Elvegata 11

Elvegata 11, 7012 TRONDHEIM
Kommunenummer 5001, gårdsnummer 403, bruksnummer 121, ideell andel 1/1

Hovedbolig, underetasje
BRA: 314 kvm
BRA-i: 230 kvm. To verksted, teknisk rom, gang, trappegang, vaskerom, garderobe, treningsrom og soverom/stue.
BRA-e: 84 kvm. Garasje.
TBA: 0

Hovedbolig, 1. etasje
BRA: 164 kvm
BRA-i: 164 kvm. Trappegang, bad, kjellerstue og vinkjeller.
BRA-e: 0
TBA: 17 kvm. Balkong for leiligheter.

Hovedbolig, 2. etasje
BRA: 267 kvm
BRA-i: 253 kvm. Entré/gang, hall, to bad, tre soverom, gang, kjøkken, bibliotek, spisestue, stue og stue/kontor.
BRA-e: 14 kvm. Vinterhage.
TBA: 145 kvm. To terrasser og balkong.

Fløy mot sør, underetasje
BRA: 51 kvm
BRA-i: 51 kvm. Gang, soverom, bad, stue og kjøkken.
BRA-e: 0
TBA: 0

Fløy mot øst, 1.etasje
BRA: 66 kvm
BRA-i: 66 kvm. Entré, gang/kjøkken, stue, soverom og bad.
BRA-e: 0
TBA: 0

Fløy mot vest, 1.etasje
BRA: 35 kvm
BRA-i: 35 kvm. To soverom, bad, stue og kjøkken.
BRA-e: 0
TBA: 0

Fløy mot sør, 1.etasje
BRA: 66 kvm
BRA-i: 66 kvm. Entré, tre soverom, gang, bad og stue/kjøkken.
BRA-e: 0
TBA: 0

Totalt
BRA: 963 kvm
BRA-i: 647 kvm
BRA-e: 316 kvm
TBA: 808 kvm

Garasje har et totalt gulvareal (GUA) på 91 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde (under trapp) er 84 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 7 kvm.

Bod i 1. etasje (under utvendig trapp) har et totalt gulvareal (GUA) på 9 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 4 kvm av arealet måleverdig som bruksareal.

Arealet på loft måles til 123 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Det gjøres oppmerksom på at innervegger mellom boenhetene ikke er medregnet i boligens bruksareal. Det gjøres oppmerksom på at vurderingen baserer seg på skjønnsvurdering vedrørende dagens situasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 24.09.2024 utført av Anticimex AS avd. Trondheim. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1900. Grunnmur av ukjent eksakt type/oppbygning, men konstruksjon vurderes til å være i kombinasjon mellom naturstein, puss og betong. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk. Utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak/pulttak i trekonstruksjoner. Yttertak er utvendig tekket med takstein og shingel. Entrédører med sikkerhetslås og glassfelter. Vinduer karmer av tre, og to-lags glass. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Boligen er omfattende renovert siden 2011:

- nye gulv
- nye dører
- ny isolasjon
- ny grunnmur
- nye vinduer
- ny murpuss og maling
- ny støttemur
- ny mur ved elva
- 7 nye bad
- 5 nye kjøkken, med alt av hvitevarer integrert
- nye piper med pipesteiner
- nye garderobeskap
- alle vegger er nye med spon + gips
- alle rom har skjult el. og de fleste har nettverk og tv.
- brannalarm i alle rom med sentral
- teknisk rom
- nye rør i hele huset
- nytt sikringsskap
- nytt inngangsparti
-kjellerrom med skjult inngang
- ny gressplen

En oppsummering av tilstandsrapport viser at

- 72 % av eiendommen er klassifisert med tilstandsgrad 1 (TG 1)
- 17 % av eiendommen er klassifisert med tilstandsgrad 2 (TG 2)
- 6 % av eiendommen er klassifisert med tilstandsgrad 3 (TG 3)
- 5 % av eiendommen omtales som ikke undersøkt (TG-IU)

For detaljer om standard og tilstand, se tilstandsrapport fra takstmann.

