Langhusveien 282

Langhusveien 282, 1405 LANGHUS
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 125, bruksnummer 20, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 217 kvm

BRA-i:
Enebolig:
-1. etasje 55 kvm: Vaskekjeller, gang, dusjrom, badstue og 2 uinnredede rom.
1. etasje 84 kvm: Entré/gang, bad, stue, kjøkken og 2 soverom.

BRA-e:
Anneks :
1. etasje 27 kvm: Anneks og bod

Dobbelgarasje:
1. etasje 39 kvm: Dobbelgarasje

Utvendig bod :
1. etasje 12 kvm: Bod

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 12 kvm: Veranda

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 13.11.2024 utført av Ståle Gran Skøien. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Viser til punkt om ferdigattest for nærmere beskrivelse av forholdene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av mur- og betongkonstruksjon samt trekonstruksjon. Fasader utført i tømmer og stående trepanel. Yttertak av saltaksform i trekonstruksjoner utvendig tekket med takplater (taket er inspisert fra bakkeplan). Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad 1.etasje :
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Våtromstapet har moderat slitasje og manglende vedheft. Misfarging/svertesopp påvist på mykfuger. Tettedetaljer ved rørgjennomføring tilknyttet badekar og servant er usikker. Fare for fukt i konstruksjon. Vannrør samt avløpsrør av metall er er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid. Tilluftsspalte under/over dør er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Det registreres kloaklukt i rommet på befaringstidspunktet. Det foreligger lite informasjon om våtrommet generelt og utførelsen bærer stedvis preg av egeninnsats/ufagmessig utførelse, med den risiko dette innebærer. Til informasjon: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier. Målingene viser følgende: RH 47,1 %, temperatur 16,7 grader C og duggpunkt 5,5 grader C. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes.

Andre forhold - Vaskekjeller:
- Annet: TG 2 er valgt på hele rommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Himlingsflater bærer stedvis preg av alder/slitasje. Det registreres saltutslag/kalkutslag samt avflassing på vegger. Vann- og avløpsrør samt sluk er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til sluk er på tilfeldig sted målt til 0 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende. Innredningen bærer preg av alder/slitasje. Det gjøres oppmerksom på at vaskekjeller ikke er bygget som et våtrom. Rommet har ikke etablert membran/fuktsikring. Eventuelle lekkasjer/vannsøl kan medføre fuktskader i tilliggende konstruksjoner. Til informasjon så er det ikke foretatt hulltaking/fuktmåling da rommet ikke er vurdert som et våtrom i denne rapporten. Tilstand i skjulte deler av konstruksjonen er derfor ukjent. Oppgraderinger bør vurderes for å gjøre rommet fuktsikkert.

Kjøkken:
- Overflater vegger: Mykfuge ved oppvaskkum har misfarging/svertesopp. Fuge bør fornyes.
- Overflater gulv: Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Vannrør: Vannrør er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Ventilasjon og avtrekk: Avtrekkskanal for ventilator er ikke ført til det fri, men avsluttet på loft. TG2 er valgt for å belyse risiko/behov for tiltak.
- Innredning: TG2 gjelder: Manglende front på oppvaskmaskin. Tiltak kan iverksettes ved behov. Til informasjon: Det registreres enkelte hakk/merker på kjøkkeninnredningens overflater. Forholdet vurderes til å være av estetisk karakter.

Øvrige rom:
- Overflater himling: Himlingsflater bærer stedvis preg av alder/slitasje. Det registreres blant annet riss/sprekker mellom enkelte panelbord. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Overflater vegger: Veggflater bærer stedvis preg av alder/slitasje. Det registreres blant annet riss/sprekker mellom enkelte panelbord. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Overflater gulv: Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvenes overflatemateriale. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Annet: Plassbygd garderobeskap i entré/gang bærer preg av alder/slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov. Skyvedørsgarderobe bærer preg av egeninnsats. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) :
- Overflater vegger: TG2 gjelder veggflater av malte flater. Det registreres stedvis saltutslag/kalkutslag samt avflassing på yttervegger. Dette kan ses i sammenheng med alder og tilstand på drenering. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Overflater bør fornyes.
- Overflater gulv: TG2 gjelder gulvflate belagt med tregulv. Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 gjelder gulvflater belagt med fliser. Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Innerdører: Innerdører bærer preg av alder/slitasje samt egeninnsats. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Spesielle observasjoner: Det ble registrert "kjellerlukt". Dette kan indikere fuktproblematikk. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Annet: Deler av overflatene i kjeller var ikke tilgjengelig for inspeksjon pga. lagring av gods/løsøre på befaringstidspunktet. TG2 er satt for å belyse risiko.

