Ljan terrasse 8

Ljan terrasse 8, 1169 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 194, bruksnummer 140, ideell andel 1/1
Aksjenummer 140-145, Ljan Terrasse AS, organisasjonsnummer 932073013

Totalt bruksareal BRA: 107 kvm

BRA-i:
3. etasje 83 kvm: Entré, Stue, Bad, Kjøkken, Soverom, Soverom 2.

BRA-e:
Kjeller 24 kvm: Bod, Bod 2, Garasje.
Boder utenfor leiligheten er fellesareal som aksjelaget kan omdisponere.

Åpent areal:
3. etasje 14 kvm: Balkonger

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 31.10.2024 utført av Stavern Taksering AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg fra 1958 over 3 etasjer og kjeller. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med betongdekke som etasjeskillere og etterisolert pusset fasade. Malte trevinduer med 2-lags glass. Ytterdør med brannmotstand og lyddemping. Malte balkongdører i tre med 2-lags glass. Leiligheten har malte glatte innvendige dører. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på stedvis skjevheter i leiligheten, og mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipen. Vannledninger av kobber og avløpsrør i støpejern har passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Det anbefales en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Nevnte forhold har fått tilstandsgrad 2, se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Ljan terrasse ligger solrikt til med flott fjordutsikt og en unik nærhet til sjøen. Et frodig bomiljø med nærhet til kollektivtransport og butikk.
Privat badeplass i tillegg til flere offentlige (Hvervenbukta og Katten) ligger også kun et par minutter unna.
En romslig og gjennomgående leilighet med en god planløsning. Stuen og spisestuen er ligger mot vest, slik at man her får gleden av utsikten til både Kolsåstoppen og Holmenkollen.

Endeleilighet beliggende i 3. etasje, med adkomst fra felles trappegang.
Leiligheten inneholder:
Entré/hall.

Bad med flis på vegg og gulv, malt betong i taket. Varmekabel i gulv. Rommet er innredet med dusjkabinett, servant i innredning og WC.
Badet har ikke forskriftsmessig fall til sluk 1-100 eller rett høydeforskjell i mellom gulv ved dør og topp sluk rist 2,5cm. Membran er ikke synlig i sluket.
Eldre stålsluk uten klemring har brukt opp det meste av sin levetid. Det er ventilasjon via naturlig ventilasjon, ingen tilluft. Det er ikke membran på våtrommet, løsningen med tett dusjkabinett bør beholdes. Rommet er gitt TG3 på generelt grunnlag i tillegg til alder.

Kjøkkeninnredning, fra 2003, med profilerte fronter og heltre benkeplate, hvitevarer som kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, vaskemaskin, ovn og platetopp.
Det er flislagt gulv med varmekabler og flis på vegg. Det er ikke montert automatisk vann stopper eller komfyrvakt. Noen fliser har bom, men det er ikke observert sprekker i fug eller flis, bom utgjør ikke ett problem pr. i dag. Det er gitt TG2 med tanke på alder på vannledninger og avløpsrør.

To store soverom, begge med skyvedørsgarderobe, hvorav, soverommet mot syd har utgang til balkong på ca. 5 kvm.

Lys og romslig stue/spisestue med utgang vestvendt balkong på ca. 9 kvm.
Stuen er meget romslig og har peis, hyggelig på kalde vinterkvelder. Størrelsen på stuen gjør at rommet innbyr til flere bruksområder og/eller soner. God plass til spisestue og en egnet plass til TV-krok.

Meget god bodplass i kjeller, med 2 boder tilhørende leiligheten i tillegg til felles bodplass. Garasje, som ligger rett utenfor inngangsdøren.
I garasjen er det tilrettelagt to strømuttak, et for opplegg til el-bil lader og et brukes i dag til fryseskap. Opplegget er koblet til leiligheten.

For nærmere beskrivelse av boligens standard henvises det til boligsalgsrapporten datert 31.10.2024 og selgers egenerklæring.

Leiligheten er oppvarmet med sentral vannbåren varme med radiatorer og vifteovn. Peis i stue og varmekabler på bad og kjøkken. Eier opplyser at anlegget er under utskifting til bergvarme. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden midten av 1950 tallet.

Det er ikke funnet endelig ferdigattest på bygget, men det er foreligger tilsynsrapport datert 20.01.1972 der sak om ferdigattest henlegges inntil eventuell anmodning om ferdigattest måtte komme. Det gjøres oppmerksom på at kommunen nå uansett ikke utsteder ferdigattest på tiltak omsøkt før 1998.
Det er gitt tillatelse til etterisolering av fasade og utvidelse av 24 stk. balkonger på fasade mot vest i Ljan terrasse 2-8, datert, 26.04.2018. Tiltaket er utført og det er gitt midlertidig brukstillatelse for tiltaket den 27.03.2019.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 11 servitutter på aksjelagets eiendom og 4 noteringer av fredeling eller sammenslåing av matrikler. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vei, gjerde, deleforbud, forbud mot genererende bedrift, benyttelse, kloakkledninger og støyskjerm/støyvoll/leskjerm. Servituttene vil følge eiendommen.