Rapporten fra takstmann er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. Sammendraget under beskriver avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad TG2, TG3 og TGIU.

Tilstandsgrad 2:
- Sanitærutstyr/innredning på bad i fløy mot øst pga. at servanten har sprekk/riss i porselen.
- Overflater gulv på bad i fløy mot vest pga. sprekker/riss i flisefuger ved dør.
- Overflater gulv på bad i fløy mot sør pga. stedvise sprekker/riss i enkelte gulvfliser.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk på vaskerom pga. at sluk ikke er tilgjengelig for undersøkelser. Utførelse vedrørende tettedetaljer/tilstand er ukjent.
- Fallforhold gulv på vaskerom pga. sluk ikke er tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk og tettesjiktet har ikke tilstrekkelig oppkant ved dørterskel.
- Vannrør på kjøkken hovedbolig pga. at det ikke er montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner, noe som strider imot kravet for bygningsdelen.
- Overflater gulv på kjøkken hovedbolig pga. stedvis knirk i gulvet.
- Vannrør på kjøkken i fløy mot øst pga. at det ikke er montert automatisk lekkasjestopper.
- Annet på kjøkken i fløy mot øst pga. at det ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet.
- Vannrør på kjøkken i fløy mot vest pga. at det ikke er montert automatisk lekkasjestopper.
- Innredning på i fløy mot vest pga. tegn til svelleskader på benkeplate. Kjøkkeninnredningen bærer preg av slitasje og enkelte skader.
- Annet på kjøkken i fløy mot vest pga. at det ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet.
- Vannrør på kjøkken i fløy mot sør pga. at det ikke er montert automatisk lekkasjestopper.
- Annet på kjøkken i fløy mot sør pga. at det ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet.
- Vannrør på kjøkken i fløy mot sør (underetasje) pga. at det ikke er montert automatisk lekkasjestopper.
- Overflater vegger på kjøkken i fløy mot sør (underetasje): Se punkt "Overflater vegger" under avsnitt om øvrige rom - leilighet mot sør underetasje.
- Innredning på kjøkken i fløy mot sør (underetasje) pga. preg av alder/slitasje. Tegn til svelleskader på benkeplate.
- Annet på kjøkken i fløy mot sør (underetasje) pga. at det ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet.
- Overflater gulv på øvrige rom i hovedbolig pga. stedvise gliper i gulvets overflatemateriale. Det er stedvis knirk i gulvet.
- Konstruksjonsoppbygning på innredet loft pga. risikokonstruksjon og synlige fuktmerker ved pipeløp.
- Ventilasjon pga. at alarm for filterbytte på ventilasjonsanlegget lyser. Skifte av filter må påregnes.
- Radon pga. at det er ukjent om radonmåling er gjennomført i boligen.
- Elektrisk anlegg (forenklet vurdering) pga. at huseier er ikke tilgjengelig for å besvare spørsmål som gjelder for det elektriske anlegget, som, er minstekrav til undersøkelser.
- Fasader (inkl. kledning) pga. at skråriss/vertikalriss stedvis observert på fasade. Dette kan tyde på setninger/bevegelser i grunnmuren. Malingsbobler/bom i murpuss observeres stedvis på grunnmuren.
- Takvinduer pga. påvist sprukket/punktert glass i takvindu.
- Dør i kjeller på hovedbolig pga. utvendig slitasje og tegn til oppfukting.
- Yttertak pga. alder og tegn til slitasje og elde på de deler av taket som lot seg visuelt besiktige. Det registreres mosevekster på yttertaket.
- Østvendt terrasse ved inngangsparti pga. bomlyd under enkelte gulvfliser.
- Sørvendt balkong ved i 1. etasje pga. moderate tegn til bomlyd under enkelte gulvfliser og alder til tettesjikten på takkonstruksjonen.
- Nordvendt terrasse ved kjøkken hovedbolig pga. bomlyd under enkelte gulvfliser.
- Sørvendt balkong ved spisestue i 2. etasje pga. moderate tegn til bomlyd under enkelte gulvfliser.
- Utvendige trapper og platå pga. at det registreres bomlyd og flere løse/knuste fliser i trapper og platå.
- Vann- og avløpsledninger pga. ukjent alder/tilstand.
- Vinterhage: Det er benyttet et tekkingsmateriale på deler av taket som er beregnet for bruk på tak med en høyere takvinkel, med den risiko dette innebærer. Forholdet bør holder holdes under oppsikt. Tiltak kan bli nødvendig.