Krypekjeller:
- Innvendig inspeksjon: Krypkjelleren har symptomer som tyder på forhøyet fuktighet. Det registreres fuktinnsig og det er økt risiko for skader, oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales. Organiske materialer er lagret i krypekjelleren. Det er observert spor etter aktivitet av gnagere. Ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang og aktuelle tiltak bør påregnes.

Loft - uinnredet / råloft:
- Overflater vegger/undertak: Fuktskjolder/-merker observert i tak/undertak. Dette er vurdert til å være fra kondens, men kan ikke bekreftes. Risiko for skader i konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser for å fastlegge eventuelle tiltak bør påregnes. Fuktmerker observert på/ved rørgjennomføringer og skorsteiner. Tiltak for å stoppe fukt/lekkasjer bør påregnes. Risiko for skader i konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes dersom behov. Det registreres stedvis synlig spiker/skruer i undertak. Fare for kondens med påfølgende skader. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes.
- Konstruksjonsoppbygging: Luftespaltene mellom taksperrene er i hovedsak tettet, noe som fører til redusert ventilering av kaldtloftet. Skjulte skader kan ikke utelukkes. Ventilering bør utbedres for å sikre tilstrekkelig ventilering av loftet.

- Badstue:
- Helhetsvurdering: TG2 helhetsvurdering er valgt grunnet alder og observert tilstand. Det registreres i tillegg blant annet følgende avvik: Badstuen har feil bruk av materialer og kvae er derfor utskilt på vegger og himling. Det registreres saltutslag/kalkutslag samt avflassing på gulv. Til informasjon: Oppbyggingen av badstue er ikke vurdert. Det anbefales utført av personell med spesialkompetanse. Rommet har behov for oppgraderinger.

Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Inntrinn er mindre enn 0,25 meter. Trappen vurderes som smal. Trappen har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt. Trappen er slitt/aldringspreget, men forholdet vurderes til å være av estetisk karakter.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør av eldre årstall er vurdert til å ha en alder/tilstand som tilsier begrenset/usikker restlevetid. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Hovedstoppekran: Stoppekran er av eldre type. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Stakeluke: Stakeluke er ikke lokalisert. Stakeluke bør lokaliseres og tilkomst bør etableres.
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder/tilstand som tilsier begrenset/usikker restlevetid. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduer bærer preg av høy alder/slitasjegrad. Enkelte vinduer har råteskader. Utskiftning bør påregnes.
- Dører: Det registreres manglende beslag ved balkongdør. Fare for fuktinntrengning med påfølgende skader. Tiltak bør påregnes. Ytterdør i kjeller bærer preg av slitasje og elde. Det er ikke observert synlige skader av større betydning, men basert på tilstanden er restlevetiden redusert/usikker. Utskiftninger/utbedringer bør påregnes.

Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): TG2 gjelder: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Det registreres enkelte skjevheter i konstruksjonen. Eksakt årsak er ikke kjent. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at tiltak kan iverksettes. Overflatebehandlingen er stedvis slitt og trenger fornying. Tiltak anbefales. Konstruksjonen bærer stedvis preg av egeninnsats/ufagmessig utførelse med den risiko dette innebærer. Til informasjon: Tilgjengeligheten til fundamentene er begrenset, og kun delvis synlige. Visuelle undersøkelser er gjort etter beste evne, uten at det ble oppdaget tegn på feil i utførelsen eller indikasjoner på svekket funksjon.
- Terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom: TG2 gjelder takterrasse over dobbelgarasje. Tettesjiktet er vurdert til å ha en høy slitasjegrad/alder, og har behov for fornying. Det er i tillegg observert skade på tettesjiktet. Tiltak må påregnes. Det mangler kontrollert avrenningsmulighet (renner og nedløp). Tiltak anbefales. Konstruksjonen bærer stedvis preg av egeninnsats/ufagmessig utførelse med den risiko dette innebærer.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Konstruksjon: Grunnet observasjon av råteskader på enkelte vindusomramminger kan skade i bakenforliggende konstruksjoner ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at utbedringstiltak kan iverksettes ved behov.
- Fasader ink. kledning: Yttervegger bærer preg av alder. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Det er stedvise sprekker i tømmeret. Sprekker bør tettes/overflatebehandling bør fornyes. Vindusomramminger har stedvise symptomer på slitasje/elde og råteskader. Av den grunn kan det heller ikke utelukkes følgeskader i selve konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Overflatebehandlingen bærer stedvis preg av alder/slitasje. Overflatebehandling bør påregnes.

