Waldemar Thranes gate 11B

Waldemar Thranes gate 11B, 0171 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 218, bruksnummer 171, seksjonsnummer 12, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 83 kvm

BRA-i:
3. etasje 72 kvm: Entré, baderom, kjøkken, spisestue/stue og 3 soverom.

BRA-e:
Kjellerbod på 5 kvm, loftsbod på 4 kvm og bod i trapperom på 2 kvm (deles med nabo).

Åpent areal:
3. etasje 3 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 3 boder, loftsbod på 4 kvm, bod i trapperom på 2 kvm (deles med nabo), bod i kjeller på 5 kvm. Iht. sameiets vedtekter har alle bruksenheter rett til bod på loft og i kjeller.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.02.2026 utført av Anticimex v/ Pål Einar Sommeling. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selveierleilighet i Sameiet Waldemar Thranes Gate 11 på St.Hanshaugen/Gamle Aker rode i Oslo kommune. Bygården ble oppført i 1894 (GAB-register). Gulvflater i kjeller av mur og etasjeskillere av tre. Yttervegger og bæ rende konstruksjoner av murverk, utvendige fasader består av pussede og malte overflater. Takkonstruksjon av tre i saltaks form utvendig tekket med platekledning av metall, ikke besiktiget. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 2 (TG2):
Våtrom - Baderom:
- Overflater vegger: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger i dusjshjørne samt på vegg mellom dusjhjørne og innredning/servant. Eksakt årsak er ikke kjent, men slike forhold kan for eksempel oppstå som følge av mindre bevegelser i underlaget. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at tiltak kan iverksettes hvis forholdet utvikler seg.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Konsekvens er at det derfor ikke kan verifiseres om installasjonen er utført slik at eventuelt lekkasjevann raskt blir synliggjort. Foreslått tiltak er lokal utbedring, og andre tiltak som videre undersøkelser eventuelt viser at er nødvendig.

Kjøkken - Kjøkken:
- Overflate gulv: Det er registrert stedvis omfattende knirk i gulvoverflater. Eksakt årsak er ukjent, men dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utbedringer eller utskiftning kan iverksettes dersom dette blir nødvendig.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er forbedring av eksisterende løsning og/eller ventilering ved åpning av vinduer.

Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist i leiligheten. Konsekvens er at det kan være vanskelig å utføre nødvendig vedlikehold eller rensing ved eventuell tilstopping. Stakeluke anses generelt sett som et forskriftskrav, med enkelte unntak. Tilstandsgrad settes i henhold til NS 3600. Foreslått tiltak er ettermontering eller lignende.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking av tilstanden, slik at reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Andre rom:
- Overflate gulv: Det er registrert stedvis omfattende knirk i gulvoverflater. Eksakt årsak er ukjent, men dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utbedringer eller utskiftning kan iverksettes dersom dette blir nødvendig.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Forbedring av eksisterende løsning og/eller ventilering ved åpning av vinduer bør påregnes.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 3.etasje.
Følgende rom er målt: Entre og stue.
- Skjevhetsmåling: Det er målt skjevheter i entre og i stue utover 15 millimeter. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 15 mm i entre og 42 mm i stue. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Vinduer har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold etterfulgt av videre overvåking. Til informasjon ble det opplyst at enkelte vinduer er noe trege å åpne/lukke.
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på entrédør: Døren viser symptomer på slitasje. Det er ikke registrert tegn på større skader, men konsekvens er usikker fremtidig funksjon, og forholdet peker på behov for tiltak. Foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning. Entredør er ikke av typen branndør.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
Tekniske anlegg: Mekaniske ventilasjonsanlegg. Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten. Funksjonen er vurdert indirekte under andre sjekkpunkter i rapporten.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. For mer utdypende informasjon om overnevnte punkter, henvises det til boligens tilstandsrapport.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "I regi av forrige eier ble badet totalrenovert samt avløpsrør og lekasjestopper på kjøkken, ferdigstilt i mars 2018. Utført av: Elen Bygg AS, Holen Rørleggerservice AS, Electro High Logic AS."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Forrige eier opplyste om oppgradert Sluk og membran på bad februar 2018. Utført av: Holen Rørleggerservice AS, Membran Express Service AS."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? - "Ja."
Beskriv feilen og omfanget. - "Utettheter i tak og rundt pipehatt, samt deler av undertak ble tettet og utbedret 2024 av A.Hansen Gruppen AS. I regi av sameiet. Dette påvirket ikke noen av leilighetene i bygården."

