Solhaugveien 14

Solhaugveien 14, 1459 NESODDEN
Kommunenummer 3212, gårdsnummer 1, bruksnummer 342, ideell andel 1/1

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 94 kvm: Entré, bad, kjøkken, stue, spisestue, vinterhage og soverom.
2. etasje 12 kvm: Loftstue (Ikke godkjent til varig opphold)
BRA-e:
Frittstående bod:
1. etasje 5 kvm: Frittstående bod

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 34 kvm: Terrasse

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 18 kvn, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 12 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 6 kvm.
Innvendige trappeprojeksjoner er medregnet i boligens bruksareal (BRA-i).
Vinterhage og vegg mellom stue og vinterhage er medregnet i boligens bruksareal (BRA-i). Vinterhage utgjør 13 kvm av det totale bruksarealet.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.12.2025 utført av Anticimex AS v/Lars Petter Ausland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er ukjent om det er søkt om/godkjent etablering av tilliggende vinterhage, og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Arealene er medtatt i rapporten etter bruken på befaringsdagen.
Det er registrert avvik på planløsninger og fasader i forhold til godkjente byggetegninger. Eksisterende planløsninger og fasader kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre og er fundamentert med støpt plate på mark, samt krypekjeller under eldre del av boligen. Grunnmur av betong og murkonstruksjoner av naturstein. Etasjeskillere av treverk. Yttervegger av trekonstruksjoner utvendig kledd med liggende og stående trekledning. Takkonstruksjoner av saltaksform utvendig tekket med takstein og takplater. Boligen har profilert entrédør med sikkerhetslås og terrassedører med to-lags glass fra 1989 og 2004. Vinduer med to-lags glass fra 1989 og 1994.
Inngang til krypekjeller via luke i grunnmur. Støpt gulv mot grunn og fjellgrunn.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3 er gitt:
Bad :
- Sluket er isolert inne i dusjsonen. Vannsøl eller lekkasjevann utenfor denne sonen har ingen mulighet til å nå sluket og vannskade kan oppstå. Tilstrekkelig avrenningsmulighet for vannsøl eller lekkasjevann må etableres.
Sjablonmessig prisanslag: kr. 0 - 5 000

Kjøkken :
-Det er observert svelling/skader på innredning etter lekkasje fra avløpsrør under kjøkkenbenk. Innredning bør skiftes ut.
Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000

Soverom i loftetasje:
- Fuktmerker observert på takplater i kneloft. Lekkasje/vanninntrengning fra pipe under stormen Amy i oktober 2025 i følge eier. Fuktmerker har tørket. Det ble med fuktindikasjonsinstrument utført måling med pigg i treverk og det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier. Eier har utført midlertidig tiltak med presenning rundt utvendig pipeløp. Tiltak/utbedring for å stoppe fukt/lekkasjer må påregnes og eier har i ettertid utbedret pipe med nytt utvendig beslag etter befaringstidspunktet. Risiko for skader i konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes.
Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000

Frittstående bod med tilliggende skur:
- Det er foretatt en forenklet og overordnet vurdering av tilstanden og det er høy slitasjegrad som gjør at det anbefales utbedrende tiltak.
Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000

TG2 er gitt:
Bad:
- Det er registrert ett riss i gulvflis ved baderomsdør. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.
- Innredning har slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Entré, spisestue, soverom og stue:
- Det er stedvis registrert sprekker mellom gulvbord i stue og spisestue, samt mindre hull etter innfesting av ilsted/brennbar plate på gulv i stue.
- Det registreres stedvise riper/hakk/merker og nyanseforskjeller i gulvets overflatemateriale i soverom i 1 etasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Krypekjeller:
- Det er registrert ventil i krypkjeller som er tettet igjen. Ventil bør åpnes for bedre gjennomlufting.
- Det er stedvis registrert åpne felt i bjelkelag uten isolasjon/vindsperre. Bør utbedres med tanke på trekk/isolasjonsevne.

