Krebs' gate 7A

Krebs' gate 7A, 0478 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 225, bruksnummer 145, ideell andel 1/1
Andelsnummer 70, BORETTSLAGET TORSHOV KV 5, organisasjonsnummer 947 837 427

Totalt bruksareal BRA: 48 kvm

BRA-i:
2. etasje 41 kvm: Entré, baderom, stue/kjøkken og soverom.

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Kjellerbod.
5. etasje 2 kvm: Loftsbod.

Boligen disponerer en kjellerbod og en loftsbod på hhv. 4,5 og 3,4 kvm gulvflate.
Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 3,4 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 2 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 1,4 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.11.2025 utført av Nielsen Takst og Energirådgiver AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong og mur. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 3 (TG3 - store eller alvorlige avvik som krever tiltak)
- Det er målt høydeforskjell på opptil 30 og 40 mm i leiligheten. Dette er en eldre bygård hvor dette er å forvente, det vil derfor ikke være rasjonelt å gjøre noe med, med mindre boligen skal totalrenoveres en gang i fremtiden.

Tilstandsgrad 2 (TG2 - vesentlige avvik som resultat av alder, slitasje, skader m.m. som kan kreve tiltak)

Baderom:
- Overflatene ser visuelt bra ut og TG2 settes av hensyn til alder.
- Det ble påvist sprekk i flisfuge ved hjørnet på vegg ved toalettet.
- Påvist noe slitte fuger i dusjsone.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen, og TG2 settes med hensyn til alder.
- Det er ikke tilfredsstillende løsning for å synliggjøre evt. lekkasje fra innebygget sisterne.

Kjøkken:
- Kullfilterventilator og kun naturlig ventilasjon, dette gis som regel TG2.

Teknisk anlegg:
- Naturlig oppdriftsventilasjon av boligen med luftespalter i vindu. Naturlig ventilasjon gis som regel TG2.
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Elektrisk anlegg:
- Tilstandsgrad 2 er satt av hensyn til at det ikke er utført en offentlig kontroll av det elektriske de siste 5 år og at det kun er fremlagt samsvarserklæring på deler av det elektriske anlegget.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Det er ikke gjort undersøkelser av radonforekomst i forbindelse med rapporten. Dette gjøres med egnet utstyr i de kaldeste månedene i året.
- Pipe og ildsted har begrenset adkomst for inspeksjon, visuelt kontrollert av takstmannen.
- Hulltaking (for å sjekke evt. fukt på baderom) er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner av mur/betong.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.

Selger har bodd ca. 5 år og 10 md. i boligen, som ble kjøpt i 2020.

Egenerklæringen følger vedlagt i sin helhet i salgsoppgaven.

Eiendomsmegler Krogsveen v/ Sandra M. Bylin har gleden av å ønske velkommen til denne klassiske leiligheten med generøs takhøyde, godt med lysinnslipp samt en upåklagelig beliggenhet. Boligen har en god planløsning og arealfordeling.

Leiligheten er meget velholdt, pent brukt, og holder følgelig en god standard. Kjøkkenet er i åpen løsning med stuen og har god plass til både sofakrok og spiseplass. Videre har boligen et pent bad og et soverom med plass til dobbeltseng.

Med beliggenhet i byggets andre etasje, oppleves leiligheten som usjenert. Bygården ligger i rolige og ettertraktede omgivelser på Torshov. Leiligheten ligger i en rolig sidegate med gangavstand til flere av byens severdigheter og grønne lunger.

For deg som ønsker å bo supersentralt med kort vei til alt av kollektiv- og servicetilbud, men samtidig ha en skjermet beliggenhet er dette en leilighet du bare må se - her kan du flytte rett inn!

