Kruttverkveien 30B

Kruttverkveien 30B, 1168 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 194, bruksnummer 672, seksjonsnummer 47, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 113 kvm

BRA-i:
2. etasje 38 kvm:
Entré, bad, bod (under trapp), to soverom.

3. etasje 71 kvm:
Stue/spisestue, separat kjøkken, soverom.

TBA:
3. etasje 15 kvm:
Veranda

BRA-e:
1. etasje 4 kvm:
Bod med vedtektsfestet bruksrett.

Egen garasjeplass med elbil lader i felles garasjeanlegg i underetasjen. I garasjeanlegget er det vaskeplass for biler og felles oppbevaringsrom for bildekk.
I 8A ligger flott felles trimrom til benyttelse for alle beboerne i sameiet. Garderober og badstue i tilknytning til rommet.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 05.03.2025 utført av Anticimex AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg fra 1973 over fem etasjer samt to underetasjer. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av mur- og betongkonstruksjoner samt trekonstruksjoner. Fasader utført i pussede og malte flater samt felter med panel. Tilnærmet flat takkonstruksjon utvendig tekket med takpapp/membran. Entrédør med kikkehull og sikkerhetslås i brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Balkongdør og vinduer med karmer av tre i 2-lags glass fra byggeår. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

To vegger under bakkenivå er utlektet fra grunnmuren. Dette i kombinasjon med dreneringens alder tilsier risiko for fuktskader i konstruksjonen, men det ble ikke registrert forhøyede verdier ved måling. Dørbladet til innerdør mot soverom 1 har kontakt med dørterskel/dørkarm. Innvendige trapper har ikke håndløper på begge sider og oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet. Det er noe målbare/merkbare skjevheter i leiligheten, målt til ca. 10-18 mm. Det registreres manglende deksel til stikkontakt for varmtvannsbereder. Vinduer og balkongdør bærer stedvis preg av slitasje/elde. Terrassen bærer stedvispreg av slitasje, og rekkverkshøyden er under 1 meter. Nevnte forhold har fått tilstandsgrad 2. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Kruttverkveien 30B ligger i et trafikkskjermet område med frodige omgivelser, grensende til et stort friområde med bla. turveier og slalåmbakke. Det er kun få minutters gange til skole, barnehage, matbutikk og kollektivtransport.

Leiligheten er lys og moderne, med delikate farger og en tidsriktig standard. En gjennomgående leilighet over 2 plan, og har en innholdsrik og meget god planløsning, uten gjenboere eller innsyn, og med flott utsikt over grønne områder.

Boligen har iflg. eier blitt oppgradert de senere år med bla. følgende:
2024: Malt trapp. Malt alle fronter på kjøkken, og lagt laminatgulv på kjøkken.
2022/23: Byttet ut alle panelovner.
2022: Malt alle tak og vegger. Lagt nye en-stavs parkett gulv i stue/spisestue og på alle soverom.

Leiligheten ligger i byggets 2. og 3. etasje. Adkomst til leiligheten via heis. Det er felles trappefritt inngangsparti fra både 4. og 8. etasje på oversiden/baksiden av bygget, samt felles inngangsparti på forsiden av bygget. Heis til alle respektive etasjer, samt til garasjeanlegget.

Noen høydepunkter:
- 3 soverom.
- Oppmalt i 2022.
- Nye gulv i store deler av boligen i 2022.
- Stor og usjenert veranda.
- Felles trimrom.
- Flotte fellesarealer med bla. lekeplass.
- Garasjeplass med el-bil lader.
- Sentralt med gangavstand til alt.
- Naturskjønn beliggenhet.
- Flotte turområder i umiddelbar nærhet.

Leilighetens inngangsparti ligger i 2. etasje.
Entré:
Fra oppgangen og inn i boligen kommer du inn i en lys og tiltalende entré/hall som har alle de elementer og fasiliteter som er viktig i et inngangsparti: fliser med gulvvarme, god plass til yttertøy og med en praktisk innredet bod under trappen. Fra entréen er det direkte adkomst til badet, to soverom og trapp opp til etasjen over.

