Conrad Hemsens vei 15C

Conrad Hemsens vei 15C, 0287 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 2, bruksnummer 1082, ideell andel 1/1
Andelsnummer 15, Ladegaardsøen Borettslag, organisasjonsnummer 952880764

Totalt bruksareal BRA: 69 kvm

BRA-i:
1. etasje 67 kvm: Entré, bad/wc, 2 soverom, kjøkken, stue med utgang til markterrasse

BRA-e:
1. etasje 2 kvm: Utvendig bod på markterrasse

Balkong- og terrasseareal:
1. etasje 38 kvm: Markterrasse med utgang fra stuen og platting ved inngangsparti.

Boligen disponerer 1 bod på ca. 2 kvm. Boden er utendørs, med inngang fra markterrassen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.11.2025 utført av Pål Morten Pedersen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur i betong, bærende konstruksjoner og etasjeskillere hovedsaklig av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner, belagt med takstein. Takstmann har ikke besiktiget taket. Utvendig fasade forblendet med trepanel. Vinduer med 3-lags glass fra 2022, terrassedør med fast sidevindu med 3-lags glass fra 2022. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.  

Det er ikke gitt TG3 i rapporten. Leiligheten er betydelig oppusset i 2022.
Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende har fått TG2:
- Ved bruk av nivelleringslaser ble det registrert avvik i leilighetens bredde på mellom 1 og 2 cm, i tillegg til lokale skjevheter.
- Pipe/skorstein innvendig i boligen har kun 2 sider synlig.
- På kjøkken er det kullfiltervifte, ikke ventilator med avtrekk via kanal.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene som har fått TG2. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Lekker gjennomgående 3-roms endeleilighet i rolige Ladegaardsøen borettslag. Borettslaget har en unik beliggenhet på Bygdøy, stille og rolig, men samtidig nært til buss, butikk og noen av byens fineste turområder og badeplasser.

Leiligheten holder en høy standard, og ble pusset opp og ombygget i 2022 med blant annet nytt elektrisk anlegg, nye vinduer, ny platting ved inngangspartiet, ny markterrasse og nye 1-stavs eikegulv med gulvvarme i alle rom. Romløsningen ble gjort om, i tillegg ble leiligheten utvider med noen kvadratmeter ved å innlemme en utebod og noe uteareal i det ene soverommet. Her kan du flytte rett inn!

Inneholder:
1. etasje:

Romslig stue med åpen kjøkkenløsning. I 2022 ble vegg mellom stue og et av soverommene åpnet, kjøkkenet ble flyttet ut i stuen og det gamle kjøkkenrommet omgjort til soverom. Stue og kjøkken er i dag et lyst og luftig rom, med innslipp av dagslys via ekstra vindu på gavlveggen, samt fra de store terrassedørene og kjøkkenvinduet. Det er god plass til sofaløsning/sittegruppe og TV-benk, her sitter man usjenert med hyggelig utsyn mot de grønne fellesområdene. Rommet er malt i en behagelig grå-blå farge mot hvitt tak, og det er montert downlights.

Moderne kjøkkeninnredning fra Epoq med antrasittgrå underskap og hvite overskap. Det er gjennomgående sorte detaljer med sorte, åpne hyller med spotter, sorte stikk og håndtak på innredningen. Kjøkkenet er svært godt utnyttet med god skap- og benkeplass, i tillegg er det integrert vinskap og ekstra lagring i delen av kjøkkenet som vender ut mot stuen. Den praktiske "halvveggen" skjermer kjøkkenet godt og gir en naturlig avgrensing av sonene stue/kjøkken. Platetopp med integrert ventilator (kullfilter), integrert oppvaskmaskin, samt stekeovn og mikrobølgeovn integrert i høyskap. Sort, frittstående kjøleskap i nisje, som matcher fargene på innredningen. I tilknytning til kjøkkenet er det plass til spisebord, taklampen er lakkert i samme farge som veggen og kan kjøpes med hvis ny eier ønsker.

Fra stuen er det utgang til sydvendt markterrasse. I 2022 ble det satt inn ny skyvedør med fast glassfelt ut mot terrassen, og i 2023 ble gammel terrasse revet og ny terrasse med gjerde bygget. Markterrassen er ca. 25 kvm, med god plass til sittegruppe. Det er montert markise med ny duk, utelys, stikkontakt og frostfri utekran på markterrassen. Det er tilgang til praktisk bod på ca. 2 kvm. Via port i gjerdet rundt markterrassen, er det videre utgang til borettslagets grønne fellesområder.

