Hallbjønnsekken 49

Hallbjønnsekken 49, 3880 DALEN
Kommunenummer 4034, gårdsnummer 123, bruksnummer 277

Totalt bruksareal BRA: 108 kvm

Bruksareal:

Primærrom:
1. etasje 68 kvm: Entre, bad, badstue, to soverom, kjøkken og stue
2. etasje 21 kvm: Loftstue og to soverom.

Sekundærrom:
2. etasje 8 kvm: 2 boder

Arealet i boder ved overbygget inngang er tatt med arealberegningene som BRA-e
Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 26 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 21 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De
delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 4 m2.
Fritidsboligen inneholder 97 m2 P-ROM og 0 m2 S-ROM.
Terrasse, overbygget inngang og platting ved bod totalt 65 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 04.02.2025 utført av Anticimex v/ Jostein Jacobsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
Hytte beliggende ved Hallbjønnsekken i Tokke kommune. Skrånet tomt med adkomstvei og egen gårdsplass. Hytta ligger på oversiden av veien.
Det er overbygget terrasse og overbygget inngangsparti.
Det er utvendig bod ved gårdsplass.
Bygget er oppført med støpt plate på mark. Veggkonstruksjoner av treverk med stående trekledning.
Saltak av trekonstruksjoner tekket med takpap og torvtak fra byggeår.
Vinduer og balkongdører i et-lags glass i koblet ramme fra byggeår. Inngangsdør og boddører fra byggeår.
Hytta er over to plan og inneholder følgene.
1. etasje med entre, bad, badstue, to soverom, kjøkken og stue. I tillegg er det to utvendige boder ved inngang.
2.etasje/loft med loftstue og to soverom. 
Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad:
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser(skifer). Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Fallforhold (gulv): Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 20 mm. Det er oppkant ved dusj som gjør at dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. Vannsøl utenfor dusjen kan da ikke nå sluket.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Tetteprodukter og membran forringes over tid, og dette øker sansyneligheten for skader og lekkasjer. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres. Det er ikke tilstrekkelig membran/tettesjikt på vegger ut fra våtssone i dusj. Tettesjikt/slukmansjett ikke klemt med klemring i sluk og er derfor spesielt utsatt for lekkasjer. Videre bruk av badet anbefales bruk av dusjkabinett, ellers bør det gjøres utbedringer av badet med membran/tettesjikt.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til ikke å være tilstrekkelig. Forholdet kan føre til økt fuktpåkjenning i våtrommet. Tiltak anbefales

Kjøkken - Kjøkken:
- Overflater gulv: Gulvoverflater har tegn på slitasje, med blant annet hakk og merker. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Innredning: Det merkes slitasje på innredning, mest på benkeplate, og det er noe svellemerker i kjøkkenbenk under vask. Innredning er blitt over 20 år gammel og det må forventes bruksslitasje av denne. Komfyr og platetopp er byttet, mens kjøleskap og oppvaskmaskin er fra byggeår, TG2 er valgt på bakgrunn av alderen på hvitevarene.

- Badstue ved bad:
- Helhetsvurdering: Det er benyttet furpanel på vegger i badstue, kvae er derfor utskilt på vegger. Dette er ikke ideelt og overflatene bør fornyes/skiftes med rett type panel. Eksakt oppbygning av konstruksjonen til badstua er ikke kjent.

Øvrige rom - 1. etasje:
- Overflater gulv: Gulvoverflater har stedsvis tegn på slitasje, med blant annet hakk og merker. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp) - Pipe og peis:
- Ildsteder inne i boligen: Avstand fra ildsted til brennbart materiale er mindre enn 30 cm og dermed i utgangspunktet forskriftsstridig. Det måles ca 24 cm fra dører på peis og rett ut til kan av peis. Plate, skifer eller lignene kan monteres på gulvet foran peis. Nærmere undersøkelser anbefales.

Innvendige trapper - Trapp til loftet:
- Innvendige trapper: Enkel trapp opp til loftet. Det er ikke etablert rekkverk på trapp, og inntrinn er korte, samt at trappen er noe smal. Trappen har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Trappen er å anse som en enkel variant av ordinær trapp. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning: Det bør holdes ekstra oppsyn med områder på kvist som står ned mot torvtaket. Dette er plasser hvor skader/råtedannelse fort kan oppstå. Det bør også holdes litt øye områdene ved balkong/kvist. Samt områder på framside som har liten klaring til terreng/bakkeplan. Bunn og topp av søyler er utsatt for råtedannelse, og det er viktig å følge med på disse, slik at tiltak kan iverksettes til rett tid. En svekkelse av søyler vil kunne ha konsekvenser for resten av bygget.