Soverom:
I denne etasjen finner du to gode soverom, begge utrustet med garderobeskap. Rommene er malt i tidsriktige farger og flotte en-stavs parkett gulv som skaper en lun og behagelig atmosfære. Soverommene er romslige nok til å romme både senger og skrivebord, noe som gjør dem ideelle for både barn og voksne. Med store vinduer som slipper inn rikelig med naturlig lys, føles begge rommene lyse og innbydende.

Baderom:
Romslig flislagt baderom fra 2006 utrustet med plassbygd servantinnredning belagt med fliser og ovenpåliggende servant. Stikkontakter og speil på vegg over servant. Stor dusj med 2 dusjhoder. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Innbygget skap over toalett. Opplegg for vaskemaskin (medfølger). Mekanisk avtrekk med avtrekksventiler plassert i himling. Vannrør av typen rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast. Fordelerskap for rør-i-rør plassert i vegg bak vaskemaskin. Varmekabler i gulvet sørger for varme tær. Downlights i taket gir godt med lys. Bygningssakkyndig har kommentert eldre tettesjikt og at drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten.

3. etasje:
Fra entréen/hallen går trappen opp til 3. etasje som inneholder ett soverom, kjøkken, og stue og spisestue med utgang til romslig terrasse.

Stue og spisestue:
Stuen/spisestuen er nettopp det: her er det mer enn nok plass til begge deler, og kan enkelt deles inn i ulike soner. Det er god plass til både sofagruppe med tilhørende møblement, samt rikelig med plass til å dekke til langbord ved større begivenheter. De store vinduene som dekker store deler av den sydvendte veggen sørger for at rommet bades i naturlig lys. Flott en-stavs parkettgulv og downlights i taket.

Terrasse:
Utgang fra stue/spisestue til en romslig terrasse på ca. 15 kvm forlenger stuen i full bredde, og spesielt på deilige sommerdager går inne- og uterom over i hverandre i en deilig helhet. Terrassen er usjenert og innbyr til å nyte de gode sol- og utsiktsforholdene i naturskjønne omgivelser. Her er det god plass til flere sittegrupper, og fungerer som en flott forlengelse av stuen store deler av året. Et herlig uterom hvor en kan nyte fine dager så vel som flotte kvelder.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra 2006 ligger praktisk til i tilknytning til stue/spisestue. Det er et pent og romslig kjøkken med en koselig spiseplass ved vinduet. Kjøkkenet er effektivt innredet med behagelige farger og tidløs design, og har rikelig med plass for de mest aktive hobbykokker. Den høye innredningen til tak gir ekstra god skapplass, og benkeplater i heltre gir rikelig med arbeidsplass. Heldekkende oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Flislagt mellom kjøkkenbenk og overskap. Benkskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Kjøkkenet er utstyrt med hvitevarer som inkluderer integrert komfyr med nedfelt induksjonstopp, samt frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Alle hvitevarer på kjøkkenet medfølger boligen. Ventilator på vegg. Mekanisk avtrekk. Vannrør av typen rør-i-rør og kobber. Synlige avløpsrør av plast og støpejern. Varmtvannsbereder (TG2) på ca 120 liter fra 2005 plassert i benkeskap. Hovedstoppekran plassert under oppvaskkum. Gulvvarme gir en behagelig temperatur. Bygningssakkyndig har kommentert at ventilasjonen vurderes til ikke å være tilstrekkelig, samt vannrør av kobber og avløpsrør er av eldre dato. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten.

Soverom:
I denne etasjen finner du det tredje soverommet. Også dette rommet er av god størrelse, og har god plass til seng, skrivebord og andre ønskelige møblement. Også dette rommet har flott en-stavs parkettgulv og er malt i tidsmessig farge.

