Orrevegen 22

Orrevegen 22, 3853 VRÅDAL
Kommunenummer 4028, gårdsnummer 1, bruksnummer 332, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 145 kvm

BRA-i:
1. etasje 114 kvm: Entre, gang, stue, kjøkken, to bad, badstue, teknisk rom og fire soverom.

BRA-e:
1. etasje 31 kvm: Bod og garasje.

Åpent areal:
1. etasje 70 kvm: Plattinger og inngangsparti.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 24.05.2024 utført av Anticimex AS Sandefjord. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Bod med utvendig adkomst er oppmålt til 9 m2 (BRA-e). Garasje er oppmålt til 21 m2 (BRA-e).
Det gjøres oppmerksom på at vegg mellom bod/garasje og hoveddel er skjønnsmessig oppmålt. Avvik kan forekomme.
Plattinger og inngangsparti er tilsammen oppmålt til 70 m2 (TBA).
Det gjøres oppmerksom på at platting stedvis grenser til fjell og derfor skjønnsmessig oppmålt. Avvik kan forekomme.
Det gjøres spesielt oppmerksom på at garasje ikke er inntegnet på godkjente byggetegninger. Godkjente byggetegninger viser carport. Dette er et søknadspliktig tiltak. Det er ikke kjent om tiltaket er omsøkt/godkjent og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Arealene er omtalt i rapporten etter dagens bruk. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen, uten at dette har hatt betydning for klassifisering og vurdering av måleverdighet på befaringstidspunktet. Se mer utfyllende informasjon i rapportens premisser om areal.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Hytta er oppført i 2017 og er iht. tilstandsrapporten oppført på støpt betong mot grunn. Plate på mark. Yttervegger, etasjeskiller og tak i trekonstruksjoner. Fasader med liggende trekledning og forblending i naturstein. Saltak tekket med torv. Vinduer og terrassedører med to-lags glass. Ytterdør i sandwichkonstruksjon med glassfelt.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1 : 81 % | TG2 : 9 % | TG3 : 0 % | TGIU : 10 %

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapportens sammendrag fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på utover normal elde og slitasje. Ingen TG 3 er registrert i rapporten, men noen TG 2:
Bad 1: Overflater og fallforhold gulv. Bad 2: Overflater gulv. Fasader inkl kledning. Grunnmur. Vann fra yttertak og bortledning. Fuktmerker/- symptomer i kjeller/underetasje inkl evnt krypkjeller og plate på mark.

Tilstandsrapporten følger vedlagt i salgsoppgaven for utfyllende informasjon. Interessenter må sette seg inn i denne før bud inngis.

Hytten er oppført i 2017 og holder gjennomgående høy hyttestandard.
Det er vektlagt at det skal være lettvint og minst mulig vedlikehold, slik at man kan nyte dagene på hytta.

Hytten er oppført med alt på en flate.
Man entrer hytten i stor og romslig hall med høy himling og godt med garderobeskaper. Vaskerom/teknisk rom direkte inn fra hallen og her er det innredet med vask i benkeplate og med skaper samt plass til ekstra kjøl/fryseskap.
Videre har man et flislagt bad med downlights i tak. Her er det tidløse flisevalg og det er innredet med vegghengt toalett, servant i innredning samt dusjnisje med dusjvegg og dør. Tilliggende badet er det badstue, noe som for mange er kjærkomment etter en lang dag ute i naturen.
Hovedsoverommet ligger vis-a-vis badet og er innredet med dobbelseng. Her er utgang til terrasse og man har en flott utsikt.
Kjøkkenet er utformet som et allrom med god plass til spisestuen. Her dekker man fint til 12, slik at det er god plass til både venner og familie. Store skyvedører åpner opp fra spisestuen til deilig skiferlagt terrasse. Her nyter man fascinerende utsikt til Vrådal og omkringliggende fjellkjeder. Kjøkkenet har profilerte fronter med integrerte hvitevarer, som medfølger handelen. Hvitevarer er fra byggeår. Et godt arbeidskjøkken.
Stuen ligger noe tilbaketrukket fra kjøkkenet med høy himling og store vindusflater, slik at man har godt naturlig lys i rommet.
Det er ytterligere 3 soverom, hvor alle er innredet med familiekøyesenger. Bad 2 ligger i tilknytning til soverommene og er innredet med vegghengt toalett, dusjkabinett og servant i innredning. Downlights i tak.