Nærmere innhold:

Stue:
Råflott og luftig stue med generøs takhøyde og store vindusflater som bidrar til mye naturlig lys inn i stuen, som sammen med de lyse overflatene skaper et naturlig lyst rom. Stuen er romslig med god plass til sofagruppe, stuebord og naturlig plass for tv-seksjon. Flott peis i stuen fungerer som et fint møbel i seg selv og gir rommet et herlig og hjemmekoselig preg i tillegg til at den genererer god varme på de kaldere dagene av året. Stuen er malt i en behagelig farge på vegg, som står i fin kontrast til teglstensveggen. Enstavs laminat på gulv og det er montert downlights i himling som sørger for gode lysforhold som enkelt kan settes etter ønsket stemning.

Kjøkken:
Leiligheten har et flott kjøkken med delikat kjøkkeninnredning fra 2020 med mørke, glatte skapfronter, benkeplater i tre, nedfelt oppvaskkum og ett-greps armatur, begge i sort utførelse. Godt med oppbevaring og mye benkeplass. Sømløst integrerte hvitevarer som stekeovn, induksjon koketopp med kullfilterventilator og oppvaskmaskin. De romslige overflatene sørger for god plass til matlaging, og under er plassen vel utnyttet med mye lagringsplass. På enden er det en barløsning med plass til stoler. Her kan du diske opp gode middagsretter og invitere venner og familie over på hyggelige sammenkomster. De generøse vindusflatene slipper inn godt med lys og skaper en hyggelig atmosfære når man kokkelerer.

Soverom:
Soverommet er av god størrelse og er delikat innredet med plass til dobbeltseng og nattbord. Veggflatene er malt i en dus tone som gir et god atmosfære å sove i. Godt med lysinnslipp fra vindu. Vinduet er plassert høyt oppe, som sørger for at det ikke er noe innsyn til soverommet. Nisje med plass til klær og kommode. Downlights i himling som gir et lunt lys.

Baderom:
Pent bad med moderne, sort innredning samt varmekabler i gulv og downlights i himling. Badet har vegghengt toalett og en dusjnisje med innfellbare dører i herdet glass og dusjsett med rainhower i sort utførelse. Videre er badet utstyrt med servantskap med skuffeinnredning, benkeplate med ovenpåliggende servant og speilskap med integrert belysning over.

Entré:
Velkommen hjem! Ved inngangspartiet har du god plass til jakker og sko, samt god lagringsplass i kjøkkeninnredningen.

Diverse:
- Nye vinduer fra 2016
- Romslig stue- og kjøkkenløsning med store vindusflater og mye lysinnslipp
- God lagringsplass i romslig kjeller- og loftsbod
- Lave kjøpsomkostninger (ingen dok. avg.)
- Sentralt og svært ettertraktet område!

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Hvitevarer på kjøkken medfølger ALLE?? hvor er kjøleskapet?
- Taklampe på kjøkken medfølger ikke.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet med panelovner og varmekabler på baderom. Peisovn i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1920.
Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen kommunens arkiver, og av den grunn foreligger det heller ikke originale byggetegninger.

Det foreligger for øvrig ferdigattest på installasjon av brannalarmanlegg datert 20.08.2015 og diverse ferdigattester for utbygging/bruksendring av loft- og kjellerarealer i gården. Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 417288-16, tinglyst 23.09.1954, type heftelse: Festekontrakt til borettslaget.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann- og avløp, vedlikehold og bruksretter til fellesareal.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

I tillegg er det tinglyst tilsvarende bruksretter i festeretten.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Framleie må godkjennes av styret etter skriftlig søknad. Framleiere må overholde ordensreglene på samme måte som andelseiere. Dersom framleier ikke overholder husordensreglene, er det andelseier som står ansvarlig ovenfor borettslaget og naboer for evt. skader, ulemper eller bråk som forårsakes av leieboeren. Brudd på husordensreglene er å regne som brudd på leiekontrakten.

