Hagerups gate 16

Hagerups gate 16, 3189 HORTEN
Kommunenummer 3901, gårdsnummer 130, bruksnummer 33, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 309 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 90 kvm: Tv-stue, 2 baderom, 2 kjøkken, 2 soverom (ikke godkjent for varig opphold), 2 toalettrom og 2 ganger
1. etasje 109 kvm: Entré, stue, spisestue, kjøkken, soverom, baderom, vaskerom, gang og walk-in
2. etasje 68 kvm: 2 soverom, stue, kontor, 2 ganger, toalettrom og garderobe

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 20 kvm: Garasje

Garasje/uthus:
1. etasje 22 kvm: Atelier/verksted

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 175 kvm: 3 terrasser (ca. 8 kvm, 17 kvm og 150 kvm).

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 74 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 68 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 6 kvm.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det ikke er søkt om/godkjent etablering av utleiedel og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Det kan derfor ikke verifiseres om etasjen er godkjent til varig opphold. Arealene er medtatt i rapporten etter bruken på befaringsdagen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.07.2026 utført av Anticimex v/Jostein Jacobsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt om ferdigattest for dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1920. Boligen er oppført i 3 etasjer. Grunnmuren er av betong/murkonstruksjoner. Ytterveggene er i trekonstruksjoner med stående trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Taket er en halvvalmtakskonstruksjon i tre, tekket med glassert takstein fra 2012. Vinduer har karmer av tre med to-lags glass fra 1980, 2004, 2016 og 2020, samt takvinduer i plast med to-lags glass fra 2012. Boligen har entrédører med glassfelter og en terrassedør i tre med to-lags glass fra 2015. Det er en teglsteinspipe fra byggeår med vedovner i stue og spisestue.

Frittstående garasje/uthus i trekonstruksjon med stående trekledning og yttertak tekket med metallplater.

Frittstående garasje i trekonstruksjon med stående trekledning. Saltak i trekonstruksjoner tekket med metallplater.

Det er sikringsskap med automatsikringer i trappegang i 2. etasje (50A), i bod i 2. etasje (50A) og i gang i leilighet A (32A). Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Baderom 1. etasje
- Overflater vegger: Det er riss/sprekker i veggfliser ved vegghengt toalett.
- Overflater gulv: Det er registrert bom (hulrom) i enkelte gulvfliser.
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det registreres motfall på deler av gulvet.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Våtrom - Baderom leilihet B
- Helhetsvurdering: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Belegg er ikke utført med klemring ned i sluk. Avløpsrør av støpejern, eldre plastrør og vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Våtrom - Baderom leilighet A
- Helhetsvurdering: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Sluket er ikke skiftet ved oppgradering. Vann- og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Våtrom - Vaskerom
- Helhetsvurdering: Rommet er ikke bygget som et våtrom og har ikke etablert sluk, membran/fuktsikring eller ventilasjon. Vaskemaskin står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.

Kjøkken - Kjøkken leilighet A
- Overflate gulv: Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser.
- Vannrør: Deler av vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Deler av avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Kjøkken - Kjøkken 1. etasje
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale har tegn av slitasje med enkelte riper og hakk, og det er stedvis knirk.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Kjøkken - Kjøkken leilighet B
- Overflate gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser.

Toalettrom - Toalett leilighet B
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Det er ikke tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning.

Toalettrom - Toalett leilighet A
- Overflate gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under gulvfliser.
- Avløpsrør: Deler av vann og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte er ikke etablert.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke registrert dreneringsspalte eller lignende åpninger fra den innebygde toalettsisternen.

Toalettrom - Toalett 2. etasje
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte er ikke etablert.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke registrert dreneringsspalte eller lignende åpninger fra den innebygde toalettsisternen.

Tekniske anlegg
- Vannrør: Deler av boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist.
- Avløprør: Deler av boligens avløpsrør, særlig rør av støpjern, har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom - 1. etasje
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale har tegn av slitasje med blant annet riper og hakk.

Rom under terreng - Kjeller
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med blant annet tegn på svelling av skjøter i laminatgulv. Det er også registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser.
- Innerdører: Dørbladet på enkelte innerdører kommer i kontakt med karmen.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Relativ luftfuktighet ble målt til 80,2 prosent. Lukt som kan indikere pågående fuktskade registreres. Fuktinnholdet i treverk ble målt til 20,2, og det ble observert råtedannelse.

Loft - innredet - 2.etasje/loftsetasje
- Innerdører: Dørbladet på enkelte innerdører kommer i kontakt med karmen.
- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon, som erfaringsmessig betraktes som en fuktrisikokonstruksjon.

