Gullhaugveien 207

Gullhaugveien 207, 1354 BÆRUMS VERK
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 94, bruksnummer 505, seksjonsnummer 76

Totalt bruksareal BRA: 64 kvm

BRA-i:
Leilighet:
3. etasje 60 kvm: Entre, stue, kjøkken, 2 soverom og bad.

BRA-e:
Leilighet:
3. etasje 4 kvm: Utvendig bod.

Åpent areal:
Leilighet:
3. etasje 7 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.12.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygning generelt:
- Boligbygg over 4 etasjer.
- Grunnmur, skillende dekker og bærende konstruksjoner i hovedsak av pusset mur og panel.
- Flatt yttertak som er utvendig tekket med papp/membran (ikke besiktiget).
- Leiligheten har slett entredør med brannklasse B30 og lydklasse 39 dB.
- Vinduer med rammer/karmer av tre, og to-lags glass fra 2022.
- Balkongdør med rammer/karmer av tre, og to-lags glass fra 2022.
- Vannrør av typen rør-i-rør og kobber. Avløpsrør av plast.
- Ventilasjon med tilluftsventiler i vinduer samt avtrekk på bad og kjøkken.
- Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entrè. Leiligheten har delvis skjult og delvis åpent elektrisk anlegg.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på bygningsdeler som har fått TG2:
- Tilluftsspalte er ikke etablert på bad.
- Vann- og avløpsrør på kjøkken.
- Stedvis knirk i gulvflater.
- Stoppekran er ikke lokalisert eller inspisert.
- Rekkverkshøyden på balkong.

TGIU:
- Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene nevnt ovenfor. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

- Totalrenovering av bad.
- Lagt nytt gulv.
- Nytt elektrisk anlegg.
- Kjøkken pusset opp i 2019.
- Byttet alle dører.
- Pusset opp overflater.
- Nye fliser i gang med varmekabel.

Kjøkken:
Lyst og moderne kjøkken med rikelig skap- og benkeplass. Det store vinduet gir flott lysinnslipp og en hyggelig utsikt som gjør rommet ekstra innbydende. Innredningen fra 2019 har slette, moderne fronter og benkeplate i laminat. Nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur, benkeskapsbelysning og praktiske stikkontakter. Integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin, samt frittstående kjøleskap med frysedel. Vegghengt ventilator og fliser over benkeplate kompletterer et pent og funksjonelt kjøkken.

Bad:
Delikat og stilrent baderom fra 2022 med flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Nedsenket himling med downlights gir en behagelig atmosfære. Vegghengt servantinnredning med skuffer og ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speilskap med belysning. Dusjhjørne med glassdører, vegghengt armatur med både hånddusj og regndusj, samt vegghengt toalett. Mekanisk avtrekk og opplegg for vaskemaskin.

Innvendige overflater:
Gulvflater belagt med laminat. Vegger og himling med malte flater. Profilerte innerdører gir en klassisk og tidløs avslutning.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med elektrisitet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på blokken, datert 24.10.1989. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Megler har ikke lykkes i å finne originale plantegninger for leiligheten, og kan derfor ikke opplyse om hva de ulike rommene opprinnelig er godkjent som. Kjøper overtar alt ansvar og risiko knyttet til rommenes bruk og godkjenning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 17232, tinglyst 26.05.1989, type heftelse: Pantsettelseserklæring, NOK 10.000,-

Dagboknr 46710, tinglyst 28.12.1989, type heftelse: Pantsettelseserklæring, NOK 20.000,-

Dagboknr 14500, tinglyst 10.06.1992, type heftelse: Pantsettelseserklæring NOK 20.000,-

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

Dagboknr 40846, tinglyst 20.11.1989, type heftelse: Endring av seksjonering.

Dagboknr 17232, tinglyst 26.05.1989, type heftelse: Bestemmelse om garasje/parkering som omhandler at eiere av den konsentrerte småbebyggelsen i området skal ha tinglyst rett til 70 parkeringsplasser i sameiets garasjeseksjon.

Dagboknr. 46727, tinglyst 28.12.1989, type heftelse: Best. om adkomstrett, bruksrett til garasjeplass og pliktig medlem i Gullmyra boligsameie m.m.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Utleie av seksjon kan ikke foretas uten styrets skriftlige godkjennelse, som dog ikke kan nektes uten saklig grunn.