Krebs' gate 7A ligger idyllisk til midt på Torshov - som de siste årene har etablert seg til å bli en av de mest populære bydelene i Oslo. Leiligheten ligger rolig og tilbaketrukket til i sidegate med lite gjennomkjøringstrafikk. På Torshov finnes de fleste fasiliteter med kort vei til yrende liv og spennende kulturtilbud; blant annet Soria Moria med Torshovteatret, samt et omfattende utvalg av barer og restauranter. Her finner man populære Åpent Bakeri, kjent for sine bakervarer og kaffe, samt for kanskje byens beste pizza på kveldstid - Lofthus Samvirkelag. Det er også en rekke andre spisesteder her, blant annet "Grisen" som har flotte uteserveringer på sommeren. Det har også kort vei til vinbaren "Lasarett" og bar med uteservering "Albatross". Slakterforretningen Strøm-Larsen er også rett i nærheten. Det er heller ikke langt til populære Grünerløkka med et stort utvalg av kafeer og spisesteder, samt et yrende uteliv.

Kort vei til hyggelige parkområder. Flotte og populære Torshovparken som brukes til blant annet grilling, sommerleker, soling, piknik, aking om vinteren m.m. I tillegg er det kort vei til flotte Torshovdalen og hyggelige friområder langs hele Akerselva.

Nedover på "Løkka" finner du også flere hyggelige parkområder, populære restauranter og kafeer. Olaf Ryes plass er kjent for sine markedsdager med sitt yrende folkeliv. Her finner du et hav av matboder, tilbud fra Grünerløkkas lokalbutikker og tivoli for de minste. Her kan det også nevnes at Birkelunden arrangerer bruktmarked hver søndag. Eller du kan benytte søndagen til å rusle bort til den hyggelige nabolagskafeen Vespa & Humla og innta en velsmakende italiensk brunsj.

Nærmeste holdeplass for kollektivtransport er Torshov. Her stopper blant annet 12, 15 og 18-trikken (disse tar deg med til blant annet Nydalen, Majorstuen og generelt dit du ønsker). 20-bussen går også herfra og tar deg mellom Skøyen og Galgeberg til alle døgnets tider. Flybussen stopper også her. Siden du nå kommer til å bo sentralt, vil det ofte være fristende å slenge seg på sykkelen for dagens gjøremål. Oslo kommune har bysykkelordning. Stasjoner for disse syklene finner du like ved leiligheten. Tar du bilen fatt kjører du enkelt ut på Ring 2, og har samtidig rask vei opp til Storo-krysset og Ring 3.

For den som er glad i friluftsliv og aktivitet, byr området på rike muligheter for rekreasjon. Grefsenkollen er ikke lagt unna enten du starter hjemmefra eller tar trikk/buss et stykke oppover. Grefsenkollen ligger idyllisk til på "byens tak" og er et svært populært turområde sommer som vinter! Grefsenkollen er også svært kjent for OverOslo Bar som er er et perfekt sted for en aperitif før middag eller et glass etter en frisk topptur samt et variert underholdnings- og kulturtilbud, alt fra quiz til intimkonserter og stand-up! For ikke å glemme musikkfestivalen med samme navn. "OverOslo" har raskt vokst til å bli en av Østlandets største og mest populære musikkfestivaler. Festivalen tilbyr en førsteklasses festivalopplevelse; utsikt mot byen og solnedgangen, grønne og publikumsvennlige konsertamfier, digg mat og drikke!

Det er forøvrig mange grøntområder i nærområdet, f.eks. Torshovparken med flotte grøntområder og sandvolleyballbaner. Også Torshovdalen, Akerselva, og Voldsløkka ligger i gangavstand. Langs Akerselva vandrer du langs elvebredden på en hyggelig tursti som fører ned til sentrum i sør (via Mathallen), eller opp til Maridalen i nord og videre til Nordmarka. Langs elva arrangeres det også årlig "elvevandring" som har blitt en voksende kulturbegivenhet for både store og små. Videre finner du grønn turløype til Sognsvann, samt flere gode sykkelmuligheter til Maridalen og Ullevålseter. Nordover langs elven finner du Teknisk museum og badeplasser ved Nydalen, Stilla og Brekkedammen.