I tillegg disponerer leiligheten egen bod på 4 kvm. i 1. etasje.

Flott felles trimrom til benyttelse for alle beboerne i sameiet. Trimrommet har en rekke apparater, samt garderober og badstue. Kortere vei til trimsenteret skal man lete lenge etter!

Egen garasjeplass i felles garasjeanlegg i underetasjen. I garasjeanlegget er det vaskeplass for biler og felles oppbevaringsrom for bildekk.

Kort oppsummert:
Leiligheten kombinerer moderne komfort med en gjennomtenkt planløsning, og innbyr til trivsel og gode opplevelser for hele familien. Med sin flotte interne beliggenhet i et veletablert og meget attraktivt boligområde, har man alle forutsetninger for å trives særdeles godt.

Leiligheten er oppvarmet med elektriske panelovner. Gulvvarme i kjøkken, bad og entré. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 27.01.1982, samt for rehabilitering av vann- og avløpsledninger datert 12.9.2023. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 15450, tinglyst 24.08.1973: Sameiet har panterett i seksjonen på kr 5.000,-

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er ikke tinglyst noen servitutter på eiendommen.

Kruttveien er regulert noe bredere enn dagens bredde. Dersom kommunen krever det kan sameiet evt. bli pålagt å opparbeide vei til regulert bredde, samt vederlagsfritt avstå regulert veigrunn.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må godkjennes av sameiet ved styret og må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Eiendommen har en flott og meget trafikkskjermet beliggenhet i grønne og naturskjønne omgivelser på Ljan. Enkel adkomst med heis både fra toppen og i bunn av terrasseblokken. Ingen gjenboere og fritt utsyn mot friområde fra terrassen. Unik nærhet til store og frodige friområder langs Ljanselva med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter og Sloreåsen slalåmbakke. Innen få minutters gange finner man Joker matbutikk (søndagsåpen) butikk, frisør, pizza restaurant, idrettsanlegg, skole og barnehager mm. En perfekt og meget barnevennlig beliggenhet for de som ønsker nærhet til fjorden og et rikt frilufts- og fritidstilbud, en kort reisevei unna sentrum.

Umiddelbar nærhet til flotte tur- og rekreasjonsområder langs Ljanselven, med bl.a. turvei som fører ned til Hvervenbukta. Kun ca. 200 meter og ved riktige forhold ski inn til den lokale og populære slalåmbakken Sloreåsen.

Kort vei til friområdet på Skredderjordet og omkringliggende skogsområde. Skredderjordet har tre sandvolleyballbaner, mens den andre delen er gruslagt fotballbane. Om vinteren forvandles fotballbanen til skøytebane og skogsområdet er en drøm for akeglade barn.

Flotte badeplasser langs Bunnefjorden, hvor bl.a. Fiskevollsbukta, Katten og Nordstrand bad kun er en kort sykkeltur unna. Ved innmelding i Ljans Vel har man tilgang til privat badeplass på Ljansbadet, samt at Vellet også har egen båtforening med mulighet for leie av bøye dersom ledig.

Gangavstand til buss i Ljabruveien og Ljan togstasjon. Både buss og tog tar deg raskt inn til Oslo sentrum. (Se ruter.no for mer informasjon.)

Østmarka med flotte turmuligheter – sommer som vinter - er heller ikke langt unna. Mot sentrum finner man området rundt Ekebergsletta som kan tilby lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, den nye skulpturparken og Ekebergrestauranten m.m.