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Utettheter i tak og rundt pipehatt, samt deler av undertak ble tettet og utbedret 2024 av A. Hansen Gruppen AS. I 2016 ble det etablert ny balkong. Utført av Balkonteam AS"
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? - "Ja."
Beskriv omfanget. - "Noe «svetting»/kondens på vannrør. Ikke kjent med at det har eksistert noen store problemer i kjeller. Kanskje noe fuktig luft i kjeller, uten at undertegnede har målt fuktighet for å bekrefte dette."

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Etablert ny kurs for vaskemaskin 07.02.20 Vettre Elektriske AS (Regi av forrige eier). Utført av Vettre Elektriske AS"
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser? - "Ja."
Beskriv feilen og omfanget, samt hvilke tiltak som er gjort. - "Noe skjevhet i gulv i leiligheten. Har væ rt enkelte sprekker i murpuss og som har blitt utbedret i regi av sameiet."

Er det utført radonmåling? - "Ja."
Når ble målingen utført og hva ble måleverdiene? - "Forrige eier opplyste om privat radonmåling i leiligheten. nivået var lavt ca. 23 Bq/m3 i gjennomsnitt. Dette var i forrige eiers periode omlag 2017-2022."

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? - "Ja."
Skriv opplysningene her: - "Leiligheten som befinner seg rett over vår leilighet totalrenoverte sitt bad i 2025. Under renoveringsarbeidet, når det gamle badet var revet, sølte en arbeider omlag 1 liter vann som gikk igjennom etasjeskillet og ned i vår leilighet. Forsikringsselskap har vært involvert og kontrollerte at det ikke var noen skade. Ingen forhøyede fuktverdier.
Vinduer er av eldre profil og enkelte vinduer mot bakgården kan være vanskelig å åpne/lukke."

Leiligheten i Waldemar Thranes gate 11B er en meget lys og sjarmerende 4-roms med nydelige, klassiske detaljer. Her får du kvaliteter som solrik balkong, samt en lun og god peis som varmer godt i kaldere årstider.

Entré:
Romslig entré med god plass for klesoppheng og oppbevaring av sko. Adkomst via felles trappeoppgang med dørcalling. Entrédør av typen trefiber har ingen merking vedrørende brannklasse eller lydklasse. Døren har kikkehull.

Stue:
Lys og innbydende stue med god planløsning som gjør det enkelt å innrede. Det er god plass til sofaseksjon, stoler, bord og tilhørende mediemøblement. Du vil garantert sette pris på peisen, som varmer godt i kaldere årstider i tillegg til å gi leiligheten en lun atmosfære. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys. Generøs takhøyde på over 3 meter. Det er en nydelig original rosett sentralt i himlingen i stuen.

Kjøkken:
Stuen og kjøkkenet ligger i en sosial åpen løsning, som gjør at man får ett stort oppholdsrom. Naturlig plass til langbord mellom stuen og kjøkkenet. Lekker kjøkkeninnredning fra 2014 med en fin kombinasjon av skap- og benkeplass. Glatte fronter og heltre benkeplate med oppvaskkum. Integrerte hvitevarer bestående av kjøleskap med fryser, stekeovn, vinskap, samt oppvaskmaskin. Vinskapet er for tiden ute av funksjon. Selger har hatt servicetekniker på befaring og bestilt ny del i håp om at dette vil utbedre forholdet. Vinskapet medfølger handelen uavhengig av funksjon. Det er gitt enkelte punkter med TG2, vennligst se tilstandsrapporten for ytterligere informasjon.

3 soverom:
Leiligheten har tre soverom av fin størrelse. Stort og romslig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng, tilhørende nattbord på begge sider og garderobeskap. Stor vindusflate i kombinasjon med takhøyden gir rommet en lys og luftig atmosfære. Soverom 2 og 3 kan innredes etter ønske og behov. Rommene oppleves møbleringsvennlig og har plass til seng, nattbord og garderobeskap. Rommene egner seg også godt som barnerom, kontor eller gjesterom. Fra soverom 3 er det utgang til balkongen. Samtlige er vendt mot bakgård.