Det er garasje i tilknytning til hytten med automatisk portåpner og elbil lader som medfølger handelen.
Det er god lagringsplass i garasjen. I tillegg har man en romslig bod i bakkant av hytten.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hytten kan selges møblert, etter nærmere avtale med selger.

Varmekabler i entreen, begge bad, vaskerom, hovedsoverom og stue/kjøkken.
Vedovn i stuen.
For øvrig elektrisk. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 4.10.2017.  Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Ferdigattesten omfatter ikke garasje, men carport, i tilknytning til hytten.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.  

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Vrådal Panorama Skisenter er et flott og attraktivt helårs feriested som har blitt veldig populært de siste årene.

Her har man masse aktivitetstilbud sommer som vinter.

Om sommeren bys det på vakker natur, flotte turområder i fjellet med merkede turer (korte og lange), 9 hulls golfbane, nydelig opparbeidet badestrand- og brygge med båtplasser og vannleker for ungdommen (trampoline og klatreborg), lekeplass med både klatrestativ, hoppepute, skateramp, huskestativ m.m.,

fotballøkke og dammer med turstier. Det er også opparbeidet badeplass og fotballøkka på toppen av fjellet.

Vinterstid bys det på oppkjørte langrennsløyper på fjellet, korte og lange turer, alt etter ønske og form!

Det er 18 nedfarter i slalomanlegget med 8 heiser inkl. 8-seters stolheis. Her er det sjelden kø. Kafeteria og bar på området nede med tidvise aktivitetstilbud for store og små. Kafeteria også på toppen.

Vrådal har et veldig hyggelig og inkluderende miljø hvor man kan slappe av og bare nyte roen, naturen og de aktivieteter man ønsker.

Fra Vrådal sentrum følger man veien og skilting til Vrådal Panorama/alpinanlegg. Når man kommer inn på feltet holder man til høyre forbi parkeringsplassen til alpinanlegget og gjennom bommen.
Passering koster kr. 55,- og kan betales med kort.
Følg bakken opp til toppen, forbi kafeteriaen. Før man kommer til fotballøkka på toppen, er det stikkvei nr. 3 på høyre hånd man skal kjøre inn. Deretter 1. vei til venstre og hytten ligger rett frem i neste sving.

Hytten vil være skiltet med Krogsveen til salgs skilt.

Eiertomt på 898 kvm.
Tomten ligger høyt og fritt i terrenget med en fantastisk utsikt til Vrådal og omkringliggende fjellkjeder.
Lettholdt naturtomt med gruset gårdsplass. Det er godt med parkering på gårdsplassen.
For øvrig er det på tomten opparbeidet med flere flotte uteplasser som er stensatte med skifer. Lettholdt og pent!

Parkering i garasje med automatisk portåpner samt godt med parkering på gruset gårdsplass.
Det er montert el-bil lader som medfølger.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til fritidsbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Vrådal Skisenter - Felt B10, endret 23/05-12 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Området er under utbygging, og det er noen ubebygde tomter rundt på feltet.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 14.090,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk på ca 8.500 kwh pr. år.
Hytten har en årlig forsikringspremie på kr 4.543,-.
Veiavgift til Vrådal Panorama er kr 4.000,- pr. år. Det inkluderer fri bompassering for 2 biler. Registreres i egen app.
Brøyting av gårdsplass kan bestilles i app og kostet ca kr 3.000,- for 2022/23.
Boligen er tilknyttet trådløs internett/ T- We. Altibox

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2022 var kr 1 516 500,- ifølge skatteetaten.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 500,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 500,- pr. stk.

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 4.808.250,-

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring. For hytter er prisen på Hyttepakke Tryg kr 12.550,-.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Knut-Erik Larsen og Lill Omli

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Kviteseid kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring(unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,5% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.000,-
Visninger: kr 2.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 22-0158/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR22.24158

Sist oppdatert: 09. august 2024 kl. 15:15