Dører og vinduer:
- Vinduer: På enklete vinduer er det tegn på malingsavflass/slitasje. Dette gjelder særlig vinduer på kvist over inngang. Til informasjon: Vinduer som står beskyttet til fremstår som bra.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Radon:
- Radon: Det er ukjent om radonmåling er gjennomført i boligen. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget, uten at det er registrert åpenbare avvik. Med bakgrunn i at det ikke har vært utført el-tilsyn/utvidet el-kontroll av boligen i løpet av de siste fem år, anbefales det på et generelt grunnlag at dette gjennomføres.

Yttertak:
- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det er registrert symptomer på elde og slitasje, selv om det ikke ble observert tegn på lekkasjer eller skader, anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand.
- Beslag, renner, nedløp og snøfangere: Det observeres slitasje på takrenner av treverk. Tiltak anbefales. Torvhaldsbord har tegn på elde og slitasje, med tendenser til råtedannelse. Disse bordene står noe utsatt til, og det er å forvente at det er tegn på slitasje/skader etter over 20 år. Tiltak bør vurderes
- Takgjennomføringer: Takgjennomføringer er ikke tilstrekkelig undersøkt grunnet snøforhold, og siden taket er tekket med torv. På bakgrunn av alder av yttertaket anbefales en grundig sjekk når forholdene tillater det.
- Gesimsløsninger: Pyntedetaljer på toppen av vindskier har råtedannelse i endeved. Tiltak anebafes Vindskier har stedvis tegn på elde og slitasje, særlig er dette ved ende av takrenner og bunn av vindskier. Tiltak kan være aktuelt. Utkragene detaljer av konstruksjonen som bjelker/dragere er noe utsatt for skader og ytre påkjenninger. Det bør følges ekstra med på disse områdene.
- Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner: Det anbefales å følge ekstra med med på detaljer i overgang fra hovedtaket og kvist/2. etasje. Da lekkasjer her kan føre til skader og følgeskader nedover i bygget.

Balkonger, terrasser, veranda etc - Overbygget terrasse:
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Det observeres tegn på slitasje på detaljer ved terrasse, dette særlig ved utstikkene bjelker. Utstikkene endeved er mer utsatt for skader og råtedannelse. Vedlikehold/tiltak anbefales Til informasjon: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Terrassen er på bakkeplan og det er ikke den største avtanden ned til terreng.

Balkonger, terrasser, veranda etc - Balkong ut fra 2.etasje/loft:
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Det observeres noe elde og slitasje på detaljer ved søyler og bjelker. Disse områdene er også noe utsatt for råtedannelse og ytrepåkjenninger. Vedlikehold/tiltak anbefales, samt regelmessig ettersyn. Til informasjon Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift.

Drenering:
- Bortledning av takvann: Grunnet måten takvannet er ledet ned på, vil det kunne føre til noe vannsøl ved vegg og mur. Andre tiltak bør vurdres for å sikre bedre bortledning av takvannet, både for å skåne konstrukjson og kledning og for å hindre vannansamlinger ved hytte.

Frittstående byggverk - Frittsående bod ved inngang/gårdsplass:
- Frittstående byggverk: Det observeres skjevheter i konstruksjonen, det er trolig grunnet sig av fundamenter, noe som selger bekrefter. Tiltak anbefales. Det er registrert symptomer på elde og slitasje av taktekking. Selv om det ikke ble observert tegn på lekkasjer eller skader, anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand. Det observeres råtedannele i søyler i front. Tiltak anbefales. Det er liten klaring mellom terreng og trekonstrukjsoner, noe som øker sjansen for ytre påkjenninger og skader. Områdene bør holdes under oppsyn, slik at tilatak enn kan iverksettes ved behov

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp) - Pipe og peis:
- Skorsteiner inne i boligen: Elementpipe av lettklinker er kun synlig fra en side. Minimum to sider skal kunne inspiseres. På loftet er to sider synlig. Konstruksjonen bør åpnes slik at minimum to sider blir synliggjort. Nærmere undersøkelser av dette må påregnes. Det er for liten avstand fra feieluke og til brennbart ved badstue, det må etableres plate/eller ikke brennbare materialer på vegg ved siden av feieluke.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, kun av ufaglært / egeninnsats. Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Bygd på terrasse med 2 kvm for plassering av jacuzzi
Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag? Ja Kommentar Ladeboks lader med ca 3,5 kwh.

