Shetlands-Larsens vei 19

Shetlands-Larsens vei 19, 5143 FYLLINGSDALEN
Kommunenummer 4601, gårdsnummer 22, bruksnummer 918
Andelsnummer 21, Brennhaugen 2 Borettslag, organisasjonsnummer 915113842

Totalt bruksareal BRA: 85 kvm

BRA-i:
Leilighet:
1. etasje 80 m²: Entre, gang, bod, bad, 2 soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Leilighet:
Underetasje 5 m²: Bod.

Åpent areal:
Leilighet:
1. etasje 17 m²: Platting.

Boligen disponerer 1 bod i underetasje på ca. 5 m². Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.10.2025 utført av Anticimex AS Bergen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Her kan du vise til punkt om ferdigattest og beskrive konsekvens under det punktet.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 2015. Grunnmur av betong. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av betong/trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med fasadeplater. Fasaden er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere av betong. Flatt tak (ikke besiktiget). Leiligheten har entrédør med lydklasse db35. Vinduer og terrassedør med karmer av tre, og to-lags glass. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende punkter som har fått TG2:

Kjøkken:
- Vannrør

Øvrige rom:
- Overflater gul

Radon:
- Det er ikke foretatt radonmåling i boligen

Elektrisk anlegg:
- Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Skal medfølge handel:
-Kjøleskap.

Skal ikke medfølge handel:
- Lampe i stue.
- Lampe over spisebord.

Oppvarming med gulvvarme i alle rom unntatt bod, samt elektrisk oppvarming. Balansert ventilasjon.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 24.04.2017. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom. Dagboknr 129495, tinglyst 12.02.2015, type heftelse: Bestemmelse om parkering og veg. Bestemmelsen handler om parkering for gnr. 22 bnr. 8 parsell 2 og 3 på gnr. 22 bnr. 8 parsell 4 om evigvarende parkeringsrett utenfor barnehagens åpningstid og bestemmelse om bruksrett til garasjer, boder og fellesareal.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til gjesteparkering utenfor barnehagens åpningstid på Torgny Segerstedts vei 10A (Gnr. 22 Bnr. 919). Rettigheten er tinglyst på Gnr. 22 Bnr. 919, dagboknr 853783, tinglyst 17.09.2015.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Velkommen til Shetlands-Larsens vei 21, en leilighet med en svært sentral beliggenhet i Fyllingsdalen. Brennhaugen borettslag, beliggende rett ved Ortuvannet i Fyllingsdalen, er et attraktivt område som tilbyr en rekke fasiliteter og rekreasjonsmuligheter. Med en kort spasertur fra leiligheten, finner man Oasen Bydelssenter, et komplett senter som tilfredsstiller daglige behov og mer med sine restauranter, klesbutikker, vinmonopol, dagligvarebutikker og treningssentre. For de som foretrekker å handle lokalt er Bunnpris en spasertur unna, som for øvrig også er søndagsåpen.

For de som er ivrige etter å holde seg aktive, tilbyr området både Løvstakken og Kanadaskogen med sine flotte turstier. Viggohytten er også et utmerket valg for de som ønsker å nyte naturen på en solrik dag. For mer avslappende tur er gangveien rundt Ortuvannet et populært valg, omgitt av parkområder med fotballbane og lekeplasser som er spesielt populære om sommeren. I tillegg tilbyr Ortun svømmehall nydelige bassenger for innendørs svømming. For de som foretrekker innendørs trening, er både SATS og Sissel treningssenter tilgjengelig på Oasen, samt Evo Fitness i Knudsenkvartalet.

Med flere bussforbindelser, samt bybanen fra Oasen, er det enkelt å reise til Bergen sentrum, Flesland, Haukeland, Haraldsplass, Kronstad, Kokstad og Sandsli, noe som gjør området ideelt for de som ønsker å benytte seg av kollektiv transport. Fyllingsdalen representerer en perfekt balanse mellom urban tilgjengelighet og naturlig skjønnhet, noe som gjør det til et veldig ettertraktet sted å bo.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Sælen Oppveksttun Avd barnehage
Lekeklossen Vestre barnehage
Nebbestølen barnehage

Skoler:
Sælen Oppveksttun
Ortun skole
Montessoriskolen i Bergen
Løvås Oppveksttun - skole
Lynghaug skole
Fyllingsdalen videregående skole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 6 291 m² som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med asfaltert vei, diverse beplantninger, plenarealer, støpte veier og trapper, diverse støttemurer og lekeplass. Felles trappeoppgang med callinganlegg og heis.

Fast egen parkeringsplass i fellesgarasje. Egen parkeringsplass for gjester.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan "Fyllingsdalen. Gnr 22 Bnr. 8, Gartnermarken". Dekningsgrad: 94,3%, datert 13.03.2013 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen reguleres også av reguleringsplan "Fyllingsdalen. Gnr 22 Bnr. 8 og 80, Gartnermarken". Dekningsgrad: 5,7 %.

