Refstadsvingen 7

Refstadsvingen 7, 0589 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 85, bruksnummer 173, ideell andel 1/1
Andelsnummer 164, Bjerke Borettslag, organisasjonsnummer 948 183 382

Totalt bruksareal BRA: 64 kvm

BRA-i:
6. etasje 53 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken og to soverom.

BRA-e:
Underetasje 2 kvm: Bod.

BRA-b:
6. etasje 9 kvm: Innglasset balkong

I tillegg til bod i underetasjen disponerer leiligheten en bod på loft (begge merket nr 618). Arealet i bod på loft måles til 4 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.03.2026 utført av Anticimex v/Ståle Gran Skøien.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk over tolv etasjer samt underetasje og loft. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av mur og betongkonstruksjoner. Fasader utført i pussede og malte flater samt felter med panel. Yttertak av saltaksform utvendig tekket med takpapp/membran (taket er ikke besiktiget). Entrédør med kikkehull og sikkerhetslås i brannklasse B30. Balkongdør og vinduer med karmer av tre i 2-lags glass fra 2014. Tilknyttet felles varmtvann. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Følgende forhold har fått Tilstandsgrad 2 (Vesentlige avvik (alder, slitasje, skader mv.):
- Ventilasjon: Ventilasjon på soverom 1 er blokkert/malt igjen.
- Vannbåren varme: Radiator og tilhørende røropplegg grunnet alder.

Følgende forhold har fått Tilstandsgrad IU (Ikke undersøkt):
- Fuktmåling/hulltaking bad: Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.
- Mekanisk ventilasjon: Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten.

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.

Velkommen til Refstadsvingen 7!

En pen og stilfull 3-roms hjørneleilighet beliggende i 6. etasje. Boligen ble omgjort fra 2-roms til 3-roms i desember 2023 og innehar en god standard med lekkert Epoq-kjøkken fra 2023 og et delikat bad pusset opp i regi av borettslaget i 2016. Boligen er malt i delikate farger og det ble lagt nytt laminatgulv i 2023. Innglasset balkong med fin utsikt og gode solforhold.

Detaljert inneholder boligen:

Entré:
Innbydende entré med brann- og lydklassifisert entrédør med kikkehull samt porttelefon. Entréen har plass til sko og oppheng for ytterklær.

Stue med åpen kjøkkenløsning:
Lys stue med god planløsning som gir naturlig plass til sofagruppe og spisebord. Stuen har store vindusflater mot syd som gir godt innslipp av lys.
Fra stuen har man tilgang til en sydvendt, innglasset balkong på 9 kvm. Balkongen har flott utsikt og gode solforhold. Det er utebelysning og stikkontakter på balkongen.

Kjøkken:
Lekkert Epoq-kjøkken med åpen løsning mot stue. Kjøkkenet ble satt inn i desember 2023 da leiligheten ble omgjort fra 2-roms til 3-roms og kjøkkenet ble flyttet ut i stuen.
Kjøkkeninnredning med profilerte fronter. Benkeplater av laminat. Nedfelt oppvaskkum i kompositt med ettgreps armatur. Pene fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Benkskapsbelysning og stikkontakter.
Integrerte hvitevarer; Kjøleskap med frysedel, oppvaskmaskin, komfyr samt nedfelt induksjonstopp tilkoblet komfyrvakt. Ventilator i overskap. Lekkasjestoppere plassert under oppvaskkum.

Bad:
Et delikat, flislagt bad med gulvvarme og opplegg for vaskemaskin. Badet ble pusset opp i regi av borettslaget i 2016. Himling av malt flate med downlights.
Vegghengt servantskap med skuff og ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speil og overbelysning med stikkontakt på vegg over servant. Gulvstående høyskap.
Dusj på gulv med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånddusj.
Vegghengt toalett med innebygget sisterne.
Mekanisk avtrekk på vegg.

Soverom:
Romslig hovedsoverom med plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord og større garderobeskap.

Soverom 2:
Dette soverommet passer ypperlig som barnerom, gjesterom eller kontor.

Diverse:
- Gjennomgående laminatgulv lagt i 2023
- Entrédør med kikkehull og sikkerhetslås i brannklasse B30
- Balkongdør og vinduer med karmer av tre i 2-lags glass fra 2014
- Kjeller- og loftsbod
- Takhøyder: Bad er målt til 2,20 meter. Øvrige rom er målt til 2,42 meter

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

I tillegg medfølger hvitevarer på kjøkkenet.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Oppvarming med radiatorer samt gulvvarme på bad (elektrisitet). Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 08.03.1965, ferdigattest på nye balkonger datert 09.05.2007, ferdigattest på rehabilitering av bad datert 16.08.2016 og ferdigattest på utskiftning av heis datert 05.06.2023. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Ihht originale byggetegninger stemmer ikke plasseringen av badet overens med dagens situasjon. Dette gjelder tilsvarende leiligheter i samtlige høyblokker i borettslaget.

Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på innglassing av balkong. Borettslaget fikk tillatelse til tiltaket 27.10.2011. Plan- og bygningsetaten informerer 23.07.2025 om at de arkiverer saken uten ferdigattest og at borettslaget må søke midlertidig brukstillatelse før tiltaket lovlig kan tas i bruk.

Tidligere eier har flyttet kjøkkenet ut i stuen og laget et soverom der kjøkkenet var. Dette er ikke søknadspliktig.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger i et attraktivt, sentralt og barnevennlig boligområde på Bjerke i Oslo. Området har nærhet til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon, idrettsanlegg og gode shoppingmuligheter. Det er kort gangavstand til stort grøntareal ved boligen, samt Bjerkedalen hvor det er bygget en flott promenadepark.

Boligen ligger i et område under stor utvikling. Det foreligger store planer for området rundet Bjerke Travbane. Selvaag ønsker å etablere 1800 nye boliger, 10.000 kvadratmeter torg og møteplasser, 25.000 kvadratmeter park og 60.000 kvadratmeter felleshager, takterrasser og grønne tak. Prosjektet beskrives som et av de største byutviklingsprosjektene i Oslo de kommende årene. Samtidig er det et av de mest ambisiøse i Selvaags 70 år lange historie.

Få minutters gange fra eiendommen finner du flotte Bjerkedalen Park som kan by på fine promenader, sandstrand og dam. Parken er svært pent beplantet, og en av parkens hovedattraksjoner er Hovinbekken med fossefall.

Her bor du et steinkast fra matbutikker som Coop Extra og KIWI på Bjerke, flere restauranter og kaféer i nærheten. Ønsker du ytterligere servicetilbud har Linderud senter et godt utvalg med hele 60 butikker med bl.a. matbutikker, restauranter, vinmonopol og apotek. Ønsker du ytterligere servicetilbud har du videre Årvoll senter, Løren Torg samt Storo Senter. Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon og bil.

Det også kort gange til Årvoll idrettsplass med fotballbaner som islegges vinterstid. Like ved anlegget ligger også Årvoll gård - et kulturelt og sosialt møtested for store og små.
Ved isdammen på Årvoll er det en flott badeplass til glede for alle, og her blir det laget skøyteis på vinteren.
Videre er det gåavstand til Linderud gård - ett av Oslos mest fornemme gods med fantastisk hageanlegg for rekreasjon og nytelse. Gården er åpen for publikum i store deler av året og arrangerer en rekke utstillinger og konserter.

Kort gangavstand til Lillomarka med lysløyper, Grefsenkleiva og flotte turstier - sommer som vinter. Området er rikt på aktivitetstilbud med tilknytning til Lillomarka med svært flotte turmuligheter hele året. Det er også fine alpinmuligheter i Grefsenkollen alpinanlegg på vinterstid samt Grefsenkollen restaurant med dens unike og fantastiske utsikt og hyggelige atmosfære. Her finner du varierte og delikate menyer, samt Oslos kanskje aller flotteste utsikt.

God offentlig kommunikasjon med få minutters gange til bussholdeplass på Bjerke med hyppige avganger mot sentrum og BI. Buss nr. 31 har avganger hele døgnet, og bruker kun 12-15 minutter til sentrum. 380, 390 og 31E går rett utenfor leiligheten fra Brobekk bussholdeplass, som tar ned kjapt ned til Oslo sentrum. Gangavstand til t-bane på Vollebekk og 1 minutt til Flybussen.

Dette er boligen for deg som ønsker å bo sentralt med kort vei til det hverdagen krever.

Direkte adkomst fra Refstadsvingen. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Refstad barneskole. Det bygges ny Refstad skole som skal stå ferdig høsten 2024. Refstad skole er midlertidig flyttet til Bredtvet. Elevene fraktes med buss hver dag.
Det er flere barnehager i området, blant annet:
Brobekk barnehage (1-5 år) 2 min
Barnehagenvår Sofus (1-5 år) 6 min
Årvollveien (1-5 år) 9 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 29.760 kvm som tilhører borettslaget. Pent opparbeidet fellesareal med gressplen, prydbusker, hekker, trær, lekeapparater, benker, bord og asfalterte gangveier

Borettslaget har 100 parkeringsplasser som fordeles etter venteliste.
Prisen for leie av parkering er p.t. kr 300,- pr. mnd. Det tilkommer et beløp på kr. 810,- for tildeling av parkeringsplass som betales som et engangsbeløp. Det er også mulig å opprette avtale for lading av elbil, dette opprettes av den enkelte beboer. I følge styreleder så er det ca. 14 mnd ventetid på parkering p.t, men dette vil kunne avvike.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.
 Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Utover dette er det gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-981 datert 12.06.1962 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen inngår i kommunedelplan KDP-17.