Muselunden er også kun en liten rusletur unna boligen. Den gressbelagte lunden byr på mye forskjellig til enhver årstid. På sommeren er frisbeegolf en svært populær aktivitet blant alle aldre. Er du ikke av den aktive typen, er det allikevel nok plass å boltre seg på. Dette er et område som inkluderer alle som ønsker å lese bøker, sole seg, spasere i de frodige områdene eller fyre opp en liten engangsgrill. Hvis vinteren byr på nok snø, er det perfekte akeforhold i bakken! Det er såpass helling på bakken at dette kan være morsomt, selv for de voksne!

Utdanningsinstitusjoner som Handelshøyskolen BI Nydalen, Universitetet på Blindern, Tannlegehøyskolen, Veterinærhøyskolen, Sykepleierskolen på Lovisenberg m.m. ligger kun et steinkast unna. Treningstilbud som Sats Storo, Sats Nydalen, Crossfit Sagene og Myrens Sportssenter på Torshov ligger også i umiddelbar nærhet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Krebs' gate 7A sogner til Lilleborg skole. Se for øvrig vedlagt nabolagsprofil. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 649 kvm som tilhører borettslaget. Pent opparbeidet fellesareal med gressplen, heller, bed, prydbusker og trær samt benker og bord.

Festeavgiften er kr 106 784,- pr. år.

Grunneier er Oslo kommune.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.  

Festeavgiften reguleres hvert 10 år og ble sist regulert den 1. november 2021. Neste regulering vil bli 1. november 2031. Konsumprisindeksen vil bli lagt til grunn ved beregning av festeavgiften.

Ifølge lov om tomtefeste av 20. desember 1996 nr. 106 § 33, jf. § 7, er festekontrakten forlenget på samme kontraktsvilkår og gjelder til fester eventuelt skulle velge å si opp festet eller innløse festetomten, jf. tomtefesteloven § 36.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3 850 ,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 1 300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1 925 ,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650 ,- pr år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977, endret til S-2937 datert 01.10.1987, med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Kommunedelplan: KDP-17, KDP-4.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Eiendommen er oppført på byantikvarens gule liste, verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av byantikvaren i tillegg til kommunen eller fylket før igangsetting.

Plan/byggesaker i område:

Saksnummer: 202315257 - Vogts gate - Toftes gate - Utarbeidelse av planforslag - Fremkommelighetstiltak for trikk.
Hovedhensikten med tiltaket er fremkommelighetstiltak for trikk i Vogts gate-Toftes gate, på en ca. 1,2 km lang strekning. Vogts gate og
Toftes gate er en tung kollektivtrasé for tre trikkelinjer og en viktig gangtrasé mellom Torshov og Grünerløkka. Det er behov for i større grad å legge til rette for gående samt sikre fremkommelighet for kollektivtrafikken. Noe de ser på, er muligheten for å fjerne gateparkering langs trikkeskinnene.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter anbefales å undersøke ytterligere ed interesse. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 3 236,-  pr. mnd. og inkluderer: Internett (grunnpakke), nedbetaling av andel fellesgjeld, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel, drift og vedlikehold av borettslaget.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 2 295,-
Kollektivt internett kr 178,-
Renter og avdrag kr 377,-
Renter og avdrag kr 263,-
Trappevasktillegg kr 123,-

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, men dette tilkommer ikke på denne boligen pt.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 000,- pr. år. / 7 000 kwh. pr. år.

Borettslaget har avtale med GlobalConnect om leveandør av 1 Gbit fiber-Internett til alle leilighetene. Avtalen gir rabatt fra RiksTV og man ønsker tv-kanaler. Internettdekoder medfølger iht. selger.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 202 461,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 480 984,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 53 528,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 95 983,- pr. 24.11.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 11 899 699,- pr. 24.11.2025 og lånevilkårene er:

Lån I:
Lånenummer: 12128821099, DNB Bank ASA
Rentesats per 24.11.2025: 5.25% pa.
Avdragsfrihet: Nei
Saldo: 2 412 079,-
Andel av saldo: 19 456,-
Siste termin: 30.09.2044

Lån II:
Lånenummer: 12132387395, DNB Bank ASA
Rentesats per 24.11.2025: 5.25% pa.
Avdragsfrihet: Nei
Saldo: 9 487 621,-
Andel av saldo: 76 528,-
Siste termin: 31.03.2046

Borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld.

