Mikrobølgen 5

Mikrobølgen 5, 1151 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 159, bruksnummer 228, ideell andel 1/1
Andelsnummer 374, Munkelia Borettslag, organisasjonsnummer 950948272

Totalt bruksareal BRA: 95 kvm

BRA-i:
4. etasje 75 kvm: Entré, bad, to soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: To kjellerboder på henholdsvis 2 og 3 kvm.
Loft 6 kvm: Loftsbod

Boder utenfor leiligheten er fellesareal som borettslaget kan omdisponere.

BRA-b:
4. etasje 9 kvm: Innglasset balkong inkludert yttervegg.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 12.02.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg fra 1965 over 4 etasjer samt kjeller og kaldloft. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med gulv mot grunn av betong. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker i hovedsak av betong med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner. Fasader utført i teglstein. Takkonstruksjon utført i saltaksform. Leiligheten har glatt entrédør av tre med kikkhull, brannklasse B30 og lydklasse 35db. Vindu og balkongdør med karmer av tre og to-lags glass fra 1989. Vindu med karmer av tre og to-lags og tre-lags glass fra 2012. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.  

Bygningssakkyndig har kommentert noe skjevheter i leiligheten, målt til ca. 10 - 15 mm. Varmtvannsbereder er fra 1999, og det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Stoppekraner er av eldre type, og anbefalt brukstid er passert. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget, og det bør gjennomføres en utvidet el-kontroll. Vindu fra 1989 (soverom 1) og balkongdør er av eldre dato og har behov for oppgraderinger. Bad pga alder m.m. Nevnte forhold har fått tilstandsgrad 2, se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. Det er ingen punkter med TG3.

Stor, lys og tidløs 3-roms topp-/endeleilighet beliggende i populære Mikrobølgen, grensende til villabebyggelsen på Nordstrand. Leiligheten har en flott beliggenhet skjermet fra biltrafikk i en liten blindvei. Stille, rolig og særdeles barnevennlig boområde med store grøntarealer og lekeplasser rundt eiendommen. Kort vei til alt området har å by på bla.; skole, barnehager, Lambertseter senter, offentlig kommunikasjon, matbutikk (bla. med søndagsåpen Bunnpris), marka, Østensjøvannet og et rikt fritidstilbud. Leiligheten sogner til Munkerud barneskole og Nordseter ungdomsskole.

Entré:
Fra felles oppgang og inn i boligen blir man møtt av en innbydende og romslig entré med fliser på gulv. God plass til yttertøy og sko i skyvedørsgarderobe.

Baderom:
Fra entréen er det direkte adkomst til baderom. Gulvflate belagt med gulvbelegg. Veggoverflater utført i våtromsbelegg/våtromstapet. Himlingsflate utført i malt betong. Veggmontert innredning med heldekkende servant og ett-greps armatur. Speilskap over servant med belysning og stikkontakt, nytt i 2018. Dusjkabinett med glassdører og ett-greps armatur. Gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin. Vannrør av typen kobber samt forkrommede rør. Stoppekran for vann plassert ved toalett. Synlige avløpsrør av plast og støpejern. Avtrekksventil plassert i vegg. Stråleovn på vegg. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten.

Stue, spisestue og kjøkken:
Videre fra gangen kommer man inn i en lys og romslig stue med kjøkken og spisestue i delvis åpen løsning. Godt med lysinngang fra de store vindusflatene i tre himmelretninger. Den åpne løsningen gir god plass og flere innredningsmuligheter. I stuen er det god plass til flere sittegrupper. Pipeløp i stue med mulighet for å installere ildsted.

I delvis åpen og praktisk tilknytning til stuen finner du et stort og pent kjøkken. Effektivt innredet med behagelige farger og tidløs design har dette kjøkkenet alt innenfor rekkevidde for ivrige hobbykokker i alle aldre. Særdeles god benke- og skapplass. Kjøkkeninnredning med profilerte fronter og laminert benkeplate. Flislagte vegger mellom benkeplate og overskap, overskapsbelysning og stikkontakter. Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Integrert stekeovn, integrert induksjonstopp og mikrobølgeovn (ny i 2024), samt integrert oppvaskmaskin. Frittstående kjøleskap med frysedel. Integrert ventilator med kullfilter. Vannrør av typen plast og kobber. Varmtvannsbereder på 116 L fra 1999 plassert i kjøkkeninnredning. Synlige avløpsrør av plast. Gulvflate belagt med laminat. Veggoverflater utført i malte glatte flater/malt betong. Himlingsflate utført i malt trepanel med downlights. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten.

På kjøkkenet er det god plass til stort spisebord. Det er også god plass til å dekke til langbord ved større begivenheter, og er et naturlig samlingssted for måltider og sosiale timer med familie og venner.