Kjeller
- Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling): Høydeforskjell målt til ca. 15 mm på kjøkken i leilighet A og ca. 10 mm på kjøkken i leilighet B.

1. etasje
- Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling): Høydeforskjell målt til ca. 20 mm på kjøkken og ca. 25 mm i spisestue.

2. etasje
- Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling): Høydeforskjell målt til ca. 15 mm i stue og ca. 20 mm på kontor.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis synlige malingsbobler på kledningsoverflatebehandling.
- Ytterkledning: Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde, med enkelte symptomer på begynnende råteskader.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.
- Ytterdører og omramming: Kjellerdør til leilighet A viser begynnende tegn til utvendig slitasje.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er inspisert fra bakkeplan.
- Takkonstruksjon: Ventilasjonen av takkonstruksjonen kan ikke kartlegges og undersøkes fra innsiden.
- Tekking (med tilhørende beslag): Det er brukt et tekkingsmateriale (flat takstein) som er beregnet for tak med høyere takvinkel. Ut mot vindskier er det ikke montert skottrenne/blikkløsning.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Vindskier viser begynnende tegn til slitasje.
- Snøfangere: Stedvis er snøfangerutstyr ikke etablert.
- Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner: Tettedetaljer i overgang mellom tak- og veggkonstruksjon viser tegn til en utførelse hvor tettefunksjonen vurderes som usikker.

Terrasse / platting - Terrasse
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader, med enkelte råtedannelser.

Terrasse / platting - Platting ved inngang
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje.

Terrasse / platting - Terrasse ved garasje og leilighet B
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje.

Utvendig trapp - Trapper
- Utvendig trapp: Trappene viser begynnende tegn til generell slitasje og elde.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Grunnmuren er ikke tilgjengelig for undersøkelser på grunn av terrasse som er bygget inntil.

Drenering
- Helhetsvurdering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Terrenget rundt boligen har stedvis lite fall, og det registreres enkelte områder med fall inn mot grunnmuren. Deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre.

Andre byggverk - Garasje/uthus
- Helhetsvurdering: Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje, begynnende nedbrytning og elde. Bedre ventilering i bygget bør påregnes.

Andre byggverk - Garasje
- Helhetsvurdering: Fasadematerialer har slitt overflatebehandling. Yttertaket viser begynnende tegn til slitasje og elde, og taktekkingen har nådd en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Andre byggverk - Utestue
- Helhetsvurdering: Takkonstruksjon vurderes til å være dimensjonert for mindre mengder snø. Tettedetaljer i overgang mellom tak- og veggkonstruksjon på hovedhuset viser tegn til en utførelse hvor tettefunksjonen vurderes som usikker.

Andre utvendige forhold
- Helhetsvurdering: Gjerdet har skjevheter og noe råteskader.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Baderom 1. etasje
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført.

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.

Terrasse / platting - Terrasse
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet manglende tilkomst.

Helse, miljø og sikkerhet

Terrasse / platting - Terrasse ved garasje og leilighet B
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Terrassen mangler fullverdig rekkverk, noe som kan medføre fare for liv og helse.

Utvendig trapp - Trapper
- Rekkerkshøyde og lysåpninger: Stedvis mangler trapper fullverdig rekkverk, noe som kan medføre fare for liv og helse.

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har stedvis ikke håndløper på begge sider. Åpninger i rekkverket er på mer enn 0,10 meter. Trappen har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Inntrinn er mindre enn 0,25 meter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på bad/vaskerom/toalettrom i 2009 av faglærte. ABC Elektro AS installerte stikkontakter og varmekabler, og PVE Snekker Service AS la membran. Det er utført arbeid på tak, yttervegg og vinduer. Nytt tak og takvinduer ble lagt av Robin Christensen Snekkerservice i 2012, og nye vinduer ble satt inn av CM Entreprenør AS i 2016. Det er utført arbeid på det elektriske anlegget i 2024 av Grytnes Elektriske AS, som inkluderte ny 32A kurs, Zaptec ladestasjon, utvendig 15A stikk, og flytting av hovedsikringer og måler. Begge vannledninger/stikkledninger inn til huset ble byttet i 2020 av Taranrød AS. Begge sotlukene er byttet etter pålegg fra feier. Sukkermaur har forekommet i den ene kjelleren på våren, men ble fjernet med maurgift. Alle rom i kjeller er pusset opp av ufaglærte i 2000, og rommene er foreløpig ikke godkjent som hoveddel.

