Odalsgata 15

Odalsgata 15, 2003 LILLESTRØM
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 81, bruksnummer 1309, seksjonsnummer 4, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 79 kvm

BRA-i:
2. etasje 66 kvm: Entré, bad, to soverom, bod, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 12 kvm: To boder.
Loft 1 kvm: Bod.

Åpent areal:
2. etasje 5 kvm: Balkong.

Loftsboden har en gulvflate på 8 kvm, men grunnet skråtak og lav takhøyde er kun 1 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealet som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 7 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.05.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 1952. Bygningen er antatt fundamentert med betong til stedlige masser, med grunnmur av betong. Etasjeskillere er av betong. Yttervegger er oppført med betong/murverk som er utvendig pusset og malt. Bygningen har en saltak takkonstruksjon med sperrer av tre, og taket er antatt tekket med takstein. Vinduer har 2-lags isolerglass. Bygningen har en brann- og lydklassifisert entrédør og en balkongdør med 2-lags isolerglass, mens de innvendige dørene er formpressede med 3-speil. Boligen har en sydvendt balkong på ca. 5 m² av trekonstruksjoner med rekkverk av stål- og trekonstruksjoner. Det er mursteinspipe med peis i stuen. Kjøkkenet ble pusset opp i 2025.

Det elektriske anlegget har automatsikringer og ble oppgradert i 2024/2025 med nye kabler, sikring og kurser.

Det er montert komfyrvakt på kjøkkenet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Tekniske installasjoner
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.

Bad
- Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Overflatene fremstår visuelt i god stand.
- Sluk, membran og tettesjikt: Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Membran i kombinasjon med gammelt sluk uten klemring. Membran er smurt ned på sluk. Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Det er registrert for lite rør fra hjelpesluk til hovedsluk. Dette medfører at det lett kan oppstå vannansamlinger som ikke ledes til sluket, da røret raskt kan tettes av hår- og såperester. Det er også påvist ufagmessig utførelse rundt sluksløsningen.
- Innvendig dør: Innvendige dør har en del slitasje. Det er registrert svelling i nedre kant av døren.

Kjøkken
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. NS3600 krever mekanisk for å kunne gi tg 0/1. Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Tekniske installasjoner
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Varmesentral: Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år, men dette blir gjort av eier før overtakelse.

Det gis TG 2 grunnet alder og/eller slitasje på badets overflater og membran, slukløsning på bad, samt vann- og avløpsledninger.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Innvendig
- Pipe og ildsted: Boligen har mursteinspipe. Peis i stuen. Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmannen. Dette anbefales gjort av brann-/feievesen før bruk.

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverkshøyde balkong
Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Selger opplyser at det ikke er nok fall til sluk i dusjen, men nok til at vannet renner ned. Det er utført diverse arbeid på badet i 2026, inkludert bytte av blandebatteri, ny dørterskel, maling av fliser, legging av flis på flis på gulv, og ny silikon. Det ble også lagt opp en stikkontakt i 2024. Arbeidene er utført av både faglærte og ufaglærte, uten dokumentasjon. Sameiet har byttet vinduer, verandadør (antatt 2003) og takstein (antatatt 2015). Det er utført omfattende arbeid på det elektriske anlegget i 2024 og 2025, med omtrekking av kabling, nye kurser og sikringer, og det foreligger dokumentasjon. I forbindelse med renovering av kjøkken i 2025 ble det lagt nye rør og installert waterguard, med dokumentasjon. En ny varmepumpe ble installert i 2024. Selger nevner normal sprekkdannelse grunnet byggets alder og bevegelse. Et avvik i pipen på loftet ble utbedret før selger flyttet inn, og feierkontroll i september 2024 fant alt i orden. Alle overflater i leiligheten er malt, og det er ny solskjerming i de fleste vinduer.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:

- Ny Kvik kjøkkeninnredning, integrerte hvitevarer, waterguard og komfyrvakt på kjøkken.

- Nye rør i forbindelse med renovering av kjøkken, samt installasjon av waterguard og vannstopper. Utført av Alfa Olis Gass & VVS AS. Dokumentasjon foreligger.