Lekkert, flislagt bad som ble pusset opp i 2022. Da ble badet utvidet med ca. 30 cm, noe som har gitt merkbar forskjell. Badet har store fliser med betonglook, noe mørkere på veggen enn på gulvet. Nedsenket dusjnisje med praktiske svingbare glassdører og regnfallsarmatur, elektrisk håndkletørker, vegghengt toalett og gulvvarme. Godt med lagringsplass i stort servantmøbel med skuffer, samt i speilskap med belysning. Ved siden av vasken er det praktisk benk i massiv eik med ekstra bredde, samt opplegg for vaskemaskin. Dagens eier har kombinert vask/tørk med ekstra stor trommel, som kan kjøpes med om ny eier ønsker.

Leiligheten har to gode soverom, begge med gulvvarme. Hovedsoverommet har fin størrelse, med plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. For maksimering av lagringsplass er det montert vegghengte skap over sengen. Det andre soverommet har også god størrelse, med god plass til seng og kontorløsning. På soverom 2 er det også garderobeskap.

Lys entré med plass til sittebenk eller veggoppheng og skoskap. Ved inngangspartiet er det bygget ny platting i 2023, med plassbygget benk. Fra denne uteplassen er et utsyn mot den koselige interne parken i borettslaget.

Det er mulig å leie parkeringsplass i borettslaget etter liste, det er totalt 36 plasser (en plass per leilighet) i tillegg til caroporter. Se mer informasjon under "parkering" i salgsoppgaven.
Velkommen til visning!

Hvitevarer på kjøkken medfølger leiligheten ved salg.
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- PH-lampe over spisebord er lakkert i samme farge som vegg og kan kjøpes av ny eier om ønskelig.
- Samsung smart-TV 60 tommer og kombimaskin vask/tørk med ekstra stor trommel kan også kjøpes av ny eier om ønskelig.
- Det medfølger ikke ladeboks for elbil

Gulvvarme i alle gulv, med separate regulatorer i soverom og bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på rekkehus, datert 26.04.1985. Det foreligger også ferdigattest på innsetting av skyvedører som erstatning for dør og vindu, innbygging og bruksendring av boder, datert 09.02.2023. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Da det ble søkt om innbygging/bruksendring av boder i 2022/2023, ble det også søkt om at boden på terrassen skulle innlemmes i leiligheten. Dette ble ikke gjort, boden på terrassen er fortsatt en utebod.

Badet er noe utvidet (ca. 30-40 cm) mot nåværende kjøkken i forhold til originale byggetegninger.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom, følgende antas å ha betydning: Festekontrakt, tinglyst 07.09.1984, dagboknummer 44785 - Inneholder bestemmelser om festetid, bebyggelse på tomten, festeavgift o.l.

De øvrige servituttene omhandler blant annet bestemmelser om vann- og kloakkledninger og plassering av bygg i forhold til vann- og spillvannsledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til adkomst over gnr. 2 bnr. 258 og 703 (Conrad Hemsens vei 3 - 10) fra Fredriksborgveien. Rettigheten er tinglyst 05.01.1984 med dagboknummer 641.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. I henhold til vedtektenes punkt 2.4, kan samtykke til fremleie normalt bare påregnes
- når leiligheten aktes overlatt noen som skal ta hånd om den under andelshavers ”feriefravær” på inntil 3 måneder pr. kalenderår
- når overlating skjer i forbindelse med andelshavers midlertidige fravær ut over 3 måneder, og da på vilkår av at fremleieren fyller vilkårene.

Søknad om samtykke til fremleie må sendes styret i god tid og senest 5 uker før fremleieforholdet ønskes istandbrakt.
Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Kjøper må være gyldig medlem i Den Norske Frimurerorden med minimum 5 års medlemskap. Kjøper må ha fylt 55 år.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Borettslaget har en unik beliggenhet i et svært rolig og attraktivt område på Bygdøy, omringet av flotte og velholdte grøntarealer.
Området tilbyr flotte rekreasjonsmuligheter med turmuligheter i Kongeskogen og bademuligheter på Huk, Paradisbukta og Bygdøy sjøbad. I umiddelbar nærhet finner man også Bygdøy tennisklubb.

Bygdøy har flere spennende museer, blant annet Frammuseet, Norsk Folkemuseum, Kon-Tiki museet og det nye Vikingskipshuset som åpner i 2027. I tillegg er det også kort avstand til Bygdø Kongsgård, som er Oslos største melkeprodusent. I vinterhalvåret er det mulig å bestille omvisning på gården og i mai hvert år er det et populært skue når kuene slippes ut på beite.

Det er kort avstand til matvarebutikker, og skulle man ønske å ta bussen mot sentrum, så er nærmeste bussholdeplass like utenfor frimurerområdet. Her går buss 30 til Nydalen, via Frogner, Jernbanetorget og over Torshov (se www.ruter.no for avganstider). Det er også kort vei til sentrum via sykkel-/gangvei langs Frognerstranden eller båt fra Lanternen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Kjør inn Conrad Hemsens vei fra Fredriksborgveien. Fortsett innover på området, følg veien ca. 400 meter.