Tilstandsgrad 3:
- Varmtvannsbereder på kjøkken i fløy mot sør (underetasje): Varmtvannsberederens fundament (skapbunn) er ikke tilstrekkelig understøttet, noe som har ført til at fundamentet har sviktet. Utskifting/utbedring av skapbunn og undersøkelse om berederen er skadet må påregnes. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10.000,-.
- Overflater vegger på øvrige rom i hovedbolig: Fuktskjolder og rennemerker er observert i overgang himling/vegg i entre over garderobeskap. Eksakt årsak er ikke kjent, men utett taktekking vurderes til å være en sannsynlig årsak. Skjulte eller bakenforliggende skader er høyst sannsynlig oppstått og tilstanden inne i konstruksjonen er ukjent. Årsakene til fuktproblematikk er som regel sammensatte og det må gjøres ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand og omfang. Overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført, uten at det ble registrert forhøyede verdier. Tiltak må påregnes. Alle opplysninger gitt i dette punktet bør ses i sammenheng med avsnitt "Yttertak". Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder for videre undersøkelser av fagkyndig. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10.000,-.
- Overflater vegger på øvrige rom i leilighet mot sør (underetasje): Synlige fuktmerker på murvegger er registrert. Overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført, og det ble registrert forhøyede verdier. Eksakt årsak er ikke kjent, men svakheter med drenering/kapillærsug (materialet trekker til seg vann) fra nærliggende overflater vurderes til å være en sannsynlig årsak. Basert på alle ovennevnte opplysninger bør det gjennomføres ytterligere undersøkelser av fagkyndige for å kartlegge eksakt tilstand, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som eventuelt skulle være nødvendig. Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder for videre undersøkelser av fagkyndig. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10.000,-.
- Ildsteder inne i boligen: Ildsted har ingen underliggende ubrennbar plate. Forholdet kan føre til at glør og gnister treffer brennbart materiale/gulvet når ildstedet brukes. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10.000,-.
- Vannrør: Drypplekkasje fra vannrør ved fordelerskap. Tiltak anbefales innen kort tid. Sjablongmessig prisanslag: kr 10.000 - 50.000,-.
- Brannskiller: Utførelsen av brannskiller (mellom brannceller) er ikke dokumentert. Brannskillet/utførelsen er skjult, og vurderingene er derfor kun basert på det som er synlig. Det er registreres åpning/brudd i himling i teknisk rom i hoveddel (brannskille mellom hoveddel og i fløy mot øst). Det anbefales derfor å gjennomføre en utvidet brannteknisk kontroll av en kvalifisert fagkyndig person. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10.000,-.
- Yttertak ved inngangsparti hovedbolig: Tettedetaljer i overgang mellom tak- og veggkonstruksjon er ikke utført i god håndverksmessig utførelse og det er påvist lekasje mellom tekking og underliggende beslag. Det er benyttet et tekkingsmateriale på taket som er beregnet for bruk på tak med en høyere takvinkel, med den risiko dette innebærer. Alle opplysninger gitt i dette punktet bør ses i sammenheng med avsnitt "Øvrige rom hovedenhet - overflater vegger". Sjablongmessig prisanslag: kr 50.000 - 100.000,-.
- Drenering: Gjelder for drenering for vestside av bolig. Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Dreneringens tilstand og funksjon påvirker innvendige bruksområder og innvendige bygningsdelers tilstand. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Bygningsdelen er nedgravd og skjult, noe som gjør at det er vanskelig å angi noen eksakt tilstand. Drenssystemet har passert estimert teknisk levetid, med den risiko dette innebærer. Fra innsiden observeres symptomer på fuktproblematikk som vurderes til å tyde på svakheter i dreneringens funksjon. Se også punkt "Overflater vegg" under avsnitt om "øvrige rom - leilighet mot sør underetasje". Basert på alle ovennevnte forhold bør det gjennomføres ytterligere undersøkelser av fagkyndige for å kartlegge eksakt tilstand og hvilke tiltak som eventuelt skulle være nødvendig. Sjablongmessig prisanslag: Over kr 300.000,-.
- Forstøtningsmurer: Forstøtningsmurer mangler rekkverk og kan medføre fallfare. Tiltak må påregnes. Sjablongmessig prisanslag: kr 100.000 - 300.000,-.

