Olaf Ryes plass 1A

Olaf Ryes plass 1A, 0552 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 228, bruksnummer 245, seksjonsnummer 1
Andelsnummer 5, Olaf Ryes Plass 1 Borettslaget, organisasjonsnummer 954 126 935

Totalt bruksareal BRA: 57 kvm

BRA-i:
3. etasje 57 kvm: Entré, bad, soverom, stue og kjøkken, samt innvendig bod.

Åpent areal:
3. etasje 10 kvm: Balkong

Boligen disponerer en kjellerbod. Arealet i kjellerboden måles til 8 m2 (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.08.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bolig- og næringsbygg over 4 etasjer samt kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur av naturstein. Bærende konstruksjoner av naturstein, teglstein/murkonstruksjoner og trekonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger av murkonstruksjoner utvendig pusset og malt. Balkongdør og vinduer med to-lags tre-lags glass fra 1978 og 1984. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres oppmerksom på at 14 bygningselementer er gitt TG2 grunnet alder/slitasje. For øvrig er følgende elementer gitt TG2:

Våtrom:
- Mekanisk avtrekksvifte i himling. Mekanisk avtrekk inn i felles ventilasjonskanaler er vanligvis ikke lov i eldre bygårder. Videre undersøkelser anbefales.
- Fordelerskap har åpninger/utettheter til omsluttende veggkonstruksjon.
- Sluket er isolert inne i dusjsonen. For å unngå vannskade bør tilstrekkelig mulighet til å nå sluket for vannsøl eller lekkasjevann etableres.
- Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert.

Øvrig:
- Støvkondens påvist flere steder. Indikerer kuldebru og/eller dårlig isolasjon. Ytterligere undersøkelser anbefales.
- Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er på tilfeldig steder oppmålt til 43 mm i stue og 15 mm på soverom. Tilstandsgraden avviker fra NS3600, og er skjønnsmessig vurdert til TG2 grunnet alder på bygningen. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.
- Stoppekraner på bad må stenges med skrutrekker. Uhensiktsmessig i forhold til lekkasjesikkerhet. Fastmontert kran bør etableres.
- Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).
- Det er ikke gjennomført vedlikehold på deler av det elektriske anlegget og det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999.
- Sikringer er ikke merket med nummer. Dette forholdet er utbedret av selger slik at sikringer og jordfeilbrytere er utbedret med nr.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Oppsummering av selgers egenerklæringsskjema:
Selger opplyser om at det ble utført fasadeoppussing, maling av vinduer samt balkong og rekkverk i 2017, utført av Klaveness Maler- og Byggmesterforretning AS i regi av borettslaget. Videre ble det i 2019 utført fuktsperring av kjeller samt opparbeidelse av bakgård av Vaktmesterkompaniet AS. I følge selgers egenerklæring ble det også rapportert et mindre omfang av av sølvkre som har blitt utbedret, samt mugg/sopp/råte i kjeller som ble utbedret av sameiet.

- Vegger og tak på soverom, i stue og på kjøkken er malt nylig. Vinduslistene er også malt nylig.
- Overflateoppusset vegger og tak i stue, kjøkken og soverom nylig.

Arbeidet ble utført i etterkant av tilstandsrapporten.

ENTRÉ
Velkommen inn til en hyggelig og innbydende entre med god plass til å sette fra seg sko, og henge fra seg ytterklær.

KJØKKEN
Fint og praktisk IKEA kjøkken som er i delvis åpen løsning til stuen. Det er godt med benkeplass og oppbevaringsplass på kjøkkenet. Videre er kjøkkenet innredet med heltre benkeplate, nedsenket oppvaskkum med ett-greps armatur, fliser over kjøkkenbenk og vegghengt kjøkkenventilator med kullfilter. Godt lysinnslipp på kjøkkenet og perfekt for morgenkaffen!

STUE
Lys og romslig stue med store vinduer som gir rikelig lysinnslipp og en god takhøyde på over 3 meter. I stuen er det god plass til sofaseksjon, stuebord og mediemøblement.

SOVEROM
Lunt og godt soverom med god plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. God plass til oppbevaring av klær. Fra soverommet er det direkte utgang til en solrik og stor balkong vendt mot den rolige bakgården.

BADEROM
Pent baderom oppgradert i 2004 med gulvvarme og downlights i himling. Badet har innredning fra JKD Design og består av vegghengt innredning med profilerte fronter, granitt benkeplate, underlimt servant med ett-greps armatur, vegghengt speil, stikkontakt over servant, dusjhjørne med skyvedører av glass og dusjarmatur tilkoblet hånddusj samt vegghengt toalett. Det er tilrettelagt opplegg for vaskemaskin.

INNVENDIG BOD:
Praktisk innvendig bod for enkel oppbevaring. Boden er ca 3,6 kvm/10 m3.

BALKONG
Utgang fra soverommet til romslig balkong på 10 kvm. Balkongen ligger sørvendt mot opparbeidet bakgård. Selger opplyser om at det gode solforhold på balkongen. Ellers god plass til utemøblement, grill og planter.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Kombi kjøle/fryseskap på kjøkken medfølger.