Den åpne løsningen, fargevalg og de store vindusflatene skaper et rom med høy trivselsfaktor. Flere i borettslaget har etablert soverom nr. 3 der kjøkken er i dag, dette krever godkjennelse fra borettslaget.

Balkong:
Videre fra stuen er det utgang til innglasset og skjermet balkong på 9 kvm. med strålende utsikt. Balkongen fungerer som en flott og skjermet utvidelse av stuen på sommerstid. Her er det god plass til sittegruppe og grill. En flott uteplass som innbyr til å la familieliv og sosiale sammenkomster sveve mellom inne og ute. Innglassingen føres til side når det er ønskelig - da er det helt åpent.

Soverom:
Det er to gode soverom i leiligheten, ett med inngang fra stuen og ett med inngang fra kjøkkenet. Begge soverommene er utrustet med garderobe, og har plass til seng, skrivebord og andre møbler man måtte ønske.

Leiligheten disponerer i tillegg 3 boder som gir meget god lagringsplass. I tillegg har man tilgang til felles tørkerom i loftsetasjen og felles sykkelbod i kjelleretasjen, samt fellesvaskeri med alle fasiliteter i naboblokka.

Kort oppsummert:
Dette er en stor og tiltalende topp-/endeleilighet i et veletablert og meget attraktivt boligområde hvor man har alle forutsetninger for å kunne trives særs godt. Velkommen på visning!

Leiligheten er oppvarmet med elektriske panelovner. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 21.01.1970. For fasadeendring 04.07.1990 og 09.12.2003. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 11 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg, vann og kloakkledning, byggeforbud på nærmere angitt avstand og adkomstrett med motorisert kjøretøy.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Lamper og fastmonterte vegghyller + blått skap i stue som er festet i vegg medfølger ikke. Hvitevarer som medfølger er: Mikrobølgeovn (kjøpt ny i 2024) , induksjonstopp (kjøpt ny i 2024), komfyr, kjøleskap, oppvaskmaskin (kjøpt ny i 2017/2018).

Mulig skade (kun estetisk) på fasade balkong, kun synlig når man står utenfor blokka og ser opp på balkongen. Styret har bekreftet at dette er borettslagets ansvar og at det vil fikses på borettslagets regning.

Mikrobølgen 5 ligger flott og sentralt til på Munkelia, inn en blindvei grensende til villabebyggelsen på Nordstrand. Leiligheten ligger høyt og fritt i toppetasjen, godt tilbaketrukket og skjermet fra trafikk, med flott utsikt fra balkongen mot fjorden og over nærområdet. Området er et attraktivt bosted for de som ønsker nærhet til et rikt frilufts- og fritidstilbud, samtidig som det er nærhet til et bredt servicetilbud og kort reisevei til sentrum.

Fra leiligheten er det gangavstand til både Sæter og Lambertseter. Sæter har et bredt servicetilbud med bl.a. apotek, Meny, Rema1000, caféer, spisesteder og flere nisjeforretninger, mens Lambertseter Senter har et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichmanske Bibliotek og Symra Kino.

Umiddelbar nærhet til T-banestasjonen på Munkelia og bussholdeplass samme sted, samt bussholdeplass i Langbølgen og Freidigveien. Fra Munkelia går det også flybuss til Gardermoen. (Se ruter.no for mer
informasjon).

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. nærhet til store friområder og lokal lysløype - så her kan dustarte søndagsturen rett fra din bolig. "Niffen" (Nordstrand IF) er et par minutters gange fra leiligheten.
Kort vei også til Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall i tilknytning til Lambertseter skole. Kort vei også til Østmarka med lysløyper, bade- og fiskevann, flott turterreng, sykkelstier og lysløyper som gir gode turmuligheter sommer som vinter. På Skullerud/Rustad skistadion er det stor kunstsnø-løype vinterstid. Gangavstand til Østensjøvannet som er et velkjent fuglereservat med tilrettelagte turmuligheter året rundt, og et av bydelens mest brukte tur- og rekreasjonsområder. Nøklevann er også en liten sykkeltur unna, med gode bademuligheter om sommeren for hele familien, og skiløyper om vinteren.

Flere flotte badeplasser langs Bunnefjorden med bl.a. Katten, Sæterstrand, Ulvøya, Nordstrand bad, Fiskevollbukta og Hvervenbukta som er en liten sykkeltur unna på deilige sommerdager.

I retning sentrum ligger Brannfjellskogen og Ekebergsletta med flotte turområder. Området rundt Ekebergsletta kan by på fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, husdyrpark og ridesenter, store friområder, skulpturparken, og Ekebergrestauranten m.m.