Området inngår i strategisk plan for Hovinbyen vedtatt av Oslo bystyre 20.06.2018.

Bystyret vedtok planprogram med veiledende plan for offentlige rom (VPOR) for Bjerke 15.12.2021.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Området er i utvikling og det foreligger planer om bygging av boliger og omregulering av flere tomter fra næring til boligformål. Med sin plassering i den nordlige del av Hovinbyen, et område utpekt som et av de viktigste arealgrepene og satsningsområdene for byutviklingen i Oslo de neste årene, er mål og ambisjoner for Bjerke avstemt med kommunens overordnede strategi både lokalt og sentralt.
Området har et stort potensial for bolig-, næring og generell byutvikling med sin beliggenhet i randsonen av dagens indre by.

Bystyret vedtok 23. mars 2022 å omregulere Refstadveien 102-110 fra forretninger og transformatorstasjon til boliger. Det pågår bygging av et tårnbygg på 40 meter (12 etasjer) i kombinasjon med en lavere lamell på 17 meter (4 etasjer). Mot Refstadveien skal første etasje inneholde utadrettet virksomhet (f.eks. butikk) mot et torg. Lamellen skal skjerme de nye boligenes utearealer fra støy i Refstadveien. Totalt inneholder prosjektet 63 boenheter. Dagens turvei gjennom Bjerke borettslag skal fortsette gjennom planområdet fram til Refstadveien. En fremtidig utvidelse av Refstadveien sikres.
Salget er i gang og prosjektet kan følges på: https://bolig.soeiendom.no/boliger-til-salgs/pilar-bjerke/til-salgs.
Se saksnummer 202212188 hos Plan- og bygningsetaten for videre informasjon og utvikling.
Konsekvensene vil være negative for naboene i øst gjennom å skyggelegge utearealer, lekeplass og lamellbebyggelse på 4 etasjer som ligger lavt i terrenget.
For denne boligen vil konsekvensene være at bygget vil ta noe av utsikten fra balkongen og solforholdene vil bli noe reduserte.

Det er planlagt etablering av støyskjermer på ca. 350 m forbi Bjerke borettslag, langs Trondheimsveien. Saken ble mottatt 24.04.2024. Se saksnr. 202455136 hos Plan- og bygningsetaten for videre informasjon.

På tomten til Bjerke travbane er det lagt frem et omfattende planinitiativ. Selvaag Bolig ønsker å starte opp en omregulering av felt N4-N8, Torgbyen på Bjerke, i tråd med føringene i planprogram om felles regulering av disse feltene. I den forbindelse er det utarbeidet et planinitiativ for det kommende planarbeidet som skal vise hva som skal vurderes i plansaken. Det er potensiale for opp mot 600-700 boliger i Nordfeltet (Torgbyen) og 1100 boliger i Sørfeltet (Parkbyen). Det planlegges med en forventet ferdigstillelse av 150-200 boliger per år i en 10-årsperiode. Foreløpig så ligger det an til politisk behandling av sakene høsten 2026.
Saksnummer 202213772 og 2025/0690 (Bjerke Nord, Torgbyen).
Saksnummer 202213600 og 2025/06705 (Bjerke Syd, Parkbyen).
Se saksnumrene hos Plan- og bygningsetaten for mer informasjon.
Prosjektet kan sees på: https://www.selvaagbolig.no/oslo/bjerke/

I Refstadveien 60-74 foreligger det planer for omregulering av tomtene. Forslagsstiller Attivo Bolig Bjerke AS ønsker å omregulere Refstadveien 60-74 fra byggeområde for Kontor- og forretningsbygg til Kombinert bebyggelse og anleggsformål - Forretning/kulturinstitusjon/annen offentlig eller privat tjenesteyting (treningssenter, service, helse og velvære)/kontor/bevertning/lager. Det skal oppføres to nye bygg på planområdet i to byggetrinn Dagens bruk ønskes videreført og utvidet med større tilbud av aktiviteter og service for nærområdet (deriblant bibliotek). Planforslaget muliggjør planlagt utvidelse av Refstadveien. Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget. Reguleringsplanen foreslår nye og utvidete byggegrenser mot riksveianlegg. Planene inneholder bygg på maks 7 etasjer og 3 underetasjer.
Siste status er at Statens vegvesen har innsigelser og merknader til planforslaget og det bløe avholdt et møte med involverte parter 7. januar 2026 . Se saksnr. 201915380 og 2025/06893 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Det ble for noen år siden avholdt et mulighetsstudie på tomten i Refstadveien 52 (Circle K-tomten). Her er det sett på to alternativer, ett med boliger over bensinstasjon og ett med hotell/kontor/næring. Begge alternativene inneholder forslag til bygg med inntil 8 etasjer.

