Frøyas gate 39

Frøyas gate 39, 1608 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 300, bruksnummer 1428, ideell andel 1/1
Andelsnummer 45, Hørra Borettslag, organisasjonsnummer 931 173 952

Totalt bruksareal BRA: 66 kvm

BRA-i:
3. etasje 61 kvm: Stue/kjøkken, Bad/vaskerom, Soverom

BRA-e:
U. etasje 5 kvm: Kjellerbod

Åpent areal:
3. etasje 4 kvm: Balkong

Boligen disponerer 1 bod i kjeller på ca 5 kvm og en matbod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhørerborettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 13.02.2025 utført av Takstkonsulent1 v/Sigurd Unnestad. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/betong. Boligblokk bygget i 1989. Bygningen antas fundamentert med støpt plate på faste masser/ fjellgrunn. Asfaltert gulv i garasjekjeller.
Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført med betong og utfyllende bindingsverk, fasader kledd med plater, trekledning og spekket tegl. Takkonstruksjon oppført med sperrer av
tre, saltak takform, tekket med takstein (ikke besiktiget) Vinduer med 2-lags isolerglass, prod. 2016

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Bad - Sluk,membran og tettesjikt - Synlig vinylbelegg brukt som tettesjikt. Belegget er ført godt opp langs kanten og ned i plastsluket.
• Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone.
• Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet.
• Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring.
Det dusjes i dusjkabinett og det er derfor ingen direkte vannpåkjenning på gulvet, noe som er bra. For å få bedret tilstandsgraden må det etableres godkjent tetting rundt sluk.
Anbefaler videre bruk av lukket dusjkabinett som ett strakstiltak, men for å lukke avviket må løsningen utbedres. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på bygningselementer i kjøkken, tekniske installasjoner som vannledning og avløpsrør og bad

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring
Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja- Ved regn renner det vann fra taket over terrassen og på vinduene. Dette er borettslaget sitt ansvar og det er meldt i fra om ved flere anledninger.

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, kun faglært - Firmanavn i regi av borettslaget
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Fasade og terrasse ble gjort før jeg flyttet inn. Tak ble tatt 2023.

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank,
sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, kun faglært- Firmanavn Elektrosmia Installasjon AS
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Byttet sikringsskap til moderne sikringer og la opp ny kurs til oppvaskmaskin.

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

Etter flere oppgraderinger i senere år har leiligheten i dag god, tidsaktuell standard. Én-stavs laminatgulv ble rundt 2013 lagt i alle rom utenom badet, gjennomgående og terskelfritt. Øvrige overflater ble samtidig fornyet, blant annet med MDF-plater på vegger. Nåværende eier overtok i 2022 og har siden gjennomført malerarbeid, samt bekostet oppgradering av sikringsskapet.

Kjøkkenet ble samtidig med oppussing rundt 2013 oppgradert med stilsikker innredning fra kvalitetsprodusenten Norema som i dag er velholdt. Innredningen er svært bruksvennlig utformet, blant annet med meterlange arbeidsflater på U-formede benker som inkluderer en smart barløsning foran vinduene. Alle hvitevarer er integrert - stekeovnen i praktisk arbeidshøyde.

Badet ble rundt 2013 oppgradert med våtromsplater på vegger og nytt sanitærutstyr. Gulvet har varmekabler og vinylbelegg fra ukjent årstall. TG 3 er gitt forhold knyttet til sluk og membran/tettesjikt, men siden badet benyttes med dusjkabinett begrenses imidlertid vannpåkjenning på gulv og vegger.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og belegg.
Innervegger: Malte MDF-plater, malt betong, våtromsplater og skiferfliser.
Himlinger: Malt betong.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Heltre benkeplater. Nedfelt stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Veggmontert ventilator.

Bad: Servantskap med glatt hvit front, laminert sort benkeplate og nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Overskap med glatt hvit front. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Kjøleskap og fryser er integrert i kjøkken og vil medfølge

Boligen er oppvarmet med elektrisitet. Det er varmtvann inkludert i felleskostnader.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 15.11.1989
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Det må monteres lukkere på dører og bodrom og garasje
- Teknisk rom må merkes
- Det skal være min. 5 cm luftespalter ved raft.
- Noen isolasjon på loft må utbedres.
Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at midlertidig brukstillatelse ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Endring fra bygningstegninger opp mot dagens bruk:
Del av entrè er opprinnelig byggemeldt som bod jf. godkjente bygningstegninger datert 01.06.1988 og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene er ikke bruksendret/omsøkt .Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om trafostasjon og bestemmelser om anlegg og vedlikehold av ledninger.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

På St. Hansfjellet bor du svært sentralt og samtidig tilbaketrukket i rolige omgivelser over byen. Til sentrumskjernen og gågaten tar det ikke mer enn fem minutter å gå. Alle byens tilbud og fasiliteter er med andre ord lett tilgjengelig i hverdagen.

Et stort pluss er det ikke minst med nærhet til Fredrikstadmarka, hvilket gjør det enkelt å benytte de omfangsrike friluftsområdene i hverdagen. Vinterstid er det mulig å legge ut på tur i kilometervis av preparerte skispor så snart forholdene tillater. Ellers i året er marka ypperlig for både treningsøkter og utflukter.