Det er et virkelig rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer.
Kort avstand til områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen (Ljan IF/Ljan Alpint).
Nordstrand IF holder til på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, men har også allsport-tilbud til funksjonshemmede og egen triatlongruppe. Her finner man treningssenter, kurs-/konferanselokaler og man kan i tillegg kjøpe både lunsj og middag til en billig penge i «Storstua».
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
I bydelen er det flere foreninger for turn, dans, kor og det lokale speiderlaget.
Bekkelaget sportsklubb (BSK) - håndball, fotball, m.m. Anlegg på Sportsplassen samt Ekeberghallen.
Ormsund Roklubb på Malmøya.
Treningsstudio: Sats på Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og treningssenter i Nordstrand Arena.

Leiligheten ligger i blindveien Mikrobølgen, rett ved Munkelia T-banestasjon. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere barnehager i nærområdet, blant annet Langbølgen barnehage kun et steinkast unna leiligheten. Boligen sogner til Munkerud barneskole, som er en liten gåtur unna, og Nordseter ungdomsskole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 50 484 kvm som tilhører borettslaget. Fellesområdene er pent opparbeidet med asfalterte internveier, plenarealer, trær og diverse beplantning.

Borettslaget har garasjeplasser og parkeringsplasser som fordeles etter lister. Garasjene er plassert mellom Mikrobølgen og Kaptein Oppegaards vei, og parkeringsplassene er ved Langbølgen 41 og 58. Ved ønske om parkeringsplass eller garasje, ta kontakt med OBOS. Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Borettslaget har ansvar for private adkomstveier på egen tomt.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig- og forretningsformål i henhold til reguleringsplan S-1066 datert 05.07.1963 med tilhørende reguleringsbestemmelser (V060602) datert 06.06.2002.

Byggesaker i området:
Freidigveien 14 - Tilbygg og oppføring av garasje

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 527,- pr. mnd. og inkluderer: Internett, nedbetaling av andel fellesgjeld, vaktmestertjeneste, trappevask, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, samt øvrige driftskostnader m.m. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter, og ble sist justert 01.01.2025. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader 4.397,-
Trappevask 130,-

Nåværende eier har byttet strømleverandør og har ikke oversikt over totalt forbruk. Tilsvarende leiligheter er opplyst hatt et forbruk på 8.000-10.000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet GlobalConnect som leverandør av internett og er inkludert i felleskostnadene. Avtale om TV-tjenester kommer i tillegg. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 378 317,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 513 268,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 7 097,- pr. 31.12.2023
Andel fellesgjeld er kr 91 000,- pr. 01.01.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er 40.906.090,- pr. 01.01.2025 fordelt på 4 lån og lånevilkårene er:
Lån 1:
Restsaldo: 3.482.366,-
Andel av saldo: 0,-
Rentebetingelser: 5,50%
Lånets restløpetid: 10 år 10 md.

Lån 2:
Restsaldo: 3.781.407,-
Andel av saldo: 9.111,-
Rentebetingelser: 5,50%
Lånets restløpetid: 27 år 10 md.

Lån 3:
Restsaldo: 21.959.662,-
Andel av saldo: 52.872,-
Rentebetingelser: 5,50%
Lånets restløpetid: 21 år 11 md.

Lån 4:
Restsaldo: 11.682.655,-
Andel av saldo: 28.132,-
Rentebetingelser: 5,50%
Lånets restløpetid: 28 år 3 md.

Lånerammen på lån nr. 4 er på kr. 24.000.000,-

Borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld, konferer megler.

5 300 000,00 Prisantydning
91 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 391 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 410 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Linn Catrine Sjølund

Leiligheten er tilknyttet Munkelia Borettslag.
Borettslaget består av 428 leiligheter.
Hjemmeside: https://vibbo.no/munkelia/om
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 59 99
Det er 15 fellesvaskerier i borettslaget.
Det ble oppdaget tilfelle av skjeggkre i Langbølgen 51 til 57, og hele blokken ble sanert i mars 2021. Det ble oppdaget rotter i kjelleren til en annen blokk i borettslaget i 2023, og nødvendige tiltak ble iverksatt.

Borettslagets eiendom er forsikret hos Protector Forsikring.
Dyrehold: Det er tillatt å holde hund og katt i borettslaget dersom det ikke er til ulempe for andre beboere i borettslaget. Personer som ønsker å ha/holde hund og katt må sende skriftlig søknad til styret, med vedlagte underskrifter fra beboerne i oppgangen. Søknadsskjema finner på borettslagets hjemmesider. Beboerne kan så komme med innsigelser på dette, og må dokumentere evt. ulemper helst med legeattest fra spesialist. Dersom ingen ulemper kan dokumenteres innen en frist på 14 dager, skal dyreholdet godkjennes. Ved evt. dyrehold gjelder gitte regler.