Utvidet terrasse for å få plass til Jacuzzi. Utvendig utstyrsbod.

Hytten holder en gjennomgående høy standard.
Skifer med varmekabler på gulvene i vindfang, bad og badstue. Så er det flott furugulv i kjøkken, stue, loftstue og alle soverom.
Villmarkspanel i vindfang, kjøkken, stue. Resten av rommene er panelte. Noen malt og loftstue beiset.
Badet er innredet med dusjkabinett, wc og servant med over og underskap. Inngang badstue.
På kjøkkenet er det heltre furuinnredning med integrerte hvitevarer. Fra stuen med koselig peis i naturstein. Varmepumpe, er det utgang til stor solrik veranda med flott utsikt til bla Kuskar. Her står også en Jacuzzi for såre muskler etter en dag på tur eller i skibakken.
Soverommene er innredet med stor familiekøye og skap på det ene og Drømmeseng på hovedsoverommet. Begge rommene oppe har plassbygget senger. I loftstuen står en kronseng med skuffer under, her er også utgang til balkong.
Vindfanget har en praktisk skyvedørsgarderobe.
Fine motiver på dørene rundt i hytten.
Komfyr, steketopp kjøleskap med frys, oppvaskmaskin, tv medfølger.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må
forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Årlig strømforbruk kr: (ca kostnad) 6000,- kWh pr år: 13000. Basert på selgers opplysninger. Det er billig strøm i Tokke kommune, maks pris er 55 øre inkl mva .

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 2002
Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

31.01.2017 - Dokumentnr: 90401 - Bestemmelse om vei og parkering. Veirett opp til hytten.

31.01.2017 - Dokumentnr: 90401 - Best. om vann/kloakkledning over tomten og vedlikehold av denne.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Hytten selges med møbler.

Svært solrik og fin beliggende rett ved Hallbjønnsekken skisenter og flotte turløyper hele året. Midt mellom Fyresdal og Setesdal, ca 800 meter over havet. Dette er et snøsikkert område i beltet mellom øst og vest. Det er oppkjørte skiløyper om vinteren og fine turløyper på sommeren. Det er fiske og bademuligheter i vannene i nærheten av hytten. Utsikten er mot Kuskar og fjellene i sør og vest,

Fra sør og oppover Setesdalen, så tar dere av riksveien ved skilt Dalen. Følg denne veien helt til dere får skiltet Halbjønnsekken til venstre. Ta av og kjør gjennom bommen. Følg så rett frem i to kryss, så får dere hytten på høyre hånd. Se etter Krogsveen "til salgs" plakat.

Solrik selveiet tomt med kort vei til skisenter og flotte turløyper. Ligger i et etablert hyttefelt rett ved Halbjønnsekken skisenter, midt mellom Fyresdal og Setesdal. Her er kort vei opp til snaufjellet med tur og rekreasjonsområder. Gode fiskemuligheter også.

Parkering rett utenfor hytten.

Privat vei, offentlig vann og avløp.

Regulert til fritidsformål i reguleringsplan: Hallbjørnsekken vest
Vedtatt arealplan 15.10.2013
Bestemmelser - https://www.arealplaner.no/4034/dokumenter/364/Planbestemmelser%20for%20Hallbj%c3%b8nnsekken%20vest.docx
Delarealer Delareal 874 m
Formål Fritidsbebyggelse
Feltnavn F2

Gebyr Fakturert beløp i 2024
Avløp: 8 961,28 kr
Feiing: 392,00 kr
Renovasjon: 3 803,76 kr
Sum: 13 157,04 kr

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

3 490 000,00 Prisantydning

88 340 Omkostninger

--------------------------------------------------------
88 340 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 578 340,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------
 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Per Edvard Bergheim

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,8% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke på fritid: 26.250,-
Visninger: kr 1.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 32-0009/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hovden
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR32.259

Sist oppdatert: 13. februar 2025 kl. 16:02