Eiendommen har ellers tinglyst rett til veg på Gnr. 185 Bnr. 6.

Utskrift av grunnbok kan fås ved henvendelse til megler eller hentes på seeiendom.no ved innlogging med bankID.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at  leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Ljan Terrasse 8 har en nydelig beliggenhet i naturskjønne og barnevennlige omgivelser på idylliske Ljan i Oslo. Fra eiendommen er det utsikt ned mot fjorden, mot Kolsåstoppen og Holmenkollen. Solforholdene er meget gode. Området er svært attraktivt, med barnehager, skoler, offentlig transport og daglige servicetilbud innenfor en kort radius.

Eiendommen ligger idyllisk til ved sjøen i Oslo, og tilbyr en sjelden mulighet til å eie et hjem med tilgang til privat brygge og strand. I Ljans Vel er det mulighet for å leie båtplass/båtfeste dersom det er noe ledig.

Ljanskollen er et hyggelig turområde like i nærheten, med fine stier i skogsterreng, og langs fjorden. Fortsetter du videre fra Ljanskollen kommer du til Fiskvollbukta, Hvervenbukta, Katten og Bestemorstranda – populære badestrender langs Bunnefjorden. Ljansbadet strand ligger innen gangavstand fra boligen. Legg gjerne søndagsturen til skulpturparken på Ekebergsletta. For den aktivitetslystne byr Ljan på lekeplass, skøytebane og tennisanlegg. I tillegg er det gangavstand til Hallagerjordet med idrettsplass og fotballbaner, samt kort vei til Sloreåsen slalåmbakke.

Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Joker Ljan, Rema 1000 eller Meny. Boligen ligger nær Sæter, Lambertseter kjøpesenter og Kolbotn Torg som alle har et godt og variert servicetilbud. Oslo sentrum ligger også godt innenfor rekkevidde via offentlig kommunikasjon og bil via Mosseveien.

Kollektivtilbudet i området består av buss og tog. Nærmeste bussholdeplass et steinkast unna og det er ellers kort vei til Ljan stasjon. Herfra tar toget deg inn til Oslo S på kort tid. Ved å benytte bil fra eiendommen tar det ca. 8 min til Kolbotn, 10 min til Lambertseter, 15 min til Oslo S og 50 min til Oslo Lufthavn.

Fra eiendommen er det gangavstand til Ljan barneskole, og det er få kilometer til Nordseter ungdomsskole. Steinerskolen på Nordstrand (1-10) ligger også i nærheten. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager.

Fra Oslo: Kjør på E18/Mosseveien mot Nordstrand. Sving til venstre og inn på Ljan Terrasse. Eventuelt buss 83 fra sentrum til Ljansbakken.

Flere barnehager i nærmiljøet.
Eiendommen sogner til Ljan Skole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 7 862 kvm som tilhører aksjelaget. Pent opparbeidet tomt.

Leiligheten disponerer en garasjeplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-470 datert 09.03.1953 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Deler av felles eiet tomt er regulert til friområde/park iht. S-4645 datert 11.06.2012 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Pågående byggesaker i nærområde:
- Ljan terrasse 2, 4, 6, og 8 - Etablering av åtte energibrønner. Saksnummer - 202456626. Det er søkt om etablering av 8 stk. energibrønner for utfasing av gammel oljefyr og etablering av varmepumpe for oppvarming av bolig. Tiltaket vil ikke gjøre endringer i dagens situasjon, og vil ikke bli synlig annet enn samlekummens topplokk.
- Ljan terrasse 1, 3 og 5 - FORELØPIG SAK - Det søkes om boring av 5 energibrønner. I følge selger er arbeidene i Ljan Terrasse ferdige. Saksnummer 202454915
- Mosseveien 261 - Nye vann- og avløpsledninger. Saksnummer 202218701. Det er gitt tillatelse til å etablere vann- og avløpsledninger.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnader er kr 8 459,- pr. mnd. og inkluderer: Garasje, fyring og varmtvann, kabel-tv og internett (basispakker), kommunale avgifter, bygningsforsikring og forretningsførsel. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles på følgende måte:
Garasje: 400,-
Oppvarming: 1.592,-
TV/bredbånd: 470,-
Felleskostnader: 5.997,-

Eiendomsskatten kreves inn fire ganger årlig, gjennom fellesutgiftene.
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 2 500 kwh. for 2023.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av TV/bredbånd og avgiften er inkludert i husleien. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2022 var kr 1 506 017,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 6 024 068,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel fellesgjeld (kun lån) er kr 382 769,- pr. 14.01.2025