- Nye kurser på kjøkken i forbindelse med renovering av kjøkken. Utført av Linje Elektro Service AS.

2024:

- Installert luft-luft varmepumpe (Toshiba). Utført av Linje Elektro Service AS og Kuli AS.

- Trukket om all eksisterende kabling, lagt opp nytt opplegg i stue og gang, montert nye sikringer i sikringsskap, nye stikk i stue og downlights i stue og gang. Nytt anlegg etter dagens standard. Appstyrt lys i hele leiligheten med Plejd. Utført av Elektriker1 Romerike AS.

Ukjent årstall:

- Vegg mellom kjøkken og stue er åpnet, slik at det har blitt en åpen stue/kjøkken løsning.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2026:

- Byttet blandebatteri i dusjen.

- Ny dørterskel i forbindelse med nye fliser.

- Pusset ned og malt eksisterende fliser på vegger.

- Lagt flis på flis på gulv, ny silikon langs veggene i alle hjørner, ny silikon rundt baderomsinnredning, nye slukrister.

2024:

- Lagt opp stikkontakt på badet.

En gjennomgående oppgradert leilighet i et lite og veldrevet sameie, med sørvendt balkong, peis i stuen og et kjøkken skiftet ut i 2025. De siste par årene har sett en rekke forbedringer: nytt elektrisk anlegg med appstyrt lys, ny luft-til-luft varmepumpe fra Toshiba, ny solskjerming og overflater malt i hele leiligheten. Planløsningen er praktisk med to soverom, bad og en intern bod, alt samlet i én etasje.

Entré:
Brann- og lydklassifisert entrédør åpner inn til en gang med god takhøyde og downlights i taket. Langs den ene veggen står et innebygd skap med spileprofilerte fronter og svarte håndtak, oppgradert med ny innmat. Alle overflater er malt, og håndtakene på innvendige dører er byttet. Leiligheten styres via Plejd-systemet, med appstyrt lys i samtlige rom, utenom badet. Herfra leder gangen videre inn mot stuen og kjøkkenet, med soverommene og badet tilgjengelig fra den samme korridoren.

Stue:
Stuen er den romsligste delen av leiligheten og åpner seg mot kjøkkenet etter at veggen mellom dem ble fjernet. Peisen sitter innfelt i en hvit murpuss-kasse langs den ene veggen og gir rommet et naturlig tyngdepunkt. Luft-til-luft varmepumpen fra Toshiba, montert i 2024, sitter på spilveggen og dekker oppvarmingsbehovet effektivt. Spilveggen i mørk tre strekker seg over store deler av den ene langsiden og gir rommet karakter. Mot sør er det balkongdør med 2-lags isolerglass. Plass til sofagruppe og spisebord side om side. Alle overflater er malt og ny solskjerming er montert i vinduene.

Kjøkken:
Kjøkkenet ble skiftet ut i 2025 med Kvik-innredning og glatte fronter i en dempet sandfarget tone. Benkeplate med nedfelt vask, integrert platetopp med kullfilterventilator, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap. Nytt elektrisk opplegg og nye rør ble lagt i forbindelse med kjøkkenarbeidet, og waterguard er montert under vasken. Komfyrvakt er installert. Kjøkkenet er åpent mot stuen, og vinduet over benkeplaten gir godt dagslys over arbeidsflaten.

Balkong:
Sørvendt balkong med trekonstruksjon og rekkverk av stål og tre. Balkongdøren fra stuen gir direkte utgang. Selger opplyser om gode solforhold, med sol hele dagen. Her kan du nyte årets varme dager, usjenert fra naboer.

Soverom 1:
Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider og et stort skyvedørsgarderobe som dekker hele den ene veggen. Vinduet er bredt og slipper inn godt dagslys. Alle overflater er malt.

Soverom 2:
Det andre soverommet er noe mindre og egner seg godt som barnerom eller gjesterom. Rommet har innebygd skap langs veggen. Vindu mot nabolaget. Alle overflater er malt.