Bad:
Delikat og romslig flislagt bad fra 2018 med varmekabler i gulvet. Badet er innredet med skap og ovenpåliggende servant, speilskap med belysning, vegghengt toalett, samt dusjhjørne. Opplegg og plass for både vaskemaskin og tørketrommel. Det er gitt noen enkelte punkter med TG2 på badet, vennligst se tilstandsrapporten for ytterligere informasjon.

Balkong:
Solrik og trivelig balkong på 3 kvm med plass til sittegruppe og bord. Balkongen ble bygget i 2016 og vender mot bakgård. Selger opplyser at det er sol på balkongen fra morgenen til ca. 17:00.

Tak: Malte himlinger. Stukkatur og rosetter i de fleste rom. Himling i entre har downlights. Takhøyder er på tilfeldige steder oppmålt til: 2,34 - 3,03 meter.
Vegger: Malte vegger. Flislagte vegger på bad.
Gulv: Gulvflater belagt med parkett. Flislagt gulv på bad.
Vinduer: Vinduer fra 1977 med trerammer har 2 lags glass. Dobbel balkongdør fra 2016 med trerammer har 2 lags glass.
Dører: Entrédør av typen trefiber har ingen merking vedrørende brannklasse eller lydklasse. Dør har kikkehull. Innerdører har profilerte dørblader.

Diverse:
- Leiligheten har røykvarsler.
- Ventilasjon er basert på en kombinasjon av naturlig ventilasjon samt mekanisk avtrekk.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger ikke salget:
- Hengende lamper i to av soverommene.

Medfølger salget:
- Fastmonterte hvitevarer på kjøkken.

Oppvarming med elektrisitet og gulvvarme, kombinert med peisovn i spisestue/stue.

Varmtvannsbereder fra 2006 på 200 L.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål i en årrekke.

Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument fra 1895, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

For øvrig er det gitt ferdigattest for innredning av bad datert 18.05.1981 og for oppføring av balkonger datert 16.03.2017. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger originale byggetegninger ifm. både oppføring av våningshus, samt ifm. innredning av bad. Sammenlignet med siste godkjente byggetegninger, er det observert følgende endringer i dagens planløsning:
- Tidligere separat kjøkken er flyttet ut i tidligere soverom. Samtidig ble veggen på det tidligere soverommet fjernet for å etablere åpen løsning mellom stue og kjøkken.
- Soverommet som i dag har utgang til balkong var tidligere omtalt som pikeværelse.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst 1 servitutter på sameiets eiendom. Denne omhandler bestemmelse om bebyggelse.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.
All utleie skal meldes til forretningsfører med kontaktinformasjon på leietakere.

Eiendommen har en sentral og attraktiv beliggenhet i en pulserende bydel, med nærhet til det meste hovedstaden har å tilby. Gangavstand til to av hovedstadens mest ettertraktede handlegater, Bogstadveien og Karl Johans Gate, med et rikt utvalg av forretninger og servicetilbud. Her finner du alt fra de store motehusene til de mindre nisjeforretningene.

Nisjeforretninger som Gutta på Haugen og Røtter ligger rett utenfor. Bydelen er dessuten preget av flere kulturelle virksomheter som f.eks. Litteraturhuset og Kunstnernes hus. For øvrig også gangavstand til sentrum med Karl Johans gate og eksklusive kjøpesentre som Eger, Paleet og Sten & Strøm.

Området er omkranset av flere parker og grøntområder. Idylliske St. Hanshaugen 100 meter opp i gaten og Stensparken like ved. Anerkjente Frognerparken med skulpturparken Vigelandsanlegget og frodige Frognerbadet er også innenfor rekkevidde. Her finner du flotte skulpturer, beplantning og grøntanlegg i særklasse.

Både Bislett, Majorstuen og St.hanshaugen har gode velvære- og treningstilbud innendørs med Sats på Bislet, Fresh Fitness i Bogstadveien og St.Hanshaugen senter, for ikke å glemme Bislet Bad. For den turglade er det relativt kort avstand med offentlig kommunikasjon til Sognsvann og Frognerseteren med milevis av turløyper sommer som vinter.