Tilstandsgrad IU:
- Fukt i tilliggende konstruksjoner (bad hovedbolig 1. etasje): På grunn av våtrommets utforming er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent.
- Fukt i tilliggende konstruksjoner (bad i fløy mot øst 1. etasje): Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent.
- Fukt i tilliggende konstruksjoner (bad i fløy mot sør 1. etasje): På grunn av plassering av det som vurderes å være en sjakt (brannskiller) og våtrommets utforming er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke
kjent.
- Fukt i tilliggende konstruksjoner (bad i fløy mot sør underetasje): Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent.
- Fukt i tilliggende konstruksjoner (vaskerom): Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent.
- Annet på øvrige rom hovedbolig: Deler av etasjen har skråtak som i praksis er en lukket konstruksjon, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Deler av etasjen er under bakkenivå. Hulltaking er ikke utført med bakgrunn i at gjeldende vegg/grunnmur er av mur/betong.
- Annet på øvrige rom i leilighet mot sør underetasje: Hulltaking er ikke utført med bakgrunn i at gjeldende vegg/grunnmur er av mur/betong. Oppbygging og tilstand er derfor ikke kjent.
- Konstruksjoner i innredet underetasje: Underetasjen har synlige betong/murvegger under bakkenivå. Hulltaking er ikke utført med bakgrunn i at gjeldende vegg/grunnmur er av mur/betong. Oppbygging og tilstand er derfor ikke kjent.
- Svømmebasseng: Svømmebasseng inkludert tekniske anlegger er ikke kontrollert på grunn av at dette krever spesialkompetanse. Tilstand og funksjon er derfor ikke kartlagt. Ytterligere undersøkelser av persjoner med spesialkompetanse anbefales. Det observeres bruk av organiske materialer i luke fra bolig til teknisk anlegg for basseng. Organiske materialer kan danne grunnlag for soppvekst.
- Østvendt terrasse ved inngangsparti: Over deler av 1. etasje er terrasse i praksis er et flatt tak. Tettesjiktet er for det meste skjult og ikke tilgjengelig for inspeksjon. Konstruksjonen har fuktrisiko selv om synlige skader ikke er observert. Ytterligere undersøkelser anbefales.
- Terrasse ved kjøkken hovedbolig: Over deler av 1 etasje er terrasse i praksis er et flatt tak. Tettesjiktet er for det meste skjult og ikke tilgjengelig for inspeksjon. Konstruksjonen har fuktrisiko selv om synlige skader ikke er observert. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring følger vedlagt i salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er gulvvarme i hele huset så nær som i loftsetasjen. Øvrig oppvarming går via peisovn samt stedvis elektriske ovner.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1900-tallet. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det foreligger derimot:
- Opprinnelige tegninger fra 13.01.1900.
- Opprinnelige tegninger datert 10.02.1904.
- Godkjent byggemelding vedrørende innredning til barnehage datert 31.03.1949.
- Godkjent byggemelding vedrørende montering av to barneklosetter i rom som bli benyttet som barnehage datert 01.09.1995.
- Godkjent byggeanmeldelse vedrørende forandring i 1. og 2. etasje i sydfløyen datert 19.01.1966.

Dagens plantegninger avviker fra opprinnelige tegninger.