Området er under stor utvikling og oppsummeringen er ikke utfyllende, det må påregnes byggearbeid i tiden fremover.

Felleskostnadene er kr 5 169,- pr. mnd. og inkluderer: fyring, kabel-tv*/internett, renter og avdrag andel fellesgjeld, trappevask, forretningsførsel, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteendringer.

Fordeling av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Kostnader knyttet til varmt tappevann og kaldt forbruksvann, faktureres månedlig via felleskostnadene og vil variere etter forbruk. Merk at disse kostnadene ikke fremkommer av de totale felleskostnadene.

*Det ble ved generalforsamling 10.04.2025 vedtatt at borettslaget skal gå fra kollektiv avtale med Telia på TV og internett, til kun kollektiv avtale om internett. Endringen skjer når dagens avtale utløper i mai 2026.

Nåværende eier har hatt et strømforbruk på ca. kr 4.300,- / 1.787 kwh for 2025.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 958 956,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 835 825,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr 23 467,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 296 657,- pr. 03.03.2026.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 104.385.939,- pr. 03.03.2026 og lånevilkårene er:
Lån 1:
Bank: Husbanken
Lånenr.: 11498722
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,08%
Restsaldo 36 581 124,-
Andel av saldo: kr 104 209,81
Innfrielsesdato: 01.06.2037
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 2

Lån 2:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207930296
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,89%
Restsaldo: kr 67 804 815,-
Andel av saldo: kr 192 447,30
Innfrielsesdato: 28.02.2045
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

4 290 000,00 Prisantydning
296 657,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 586 657,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 446,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 606 103,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Diana Muscat

Leiligheten er tilknyttet Bjerke Borettslag.
Borettslaget består av 303 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Vask og renhold av trapper utføres av borettslagets renholder.
Dyrehold er delvis tillatt. Se husordensregler for ytterligere informasjon.
Fellesvaskeri i hvert bygg.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024 Nytt søppelsystem
2024 Oppgradert nøkkelsystem
2022 Ny lekeplass
2021-2022 Utskiftning av heiser i høyblokkene.
2021 Nye inngangstrapper i 1, 2 og 5.
2021 Oppgradert uteområdet foran lavblokkene.
2020 Montert el-billadere på borettslagets parkeringsplasser, som kan leies.
2018 Montert nye trapper i 1, 2 og 5.
2017 Vask fasade mot Trondheimsveien i 1-7
2015 Nye bad og soilrør
2015 Nytt inngangsparti
2014 Nye vinduer/balkongdører
2014 Byttet inngangspartiene lavblokk
2014 Fullført utskifting av alle porttelefoner
2014 Asfaltering av gangvei i RS2
2012 Nye heisstoler høyblokkene
2012 Sanering gamle fryserom
2011 Nye porttelefoner i lavblokken. Kjøp av traktor. Serviceavtale med Norsk Brannvern
2010 Oppgradering av varmtvannssirkulasjonen.
2010 Radiatorene ble byttet
2008 Utskifting hoved-eltavler i høyblokkene. Omtekking av tak i lavblokken. Trappehusene høyblokkene malt.
Vaskerier malt, elektrisk anlegg oppgradert.
2006 Nye fasader og nye balkonger.
2003 Felling trær Trondheimsveien. Ny Eltavle
2002 Utskifting av låsesystem. Maling inngangsparti
2001 Utskiftning av tak på høyblokkene

Planlagte prosjekter:
- På ekstraordinær generalforsamling 28. januar i år ble det vedtatt en oppgradering av varmeanlegget i borettslaget. Prosjektet innebærer etablering av varmepumpe med energibrønner og energigjenvinning fra avkastluft. I denne forbindelse vil det bli tatt opp et lån på mellom kr 17 millioner og 18 millioner i tillegg til at borettslaget får støtte fra Enova. Prosjektet vil i følge styreleder føre til en økning i fellesgjeld på ca. kr 50.000,- for denne andelen. Det er forventet at investeringen vil redusere felleskostnadene umiddelbart etter at det er fullført, da det vil føre til lavere strømkostnader for borettslaget.
Arbeidet vil mest sannsynlig starte i mars 2026 og planlagt ferdigstillelse er sommer 2026. Det vil ikke innebære noe arbeid i leiligheten, kun i fellesareal. Det må derimot forventes noe bråk i byggeperioden.

- Videre er det valgt å gå vekk fra dagens kollektive avtale med Telia om TV og internett, til kun felles avtale om internett for en mer kostnadseffektiv løsning. Gjeldende avtale gjelder ut mai 2026.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst og det er ingen som har meldt interesse.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 39-0045/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.2645

Sist oppdatert: 19. mars 2026 kl. 14:08