Bad:
Badet har fliser på vegger og gulv, elektrisk gulvvarme, klosett, servant nedfelt i innredning, speil med lys og dusjhjørne med glassfelt. Elektrisk styrt vifte. I 2026 ble det lagt flis på flis på gulvet, byttet blandebatteri i dusjen, lagt ny dørterskel og satt ny silikon langs vegger og rundt innredningen.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue, kjøkken og soverom. Fliser på bad.
Vegger: Malt betong, spilevegg og plater i stue. Fliser på bad. Malte vegger i øvrige rom.
Himling: Malte plater i stue. Malt betong på bad.

Lagring:
To kjellerboder på henholdsvis ca. 5,6 m² og ca. 6 m². Loftsbod med skråtak og et gulvareal på ca. 8 m² (begrenset måleverdig areal grunnet skråtak). Varmtvannstank på ca. 200 liter er plassert i kjellerbod. Intern bod i leiligheten.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Løsøre som ikke medfølger salget: Nattbord på soverom og hyller i stue. Lamper i spisestue og på kjøkken, samt garderobeskap i gangen, tas i utgangspunktet med, men kan muligens avtales å følge med etter nærmere avtale med selger.

Boligen varmes opp av elektrisk varme. Det er installert en luft-til-luft varmepumpe fra Toshiba fra 2024. Badet har elektrisk gulvvarme, og det er peis i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1952. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig innflyttingsattest ble gitt 17.02.1952 for brannfast 4-mannsbolig i Odalsgaten 15. Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
1. Pipeattest må foreligge og attesten må være undertegnet av formannen i Helserådet för den er gyldig.

Det fremgår av en håndskrevet påtegning på dokumentet at pipeattest ble utstedt 09.03.1952, og vilkåret anses dermed utført. Kjøper overtar ansvaret for dette. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 13.09.1950. Dagens planløsning samsvarer ikke med godkjente tegninger. Veggen mellom kjøkken og stue er fjernet for å skape en åpen løsning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

1997/2034-1/8 14.02.1997 SEKSJONERING
Opprettet seksjoner:
SNR: 4
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 1/4

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen ligger i et etablert og rolig boligstrøk, sentralt i Lillestrøm. Dette er et område som kombinerer tilbaketrukkethet med umiddelbar nærhet til byens fasiliteter. Herfra er hverdagslogistikken enkel, med Måsan barnehage i bygget ved siden av, og Kjellervolla skole en kort spasertur gjennom nabolaget.

Den daglige handlerunden gjøres enkelt til fots, med flere matbutikker innen fem minutter. For et bredere utvalg av butikker, serveringssteder og tjenester er det kort vei til Lillestrøm Torv. Strømmen Storsenter er også bare en kort kjøretur unna. For pendlere ligger bussholdeplassen i Vestbygata et par minutter fra døren, og Lillestrøm stasjon nås på en drøy ti minutters spasertur. Herfra tar toget deg til Oslo S på under et kvarter.

Området har gode muligheter for aktivitet og fritid. Både Sterkere Trening og Lillestrøm Arena ligger i nabolaget, og det er flere ballplasser i gangavstand. For ungdom er det verdt å merke seg den korte avstanden til Lillestrøm videregående skole, som ligger kun fem minutter unna.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Måsan barnehage (0-5 år) 3 min gange
54 barn 0.3 km
Volla barnehage (1-5 år) 7 min gange
174 barn 0.6 km
Sølepytten barnehage (1-5 år) 7 min gange

Skoler:
Kjellervolla skole (1-7 kl.) 7 min gange
Volla skole (1-7 kl.) 8 min gange
Vigernes skole (1-7 kl.) 19 min gange
Kjeller skole (1-10 kl.) 20 min gange
Sophie Radich skole (8-10 kl.) 14 min gange
Lillestrøm videregående skole 5 min gange
Skedsmo videregående skole 11 min gange

Eiertomt på 1 008 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Det medfølger to faste parkeringsplasser til seksjonen. Den ene plassen har ladepunkt for elbil og er plassert nærmest gresset på høyre side ved innkjøring til tomten. Parkeringsplassene medfører ingen ekstra utgifter.