Feierapport:
- Det ble utført tilsyn med fyringsanlegget i ovennevnte adresse den 16.02.23. Følgende avvik ble avdekket på søndre skorstein; Defekt sotluke og feieluke. Brannvesenet har ikke mottatt tilbakemelding med fremdriftsplan på når og hvordan avvik skal rettes. Tilsynet var et visuelt tilsyn og rapporten kan ikke benyttes som en tilstandsrapport.

Se supplerende og utfyllende tekst, herunder konsekvenser/tiltak, i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Installasjon av varmepumpe i stue og spisestue

2020:
- Montert nye vinduer utvendig kledd med metallplater

2019:
- Ny utvendig vannledning

2018:
- Montert varmtvannsbereder på 120L på kjøkken i leilighet B

2016:
- Kjøkkeninnredning med slette fronter i leilighet B
- Montert nye vinduer utført av CM Entreprenør AS
- Installasjon av varmepumpe i stue og spisestue

2015:
- Ny terrassedør

2012:
- Lagt nytt yttertak med glassert takstein og underlagsbelegg, samt montert takvinduer utført av Robin Christensen Snekkerservice

2011:
- Kjøkkeninnredning med slette fronter og delvis åpen løsning mot stue i 1. etasje

2008:
- Omgjøring til enebolig og godkjenning av tiltak
- Modernisert bad i 1. etasje med membran lagt av PVE Snekker Service AS og elektrisk arbeid utført av ABC Elektro AS

2007:
- Ny utvendig avløpsledning

2006:
- Modernisert bad i leilighet B med våtromsplater på vegger og gulvbelegg
- Kjøkkeninnredning med slette fronter i leilighet A

2004:
- Utført drenering

Ukjent årstall:
- Modernisert bad med flislagt gulv i leilighet A

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2024:
- Montering av Zaptec ladestasjon, ny 32A kurs, utvendig 15A stikk samt flytting av hovedsikringer og måler til utvendig skap utført av Grytnes Elektriske AS

2000:
- Oppussing av alle rom i kjeller

Hagerups gate 16 – En særegen enebolig med sjel og særpreg!
Velkommen til Hagerups gate 16 – en gjennomført og unik enebolig i den nostalgiske hagebyen på Apenes. Opprinnelig oppført som tomannsbolig på 1920-tallet for marinens offiserer, har eiendommen blitt forvandlet til en eksklusiv og funksjonell enebolig. Bak ombyggingen står en eier med bakgrunn som interiørdesigner, og resultatet bærer tydelig preg av både estetisk sans og respekt for det opprinnelige.
Dette er en bolig hvor gammelt håndverk møter moderne løsninger – gjennomtenkt i hver minste detalj!

En eiendom utenom det vanlige;
- Totalrenovert og ombygd fra tomannsbolig til enebolig
- Gjennomført design med fokus på vedlikeholdsfrie materialer og tidløse løsninger
- Bevaring av originale detaljer kombinert med moderne uttrykk
- Høy kvalitet på både håndverk og materialvalg

Boligen inneholder blant annet:
- Flere stuer og oppholdsrom med god takhøyde og gjennomlys
- Tre kjøkken, samt grovkjøkken med utgang til hage
- Tre moderne, flislagte baderom
- Tre soverom, eget kontor og walk-in-closet
- Innredet kjeller (ikke godkjent for varig opphold)

Kjøkkenet:
Et stilsikkert IKEA-kjøkken med solid arbeidsøy i betong og nedfelt vaskekum. Integrerte hvitevarer: to stekeovner, mikrobølgeovn, kaffemaskin, oppvaskmaskin og kjøleskap. Åpen løsning mot stue skaper et sosialt og funksjonelt rom. Integrert musikkanlegg (eldre type).
Grovkjøkken har integrert kjøl-/fryseskap, samt vinskap.

Stue I:
Stor og luftig med gjennomlys, vendbar peis fra danske Rais og en spesialdesignet industritrapp fra Risør Aluminium som et arkitektonisk blikkfang midt i rommet.

Stue II:
Rom for stor spisestue og selskaper. Her er det også peis og utgang til grovkjøkken med praktisk tilknytning til hagen.

I tillegg er det kjellerstue/tv-stue (ikke godkjent for varig opphold) og loftstue. Egen plass for hjemmekontor på øvre plan.