Sentral beliggenhet er også ensbetydende med enkel tilgang til et bredt kollektivtilbud. Gjennom bygatene passerer de fleste busslinjer, inkludert ekspressbusser til Oslo og Gardermoen. Til togstasjonen tar det gode fem minutter å sykle, reisetiden videre med tog til hovedstaden er omkring én time.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Trara skole (1-7 kl.) 0.5 km
Cicignon skole (1-10 kl.) 1.8 km
Trosvik skole (1-7 kl.) 1.9 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 1.9 km
Kvernhuset ungdomsskole (8-10 kl.) 2.7 km
Glemmen videregående skole 0.7 km
Hans Nielsen Hauge vgs 950 m

Barnehager:
St.Hansfjellet barnehage (1-5 år) 0.3 km
Speiderfjellet barnehage (1-5 år) 1.1 km
Kråkeby barnehage (1-5 år) 1.2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 13 563 kvm som tilhører borettslaget. Særdeles hyggelige fellesområder som er opparbeidet med blant annet belegningsstein, internstier, sykkelstativer, sittebenker, plenarealer og diverse beplantning   

Leiligheten disponerer en biloppstillingsplass i parkeringsanlegg. Parkeringskort utgitt til andelseiere skal følge leilighetene ved salg. Alle andelseiere får i 2024 3 kort uten kostnad. Andelseiere har mulighet for lading av elbil og hybridbil. Ladestasjonene er i felles innendørs garasjeanlegg. Kontakt styret ved interesse: horra@styrerommet.no.
Det må betales et eierskiftegebyr på kr. 500 på parkeringskort til styret.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse, blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan St. Hansfjellet 2.reprise og Omregulering av Hancobygget,Glemmengaten 55 datert 04.12.1981 og 05.12 2013 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av kommuneplanen for Fredriksstad kommune 2020-2032 med formål bebyggelse og anlegg

Borettslaget har mottatt nabovarsel fra Glemmengaten 55. Gjelder endring av bygg - fasade. (konf. styret).

Arealplaner under arbeid: Planid. 1099- Veumbakken-Holmen - omhandler Renovasjonsteknisk plan, kabler, linje samt utvendig belysning mm

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Sameiet har mottatt nabovarsel mottatt fra Glemmengaten 55. Dette gjelder endring av bygg - fasade. (konf. styret).

Felleskostnadene er kr 6 810,-  pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på felleslån, bygningsforsikring, kommunale avgifter, eiendomsskatt, varmtvann, trappevask, fibernett og ytre vedlikehold.
Felleskostnadene justeres normalt årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2025

Felleskostnadene fordeles slik:
Trappevask kr. 107,-
Fibernett kr. 520
Driftsutgifter kr 6 183,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 8 491 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av tv/fiber og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 671 437,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 685 748,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 27 505,- pr. 31.12.2023
Andel fellesgjeld er kr 422 000,- pr. 29.01.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 48 212 957,- pr.29.01.2025 fordelt på 3 lån og lånevilkårene er:
Lån 1 kr. 443 855,-
Rentebetingelser: 5,60%
Lånets løpetid: 9 år og 10 mnd.
Lån 2 kr. 45 880 562,-
Rentebetingelser: 5,60%
Lånets løpetid: 20 år og 4 mnd.
Lån 3 kr 1 888 540,- ,-
Rentebetingelser: 5,60%
Lånets løpetid : 22 år og 7 mnd.

2 400 000,00 Prisantydning
422 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 822 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 841 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mattis Bjørnstad Roer

Leiligheten er tilknyttet Hørra Borettslag. Borettslaget består av 105 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for andre beboere og søkt tillatelse av styret.

Veldrevet borettslag og påkostninger foretatt de senere år er:
2023 -Infrastruktur for El-bil lading Det ble i 2023 etablert infrastruktur for el-bil lading i hele garasjeanlegget. Ladepunkt for el-bil kan nå settes opp på hvilken som helst parkeringsplass i garasjeanlegget.
2022 - Nye tak på blokkene Det ble skiftet tak på alle blokkene i 2022 med ny duk, nye sløyfer, nye lekter og ny takstein + tilhørende blikkenslager arbeid.
2021 - 2021 Oppgradering uteområde Felles uteområde er rehabilitert i 2021
2019 - 2021 Ny membran over garasje og nytt dekke Hele det gamle tunet, gammel membran og påstøp ble fjernet høsten 2020. Ny membran ble lagt og trykktestet. Nye sluk ble montert og alle dekkegjennomføringer ble strømpet for å hindre lekkasjer.
2018 - 2018 Radonvifter Alle leiligheter med gulv på grunn ble utstyrt med radonvifter.
2017 - 2017 Drenering Drenert rundt rekkehus
2015 - 2017 Større bygningsmessig rehabilitering - Nye vinduer og verandadører i alle bygninger. Byttet alle inngangsdører i rekkehusene. Etterisolert med 5 cm, samt ny kledning på alle rekkehus. Nytt
ventilasjonsanlegg i blokkene. Montert lufteventiler på alle soverom i rekkehusene og 1. og 2. etg. i blokkene (pga. radon).Malt søppelboder innvendig.
2014 - 2015 Nytt ventilasjonsanlegg i blokkene

Informasjon fra styret:
De nærmeste to til tre årene vil det bli foretatt vedlikehold av terrasse-gulv på rekkehusene. Dette er det avsatt midler til og det vil ikke påvirke felleskostnadene. Innenfor en 5-års horisont vil det være aktuelt å bytte tak på rekkehusene. Dette vil kunne medføre behov for opplåning, men vil ikke påvirke felleskostnadene i stor grad. Fra januar 2025 ble felleskostnadene økt med 5%. Det ligger ikke an til noen økning i felleskostnadene før ved neste årsskifte. Om det vil bli behov for å øke utover økning i konsumprisindeksen vil avhenge av kostnadsutviklingen spesielt når det gjelder kommunale avgifter og forsikringspremie

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Oppdragsnummer 67-0029/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR67.2529

Sist oppdatert: 09. mars 2025 kl. 06:16