Yttertak:
- Inspeksjonsmulighet: Vurderingene av yttertaket er gjort fra bakkeplan med den begrensning dette innebærer. TG2 er valgt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Yttertaket bør kontrolleres i sin helhet når forholdene ligger til rette.
- Konstruksjon: Takkonstruksjonen har tegn til svekkelser. Det er registrert skjevheter og svanker. Ytterligere undersøkelser for å kartlegge aktuelle tiltak bør påregnes.
- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det er registrert symptomer på elde og slitasje. Det anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand.
- Beslag, renner, nedløp og snøfangere: Det er registrert deformasjoner/slitasje på renner og nedløp. Utskiftning bør påregnes. Snøfangerutstyr ikke etablert. Tiltak anbefales.
- Takgjennomføringer: Fotbeslag rundt skorsteiner har synlige slitasjesymptomer. Fotbeslag bør fornyes og eventuelle følgeskader utbedres.
- Gesimsløsninger: Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at etablering av lufting og utbedringstiltak kan iverksettes dersom behov.
- Skorsteiner over tak: Sprekkdannelser i murpuss. Årsak er ikke avklart. Ytterligere undersøkelser og eventuelle tiltak bør påregnes.

Utvendige trapper:
- Helhetsvurdering: Sprekker og riss samt skjevheter påvist. Uvisst om negativ utvikling er fortsatt gjeldende eller om utviklingen har stoppet/er stabil. Ytterligere undersøkelser anbefales. Rekkverk bærer preg av alder/slitasje. Utbedringer/utskiftninger anbefales.

Grunnmur, fundamenter:
- Grunnmur: Det registreres stedvis riss/sprekker på grunnmur. Eksakt årsak er ikke kjent. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Pussavskalling er stedvis observert på grunnmur. Eksakt årsak er ikke kjent. Fornying av overflate bør påregnes.

Forstøtningsmurer:
- Forstøtningsmurer: Stedvis sprekker og riss. Uvisst om negativ utvikling er fortsatt gjeldende eller om utviklingen har stoppet/er stabil. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vannrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko.

Frittstående byggverk - Anneks :
- Helhetsvurdering: Det er foretatt en forenkel og overordnet vurdering av tilstanden og det er relativt høy slitasjegrad som gjør at det anbefales utbedrende tiltak. Konstruksjonen bærer stedvis preg av egeninnsats/ufagmessig utførelse med den risiko dette innebærer.

Frittstående byggverk - Bod :
- Helhetsvurdering: Det er foretatt en forenkel og overordnet vurdering av tilstanden og det er relativt høy slitasjegrad som gjør at det anbefales utbedrende tiltak. Konstruksjonen bærer stedvis preg av egeninnsats/ufagmessig utførelse med den risiko dette innebærer.

Frittstående byggverk - Dobbelgarasje :
- Helhetsvurdering: Det er foretatt en forenkel og overordnet vurdering av tilstanden og det er relativt høy slitasjegrad som gjør at det anbefales utbedrende tiltak. Det registreres i tillegg blant annet følgende avvik: Det registreres saltutslag/kalkutslag samt avskallinger/avflassinger på vegger og gulv. Det er stedvis riss/sprekker på vegger. Det registreres fuktmerke/-merker i himling. Konstruksjonen bærer stedvis preg av egeninnsats/ufagmessig utførelse med den risiko dette innebærer.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Dusjrom :
- Helhetsvurdering: TG 3 er valgt på hele våtrommet på grunn av høy alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Det er omfattende riss/sprekker i flisfuger på vegg i våtsonen. Bakenforliggende skader kan ikke utelukkes. Det er stedvis riss/sprekker i flisfuger på vegg utenfor dusjsonen. Kan skyldes utettheter i tettesjikt. Det registreres flere løse veggfliser. Eksakt årsak er ikke kjent, men forholdet tyder på underliggende feil som i de fleste tilfeller er betydelige. Ytterligere undersøkelser bør gjennomføres slik at årsaker og eksakt tilstand kan kartlegges. Det er stedvis riss/sprekker i veggfliser. Kan skyldes utettheter i tettesjikt. Misfarging/svertesopp påvist på flisfuger. Det vurderes at det ikke er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommet. Rommet tilfredsstiller ikke krav til fukt- og lekkasjesikkerhet. Det foreligger lite informasjon om våtrommet generelt og utførelsen bærer preg av egeninnsats/ufagmessig utførelse, med den risiko dette innebærer. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende rom til våtsone. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Målingene viser følgende: RH 82,1 %, temperatur 10,2 grader C og duggpunkt 7,3 grader C. Dette kan indikere utettheter/funksjonssvikt. Årsak må avklares og videre fukttilførsel må stoppes. Fornying/oppgradering av våtrommet må påregnes. Sjablongmessig prisanslag gjelder total oppgradering.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Dreneringens funksjon er å forhindre fuktinnsig og fuktskader i kjelleren. Dreneringen er nedgravd og skjult. Estimert teknisk levetid for drenssystem ligger mellom 20 - 60 år. Det ble observert symptomer på fukt i kjelleren som tilsier funskjsonssvikt. Se punkt "Konstruksjoner" under avsnitt om "Rom under terreng", og punkt "Grunnmur" under avsnitt om "Grunnmur, fundamenter". Dreneringens alder og observert tilstand tilsier at utbedringer/utskiftninger bør påregnes. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke skadeårsak/-omfang. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet kjellervegg i badstue. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Målingene viser vektprosent over 20. Dette indikerer utettheter/funksjonssvikt. Årsak må avklares og eventuelle fuktskader må utbedres. Sjablongmessig prisanslag gjelder for utvendige arbeider.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om overnevnte. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats. Firmanavn: EL Kontakten.
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Enkel oppgradering av bad og nytt sluk.

Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller lignende?
Ja. Kommentar: Tett sluk.

Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
Ja. Kommentar: Det er ikke drenert rundt huset, men har heller ikke vært noe problem, men kjeller er litt rå som det normalt er.

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, kun faglært. Firmanavn: El kontakten.
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Nytt sikringsskap og delvis fornyet el anlegg.

TILLEGGSKOMMENTAR:
Det er et gammelt hus, ting er ikke i henhold til dagens standarder

Entré/gang:
Eneboligen har et innbydende og hyggelig inngangsparti. Selve entréen har en fin størrelse, med bl.a. plassbygd gardeobeskap for oppbevaring og koselig peisovn. Veggene er utført med tømmerpanel og dekorstein. På gulvet er det lagt parkett.

Stue/spisestue:
Boligen har en romslig stue/spisestue med utgang til koselig veranda. Det er lagt parkett på gulvet og panel på veggene som er malt i en behagelig minttone. Her kan du enkelt slipe gulvet og oppgradere overflater med f.eks. gipsplater for å gi stuen er mer moderne uttrykk.

Det du fort vil sette pris på ved denne boligen er de store vindusflatene, det herlige dagslyset og det at det ikke er noen gjenboere. Rommet varmes opp med åpen peis, samt panelovn.

Kjøkken:
Boligen har et flott kjøkken, antatt fra 2014. Kjøkkenet har rikelig med skap- og benkeplass, med kort vei mellom arbeidsstasjonene. Innredningen er klassisk med grå, profilerte fronter og laminat benkeplate. Over kjøkkenbenken er det lagt glassplater over stekesonen og servanten for enkel rengjøring.

Over komfyren er det satt inn avtrekksvifte med kullfilter. Alle hvitevarer på kjøkkenet medfølger handelen. Det er integrert kjøl/fryseskap, komfyr, platetopp og oppvaskmaskin. Kjøkkenet har smarte sikkerhetsløsninger som komfyrvakt.

Bad/Vaskekjeller/dusjrom/badstue:
Boligen har et bad i 1. etasje. I kjelleren er det vaskekjeller, dusjrom og badstue. Badet i 1. etasje ble delvis oppgradert i 2013 med nytt sluk og ellers kosmetiske oppgraderinger. Det er utført med gulvbelegg med gulvvarme, vegg- og himlingsflater av tapetserte og malte flater. Gulvstående/vegghengt servantskap med skuffer. Ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speilskap på vegg. Frittstående badekar med dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånd- og regndusj. Frittstående toalett.

I kjelleren kommer man rett til vaskekjelleren. Rommet har gulvstående toalett, opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, samt varmtvannsbereder på ca. 200O fra 2013. Vaskekjelleren har støpt gulv mot grunn, vegg- og himlingsflater i malt panel og tresonitt. Det er også benkeskap med laminat benkeplate. Utslagsvask med to-greps blandebatteri.