Soverom i loftetasje:
- Overflater gulv: Gulvoverflater bærer stedvis preg av slitasje. Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Innvendige trapp:
- Trappen er stedvis slitt/aldringspreget, men forholdet vurderes til å være av estetisk karakter. Trappen har ikke håndløper på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt.

Etasjeskiller - 1. etg. :
- Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 14 mm i spisestue. Forøvrig ingen merknader i det andre rommet som er målt (stue).

Tekniske anlegg, VVS anlegg:
- Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- På bakgrunn av varmtvannsberederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring/dokumentasjon på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det er foretatt en el-kontroll av det elektriske anlegget uten at det ble påvist avvik. En el-kontroll blir utført med stikkprøveprinsippet og er allikevel ikke noen garanti for at det elektriske anlegget er feilfritt. Grunnet manglende dokumentasjon/samsvarserklæringer på det elektriske anlegget settes tilstandsgrad 2 (TG2).

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Det er usikkert om utvendig panel er montert med lufting. Manglende lufting kan påvirke panelets levetid negativt. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke om lufting er etablert. Eventuelt bør lufting etableres.

Dører og vinduer:
- Vinduer er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på vinduer hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet. Det er stedvis registrert slitasje/avskalling på utvendige beslag på vannbrett.
- Takvindu er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på vinduer hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet. Takvinduer er erfaringsmessig å betrakte som risikoutsatt knyttet til inndriv av vann/kondens med påfølgende skader. Det ble ikke registrert skader på befaringstidspunktet.
- Entredør er av eldre dato og terrassedør er fra 1989, og det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dør hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Yttertak:
- Det er registrert symptomer på elde og slitasje, selv om det ikke ble observert tegn på lekkasjer eller skader, anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand.
- Takvinduer er erfaringsmessig å betrakte som risikoutsatt knyttet til inndriv av vann/kondens med påfølgende skader. Det ble ikke registrert skader på befaringstidspunktet.

Drenering:
- Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder er det derfor grunn til å varsle om risiko for svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Jevnlig ettersyn anbefales slik at nødvendige tiltak kan iverksettes ved behov.
- Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Forholdet kan øke fuktbelastningen på grunnmuren. Tiltak bør iverksettes ved behov.
- Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med opplysninger om alderen til dreneringen.

TGIU er gitt:
- Avløpsrørene er stedvis skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
- Det er ikke kjent når det sist ble foretatt service på varmepumpen.
- Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent
- Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilbygd/ombygd 1989

Entré
Entré med tregulv og god plass for oppbevaring av yttertøy og sko i plassbygde skap.

Stue
Hyggelig stue med parkettgulv med gulvvarme, moderne peisovn og varmepumpe på vegg. Det er god plass til en romslig sittegruppe i stua og direkte utgang til både vinterhage og terrasse. Stua, spisestue og kjøkken ligger på rekke og rad i en delvis åpen løsning som gir god flyt.

Kjøkken
Kjøkkeninnredning fra 1989 med lyse glatte fronter og benkeplater av heltre. Det er montert fliser på vegg over kjøkkenbenker samt belysning og stikkontakter. Det er avsatt plass til komfyr med steketopp og kjøleskap m/frysedel. Ventilator med mekanisk avtrekk.
Hvitevarer medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Soverom
Boligen har ett soverom i 1. etasje.

Loftstue
Boligen har også en lys og trivelig loftstue med takvinduer som gir godt gjennomlys og en behagelig atmosfære. Loftstua er ikke omsøkt/godkjent til varig opphold.

Vinterhage
Fra stua er det også direkte adkomst til en vinterhage på ca. 13 kvm. Dette rommet er uisolert, men har flislagt gulv med varmekabler og god plass til møblering – et flott ekstra oppholdsrom som kan brukes store deler av året.
Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er ukjent om det er søkt om/godkjent etablering av vinterhagen.