Leiligheten er oppvarmet via elektrisitet med gulvvarme på bad. Naturlig ventilasjon.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av bygningen til kommunal 30-årsstandard datert 8.10.1986. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden byggeår. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for oppføringen av eiendommen på starten av 1890-tallet. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Dagens planløsning er lik som byggetegningene fra ferdigattesten.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om garasje/parkering og bestemmelse om adkomstrett/bruksrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten har en sentral beliggenhet i hjertet av Grünerløkka, og likevel tilbaketrukket med alle sider av leiligheten ut mot rolig, indre gård. Nærområdet er preget av vakre, klassiske bygårdskvartaler fra slutten av 1800-tallet, hyggelige butikker og kafeer, og grønne parker.

Her finner du Grünerløkkas urbane bydelsliv og Olaf Ryes plass rett ut hoveddøren med alt denne spennende bydelen kan by på av shopping, gastronomi, uteliv og all slags hygge. Grünerløkkas mest attraktive spise- og utesteder som Kaffebrenneriet, Villa Paradiso, Skaal matbar og Parkteateret, for å nevne noen - ligger like rundt hjørnet. Kun få minutter fra leiligheten finner du også populære Tim Wendelboe som serverer kaffe i verdensklasse. I samme gaten finner du også den ettertraktede frisøren Gevir hvor skjønnhet og velvære står i fokus! Winther Blomst og Blomsterista er løkkas koseligste blomsterbutikker og er absolutt verdt et besøk.

Populære Ringen kino, Norges første heldigitale kino, er etablert i Ringnes Park senter like ved, hvor du også finner treningssenteret SATS.

Beveger du deg vestover finner du også det spennende området Vulkan med Mathallen og spise- og utelivssteder som Døgnvill, Bar Vulkan og Smelteverket.

God tilgang til matforretninger som Kiwi, stor og flott Meny-forretning på Ringnes Park, søndagsåpen Joker og Bunnpris. Rikelig med kafeer og butikker for øvrig ligger i gaten og kvartalene rundt leiligheten.

Området er preget av mange parker og grønne lunger som gir enkel tilgang på utendørs hygge og trening. Olaf Ryes plass ligger i umiddelbar nærhet, og vakre Sofienbergparken finner du rett rundt hjørnet. Rusler du litt lenger opp på Grünerløkka finner du nok en park, nydelige Birkelunden. Akerselva er nært ved og har flotte turstier som leder til Maridalen i nord til Sørenga i sør.

Området tilbyr gode forbindelser til resten av Oslo gjennom offentlig kommunikasjon som buss og trikk. Det er få stopp ned til sentrumskjernen og t-banestasjoner, som man for øvrig også kan spasere til. Dersom du liker å sykle så er det etablert nye sykkelstier til Torshov og ned mot sentrum.

I tillegg til de nevnte servicetilbud kan man velge å bevege seg vestover mot St. Hanshaugen som byr på flere spennende forretninger og hyggelig parkliv. Eller nordover til Torshov og Sagene med sitt særpreg.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Borettslaget har felles eiet tomt opparbeidet med blant annet sykkelstativer, belegningsstein, sittegrupper, plenarealer og diverse beplantning.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til spesialområde bevaring bolig og bolig m.tilh. anlegg i henhold til reguleringsplan S-2803 i kart 7.01.2025 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 12.09.1985.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Se: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Bygården er verneverdig/SEFRAK-registrert (vernet som enkeltminne etter plan- og bygningsloven av Byantikvaren). Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Et utdrag av byggesaker i området:

I Markveien, ved Olaf Ryes plass nær boligen og ned til Torggata, vil det foretas gateopprusting. Dette kan tidvis påvirke fremkommelighet i området. Se saksnr. 202209792 hos Oslo kommune.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Det må påregnes noe støy i forbindelse med gjennomføring av omsøkte og fremtidige tiltak i området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 529,- pr. mnd. og inkluderer blant annet TV-pakke og internett, renhold, drift og vedlikehold, forretningsførsel og eksterne tjenester.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Telia TV og Bredbånd: Kr 595,-.
Felleskostnader: Kr 3 934,-.

Nåværende eier opplyser om et strømforbruk på ca kr 5 449/ 7500 kWh per pr.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av tv og bredbånd. Kostnadene for dette er inkludert i felleskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 298 452,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 193 808,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Andel formue er kr 9 142,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr.

Borettslaget Olav Ryes Plass 1 har ingen lån pr 11.12.2025.

5 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 811 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hilde Heiberg Strømsvik

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Olaf Ryes plass 1. Borettslaget består av 7 andeler.
Borettslaget er en av 4 seksjoner i Sameiet Olaf Ryes plass 1 og har sameiebrøk 492/688.
Forretningsfører er Norian, tlf. 22 911 350.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2017 - Fasaderehabilitering
2017 - Rehabilitering av trapperom
2017 - Installert branndør til leiligheten
2017 - Drenering
2020 - Portreparasjon

Styret opplyser 16.12.2025 at det er vedtatt en økning i felleskostnader på 4% som gjelder fra 01.01.2026. Bakgrunnen er generelt økte kostnader for sameiet samt fremtidige vedlikeholdsutgifter.

Det praktiseres ikke forkjøpsrett i borettslaget, men i henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk kr 3 150,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Fotopakke v/Markus Andersson   kr 4 000,00
Tilstandsrapport fra takstmann inkl. oppmålt plantegning  kr 10 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 42-0047/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka
Olaf Ryes plass 5, 0552, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR42.2547

Sist oppdatert: 27. januar 2026 kl. 14:18