Dusjrom fra ukjent årstall. Takstmann kommenterer at rommet bærer preg av egeninnsats og har valgt å gi TG3 som en helhetsvurdering. Rommet har flislagte gulv og vegger.
Innenfor dusjrommet er det badstue. Badstuen har støpt gulv mot grunn, vegg og himlingsflater av panel.

Soverom:
Boligen har 2 soverom, hvor begge ligger i 1. etasje. Boligen har et romslig hovedsoverom hvor det er god plass til en stor seng uten at det går på bekostning av romfølelsen. Det er satt inn praktisk skyvedørsgarderobe med god plass til klær for både han og henne. Soverommet har parkettgulv og panelvegger.

Soverom 2 er også av fin størrelse. Rommet har malte panelvegger og parkett. Rommet er i dag innredet med seng, men det er også fin plass til garderobe og evt. skrivepult.

Annet: I kjelleren er det 2 uinnredede rom. Ute er det både anneks og utebod.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Alle hvitevarer på kjøkkenet medfølger handelen. Vaskemaskin og tørketrommel i vaskekjeller medfølger handelen.

Oppvarming med elektrisitet og ildsteder. Gulvvarme på bad i 1. etasje, samt i kjeller.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest for 1 vaaningshus av tre i 1. etasje med utbygg terrasse, datert 07.11.1952.  Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.  
Ferdigattesten referer ikke til kjelleretasjen spesifikt, men det er mottatt byggetegninger av begge etasjer som er stemplet av Ski bygningsråd, 17. januar 1950. I kjelleren ser vi at romdefinisjonene er annerledes enn dagens bruk, i tillegg til at det nå er satt opp flere rom:
Opprinnelig tørkerom har takstmann valgt å definere som "uinnredet rom". Det andre uinnredede rommet har ingen tydelig romdefinisjon i byggetegningene. Det er derfor ukjent hva dette rommet faktisk er godkjent som. Opprinnelig "vedbod" er i dag omgjort til dusjrom, badstue og gang. Denne endringen er ikke byggemeldt og godkjent. Det som brukes som vaskekjeller i dag, er delvis registrert som "matbod". En endring fra tilleggsdel (bod) til hoveddel krever bruksendring. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3020/125/20:
17.09.1957 - Dokumentnr: 2091 - Bestemmelse om vannledn.
VEDTAGELSE AV BETINGELSER FOR Å LEGGE VANNLEDN. LANGS MED
BYGDEVEG.

14.09.1981 - Dokumentnr: 7699 - Best. om vann/kloakkledn.
VEDTAK AV KOMMUNENS REGLEMENT

12.10.1981 - Dokumentnr: 8624 - Erklæring/avtale
PLIKT TIL VEDLIKEHOLD/TILSYN AV LEDN. SOM GÅR OVER BNR.15
Gjelder denne registerenheten med flere

12.10.1981 - Dokumentnr: 8625 - Erklæring/avtale
PLIKT TIL VEDLIKEHOLD/TILSYN AV LEDN. SOM GÅR OVER BNR.121.
Gjelder denne registerenheten med flere

18.03.1985 - Dokumentnr: 2766 - Best. om vann/kloakkledn.
Bestemmelse om veg
RETTIGHETSHAVER:BNR.19 SAMT 60 OG 61 SOM ER SAMMENFØYET MED
BNR.19.

10.10.1916 - Dokumentnr: 900099 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:0213 Gnr:125 Bnr:10

14.06.1918 - Dokumentnr: 900059 - Registrering av grunn
Utskilt fra denne matrikkelenhet:
Knr:0213 Gnr:125 Bnr:23

14.06.1918 - Dokumentnr: 900060 - Registrering av grunn
Utskilt fra denne matrikkelenhet:
Knr:3020 Gnr:125 Bnr:24

18.06.1924 - Dokumentnr: 900035 - Registrering av grunn
Utskilt fra denne matrikkelenhet:
Knr:0213 Gnr:125 Bnr:53

29.10.1981 - Dokumentnr: 9256 - Registrering av grunn
Utskilt fra denne matrikkelenhet:
Knr:3020 Gnr:125 Bnr:196

01.01.2020 - Dokumentnr: 150440 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0213 Gnr:125 Bnr:20

12.10.1981 - Dokumentnr: 8624 - Erklæring/avtale
Rettighet hefter i: Knr:3020 Gnr:125 Bnr:15
GIS RETT TIL Å LEGGE LEDN. OVER BNR.15 SAMT RETT TIL TILSYN
OG VEDLIKEHOLD AV DISSE.