Underetasje:
- Kjelleretasjen er i sin helhet byggemeldt som kjellerareal og etasjen er i sin helhet ikke godkjent for varig opphold.
- Garasjen er oppført i senere tid, og det foreligger ikke opprinnelige tegninger.

1. etasje:
- Soverommet på 9 kvm i forbindelse med entréen er opprinnelig byggemeldt som entré, kott og vindfang og av den grunn ikke godkjent for varig opphold.
- Stue- og kjøkkenet er opprinnelig byggemeldt som soverom.
- De to soverommene på 9 kvm er opprinnelig byggemeldt som et større soverom og det er satt opp en vegg mellom disse.
- Badet på 6 kvm er opprinnelig byggemeldt som gang og deler av skap. Bruksendring av bad er ikke omsøkt. Kjøper overtar alt ansvar, eventuell kostnad og risiko.
- Soverommene på 6 kvm hver og stuen på 16 kvm er opprinnelig byggemeldt som rulle- og strykerom og av den grunn ikke godkjent for varig opphold.
- Badet på 21 kvm er opprinnelig byggemeldt som kjellerrom og trapperom. Bruksendring er ikke omsøkt. Kjøper overtar alt ansvar, eventuell kostnad og risiko.
- Stuen på 27 kvm er opprinnelig byggemeldt som soverom, matbod og passasje og deler av arealet er av den grunn ikke godkjent for varig opphold.
- Soverommet på 10 kvm er opprinnelig byggemeldt som kjellerareal og av den grunn ikke godkjent for varig opphold.
- Badet på 10 kvm er opprinnelig byggemeldt som kjellerareal. Bruksendring er ikke omsøkt. Kjøper overtar alt ansvar, eventuell kostnad og risiko.
- Videre er deler av gangen på 10 kvm, kjøkkenet på 6 kvm, entréen på 8 kvm, kjøkkenet på 2,5 kvm og badet på 2,5 kvm opprinnelig byggemeldt som kjellerareal og av den grunn ikke godkjent for varig opphold. Det er i forbindelse med innredning av rommene fjernet og satt opp vegger.
- Kjellerstuen på 70 kvm er opprinnelig byggemeldt som garderobe og av den grunn ikke godkjent for varig opphold.
- Boden på 7 kvm er opprinnelig byggemeldt som vaskerom.
- Vinkjelleren er opprinnelig byggemeldt som bod, sløyd, lekerom og dukkestue, og deler av arealet er av den grunn ikke godkjent for varig opphold.
- Balkongen med trappen er oppført i senere tid, og det foreligger ikke opprinnelige tegninger.

2. etasje:
- Badet på 7,5 kvm er opprinnelig byggemeldt som wc.
- Soverommet på 10 kvm er opprinnelig byggemeldt som deler av kjøkken og stue.
- Soverommet på 11 kvm er opprinnelig byggemeldt som deler av kjøkken og stue og det er i senere tid delt inn slik at man får to soverom.
- Soverommet på 31 kvm er opprinnelig byggemeldt som deler av kjøkken og stue samt tidligere trappeløp.
- Biblioteket er opprinnelig byggemeldt som stue.
- Deler av kjøkkenet er opprinnelig byggemeldt som soverom og trapperom.
- Deler av hallen er opprinnelig byggemeldt som gang og garderobe og det er fjernet noen vegger for å skape en åpen løsning.
- Badet i forbindelse med hallen er opprinnelig byggemeldt som del av soverom.
- Soverommet på 6,1 kvm er opprinnelig byggemeldt noe større.
- Balkongen er oppført i senere tid, og det foreligger ikke opprinnelige tegninger.
- Terrassen og vinterhagen er oppført i senere tid, og det foreligger ikke opprinnelige tegninger.
- Gangen/entréen er oppført i senere, og det foreligger ikke opprinnelige tegninger.
- Terrassen på 31 kvm er oppført i senere tid, og det foreligger ikke opprinnelige tegninger.

Loftsetasje:
- Det foreligger ikke opprinnelige tegninger for etasjen.

Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

I følge dokumentasjon fra Trondheim Kommune fremgår det at det er utført søknadspliktige tiltak på eiendommen uten at dette er godkjent av kommunen. Dette gjelder:
- Båtutslipp: Konstruksjonen (trappen) er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven § 20-2. Konstruksjonen er etablert på kommunens eiendom. For å få behandlet en søknad om båtutslippet, vil man måtte innhente et samtykke fra kommunen til å ha konstruksjonen på kommunens eiendom. Slikt samtykke kan ikke påregnes.
- Støttemur: Muren er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven § 20-2. Gammel mur er revet, og ny mur er oppført. Dette er ikke en reparasjon, vedlikehold e.a. av en eksisterende mur.
- Øvrige støttemurer, Støttemurer som er oppført og terrenginngrep som er gjennomført på østsiden av eiendommen overskrider klart grensene for hva som er unntatt søknadsplikt etter byggesaksforskriften§ 4-1. Eier har anført at eksisterende støttemurer er utbedret. Vi kan ikke se at støttemurer tidligere er omsøkt og godkjent i dette området. Oppføringen av støttemurene er søknadspliktige etter plan- og bygningsloven § 20-2.
- Basseng og hagestue: Fundamentering for basseng/jacuzzi og hagestue er en integrert del av støttemurene som er oppført, og vil naturlig bli behandlet som en del av en søknad om støttemurene.
- Tilbygg på baksiden av huset: Kommunen kan ikke finne tegninger i sitt arkiv som viser at dette tilbygget tidligere er omsøkt og godkjent. Tilbygget er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven § 20-2.
- Lekestue/bod ned mot Nidelva: Eier har opplyst at denne står på hjul. Så lenge den er flyttbar, og ikke er tenkt som en permanent konstruksjon, vil byggesakskontoret på nåværende tidspunkt ikke følge opp dette tiltaket ytterligere. Vurderingen herom kan endre seg, dersom det viser seg at boden blir stående over et lengre tidsrom.

Trondheim Kommune satte opprinnelig 31.05.2024 som frist for søknader vedrørende overnevnte tiltak. Eier ved Nordavind Arkitektur AS ba 08.04.2024 om fristutsettelse frem til avgjørelse fra kommunen vedrørende oppføring av nytt bygg på eiendommen forelå. Kommunen bekrefter 09.04.2024 at ulovlighetsoppfølgning settes i bero inntil byggesøknad er avgjort. Byantikvaren har har i sin vurdering av 26.04.2024 anbefalt at byggesøknad ikke godkjennes. Kjøper overtar alt ansvar, eventuell kostnad og risiko forbundet med dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger på Kalvskinnet med sentrumsbeliggenhet i Trondheim. Den vender seg åpent mot Nidelven i sør, og føyer seg inn i rekken av historiske eiendommer i en bydel med flott arkitekturhistorie. Nabolaget er et rolig og ærverdig strøk, der eldre, velbevarte bygninger og hus er en kjent karakter for hele bydelen. Flere av dem er oppført i jugendstil, og en vandretur langs Nidelven og gatene på Kalvskinnet gir blikket mye fint å hvile på.

Elvegata kan knyttes sammen med promenadene langs Nidelva. Disse er et vakkert stykke Trondheim og kan lede til en lang tur rundt Midtbykjernen. Videre kan de knyttes til både Ilaparken, Marinen, Havnepromenaden og Festningsparken. Det er også kort vei til både fjorden, fjæra og turmulighetene i marka.

Et liv i sentrum legger godt til rette for kulturopplevelser av alle slag, og boligen har ekstra kort gangavstand til Trøndelag Teater og Prinsen kino. Det samme gjelder til Vitenskapsmuseet, Nidarosdomen, Trondheim Kunstmuseum og Bifrons (tidligere Kafé Ni Muser), for å nevne noen.

For detaljerte beskrivelser av avstander fra boligen, se «Nabolagsprofilen».