Umiddelbar nærhet til Joker (som også er søndagsåpen), samt få minutter med bil til de lokale handelsstedene Sæter, Holtet og Lambertseter. På Sæter finner du et variert servicetilbud som inkl. flere cafeer og spisesteder slik som Samson, Norlaks, Poppel vinbar, Egon, og Joe & The Juice. Dagligvarehandelen kan gjøres på Rema 1000, Meny, og Gutta på Haugen. På Sæter finner du også apotek, bokhandel, Mester Grønn, samt flere nisje- og klesforretninger. Fortsetter du forbi Sæter Torg kommer du straks til Holtet med flere butikker bla. jernvareforretning (Jernia), Åpent Bakeri, Kaffebrenneriet, delikatesse butikken Jacobs, samt andre nisjebutikker. På Lambertseter Senter finner du et rikelige utvalg av over 80 butikker og flere spisesteder, samt Vinmonopol, Deichmanns bibliotek og Symra Kino. Istanbul Grønnsakshandel på Hauketo kan tilby et ypperlig utvalg av frukt og grønt, og er også søndagsåpent.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Ljan Tennisklubb i Peder Holters vei. Boble over 2 baner i vinterhalvåret.
Sloreåsen med tilknytning til Ljan IF/Ljan Alpint.
Fotballbaner i Herregårdsveien.
Nordstrand IF på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre. Flott ny hall er ferdigstilt. Her serveres det daglig både lunsj og middag til en billig penge.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Nordstrand turn, dans, kor, speider m.m.
Bekkelaget sportsklubb (BSK) - håndball, fotball m.m. Anlegg på Sportsplassen samt Ekeberghallen.
Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter - svømmehall i tilknytning til Lambertseter skole.
Ormsund Roklubb på Malmøya.
Treningsstudio: Sats på Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og treningssenter i Nordstrand Arena.
Ishockey i kanskje landets beste junioravdeling hos Manglerud Star i Manglerudhallen.

På Nordstrand og ellers i bydelen er det videre et rikt tilbud av foreninger og lag for dans, kor, musikk og diverse kultur, det lokale speiderlaget, samt mange andre typer idretter.

Ta inn Kruttverkveien som en liten blindvei fra Herregårdsveien. Følg blindveien helt ned til inngangspartiet på forsiden av bygget. Trappefri adkomst via heis fra 1. etasje og fra 8. etasje på baksiden av bygget.

Flere private og offentlige barnehager i nærområdet.
Leiligheten sogner til Ljan skole som ligger rett i nærheten. Nordstrand ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 12.797 kvm som tilhører sameiet. Tomten er pent opparbeidet med store plenarealer med bl.a. beplantning og lekeplass som ble oppgradert i 2020. Asfalterte adkomstveier. Grensende til sameiets tomt er store friområder med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter.

Fra stuen er det utgang til usjenert terrasse på ca. 15 kvm. som fungerer som en flott og skjermet utvidelse av stuen på sommerstid. Her kan man nyte gode sol- og utsiktsforhold over naturskjønne omgivelser. En flott uteplass å samle venner og familie.

Det følger 1 garasjeplass i felles garasjeanlegg (plass nr. 426) med el-bil lader. Automatisk portåpner. Utendørs gjesteparkering på oppmerkede plasser. Felles vaskeplass for biler og felles oppbevaringsrom for bildekk. Heis fra garasjeanlegget til de respektive etasjer. Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser S-1632 datert 02.04.1970.

Det foreligger rammetillatelse til oppføring av 9 boliger, fordelt på 3 rekker med parkeringskjeller i Herregårdsveien 12B.
Det er søkt om bruksendring og fasadeendring i Herregårdsveien 10 C.
Det er gitt tillatelse til oppføring av enebolig i Kruttverkveien 5.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 8 448,- pr. mnd. og inkluderer: Tv og internett (basispakke fra Telia), garasje, vaktmestertjeneste, renhold av fellesarealer, nedbetaling av andel fellesgjeld, forretningsførsel, kommunale avgifter og bygningsforsikring. Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2024. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger/prisstigning.