Bad
Pent flislagt bad fra 1989 med gulvvarme. Gulvstående servantinnredning med profilerte fronter og heldekkende servant med ett-greps armatur. Det er montert speilskap, stikkontakter og belysning på vegg over servant. Dusjhjørne med skyvedører av glass og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin.
Avtrekksventil med mekanisk avtrekk montert i vegg.

Teknisk/VVS
- Varmtvannsbereder på 115 liter (årstall 1999)
- Trykktank, stoppekraner, vannmåler og hovedstoppekran montert i krypkjeller
- Vannrør av typen kobberrør, forkrommede rør og plastrør
- Synlige avløpsrør av plast
- Utekran montert på nord-vendt yttervegg
- Avtrekksventil med mekanisk avtrekk montert i baderom
- Ventilator med mekanisk avtrekk montert i kjøkken.

Vegger: Malt trepanel, fliser
Gulv: Parkett, fliser, tregulv
Himling: Himlingsplater, malte trebjelker, plastplater

Annet fast inventar
- Røykvarsler
- Brannslukningsutstyr
- Garderobeskap i entré
- Garderobeskap i soverom 1. etg.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med elektrisitet, vedfyring i vedovn m/glassdør montert jan.-26 og varmepumpe fra 2016 i stuen.
Gulvvarme i stue, spisestue, kjøkken, bad og vinterhage.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har ikke avtalt Norgespris på strøm på eiendommen.
Ny kjøper må selv ta stilling til om dette er av interesse.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Sikringsskap
Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler er montert i entré.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden byggeår.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen, det foreligger heller ikke byggetegninger/plantegninger i Nesodden kommune. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Loftstue er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er ukjent om det er søkt om/godkjent etablering av tilliggende vinterhage, boder og terrasser og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Konsekvensen ved søknad kan være at byggene ikke godkjennes og må fjernes. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Arealene er medtatt i rapporten etter bruken på befaringsdagen.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens:
28.06.1963 - Dokumentnr: 3138 - Bestemmelse om bebyggelse
Forklaring: Bestemmelse om at ulovlig byggevirksomhet ikke skal fortsette.

21.11.2013 - Dokumentnr: 1010872 - Best. om vann/kloakkledn.
Bestemmelse om adkomstrett
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Forklaring: Avtale mellom Solhaugveien nr 14, bnr. 342 og Solhaugveien nr. 20, bnr. 386.
Bnr. 386 gis rett til å anlegge stikkledninger for vann og avløp samt kummer gjennom bnr. 342. Adkomstrett for vedlikehold og reparasjoner. Grunneier forplikter seg til å ikke bygge over eller inntil eller fylle opp over anlegget.

11.12.2014 - Dokumentnr: 1092621 - Best. om vann/kloakkledn.
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Forklaring: Avtale mellom Solhaugveien nr 14, bnr. 342 og Solhaugveien nr 18, Bnr. 612.
Bnr. 612 gis rett til å anlegge stikkledninger for vann og avløp samt kummer gjennom bnr. 342. Adkomstrett for vedlikehold og reparasjoner. Grunneier forplikter seg til å ikke bygge over eller inntil eller fylle opp over anlegget.

05.05.1949 - Dokumentnr: 1726 - Bestemmelse om veg
Rettighet hefter i: Knr:3212 Gnr:1 Bnr:22
Forklaring: Rett til vei over bnr 182

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Info fra Egenerklæringen:
- Det er byggeplaner i Evenstuveien og Solhaugvei 15 . Det har kommet melding som nabovarsel, men jeg har ikke noe og innvende mot de planene. Tror det kan bidra til forskjønning og bedre veinettet.

Bolig beliggende meget sentralt mellom Fjordvangen og Berger. Området har nærhet til barnehager, offentlig kommunikasjon, gode servicetilbud og Nesoddmarka. Det er kort skolevei til Berger barneskole og Nesodden videregående skole. Det er kort vei til nydelig turterreng med lysløype og preparerte skiløyper i Nesoddmarka. I tillegg strekker Kyststien seg langs store deler av Nesodden.