Gjennomgående detaljer:
- Industrilamper, frostede glassdører fra Kvams Glass, plassbygde hyller og gipsrosetter
- Tregulv i de fleste rom
- Vinduer spesialdesignet med klassiske profiler utvendig og moderne uttrykk innvendig
- Fargepalett inspirert av synlig murstein i stuen – videreført også i hagen

Parkmessig uteområde:
Eiendommen ligger i en opparbeidet og frodig hage med flere soner til ulike formål:
- Atelier og hagestuer med utekjøkken
- Jacuzzi (defekt), utedusj og koiedam (med fisk)
- Perfekt for selskapeligheter, kreativ utfoldelse eller ro og meditasjon

Inspirasjon og historie:
Hagebyen på Apenes ble utviklet tidlig på 1900-tallet, og denne eiendommen er en hyllest til de opprinnelige tankene bak området: en "marine arbeiderbolig" i ny drakt – med tydelig inspirasjon fra de engelske hagebyene hvor konseptet oppsto.

Denne boligen må oppleves – her er det lagt ned mye tid, kjærlighet og fagkunnskap i hver minste detalj. Sett av god tid til visning!

Følgende fastmontert løsøre og tilbehør skal ikke følge med eiendommen:

- 2 knagger fra Vitra (yttergang og utenfor gang/baderom).
- Lampe (Elg) på TV-stue i 2. etasje.
- 2 lamper (Floss) montert på sukkerbit i vaskerom og ved ut gang til terrasse.

Hvitevarer: Alle hvitevarer medfølger. Hvit vaskemaskin i kjeller fungerer ikke.

Utendørs Jacuzzi er defekt. Hvis kjøper ønsker, kan selger kjøpe et nytt rundt Jacuzzi. Kjøper må da selv bekoste frakt og installasjon.

Det vises for øvrig til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Varmepumper samt peisovner i stue og spisestue. Det er varmekabler i kjeller - Kjeller: 4 rom, 2 ganger, 2 bad og 1. etasje: 1 bad, gang utgang veranda. Øvrig oppvarming med elektrisitet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært benyttet til boligformål siden ca. 1920. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, og det finnes dermed ingen fullstendig dokumentasjon på eiendommens lovlige status. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning, og påtar seg alt ansvar, risiko og eventuelle kostnader knyttet til eventuelle pålegg fra bygningsmyndighetene.

Følgende dokumentasjon er hentet fra kommunens arkiv (rekvirert av eiendomsmegler):
• 18.08.1946: Byggemelding for soverom og innredning av kjøkken i 2. etasje. Vedlagt er tegninger som viser fasade mot Hagerupsgate, snitt, samt plantegning av 1. etasje. Det bemerkes at kjøkkenet i dag er plassert i motsatt ende av hva tegningen viser.
• 20.01.1977: Frittstående garasje er byggemeldt, plassert inntil nabogrense til gnr./bnr. 130/97.
• 20.08.1985: Tilbygg mot hagen er byggemeldt og godkjent.
• 30.01.2008: Godkjente tegninger av 1. og 2. etasje foreligger. Avvik er:

• I 1. etasje er enkelte rom (bl.a. vaskerom og walk-in closet) ikke tegnet inn, og ett rom brukt som soverom er ikke godkjent til varig opphold.
• I 2. etasje er et opprinnelig kott/skap innlemmet i stuen – dette arealet er ikke godkjent til varig opphold.

• 03.11.2008: Vedtak om sammenføyning fra vertikaldelt tomannsbolig til enebolig er registrert.
• Takvinduer i øverste etasje er ikke omsøkt og ikke inntegnet i fasadetegninger.

Det foreligger ingen godkjente tegninger for kjelleretasjen, og den er derfor ikke godkjent til varig opphold. Det er innredet rom i kjelleren som er tatt i bruk som oppholdsrom, men det er ikke søkt bruksendring. Konsekvensen ved eventuell søknad kan være at rommene ikke godkjennes for varig opphold, og må derfor i så fall brukes som bod/sekundærrom.
Kjøper overtar alt ansvar, risiko og kostnad for videre bruk, søknadsprosesser, samt eventuelle kommunale krav knyttet til tiltak som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Boligens kjelleretasje som er innredet som utleiedeler er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som  bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.
 

Eiendommen har en unik og attraktiv beliggenhet i en legendarisk boliggate, rett ovenfor sjøsiden ved Indrehavn i Horten. Her bor du med få skritt til både båtplass og bademuligheter – perfekt for den som setter pris på sjøliv og rekreasjon.

Det er ca. 2 km til Horten sentrum, hvor du finner et godt utvalg av butikker, kjøpesenter, caféer, restauranter og øvrige servicetilbud. Her bor du sentralt, samtidig som du får roen og nærheten til naturen.

For den aktive finnes det mange flotte fritidstilbud i nærområdet. Kort vei til Lystlunden park med idrettsanlegg og svømmehall, samt vakre turområder på Karljohansvern. Du finner også flere badestrender og småbåthavn i umiddelbar nærhet.