Festetomt på 9 674 kvm. Tomten eies av Frimurerhjemmene, Ladegaardsøen borettslag har hjemmel til festerett. Tomten er pent opparbeidet med asfalterte internveier, grøntarealer og beplantning.

Festeavgiften er kr 450 000,- for 2026. Festeavtalen utløper 06.02.2064.

Festeavgiften reguleres hvert 10 år, neste regulering av festeavgiften vil være i 2027.

Punkt 5 i festekontrakten sier "Festetiden er 80 år fra kontraktens underskrift (06.02.1984). Grunneieren
skal innen ett år før festetidens utløp gi festeren
underretning om han på ny akter å bortfeste tomten. I så
fall er festeren fortrinnsberettiget, men grunneieren
kan kreve festeavgiften fastsatt etter den tids pris- og
rentenivå, og ellers etter de bestemmelser som da måtte
gjelde."

Borettslaget har 36 utendørsplasser til utleie, per 01.12.2025 er det ledig plass. Det er også noen carporter som kan leies etter venteliste. Prisen for utendørs parkering er kr 250,- pr. måned og kr 400,- pr. måned for carport. Dersom det er ledige plasser, kan beboere med to biler søke om ekstra plass. Denne må fravikes dersom det flytter inn nye beboere med behov for plass.

Det er mulig å leie parkeringsplass med infrastruktur for lading av el-bil, men ladeboks tilpasset borettslagets systemer må bekostes av beboer selv. Ladekostnader faktureres månedlig etter kwt-pris bestemt av styret etter vurdering mot markedspris.

Borettslaget har 4 gjesteparkeringsplasser som kan brukes av gjester i inntil 3 døgn ved fremleggelse av parkeringskort i ruten.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget og Frimurerhjemmene.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger, Frimurernes aldershjem i henhold til reguleringsplan S-1497 datert 13.11.1968.

Felleskostnadene er kr 5 300,- pr. mnd. og inkluderer: Grunnpakke TV/internett, snømåking, plenklipping, felles bygningsforsikring, driftskostnader, renter og avdrag på fellesgjeld m.m.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 9 400 kwh. pr. år. Det er tegnet Norgespris.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv/internett, grunnpakke er inkludert i fellesutgifter.
Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 791 667,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 166 669,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Formuesverdien for denne eiendommen vurderes til å være satt lavt sammenlignet med markedsverdien. Kjøper må derfor påregne at formuesverdien vil øke.

Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 19 896,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 261 564,- pr. 31.12.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 9 440 850,- pr. 20.08.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 6,267% effektiv rente
Lånetype: Annuitet
Innfrielsesdato: 20.02.2055
Avdragsfrihet: Nei

6 150 000,00 Prisantydning
219 860,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 369 860,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Avklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 389 112,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Peter Høeg og Anne Lebesby Høeg

Leiligheten er tilknyttet Ladegaardsøen Borettslag.
Borettslaget består av 36 andeler.
Borettslaget har ikke formell forretningsfører, regnskapsfører og styreleder Erik Ulseth Danielsen deler denne funksjonen.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er kun tillatt etter samtykke fra styret.
I henhold til vedtektenes punkt 2.1 skal andelen benyttes som primærbolig.
Se husordensreglene for retningslinjer vedrørende bruk av borettslagets grøntanlegg.
Ved grilling er det kun elektrisk grillutstyr som skal benyttes på balkongene.
Borettslaget har egen Petanque-bane til bruk for beboerne.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Bygget carporter med mulighet for ladeboks. Carportene kan leies etter venteliste.
- Panelutskiftning på fasader.
- Vask av fasader.

I henhold til protokoll fra generalforsamling 2025, har styret fått fullmakt til å
- Gjennomføre nødvendig asfaltering innenfor økonomisk ramme pålydende kr 400 000,-
- Gjennomføre utskiftning av vindusglass i borettslaget. Økonomisk ramme er satt til kr 600 000,-før klimatilskudd. Tilskuddet er budsjettert til å være kr 115 000,-.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper/andelseier være gyldig medlem av i Den Norske Frimurerorden, med minimum 5 års medlemskap, eller enke/registrert samboer etter sådan. Kjøper må også være fylt 55 år. Kjøper skal godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2 900,-
Markedsføringspakke kr 30 900,-
Oppgjør kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 2 500,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring ca. 17 000 kr,- (Avregnet 6,3`)
Foto 25 bilder kr 4 600,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig kr 9 875,-

Oppdragsnummer 41-0093/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2593

Sist oppdatert: 30. januar 2026 kl. 21:40