5 050 000,00 Prisantydning
95 983,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 145 983,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 938,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
18 978,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 164 961,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Niklas Eriksson

Leiligheten er tilknyttet BORETTSLAGET TORSHOV KV 5. Borettslaget består av 100 leiligheter.
Borettslaget utleier et næringslokale.
Laget har forkjøpsrett for andelseierne.
Forretningsfører er Oslo og Omegn Boligforvaltning AS.
Forsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenr. 83548655.
Rudolfsens Vaktmesterservice utfører vaktmestertjenester og vaktmester er tilstede minst to ganger ukentlig.
Rene Rom AS utfører renholdstjenester og trapper vaskes ukentlig.
Gårdreform Snø og Grønt AS utfører hagestell og snøbrøyting.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillat, men det er krav om forhåndsgodkjenning fra styret for å ha husdyr. Husdyrhold skal ikke være til sjenanse for andre beboere. Lufting av husdyr på borettslagets område er ikke tillatt og hund må holdes i bånd.

Borettslaget har et fellesvaskeri i kjelleren i Omsens gate 12 A.
Fellesvaskeriet kan brukes alle dager mellom 08.00 og 22.00, unntatt er offentlige høytidsdager. Informasjon om kjøp av vaskekort og regler for bruk av vaskeriet finnes på borettslagets nettsider og på oppslag i fellesvaskeriet.

Søknad om sykkelparkering i søppelrommet sendes til styret på epost. Det må påregnes noe ventetid.
Sykler i gårdsrommet skal parkeres på sykkelparkeringsplassene.

Borettslaget tilbyr barnevognparkering i eget lokale. Beboere med barnevogn kan søke om plass ved å sende epost til styret. Barnevogner må ikke hindre rømming eller plasseres foran kjellerdører i oppganger.

Foretatt påkostninger de senere år: 

2024
- Nye brannsentraler i alle oppganger

2021-2023
- Takarbeid Vogt gate 59 og Krebs gate 7

2021
- Utbedring av stikkledninger for avløp
- Utbedring av overvannsledning i bakgård

2017
Nye ytterdører

2016
- Utskifting av vinduer i fasaden
- Branntetting i kjellere Radonmåling og tiltak

2014
- Felles brannvarslingsanlegg
- Nye branndører i fellesarealer og nytt lekestativ
- Omtekking av kuppel Krebs' gate 7B

2013-2019
- Utbedringer på tak og fasade
- Nye porter og maling av portrom Montering av slukkeutstyr i alle fellesarealer
- Ny bunnledning Vogts gate 59 A-B

2012
- Totalrenovering av piper over tak

2011-2012
- Innvendig renovering av pipeløp, rehabilitering av skorsteiner og bytte av alle feieluker

2010 - 2011
- Total renovering av næringslokalet

2009
- Oppussing av oppganger

2005 - 2007
- Utskifting/oppgradering av elektrisk anlegg i leiligheter 2005
- Montering av brannsikringsutstyr i leiligheter

2000
- Nye entredører

1999 - 2000
- Oppgradering/beplantning av bakgård

1996 - 1997
- Nye stigeledninger

1990 - 1993
- Oppussing av fasaden

1980 - 1990
- Omlegging av tak i deler av gården

Planlagte påkostninger:
- Det ble ikke vedtatt påkostninger av betydning for fellesgjeld og felleskostnader ved årsmøte for 2025. Det gjøres oppmerksom på at dette er en eldre bygård, og påkostninger for fremtidig vedlikehold ikke kan utelukkes.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett. Meldefrist for forkjøp er 15.02.2026 kl. 12.00. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.  

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Kunderabatt  kr 10 000,-
Markedsføringspakke  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 15 000,-
Visninger / Overtagelse (alle inkl.) 

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 242,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 13 450,-
Foto - Peter Futo kr 4 500,-
Rapport fra takstmann  kr 8 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 39-0208/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.25208

Sist oppdatert: 06. januar 2026 kl. 20:39