Eiendomsskatten er kr. 892,- for 2025.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 11 838 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett, og basispakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 520 000,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 080 000,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 43 081,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 209 864,- pr. 17.02.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 18 059 318,- pr. 17.02.2025 fordelt på 3 lån og lånevilkårene er:

Lån 1:
Restsaldo: 1 791 383,-
Andel av saldo: 0,-
Rentebetingelser: Flyt 6,95%
Innfrielsesdato: 30.06.2026.
Avdragsfrihet: Ingen

Lån 2:
Restsaldo: 5 242 210,-
Andel av saldo: 50 099,-
Rentebetingelser: Flyt 6,95%
Innfrielsesdato: 30.11.2037.
Avdragsfrihet: Ingen

Lån 3:
Restsaldo: 11 025 725,-
Andel av saldo: 159 765,-
Rentebetingelser: Flyt 6,95%
Innfrielsesdato: 30.08.2050.
Avdragsfrihet: Ingen

Det er mulighet for innfrielse av seksjonens andel (IN-ordning) av Lån 1 (innfridd) og Lån 3, som utgjør kr 159 765,-. Felleskostnadene vil da gå ned med kr 1 126,- pr. mnd. Beløpet forutsetter samme lånekostnader som dagens dato. Innbetaling må meldes OBOS før 28.02 og 30.08.

5 500 000,00 Prisantydning
209 864,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 709 864,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

142 720,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
153 760,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 863 624,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Ny kjøper betaler kr. 506,- for nye skilter til dør.
Andel fellesgjeld skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten. Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning. 
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Morten Skjørtvedt

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Herregårdsterrassen sameie, med sameiebrøk 1165/122080.
Sameiet består av 141 seksjoner.
Forretningsfører er Obos.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, etter nærmere bestemmelser i husordensreglene.
Nye eiere blir fakturert kr 506,- (inkl. fakturaomk.) for nytt skilt til dør, ringetablå og postkasse.
Ekstra boder og fryseboks-uttak kan leies ved ledig kapasitet, utleie organiseres gjennom styret.

Sameiet har eget trimrom til benyttelse for beboere for kr 750,- pr. år og fellesvaskeri som kan benyttes for kr 1000,- pr husstand pr. år, etter nærmere bestemmelser og kostnad for nøkkelbrikke/depositum for nøkkel.

Planlagte påkostninger:
Det foreligger pt. ingen planer som vil påvirke felleskostnadene for 2025. Sameiet har en vedlikeholdsplan som omfatter rørfornying med strømpe i soilrør i 2026/27. Dette er ikke vedtatt, og vil måtte godkjennes av sameiet. Det vil trolig finansieres ved låneopptak, som vil føre til økt fellesgjeld og felleskostnader. I tillegg inneholder planen utskiftning av fronter på terrassene, oppgradering av fasademur og oppgradering av uteområdet på baksiden av byggene, uten at det er fastsatt tid for dette.

Foretatt påkostninger de senere år:
2022 - Pusset opp muren ved garasjen til inngangen til B-blokken. Fått vaktmesterleilighet godkjent som bolig. Styret vil innhente et kostnadsbilde på hva det vil koste å sette denne i stand. Styret har jobbet med å rette vannlekkasjer, som trolig skyldes gamle rør og vanninntrenging gjennom grunnmur.
2021 - Betongrehabilitering i garasjen. Rens av ventilasjonsanlegget.
2020 - Oppgradering av lekeplassen. Betong-rehabilitering av underetasje og klargjøring for mulighet for montering av el-billader.
2018 - Rehabilitering av resterende gavlvegger. Malingsfjerning og maling av bakside av blokk, samt maling av alle inngangspartier. Rehabilitering av gangbro. Spyling av avløpsrør.
2018 - Avtrekksvifter skiftet og motorer i anlegget ble utbedret.
2017 - Bytte av punkterte vinduer i fellesområder.
2016 - Rehabilitering av terrasser. Reklamasjon i forhold til avrenning fra terrassene pågår.
2013 - Fornying av bunnledningene i A og B og oppstikk til garasjen.
2012 - Spylt rør i hele bygget. Nytt dekke på tak.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.
I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,8% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 29.900,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 44-0037/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.2537

Sist oppdatert: 18. mars 2025 kl. 14:47