12.10.1981 - Dokumentnr: 8625 - Erklæring/avtale
Rettighet hefter i: Knr:3020 Gnr:125 Bnr:121
RETT TIL Å LEGGE LEDN. OVER BNR.121.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Selger har ikke bebodd eiendommen de senere årene og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler.

Boligen ligger usjenert til, med utsikt over store skogs-/friområder. Eiendommen ligger høyt og fritt, med svært gode solforhold hele dagen. Her bor du landlig og samtidig veldig sentralt. Det er kort vei til E6 og til Oslo. Det er gangavstand til jernbanestasjon, barnehager, barne- og ungdomsskole, forretninger, stor idrettsplass, skatepark samt Langhus senter som har flere butikker.

Det er 5 minutter med bil til Ski sentrum og Ski storsenter som har 180 forretninger, 8 kinosaler og et bredt utvalg av restauranter og kafeer. Det er like kort vei til Vinterbro med Tusenfryd og Vinterbrosenteret.

Flotte tur- og skogsområder i umiddelbar nærhet. Området grenser til Nøstvedtmarka og det er fine badeplasser ved Tussetjern og Gjersjøen. Spesielt gode forhold for sykling med et utall av gang- og sykkelstier. Det er også et meget godt opparbeidet løypenett.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Tussestien barnehage (1-5 år) 12 min gange, 1 km
Smedsrud barnehage (1-5 år) 13 min gange, 1 km
Hjertegryta barnehage (1-5 år) 13 min gange, 1 km

Skoler:
Greverud skole (1-7 kl.) 21 min gange,
522 elever, 25 klasser 1.5 km
Langhus skole (1-7 kl.) 3 min kjøring,
446 elever, 23 klasser 2 km
Vevelstadåsen skole (1-7 kl.) 5 min kjøring
280 elever, 15 klasser 2.5 km
Haugjordet ungdomsskole (8-10 kl.) 5 min kjøring,
509 elever, 28 klasser 2.9 km
Flåtestad ungdomsskole (8-10 kl.) 6 min kjøring,
300 elever, 17 klasser 2.8 km
Ski videregående skole 8 min kjøring,
640 elever, 25 klasser 5.7 km
Roald Amundsen videregående skole 9 min kjøring,
597 elever, 39 klasser 5.6 km

Sport:
Oppegårdbanen naturgress 17 min gange.
Greverud skole 21 min gange.
Puls Langhus 20 min gange.
Puls Greverud 5 min kjøring.

Eiertomt på 2 209 kvm. Tomten er opparbeidet med singlet biloppstillingsplass/adkomstvei, skiferbelagt gangsti, trapper i terreng, plenarealer, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Parkering i dobbeltgarasje og på egen gårdsplass. Det er lagt opp elbillader i den ene delen av garasjen.

Eiendommen har adkomst via privat. Eiendommene i nabolaget er medlem i Langhus velforening (pliktig medlemskap) i forbindelse med brøyting av den interne stikkveien. Det betales pt. 2000,- per år for dette.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Det ble grunnboret ny avløpsledning i 2013 til kommunalt ledningsnett.

Boligen ligger i et område regulert til frittliggende småhusbebyggelse. Nærliggende områder er regulert til konsentrert småhusbebyggelse, felles lekeareal, naturnvernområde og friområde.

Iht. kommuneplan ligger boligen i et område avsatt til boligbebyggelse - nåværende. Nærliggende områder er avsatt til naturområde-, friområde- og LNFR areal - nåværende. Av kommuneplankartet fremkommer det faresone for ras- og skredfare, samt høyspenninganlegg. Ingen av disse faresonene krysser eiendommen.

Fakturert beløp i 2023:
Avløp: 8 167,05 kr
Feiing: 848,00 kr
Renovasjon: 3 361,00 kr
Vann: 6 746,21 kr
Sum: 19 122,26 kr
Prognose for 2024 tilsvarer en sum på kr. 16.080,-.

Kommunale avgifter dekker avløp, feiing, renovasjon og vann. Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Det er installert vannmåler og man betaler derfor for faktisk forbruk. Forbruket vil variere fra husstand til husstand.

Det foreligger pt. ikke eiendomsskatt i kommunen.

6 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

155 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
500,00  Tinglysing panterettsdokument
500,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
175 900,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 375 900,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Olga Enerstvedt og Håken Enerstvedt

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 15.000,-
Oppgjør: kr 6.000,-
Markedspakke: kr 23.250,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 59-0086/23
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR59.2386

Sist oppdatert: 15. november 2024 kl. 12:41