Balaklava 12A

Balaklava 12A, 1513 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 1, bruksnummer 625, ideell andel 1/1
Andelsnummer 36, Orkerød 9 Borettslag, organisasjonsnummer 947498665

Totalt bruksareal BRA: 74 kvm.

BRA-i:
3. etasje: 66 kvm: Entré, bad, 2 soverom og stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjelleretasje: 8 kvm: 3 boder.

Åpent areal - Terrasse- og balkongareal (TBA):
3. etasje: 14 kvm: Veranda.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 06.03.2025 utført av Moss Eiendomstaksering. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte utvendig iht. tilstandsrapporten:
Lavblokkbebyggelse oppført i bærende mur/betongkonstruksjoner. Fasader med malte pussede overflater. Etasjeskiller oppført med støpt dekke. Vinduer med ramme og karm i tre med utvendig vedlikeholdsvennlig alum.kledning, 2-lags energiglass. Terrassedør med ramme og karm i tre med utvendig vedlikeholdsvennlig alum.kledning, 2-lags energiglass. Veranda 14 kvm, oppført med betongdekke understøttet på betongsøyler. Rekkverk i stål/glass.

Andel i borettslag, fellesarealer og -konstruksjoner er ikke vurdert i denne tilstandsrapporten.

Byggemåte innvendig iht. tilstandsrapporten:
Nye plater med slettmalte overflater. Listfri/fuget overgang vegg/himling. Innfelt LED belysning. Himling utført med innfelt kant/nisje klargjort for skjult LED-stripe. Nye gulv med 1-stavs parkett.
Bad renovert i 2025 med nytt sluk, gulvvarme, membranplater og tettesjikt, fliser og innredning. Flislagte vegger. Kjøkken med ny skapinnredning 2025 med slette fronter, takhøye overskap.
Laminat benkeplate. Integrerte hvitevarer med oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn.

Oppsummering av tilstandsgrader:
TG0 - 11 stk. TG1 - 7 stk. TG2 - 3 stk. TG3 - 0 stk. TGIU - 0 stk.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Etasjeskille: målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter, TG:2.

Bad: vindu med trekarm i våtsone ved dusj. Redusert skadepotensial med vindussmyg utført med tettesjikt og fliser, TG:2.

Kjøkken: ventilator med omluft (kullfilter). Avkastluft ut i det fri ikke tillatt i borettslaget. Det er ikke behov for utbedringstiltak, TG:2.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Leiligheten er betydelig modernisert gjennom de første månedene av 2025. Romløsningen er samtidig lett modifisert; delevegg mellom stuen og kjøkkenet fjernet til fordel for en åpen løsning som legger til rette for bedre arealutnyttelse samt bedre lysforhold i begge rom.

Overflatene er nye i samtlige rom; veggene utenom badet er påmontert plater, behandlet til glatte flater med listefri overgang mot himling og malt i aktuelle farger. Himlingene er fôret ned i samtlige rom, utstyrt med innfelte LED-spotter som inngår i nytt elektrisk anlegg og klargjort for skjulte LED-striper. Ny én-stavs parkett er lagt gjennomgående mellom alle rom utenom badet, med et svært helhetlig uttrykk som resultat. Nye innerdører er også montert for soverom og bad.

Kjøkkenet er oppgradert med helt ny innredning fra IKEA, bestående av skap og skuffer med både stilsikker fremtoning og gode oppbevaringsmuligheter for utstyr til daglig bruk. Integrerte hvitevarer i form av platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin samt ventilator er også nye. Automatisk vannstoppventil er montert, med lekkasjedetektor under hele innredningen.

