrastruktur for tilgrensende eiendommer har kommunen stilt krav om at det dokumenteres en helhetlig løsning for vann- og avløp. Som del av dette er det utarbeidet erklæring om rettighet som gir kommunen samt eiendommene gnr. 136 bnr. 31 og 136 bnr. 47 adgang til å etablere vann- og avløpsledninger over eiendommen gnr. 136 bnr. 323 dersom dette skulle bli nødvendig. Rettigheten er per i dag ikke tinglyst, og det foreligger ingen konkrete planer om gjennomføring. Erklæringen er etablert som en del av kommunens krav til prosjektering ved fradeling.

Selger opplyser videre at det er lagt vann, og mulig også avløp, inn på eiendommen fra kum i Gamle Kongeveg. Dette fremkommer ikke av kommunens oversendte ledningskart. Opplysningen er gitt i forbindelse med fradelingssaken.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan Opakermoen datert 17.08.1978 med tilhørende kommuneplan datert 19.03.2024.

Områdene rundt eiendommen er regulert til boligformål, herunder frittliggende småhusbebyggelse, jf. gjeldende reguleringsplan. Det foreligger per i dag ingen konkrete eller vedtatte utbyggingsprosjekter i umiddelbar nærhet til eiendommen. Kjøper må likevel være kjent med at nærområdet på sikt kan bli utbygd i tråd med reguleringen, eksempelvis med eneboliger, tomannsboliger og/eller rekkehus. Omfang og tidspunkt for eventuell utbygging er per i dag ikke avklart.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er prognosert til kr 21 688,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, eiendomsskatt, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten utgjør kr 1 045,-.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Selger har avtalt Norgespris på strøm til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Megler har forsøkt å innhente opplysninger om eiendommens formuesverdi, men dette har ikke latt seg fremskaffe. Dersom formuesverdi er av stor betydning, henvises det til å ta kontakt med Skatteetaten for nærmere informasjon.

1 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

45 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
65 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
1 865 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Svein Inge Rønningen, Elling Verlo og Pål Hanssen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 55 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 3 969,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 19 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 10 278,00
Foto inkludert drone av fasade   kr 5 800,00

Oppdragsnummer 24-0150/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årnes
Rådhusgata 26, 2150, ÅRNES
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR24.25150

Sist oppdatert: 03. februar 2026 kl. 12:49