Bolig med flott beliggenhet i rolige og barnevennlige omgivelser øverst på Gullhaug på Bærums Verk. Fra boligen har du kort gangavstand til en rekke servicetilbud, samt barnehage og barneskole. Nærmeste bussholdeplass har du rett på utsiden av inngangsdøren hvor du har hyppige avganger mot Oslo Bussterminal via Bekkestua og Lysaker. I tillegg går det ekspressbusser til/fra Nationaltheatret i rushtiden.

Nærområdet byr på et bredt spekter av fritidsaktiviteter og flotte fasiliteter. Lommedalen og Helset idrettslag disponerer flere flotte og nye idrettsanlegg i området og er aktive innen blant annet håndball, fotball, bandy, golf, musikk, ski og dans for å nevne noen. For øvrig er marka i nærheten med flotte tur- og sykkelstier om sommeren, og milevis med preparerte skispor om vinteren og lysløype på Sukkertoppen/Gullhaug, kun et par hundre meter fra leiligheten. For alpininteresserte er det kort avstand til både Kolsåsbakken og Lommedalen skisenter. På varme sommerdager er Burudvann et populært badested, med fine sandstrender og barnevennlige bademuligheter. Alternativt kan du ta turen til Kadettangen og Kalvøya i Sandvika med flotte badestrender og store friområder. Her bor du rett ved fantastiske tur- og rekreasjonsmuligheter hele året, bade-, fiskevann og turstier.

Fra boligen har du gangavstand til sjarmerende Bærums Verk, et idyllisk handlesenter med gamle småhus og trivelige gågater. Her har du det meste du trenger i hverdagen, samt flere særegne butikker som for eksempel det hollandske Pannekakehuset og Melboden pizzarestaurant. Ellers har du koselige kafeer, det klassiske Værtshuset og andre spisesteder, samt historie, kultur og kunst. På Bærums Verk handelssenter er det et godt utvalg av både kjede- og nisjebutikker med bl.a. dagligvarebutikker, frisør, lege, tannlege, bokhandler og vinmonopol, Selv med sin rolige beliggenhet ligger boligen likevel i kort avstand til flere fasiliteter. Det er for øvrig også en kort kjøretur til Kolsås- og Rykkinn senter, samt Bekkestua og Sandvika med alle forretnings- og servicetilbud herunder kaféer, spisesteder, kino, kulturhus m.m.

Med bil tar det ca. 13 minutter til Sandvika sentrum med alle nødvendige servicetilbud, samt badestrender på Kadettangen og idylliske Kalvøya.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Det er rikelig med gjesteparkering rett utenfor blokken.

Barnehager:
- Gullhaug barnehage
- Grindaberget barnehage
- Skarva barnehage

Barneskoler:
- Gullhaug skole
- Anna Krefting skole

Ungdomsskoler:
- Eineåsen skole
- Eineåsen skole avd. Gommerud
- Mølladammen ungdomsskole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 5 668 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Felles tomt for sameiet opparbeidet med blant annet gruslagte internveier, parkeringsplasser, utvendig sykkelparkeringsbod, sittegrupper, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Leiligheten disponerer én eksklusiv bruksrett til en nummerert biloppstillingsplass i garasjeanlegget.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan Gullhaug datert 08.04.1987 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Byggeplaner i områder:
- Det foreligger brukstillatelse på rehabilitering av barnehage i Gullhaugveien 133 C.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5444,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, betjening av andel fellesgjeld, vaktmestertjenester, felles forsikring, Telenor kabel tv, varmtvann, trappevask m.m

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og blir justert fra 5 270 til 5 444,- fra 01.01.2026.

Det må innbetales et ut-/innflyttingsgebyr på kr. 2 500,- til sameiet. Faktureres megler på samme måte som ved eierskiftegebyr.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 13 000,- pr. år. / 13 000 kwh. pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 154 700,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 618 801,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 18 045,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 139 986,- pr. 02.12.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 20 819 899,- pr. 02.12.2025

Spesifikasjon av lån:
Lånenummer: 83987221472, Handelsbanken
Annuitetslån, 12 terminer per år. Rentesats per 02.12.2025: 6.7% pa.
Antall terminer til innfrielse: 146
Saldo per 02.12.2025: 2 215 662
Andel av saldo: 14 897
Første termin/første avdrag: 01.03.2023 ( siste termin 01.02.2038 )
Utskifting av vinduer og dører

Lånenummer: 83987211582, Handelsbanken
Annuitetslån, 12 terminer per år.
Rentesats per 02.12.2025: 6.95% pa.
Antall terminer til innfrielse: 255
Saldo per 02.12.2025: 18 604 237
Andel av saldo: 125 089
Første termin/første avdrag: 01.07.2022 ( siste termin 01.03.2047 )
Utskifting av dører og vinduer