Videre er det en meget barnevennlig og koselig strand i gangavstand fra boligen, samt at det er kort vei til Hellviktangen med sitt flotte friområde med store gressletter, badestrand og svaberg. Det finnes gode muligheter for sportslige aktiviteter i området. Nesodden IF benytter Berger idrettspark som ligger i kort gangavstand fra boligen. Her er det blant annet fotballbane, kunstgressbane og friidrettsbane. Ved Nesodden videregående skole finnes innendørs- og utendørs tennisbaner samt en idrettshall. Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Coop Extra og Kiwi.

Ønsker du ytterligere servicetilbud har Tangen senter stor Meny-butikk, vinmonopol, apotek og diverse butikker. Vinterbro, Ski og Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon eller bil. Bussen korresponderer med båten fra Nesoddtangen brygge, som tar deg til Lysaker på ca. 8 min og Aker brygge på ca. 20 min. Bussholdeplass er i umiddelbar nærhet. Ved å benytte bil fra Fjordvangen tar det ca. 10 min til Nesoddtangen, ca. 25 min til Vinterbro Senter og ca. 30 min til Drøbak, 35 min til Ski og 40 min til Oslo S.

Ta av ved Nesset og følg fv 156 mot Nesoddtangen. Ta til høyre ved Berger veiskille og følg Hellvikveien nedover. Ta inn Evenstuveien på høyre hånd og hold denne til høyre. Evenstuveien går deretter over i Solhaugveien. Eiendommen ligger høyre side.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se også google maps - det er enkelt å finne frem i kartet

Eiendommen har gangavstand til barneskole, videregående skole og Steinerskole, og skolebussordning til ungdomsskole på Alværn.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 878 kvm som er opparbeidet med gruslagt innkjørsel, biloppstillingsplasser, gressplen, trær, diverse beplantning og noe fjell i dagen.

Godt med parkering på eiendommen.

Vei:
Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.
Iflg. eier er det varslet at kommunen ikke vil brøyte Solhaugvei vinteren -25/26. Naboene vil inngå privat brøyteavtale.

Vann og avløp: Offentlig med private rør og ledninger frem til offentlig anlegg.
Eier er selv ansvarlig for private ledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger og felles avkjørsel i henhold til reguleringsplan Berger-Ekelund datert 15.06.1989 og boligbebyggelse, veggrunn-grøntareal og kjøreveg i henhold til reguleringsplan Detaljregulering for Fjordgløtt datert 21.05.2025 med tilhørende reguleringsbestemmelser. 

Eiendommen er avsatt til boligbebyggelse i kommuneplan for 2022-2046.

Naboeiendommen Gbnr/1/265 skal utbygges med 12 boliger.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Områdeanalyse som megler har mottatt viser:
- Eiendommen ligger i et område med middels til lav aktsomhet for radon.

Kommunale avgifter er kr 8 843,- for 2024. I dette inngår gebyr for avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Avløp faktureres etter forbruk.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 17 000,-/år (21 000 kwh/år). 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11 000,-.
Velavgift til Berger Vel (frivillig) er kr 300,-/år.
Veiavgift kr. 500,-/år.
Brøyting kr. 1500,-/år.
Boligen har montert parabolantenne og dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 263 570,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 054 279,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

7 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

175 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
195 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 195 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Emma Helene Gehrmann og Roy Kristen Fenstad

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Nesodden kommune kr 5 175,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige  kr 39 970,00
Foto kr 5 000,00
Tilstandsrapport Anticimex  kr 20 625,00

 
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 51-0079/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nesodden
Vestveien 51, Tangen Center, 1452, NESODDTANGEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR51.2579

Sist oppdatert: 02. februar 2026 kl. 17:03