Ny kjøper kan sette opp og bekoste ladestasjon for el-bil.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023–2035, vedtatt 14.06.2023. I planen er eiendommen avsatt til boligbebyggelse (nåværende).

Kommuneplanen gjelder ved motstrid foran eldre reguleringsplaner. Kommuneplanens generelle bestemmelser supplerer gjeldende reguleringsplaner der disse ikke selv inneholder tilsvarende bestemmelser.

Eiendommen ligger innenfor bestemmelsesområde #6_9 (kun i Odalsgata). For dette området gjelder følgende: bygningene kan ha mur/pusset mur som hovedmateriale i fasaden, og boligene skal ha saltak eller valmtak.

Eiendommen ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Dette innebærer tilknytningsplikt ved relevante tiltak.

Eiendommen berøres av bestemmelsesområde for «Støykrav til sone 2 øvrige sentrale utbyggingsområder» i henhold til kommuneplanen.

§ 1-14.1.3 Støykrav til sone 2 øvrige sentrale utbyggingsområder: Det tillates ikke støyfølsomt bruksformål i rød støysone. Utenfor 50 % av støyfølsomme rom (soverom og stue/oppholdsrom) skal det være stille side på fasade. Av disse skal minst ett rom være soverom. Kommunen kan kreve gjennomgående leiligheter dersom stille side ikke kan oppnås ved plangrep.

Eiendommen ligger innenfor NVEs aktsomhetsområde for flom. Dette er et område som er potensielt flomutsatt på et oversiktsnivå. Det betyr ikke nødvendigvis at eiendommen vil bli utsatt for flom, men at kommunen må vurdere flomfaren i eventuelle byggesaker.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2 750,- pr. mnd. og inkluderer: kommunale avgifter, husforsikring, grunnpakke TV (Telia), strøm fellesområder og snømåking.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 000,- pr. år. / 10 943 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv. Internett-abonnement må tegnes separat. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Boligen er tilknyttet alarmselskap, men abonnementet følger ikke med salget.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 063 146,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 75 771,- pr. 21.05.2026.

Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 21.05.2026.

Det er pr. 21.05.2026 ingen lån registrert på selskapet.

4 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

121 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
122 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
132 290,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 972 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 982 290,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Henriette Richardsen Bangsund og Stian Omenås Bolstad

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Odalsgata 15.
- Sameiet består av 4 boligseksjoner.
- Sameiet har organisasjonsnummer 918853944.
- Sameiet har ikke styre, men et sameiermøte som øverste organ hvor det velges en formann.
- Sameiet er forsikret i If med polisenummer SP608978.
- Det er fellesvaskeri i kjeller, bestående av 2 store vaskemaskiner og 1 tørketrommel

Salg og utleie skal meddeles sameiets formann for registrering. Dyrehold er i utgangspunktet ikke tillatt, men eier kan søke styret om tillatelse. Grilling på terrassen er tillatt, men skal ikke være til sjenanse for naboer. Sameiet har felles vaske- og tørkerom. Det er ikke tillatt å montere varmepumper. Endringer av fasaden krever skriftlig godkjenning fra sameiet.

Beboerne er ansvarlige for vedlikehold som klipping av grøntarealer og ukentlig renhold av fellesarealer. Ved større snøfall skal terrassene ryddes for snø.

Det er ikke planlagt endringer i fellesutgiftene.

Sameiets totale formue var kr 303 087,- per 21.05.2026. Denne seksjonens andel av formuen er kr 75 771,-. Megler har ikke mottatt regnskap, budsjett eller årsberetning for sameiet.

Iht. eierseksjonsloven er det ikke anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt  kr -15 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger (Alle inkl. - rabatt)

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ca.  kr 4 500,00
Innhenting av offentlig opplysninger Lillestrøm  kr 5 978,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring  kr 22 900,00
Foto  kr 6 250,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0140/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26140

Sist oppdatert: 25. mai 2026 kl. 19:50