Foretatt påkostninger de senere år:
2023: Rehabilitering av skorsteinene, fulgt opp pålegg til andelseierne om feil/mangler ildsteder/ventilasjon, full rehabilitering av gjenstående åtte gavlvegger og etablert lovpålagt infrastruktur lading elbil i samtlige garasjer og resterende p-plasser, oppussing av kjellernedgangene og inngangspartiene i lamellblokkene.
2022: Rehabilitering av fire gavlvegger.
2021: Skiftet ledlys i alle oppganger og inngangspartier. Oppussing av kjellernedgangene og utgangspartiene i Langbølgen 41-51. Full rehabilitering av fire gavlvegger i Langbølgen 61, 65, 69 og 73.
2020: Oppussing av kjellernedgangene og utgangspartiene ved alle blokkene i Mikrobølgen. Alle radiatorene fikk nye ventiler for å avverge lekkasjer. Nytt brenselsanlegg i Langbølgen 41 (bergvarme kombinert med biobrensel). Nye vinduer Langbølgen 41.84 nye parkeringsplasser med ladestasjon fordelt på to steder ferdigstilt.
2017: Rehabiliterte heisen i Langbølgen 41. Ventilasjonsrens
2016: Maling av samtlige vaskerier. Montering av beslag lamellblokker og vindusbrett punkthus. Oppgradering av garasjeanlegg. Piper og luftekanaler i Langbølgen 44 og 50 beslått.
2015: Etablering av ny lekeplass i Mikrobølgen
2014: Omlegging av alle tak (unntatt i LB nr. 44 og 50) og rehabilitering av piper.
2013: Lagt om takene på garasjene, malt samtlige oppganger og skiftet beslag på eksisterende treverk på fasade på lamellblokkene.
2012: Vindusutskifting og installering av heldekkende brannvarslingsanlegg i fellesrom.
2011: Omlegging av tak i Langbølgen 44 og 50. Påbegynt utskifting av vinduer.
2010: Luftekanaler og pipeutløp er sikret med netting, for å unngå problemer med fugler.
2007: Oppgradering av det elektriske styringssystemet i heis Langbølgen 41. Fortsatt med program for utskifting av elektriske hovedtavler i borettslaget. (Gjennomføres i perioden 2000-2010).
2005-2006: Utskiftninger til nye balkonger i høyblokka.
2004: Rehabilitering av inngangsrepos i Mikrobølgen 1-13 og Langbølgen 56 og 58. Fornyet alle håndløpere i aktuelle stikkveier samt lagt ned termostatstyrte varmekabler i stikkveier til innganger med stigning.
2002: Ferdigstilt nye balkonger. Alle piper ble beslått. Nye overlysluker ble montert.
2001: Kjøpt garasjeanlegg fra Oslogarasjene AS.
2000: Nye entredører og postkasser. Nytt tak i Langbølgen 41.
1989-1990: Rehabilitering av hele bygningsmassen, ved at det ble byttet tak, alle vegger ble etterisolert, nye fasader (tegl) på punkthus og plater/malte flater på langblokkene, nye vinduer og balkongdører.

Planlagte påkostninger:
På ekstraordinær generalforsamling ble det vedtatt et nytt låneopptak på inntil kr 24.000.000,-. Pr. dags dato er det tatt ut ca. kr. 12.000.000,-
I skrivende stund er det ikke vedtatt prosjekter i en slik størrelsesorden som tilsier økt låneopptak for borettslaget, men styret i Munkelia borettslag har nylig gått gjennom vedlikeholdsbehov på bygningsmassen mv. Styret i borettslaget har planer om utskifting av gjenstående vinduer og balkongdører fra 1989 samt kjellervinduer fra 1965. Planarbeidet er så vidt igangsatt og det er ønskelig med oppstart over sommeren 2025. Endelig kostnadsramme og behovet for låneopptak er for tidlig å estimere, og det er ønskelig med tilslutning fra borettslagets årsmøte som holdes en eller annen gang perioden april/juni 2025. Ut fra de tallene styret opererer med så langt, vil for eksempel et lån på 17 millioner over 30 år bety en månedlig økt husleie på noe rundt kr. 225,- i måneden i snitt ved å dele beløpet flatt på 428 andelseiere.

Munkelia borettslag blir 60 år til neste år og SINTEF foretok en undersøkelse av tilstanden på borettslagets rør for tre/fire år siden. Vannrørene hadde betydelig restlevetid, mens det var varierende grad av restlevetid på soilrørene. Imidlertid medførte undersøkelsen og SINTEF sine funn og konklusjoner at borettslaget vedtok å ikke igangsette total rehabilitering på det tidspunktet. da det ble antatt at restlevetid på soilrør var minimum 10 år.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,6% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.900,-
Visninger: kr 4.000,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 44-0012/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.2512

Sist oppdatert: 17. februar 2025 kl. 10:22