Foruten å ha gangavstand til Oslo sentrum. I Ullevålsveien rett utenfor finner du 37-bussen, samt 21-bussen med hyppige avganger fra Waldemar Thranes gate. På Frydenlund finner du blåtrikken med trikkelinjene 17, 18 og 19 samt alle t-banens linjer fra Nationaltheatret og Stortinget. Med andre ord - Her har du nær sagt alt du trenger i umiddelbar nærhet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 724 kvm som tilhører sameiet. Felles tomt for sameiet opparbeidet med portrom inn til bl.a diverse beplantning, prydbusker og steinbelagte gangbaner.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig da den står oppført på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående byggesaker i nærområdet:
Bjerregaards gate 11 A - Oppføring av bygg med ni boenheter. Se saksnummer 202508961 for mer informasjon.
Bjerregaards gate 14 - Gjenoppføring av bakgårdsbygg. Se saksnummer 202523023 for mer informasjon.
Geitmyrsveien 7 D-E - Ombygging og bruksendring av Gamle Aker menighetshus til boliger. Se saksnummer 202515453 for mer informasjon.

Det kan påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr. 4 554,- pr. md. og inkluderer: Internett, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, styrehonorar, revisjon, forretningsførsel, løpende drift og vedlikehold osv.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Felleskostnadene ble sist justert 01.01.2025.

Det gjøres oppmerksom på at månedlige felleskostnader må ansees som et á konto-beløp og er ment å dekke boligselskapets forutsette kostnader. Dersom det skulle bli nødvendig kan styret når som helst endre felleskostnadene eller vedta kapitalinnkallinger fra eierne.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr. 8.500,- pr. år.
Boligen er tilknyttet sameiets kollektivavtale for internett med OBOS OpenNet som leverandør som er inkludert i felleskostnadene. Dekoder medfølger.
Eiendomsskatt utgjør kr. 1 888,- pr. 2026.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 146 558,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2025, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca. kr 1 888,- for 2026. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr. 24 190,- pr. 31.12.2025.
Seksjonen har pt. ingen fellesgjeld.

Det er pt. ingen felles lån i sameiet.

8 350 000,00 Prisantydning

Omkostninger

208 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
219 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 569 790,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lasse Vangen og Elin Skølt

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Waldemar Thranes gate 11, med sameiebrøk 28/1002.
Sameiet er oppdelt i 19 seksjoner.
Forretningsfører er Enqvist boligforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt med godkjenning fra styret.

Styrets arbeid i 2024:
- Reparasjon av tak
- Kontroll av internkontrollsystemet
- Flekking av murpuss
- Byttet nettleverandør
- Byttet Boligforsikring
- Innhentet priser på brannvarslingssystem og adgangskontroll

Foretatt påkostninger de senere år:
Sameiet har hatt en generell gjennomgang av bygningen i regi av forsikringsselskap, som del av ordinært forebyggende arbeid. Det er også gjennomført pålagt el-tilsyn av fellesanlegg, hvor mindre avvik ble utbedret.
Utbedring av enkelte mindre lekkasjer knyttet til beslag og gjennomføringer
Rehabilitert pipene og avløpsledninger.

Planlagte påkostninger:
Iht. mailkorrespondanse med styreleder 18.02.2026 er det p.t. ikke vedtatt noen store påkostninger i sameiet.

Iht. årsberetningen er det opplyst om et større vedlikeholdsarbeid vedrørende reparasjon av tak. Iht. styreleder har det gjennomført utbedring av enkelte mindre lekkasjer knyttet til beslag og gjennomføringer, og disse forholdene er utbedret.
Videre har styret løpende fokus på ordinært vedlikehold av bygningsmassen, men det foreligger per i dag ingen vedtatte større påkostninger.

Ettersom det er en eldre bygård må ny kjøper påregne fremtidige vedlikehold som kan påvirke fellesgjeld og/eller felleskostnadene.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Det er ikke forkjøpsrett i sameiet.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke utvidet  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr. stk.  kr 2 950,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Enqvist   kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører - Enqvist  kr 4 372,-
Tinglysing sikring  kr 500,-

Andre utgifter:
Foto stor pakke m/ bilder av uteområdet (Chris.)  kr 7 700,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig kr. 9.700,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 40-0181/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.24181

Sist oppdatert: 09. mars 2026 kl. 18:00