4 600 000,00 Prisantydning
139 986,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 739 986,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

118 470,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
129 510,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 869 496,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anders Siewert

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Gullmyra Boligsameie, med sameiebrøk 66/15209.
Sameiet består av 144 ideelle boligseksjoner.
Forretningsfører er ABBL.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Huseier forplikter seg til å følge reglene for hundehold. Se husordensreglene punkt. 9.
Sameiets nettside: https://gullmyraboligsameie.no/
Overdragelse av seksjon kan ikke skje uten styrets skriftlige godkjennelse.
Sameierne kan holdes oppdatert på boligsameiets egen nettside: https://gullmyraboligsameie.no/

Foretatt påkostninger de senere år:
• Nye tak på blokkene i 2006/2007 - Kun takpapp ble skiftet.
• Byttet takrenner og nedløpsrør i 2012.
• Malt alle oppganger og skiftet gulvbelegg. 2014.
• Skiftet varmtvannsberedere og hovedstoppekran, montert trykktanker. 2015/2016.
• Garasjene rehabilitert, skiftet membran på balkonger og utendørsområdet mellom garasjene. Utført av Huseierforeningen i 2015.
• Rens av ventilasjon utført i 2016.
• Malt oppgangen i Gullhaugveien 207 i 2019, deler malt i 2022.
• Rens av avløpsrør/spyling (Alle leiligheter) i 2022.
• Rens av ventilasjon i 2022.
• Nye inngangsdører til leilighetene: byttet våren 2022. Det er 6 stk dører som ikke var byttet da beboer ikke var hjemme.
• Rens/maling: Igangsatt, ferdigstilles i løpet av høsten 2022.
• Nye vinduer: Arbeidet ble utført i løpet av høsten 2022. Styreleder informerer om at for nr. 207 ble kjøkkenvinduet skiftet.

Utført vesentlig vedlikehold og innkjøp 2024:
• Ordinære saker og løpende vedlikehold.
• Årlig brannvernrunde utført.
• Sjekket/byttet defekte takvifter. (Ved manglende ventilasjon må dette meldes styret).
• Takksjekk vår og høst – Serviceavtale med taktekker.
• Flere vannskader utbedret, de fleste skadene skyldes lekkasje fra tak.
• 2 vannlekkasjer i berederrommet under Gullberget 114.
• Diverse arbeider med våre arealer foran blokkene, barking av bed, påfyll av jord og klipping av busker.

Planlagt vesentlig vedlikehold i 2025
• Utbedre tak over boder og inngangspartier (Gjenstående arbeider fra 2023).
• Reparere gress som er skadet etter brøyting i vinter (Reklamasjon).
• Sjekke/bytte defekte takvifter.
• Taksjekk vår og høst – Serviceavtale med taktekker.
• Diverse arbeider med våre arealer foran blokkene, barking av bed, påfyll av jord og klipping av busker. Fjerne alle buskene i skråningen mellom Gullberget 116 og garasjen. Erstattes med gress og noen busker.
• El. kontroll alle tavleskap (Sikringsskap) og berederrom m.m. Utføres en gang pr. år
• Rive og bygge ny gangvei mellom bussholdeplassen og Gullhaugveien 201. Utføres i 2025 eller 2026 – Avhengig av kostnader.

Kommende 5-års periode
• Årlig brannvernkontroll.
• Årlig kontroll av tak – Serviceavtale.
• Bytte nøkkelsystem.
• Male alle blokkene – Kun treverket. Sist utført i 2014.
• Maling av enkelte oppganger – Slitasje vurderes i hver enkelt oppgang.
• Betongkontroll.
• Taksjekk vår og høst – Serviceavtale med taktekker.
• El. kontroll alle tavleskap (Sikringsskap) og berederrom m.m. Utføres en gang pr. år
• Kamerakontroll av avløpsnett.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Annonsert visninger kr. 2 900,- pr stk. (Opptil 3 visninger er kostnadsfritt)  kr 0,00
Foto leilighet  kr 5 000,00
Markedsføringspakke  kr 25 000,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr til forretningsfører ABBL  kr 6 300,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ABBL  kr 4 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune (har fra tidligere salg)  kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport fra takstmann inkl. plantegning med mål  kr 9 950,00
Valgfri boligselgerforsikring (premiesats 4,58 ‰ av sist vurdering på 4 700 000,-)  kr 21 526,00

Oppdragsnummer 10-0295/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.25295

Sist oppdatert: 26. januar 2026 kl. 15:36