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 11 023 509,- pr. 14.01.2025 og lånevilkårene er:

Lån 1:
Restsaldo: 2 584 775,-
Innfrielsesdato: 30.09.2037
Type rente: Flytende
Rente (pr. 14.01.2025): 6,20%
Avdragsfrihet: Nei

Lån 2:
Restsaldo: 8 340 619,-
Innfrielsesdato: 30.08.2048.
Type rente: Flytende
Rente (pr. 14.01.2025): 6,20%
Avdragsfrihet: Nei

6 550 000,00 Prisantydning
382 769,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 932 769,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

4 150,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
14 100,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 946 869,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Odd Kleven og Berit Kleven

Aksjeselskapet består av 36 leiligheter knyttet til aksjer.

Ljan Terrasse AS er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 932073013, og ligger i bydel Nordstrand i Oslo kommune.

Gårds- og bruksnummer:
194/140

Aksjeselskapets formål er å gi aksjonærene enerett til bruk av egen bolig eller annen bruksenhet i eiendommen.
Ljan Terrasse AS har ingen ansatte.

Forretningsførsel og revisjon.
Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt.
Aksjeselskapets revisor er BDO AS.

Styrets arbeid - Hentet fra Innkalling til årsmøte 2024:
Siden sist generalforsamling har styret avholdt 10 styremøter hvor vi har behandlet innkomne saker fra beboerne, jobbet videre med saker fra det tidligere styret, samt påbegynt noen nye. Bergvarmeprosjektet har blitt videreført, og vi har vurdert tilbud etter befaring og presentasjon fra 2 forskjellige entreprenører (Dråpe og Aparo). En ny ordning hos Enova gjorde det mulig for oss å søke om støtte på opptil 30% av estimerte kostnader, så vi sendte inn søknad 22. mars og venter nå spent på svar. Prosjektet er uansett anslått til å være selvfinansierende over tid, og vil ikke føre til økt husleie for beboerne. Fellesgjelden vil øke, men bli betalt ned av besparelser i energiforbruk. Tilbudene vi har vurdert ligger på anslagsvis 3.0-3.2M kr.

Vi vurderer også tilbud fra flere entreprenører vedr fornying av søppelhåndteringen i borettslaget, da nåværende avtale med Facilitec er veldig dyr og det er problemer med ordningen. Foreslått løsning er felles søppelcontainere ved toppen av trappen mellom bygningene, med noe omrokkering av biloppstillingsplasser. Den kommunale kostnaden vedrørende søppelhåndteringen er redusert med 50%. Kommunen har i tillegg kreditert for mye betalt 3 år tilbake. Avtalen for vaktmestertjenestene vil i denne sammenheng også bli gjennomgått.

Andre prosjekter som har blitt informert om tidligere:
- Elbilladere: ferdigstilling av arbeid
- Elbilladere: etterbetaling for strømforbruk gjennom 2022-23, samt A-kontoordning
for 2024.
- Balkongreklamasjon
- Bygget trapp mellom bygg
- Oversikt og betaling for parseller og ekstra p-plasser
- Arbeid med reparasjon av ‘skolestien’ etter uværet Hans.
I tillegg har det vært endringer i Telia avtalen (TV og bredbånd), med besparelse på rundt 50k kr og ny kostnadsfordeling (fra eierandel til å fordeles likt per boenhet). Det blir dugnad våren 2024 med en del arbeid som skal gjennomføres. For å øke oppmøte/deltakelse, så kan vi innføre 100 kr ekstra på felleskostnadene per måned, som kan bli refundert mot slutten av året for de som deltar på én eller annen måte på dugnad eller med vedlikehold/stell i borettslaget gjennom året.

Større vedlikehold og rehabilitering:
2025: Lister i vinduer i oppgangen skiftes av en snekkerkyndig beboer
2023: Ny trapp mellom byggene
2022 - 2022: Etablering av el-billadeanlegg og forsterkning av el-tavler for lading av elbil via fellesanlegg fra garasjene
2021 - 2021: Vedlikehold og asfaltering av innkjørsel
2018 - 2019: Utbedring av vanninntrengning
2018 - 2019: Nye balkonger
2017: Nytt callinganlegg
2017: Nye inngangsdører
2014: Nye el-tavler / hovedsikringsskap
2013: Drenering bak husrekke 2
2013: Oppussing av festlokalet
2010: Rekkverk

Dyrehold er tillatt - Dyrehold skal godkjennes av styret, og må ikke være til sjenanse for øvrige beboere.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,85% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 22.000,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning, utover 3 visninger.
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 44-0320/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.24320

Sist oppdatert: 29. januar 2025 kl. 09:20