Reguleringsformål (Reguleringsplaner under grunnen):
2083 - Parkeringshus, -anlegg. Dekningsgrad: 40,8%

Hensynssoner i kommuneplanen:
Vei støy - gul sone. Dekningsgrad: 12,9%

Godkjente tiltak i nærheten av eiendommen:
22/919 Tilbygg Stort frittliggende boligbygg på 5 etg. el. mer, Igangsettingstillatelse 06.02.2020.
22/575 301540856 - Annen lagerbygning Rammetillatelse 29.10.2025.
22/575 139714849 - Enebolig Bygning godkjent for riving/brenning 17.11.2025.
22/575 301540830 - Barnehage Rammetillatelse 29.10.2025.

Det er i front av Shetlands-Larsens vei 19 regulert tomt for barnehage.

Andre opplysninger:
Eiendommen er berørt av Eviny Termo AS sitt konsesjonsområde for fjernvarmeanlegg.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 16 932,- pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på andel fellesgjeld, kommunale avgifter/eiendomsskatt, felles utvendig byggforsikring, driftskostnader, felles mindre vedlikehold, strøm på fellesareal, samt kabel-TV, og dugnad.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Renter på lån: 7 711,-
- Avdrag på lån: 4 693,-
- Kabel-TV: kr 500,-
- Dugnad: kr 100,-
- Andel felleskostnader: kr 3 928,-

Eiendomsskatten er inkludert i felleskostnader.

Felleskostnader ved innfrielse av fellesgjeld, tall oppgitt fra forretningsfører Vestbo: Dagens totale felleskostnader utgjør kr 16 932 pr. måned. Av dette utgjør renter kr 7 711 og avdrag kr 4 693 knyttet til fellesgjelden. Dersom hele fellesgjelden innfris vil gjenstående felleskostnader da bestå kun av driftskostnader, kabel-TV, og dugnad som til sammen utgjør kr 4 528,- pr. måned.
Det er i følge styret mulig med innbetaling 2 ggr. pr. år, om må sendes til Vestbo innen 25.05 eller 25.11.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 1300,-,- pr. år. / 2000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 17.november 25 - 31. desember 26, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 135 023,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten er inkludert i felleskostnader.

Andel formue er kr 8 019,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 1 856 384,- pr. 12.01.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 70 929 460,- pr. 12.01.2026 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 12131250701, DNB BANK ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 12.01.2026: 5.04% pa.
Antall terminer til innfrielse: 79
Saldo per 12.01.2026: 16 898 868
Andel av saldo: 1 856 384
Første termin: 30.09.2015Første avdrag: 31.12.2020 ( siste termin 30.09.2045 )
Flytende rente

Boliglaget har inngått avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld. A-konto innbetalt finanskostnader er basert på antatt rente. Avregning skjer etterskuddsvis for 1/2 år av gangen og den som er andelseier på det tidspunkt avregning sendes ut er ansvarlig for avregningsbeløpet.

2 990 000,00 Prisantydning
1 856 384,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 846 384,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 857 424,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sigve Tungesvik Leirvåg

Leiligheten er tilknyttet Brennhaugen 2 Borettslag.
Borettslaget består av 2 blokkleiligheter. Hus 3 og 4 med til sammen 37 leiligheter fordelt på henholdsvis 5 etasjer, med 2, 3 og 4 roms. Arkitektegnet av ABO Arkitektur og Plan i samarbeid med Stoltz AS og Vestbo.
Forretningsfører er Vestbo.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold må søkes om til styret.

Planlagte påkostninger:
Styret opplyser at de ikke har planer om arbeid utover normalt vedlikehold, som dekkes av felleskostnadene. Disse er allerede økt med ca. 10% fra 1.1.26.

Felleskostnader ved innfrielse av fellesgjeld, tall oppgitt fra forretningsfører Vestbo: Dagens totale felleskostnader utgjør kr 16 932 pr. måned. Av dette utgjør renter kr 7 711 og avdrag kr 4 693 knyttet til fellesgjelden. Dersom hele fellesgjelden innfris vil gjenstående felleskostnader da bestå kun av driftskostnader (3 928,-) kabel-TV (500,-) og dugnad (100,-) til sammen kr 4 528,- pr. måned.
Det er i følge styret mulig med innbetaling 2 ggr. pr. år, om må sendes til Vestbo innen 25.05 eller 25.11.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Boliglaget har avtale om sikring- og forskuttering av felleskostnader hos Vestbo Finans AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen kan sies opp av hver av partene med en frist på 6 md.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Boligen lyses ut på forkjøp etter salg.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Fotopakke inkl rådgivning stylist  kr 7 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 20 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger alle inkludert  kr 2 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,00
Innhenting av forretningsførerinfo  kr 3 600,00
Innhenting av offentlig opplysninger Bergen Kommune  kr 3 400,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 8 070,00

Oppdragsnummer 70-0112/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fyllingsdalen
Folke Bernadottesvei 44-46, 5147, FYLLINGSDALEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR70.25112

Sist oppdatert: 27. januar 2026 kl. 17:17