Badet er bygget opp på nytt fra bunnen av med blant annet nytt sluk, nye membranplater og nytt tettesjikt. Gulvet og veggene rundt dusjsonen er utført med moderne fliser av storformat, gulvet har også varme. Nytt sanitærutstyr er installert, inkludert baderomsmøbler fra Megaflis og dusjhjørne med både hånd- og regndusj, avskjermet med plassbesparende glassdør som kan foldes.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett og fliser.
Innervegger: Glatte malte flater og fliser.
Himlinger: Glatte malte flater. Spotter innfelt i alle rom.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte lyse fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og mikrobølgeovn. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med belysning. Dusjhjørne med foldbar glassdør og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Pendlelampe ved spisebord medfølger ikke.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet. Varme i gulv på bad.

Murt felles pipe. Ildsted ikke tilknyttet. Peisovn demontert i forbindelse med oppussingsarbeidene. Peisovnen står lagret i kjellerbod.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på datert 05.02.1963. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar boligen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Leiligheten er en del av et veletablert boligområde ved Orkerød på Jeløy. Nabolaget grenser mot den vernede Orkerødskogen og har et tilbaketrukket, rolig preg. I den samme skogen finner du de nærmeste av en rekke turstier på Jeløy, og tar du turen opp i høyden til Rambergåsen like ovenfor opplever du øyas beste utsikt.

Området er blant Jeløys mest sentrumsnære og innebærer kort vei til alle byens tilbud. For en liten barnefamilie er det attraktivt med kort vei til barneskole med SFO. Flere barnehager finnes også i området, den nærmeste allerede i nabolaget. Dagligvarer er det mulig å handle allerede ved Krossern like nedenfor Orkerød, eller ved større dagligvareforretninger langs veien til sentrum. I nær omkrets på Jeløy finnes i tillegg kulturelle tilbud og flere gode spisesteder, vakre naturområder og et rikt antall badestrender.

Skal du med toget, er det praktisk at stasjonen er innenfor sykkelavstand eller et fåtall minutter med buss som passerer i nabolaget. Det er hyppig avganger mot hovedstaden dagen gjennom og reisetiden med tog til Oslo S tar fra kun 30 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 660 kvm som tilhører borettslaget.

Det medfølger ingen fast parkeringsplass til leiligheten. Parkering skjer etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

I henhold til informasjon fra Moss kommune datert 28.02.2025 omfattes eiendommen av reguleringsplan "Bakken - Orkerød" med formål kjørevei og boliger, vedtatt 14.10.1953 med plannr.15. Eiendommen omfattes i tillegg av kommuneplan "Kommuneplanens arealdel 2021-2032" med formål boligbebyggelse nåværende.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene inkluderer: felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, renter og avdrag fellesgjeld, strøm fellesareal, tv/internett (kun grunnpakke), renhold fellesareal, vedlikehold bygg og utvendig anlegg, styrehonorar, forretningsførsel, revisjon og andre driftskostnader.

Felleskostnadene justeres etter borettslagets faktiske utgifter, normalt en til to ganger årlig.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 280,-
Avdrag kr 408,-
Driftsutgifter kr 4.302,-

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Ved hjelp av Skatteetatens kalkulator er formuesverdien for 2024 beregnet til kr 692 160,- når eier er fast bosatt på eiendommen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 768 640,-.

Skatteetatens kalkulator for formuesverdi er benyttet da det ikke finnes noen verdi ved søk i Altinn.no.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 49 464,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 154 223,- pr. 03.03.2025.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 12.337.913,- pr. 03.03.2025 og lånevilkårene er:
Lån hvor det betales både renter og avdrag.
Annuitetslån.
Rente Pt.: 2,18%.
Renter og avdrag pr. mnd. med dagens rente: kr 688, hvorav renter utgjør kr 280 og avdrag utgjør kr 408.
Lånets løpetid: 12/2049.
Lånenr. 67140528030.
Bankforbindelse: Nordea.

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier, helt eller delvis, ikke kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget.

3 100 000,00 Prisantydning
154 223,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 254 223,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 643,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett Vansjø BBL
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
18 683,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 272 906,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Agron Thaqi

Leiligheten er tilknyttet Orkerød 9 Borettslag.
Borettslaget består av 80 leiligheter.
Forretningsfører er Vansjø Boligbyggelag.