Borrevannet er en populær destinasjon for tur og friluftsliv, hvor du kan gå tur langs vannet, bade, fiske, padle kano eller ta en rolig rotur. For golfentusiasten så er det 18 hulls golfbane på Borre, på Borre Golfklubb. Horten har også en aktiv roklubb.

Offentlig kommunikasjon er godt ivaretatt, med busstopp i kort fra gangavstand fra boligen opp til Falkenstensveien. Horten har også en sentral beliggenhet med kun 10 minutter til påkjøring E18 og rundt én times kjøring til Oslo.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Lillås skole og Orerønningen ungdomsskole. Det er barnehager i nærheten.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Et eventyrlig hageanlegg! Eiendommen er på hele 1050 kvm eiertomt. Den solrike og fredelige hagen ligger skjermet til, og byr på mange rekreasjonsmuligheter. Grunnformer er sirkler, trekanter og firkanter.

Det er en pent opparbeidet gårdsplass, med et stenlagt del opp til et pent trappeløp opp til inngangspartiet til hoveddelen. Ved inngangspartiet er det også sitteplass med morgensol. Gårdsplassen foran villaen har gjerde mot veien og gårdsplass med biloppstillingsplasser på begge sider, samt parkering i en frittliggende garasje på sydsiden av eiendommen. Mot veien skjermes hagen av høye levegger, på begge sider av boligen.

Man har et lite gårdsrom på innsiden av gårdsplassen, også gruslagt, her ligger det et atelier (garasje/uthus) sammen med en trapp opp til den eventyrlige hagen. Her ligger nydelige uteplasser på rekke og rad på de terrasserte områdene. Terrassene er omgitt av bed med rullesten, gruslagte områder, utedusj, vannspeil, koiedam (med fisker) mm.
Fargepaletten på materialer, planter og blomster ute er den samme som inne!

I tillegg til uteplassene i hagen kan man sitte under tak i den sjarmerende utestuen med peis. Her er det også er anlagt utekjøkken. I tillegg er det også en overbygget terrasse i hagen, her er det også en liten anretning. Sentralt i hagen, mellom terrassene er det et gruset område og plass for utemøblement.

Ved inngangen til den ene kjellerdelen (mot syd) er det et terrasseområde som ligger for seg selv, dette uteområdet har tilkomst fra gaten. For lek og moro er det også gressplen i en større del av hagen, plenområdet er skjermet med busker mot naboene. Kjellernedgangen på andre siden av boligen har inngang fra gårdsplassen.

Tanken til selger har vært at hagen skal være lettstelt og vedlikeholdsfri.

På denne eiendommen kan livet virkelig nytes til fulle - om man ønsker å trekke seg helt tilbake og kun være i sitt eget selskap eller tilbringe kvalitetstid med familie og venner.
Må oppleves!

Parkering i garasje og på egen gårdsplass.

Øvrig parkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i område som i Kommuneplanens arealdel 2022-2033 datert 13.06.2022 er avsatt til:

- Boligbebyggelse - Nåværende - 1049 kvm
- Byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav - 1049 kvm

Eiendommen er regulert til Bevaringsområde 1049 kvm og Unyansert formål 1049 kvm i henhold til reguleringsplan Apenes bevaringsområde datert 10.04.1981, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 10.04.1981.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.
Kontakt megler for mer informasjon.

Kommunale avgifter er kr 22 716,- for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 38 099 kWh. pr. år for hele huset. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12.000,- (superforsikring).
Boligen er tilknyttet Internett via Viken Fiber har avgift på kr 750,- pr. mnd. Boligen har ikke Tv-tuner/dekoder (medfølger ikke).

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 494 645,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 978 579,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten 2026 utgjør kr 8 376,- pr år.

11 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

287 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
308 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
11 808 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hege Fjørtoft og Richard Severin Solstad

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,9% av salgssummen
Tilrettelegging: fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 3.200,- pr. visning hvor 2 stk. er inkludert.
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
- Innhenting av offentlig opplysninger Horten kommune m/formuesv: kr 3 434,-
- Tinglysing sikring: kr 545,-
- Boligkarusell Tønsberg Blad 2025: kr 1 962,50
- Gjensidige Boligselgerforsikring: 5,71 promille av prisantydning
- Fotopakke standard inkl. 3 plantegninger og dronefoto Fotofinish: kr 7 600,-

Oppdragsnummer 21-0103/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR21.25103

Sist oppdatert: 12. august 2026 kl. 22:01