Boligen ble tegnet av arkitekt Axel Guldahl og oppført av grosserer Frantz Piene i 1900.
Guldahl levde fra 1866 – 1921, og har ført flere kjente bygninger i pennen, deriblant (ombygging og utvidelse av) Thomas Angells hus, Nedre Leirfoss kraftstasjon, Levanger og Skogns sparebank, Statsarkivet i Trondheim, Frimurerlogen (i samarbeid med flere), Bachkes hus (Harmonien) og diverse innredning og nymontering i Stiftsgården. Han behersket mange og ulike stilarter, men ble etter hvert mest kjent for et fornemt, elegant og stadig mer aristokratisk preg.

Boligen føyer seg inn i rekken av historiske eiendommer i en bydel med flott arkitekturhistorie. Samtidig skiller den seg også ut i størrelse og et massivt, herskapelig uttrykk. Den ble først benyttet som privatbolig, og har senere tjent flere funksjoner opp gjennom årene, deriblant barnehage, tannlege og nonnekloster.

Kilder: WikiStrinda, Norsk kunstnerleksikon/Store norske leksikon.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Link: https://maps.app.goo.gl/rc5wjv41tFjhDgPL6

Barnehager i nærheten:
- Midtbyen barnehage (1-5 år) 0,3 km
- Birralee barnehage (3-5 år) 0,4 km
- Andungen barnehage Trondheim (0-5 år) 0,5 km

Skoler i nærheten:
- Birralee International School Trondheim (1-10 kl.) 0,4 km
- Nidelven skole (1-10 kl.) 0,6 km
- Steinerskolen i Trondheim (1-10 kl.) 0,6 km
- Ila skole (1-7 kl.) 0,8 km
- Rosenborg skole (8-10 kl.) 2,5 km
- Thora Storm avd. Adolf Øien (396 elever) 0,3 km
- Skansen Videregående Steinerskole 0,6 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Tomta måler 1706 kvm og er opparbeidet med grus, steinheller, flislagte flater, plenareal, beplantning, støttemurer og biloppstillingsplass samt frittstående vinterhage.

Det er garasje i boligens underetasje, med elbillader montert. Videre er det en stor parkeringsplass på gatenivå med oppstillingsplass til ca. 10 biler.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål, bevaringsområde og hensynssone i henhold til reguleringsplan r0118ap datert 24.04.2008 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen har antikvarisk verdi klasse C og er i kommuneplanens arealdel vedtatt til hensynssone/bevaring kulturmiljø. For bygninger og anlegg i klasse C vil det kunne aksepteres endringer i eksteriør som ikke svekker den antikvariske verdien. Eventuelle tiltak og endringer vurderes i hver enkelt sak og ses i sammenheng med sine omgivelser. Byantikvaren må gi uttalelse til eventuelle tiltak. Videre er boligen SEFRAK-registrert.

Etablering av hybler Innenfor områdene Rosenborg, Møllenberg, Singsaker, Kalvskinnet, Øya, Elgeseter, Lademoen, Berg, Bakklandet, Ila og Midtbyen, kreves særskilt tillatelse fra kommunen for å dele opp eller bruksendre boenhet til hybler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 56.592,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og eiendomsskatt.
Kommunale avgifter i Trondheim Kommune er fordelt på 12 terminer. For termin 8 av 12 i 2024 var avgiften på kr 4.716,-
Kommunale avgifter og gebyrer kan avvike fra en termin til en annen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2022 var kr 3.729.924,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 11.836.856,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

55 000 000,00 (Prisantydning)

Omkostninger

1 375 000,00 (Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum))
240,00 (Pantattest)
500,00 (Tinglysing panterettsdokument)
500,00 (Tinglysing skjøte)
19 900,00 (Tryg Boligkjøperpakke - Enebolig (valgfri))
--------------------------------------------------------
1 396 140,00 (Omkostninger totalt)

--------------------------------------------------------
56 396 140,00 (Totalpris inkl. omkostninger)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stian Bergh

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp. Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen. Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,9% av salgssummen.
Tilrettelegging: kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 34.900,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 1.350,-
Salgsoppgaver: kr 2.400,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 68-0171/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Trondheim
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR68.24171

Sist oppdatert: 06. oktober 2024 kl. 20:27