Dugnad må påregnes.

Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til vesentlig ulempe for andre. Det henvises til borettslagets husordensregler for mer utfyllende informasjon.

Utdrag fra borettslagets ordensregler:
Endringer i baderom, vask, armatur, vask, dusj, vaskemaskin og/eller oppvaskmaskin må utføres fagmessig og dokumenteres med samsvarserklæring fra utførende håndverkervirksomhet. Andelseiere står økonomisk ansvarlig for eventuelle skader på naboleiligheter eller bygningen. Ansvaret gjelder også om installasjonen er gjort av tidligere andelshavere. Alle endringer som er gjennomført etter 1. januar 2015 skal etter gjeldende lover og regler være utført og dokumentert av godkjente/autoriserte håndverkervirksomheter som skal utstede samsvarserklæring.

Montering og tilkobling av elektrisk materiell skal alltid foretas av kvalifisert fagpersonell etter de regler som gjelder for elektriske installasjoner. Elektrikeren som utfører endringer/reparasjoner skal levere
samsvarserklæring når arbeidet er ferdig. Uten slik erklæring er installasjonen ulovlig. Alle endringer som er gjennomført etter 1. januar 2015 skal etter gjeldende lover og regler være utført og
dokumentert av godkjent/autorisert håndverkervirksomhet.

Noen av sakene som styret har jobbet med og vedlikehold som har vært gjennomført i 2023 og 2024:
Bytting av inngangsdører til leiligheter.
Nye plattformer for nytt avfallssystem og avvikling av det gamle.
Bytting av dørpumper (dører fellesinngang).
Innhentet tilbud på fjerning av hekker.
Problemer med drenering og asfaltering utenfor blokk 10 og 15.
Lagt ny kum og asfaltert utenfor nr. 10 og asfaltert og drenert noe utenfor nr. 15.
Utarbeidelse av vedlikeholdsplan. Inngått avtale med VBBL om en komplett vedlikeholdsplan.
Ihht. vedlikeholdsplanen - fokusert på de viktigste og områdene som kunne utbedres innenfor budsjett.
Styret har ikke klart å finne noen som kunne bytte ut låsekasser innenfor budsjettet som ble gitt på generalforsamling 2023 (kr 150.000,-)
Ikke lykkes styret å komme i dialog med Moss kommune om parkering ved gamle søppel skuret ved 12 blokka.
Styret har ikke funnet en økonomisk forsvarlig løsning på vaskerommet.

Vedlikehold og nyanskaffelser som er ønskelig i 2025
Vasking/vedlikehold av terrasser.
Ny oppmerking av parkeringsplasser.
Maling og vedlikehold trappeoppganger.
Det vil bli kallt inn til egne informasjon møter hos VBBL med fag representanter rundt vedlikeholdsplan.
Sandkasse ved 15 blokka skal byttes.
Leke stativet ved 10 blokka vil bli rehabilitert.

I henhold til svarmail fra styrets leder, datert 06.03.2025, er det ikke vedtatt større prosjekter. Borettslaget har fått utarbeidet en vedlikeholdsplan. Denne vil presenteres beboere på egne møter fremover.
Hvordan dette vil påvirke felleskostnader er ikke avklart, da borettslaget er helt i startfasen i denne prosessen.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Andelen er forhåndsavklart på forkjøpsretten. Konf. megler for spørsmål rundt denne.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: kr 50.000,- av salgssum
Markedspakke: kr 19.900,-
Oppgjørshonorar: kr. 7.500,-
Foto: kr. 5.500,-
Visninger pr. stk.: kr 3.500,- (2 stk. inkl.)
Offentlige opplysninger: kr 3.500,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 30-0041/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR30.2541

Sist oppdatert: 17. mars 2025 kl. 13:27