GEISKELIVEGEN 17

GEISKELIVEGEN 17, 4754 BYKLE
Kommunenummer 4222, gårdsnummer 3, bruksnummer 79

Totalt bruksareal BRA: 87 kvm

Bruksareal:

Primærrom:
1. etasje 83 kvm: 2 stuer, 2 kjøkken, 3 soverom, gang, bad

Sekundærrom:
1. etasje 2 kvm: Bod

Det er en hems på 7,5m2 men er grunnet lav takhøyde ikke medregnet i arealene.
På bakgrunn av at det ikke er fremlagt byggetegninger, er bruken av arealene i boligen ikke kontrollert opp mot de sist godkjente tegningene. Arealer
kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen, uten at dette har hatt betydning for klassifisering og
vurdering av måleverdighet på befaringstidspunktet. Se mer utfyllende informasjon i rapportens premisser om areal.
Boligen inneholder 83 m2 P-ROM og 2m2 S-ROM.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 20.01.2025 utført av Anticimex v/ Ove Rørheim. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
Byggemåte: Fritidsbolig:
Boligbygg oppført med grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong og søyler av leca og stein
Fundamentert på ukjent byggegrunn.
Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med stående trekledning.
Saltak i trekonstruksjoner (ikke besiktiget). Yttertak er utvendig tekket med takstein og torvtak.
Entrédør med glassfelter. Vinduer og balkongdør med karmer av tre, og to-lags glass.
Peisovn i stue. Øvrig oppvarming med elektrisitet.
Boligen disponerer parkeringsmuligheter på egen tomt.
Frittsående bod på tomten.
Fritidsbolig bygget i flere omganger: 1972 1975 og 1996
Frittstående bod 2022

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad:
- Helhetsvurdering: Det foreligger lite informasjon om våtrommet generelt og utførelsen av membran og fliser er opplyst å være av egeninnsats, med den risiko dette innebærer. Det er blant annet registrert følgende avvik: Ingen ventilasjon av rommet. Forholdet medfører økt fuktbelastning, redusert luftkvalitet og øker faren for skjulte fuktskader. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tilstanden kan kartlegges og nødvendige tiltak kan iverksettes. Det bør etableres en permanent ventilasjonsløsning. Gulvet utenfor våtsonen har lite/ingen fall mot sluk. Men grunnet oppkant på dør er lekkasjesikkerheten ivaretatt. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier, noe som kan indikere utettheter/funksjonssvikt. Målingene viser følgende: RH 49.4%, temperatur 6.8 grader C og duggpunkt 2.9grader C. Oppgradering av våtrommet bør påregnes.

Kjøkken - 1:
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på grunn av kjøkkenets alder med tanke på innredninger, overflater, røropplegg samt andre installasjoner. Utskifting/oppgradering av innredning etc. bør påregnes.

Kjøkken - 2:
- Vannrør: Vannrør har ikke varerør Fare for lekkasje i konstruksjon Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Ventilasjon og avtrekk: Ingen eller ubetydelig ventilasjon. Ventilering med avtrekk og tilluft bør etableres.

Krypekjeller:
- Innvendig inspeksjon: Det er ikke etablert fuktsperre mot grunn. Det er økt risiko for skader, oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales.

Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduer er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Det ble obsertvert fuktmerker etter kondens på inside av vinduene. Det ble utført en fuktmåling uten at det ble påvist forhøyede verdier. Eldre vinduer er og malingslitt på utside og har behov for vedlikehold. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på vinduer hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.
- Dører: Ytterdører er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling.( dette gjelder ytterdør til gang , ikke hovedingangsdør ) Det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dører hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Øvrige rom:
- Overflater himling: Det er ikke avsluttet med list/panel mot åser. Noe som gjør plast og isolasjon synlig. Bør tettes slik at isolasjon ikke drysser ned.
- Overflater vegger: Fuktmerker på panelet i entre. Det ble foretatt en fuktmåling uten at det ble påvisk forhøyede verdier. Årsaken til fuktmerker er ikke kjent. Flere steder i boligen mangler det gulv og taklister. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av slitasje. Det er og spor etter gammel gulvbelegg hvor tregulv er slipt ned. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler . Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Annet: I tilbygg fra 1975 og bygg fra 1971 er takkonstruksjonen lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse risiko.

Etasjeskiller - 1.etg :
- Skjevhetsmåling: Største målte avvik er målt i rom stue. Avviket er målt til 20mm. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Stakeluke: Stakeluke er ikke lokalisert. Stakeluke må lokaliseres og tilkomst må etableres.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Varmtvannsbereder har ikke fast tilkobling, men er koblet med stikkontakt (konsekvens er fare for varmgang). Det observeres enkelte kabler som ikke er tilstrekkelig festet. Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning: På grunn av snøforholdene er større deler av utvendige fasader/ kledninger på boligen ikke forsvarlig inspisert men den risiko det må innebære. Bør inspiseres når forholdene ligger til rette for det. Luftespalte bak trekledning er stedvis blokkert. Forholdet kan redusere levetiden til kledningen og veggkonstruksjonen. Lufting bør etableres. Det mangler og kledning over 2 stk vindu. Fare for at snø og fukt kan trenge inn i konstruksjon. Tiltak bør iverksettes.

Yttertak:
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet is og snø (sikkerhetsmessige forhold). TG2 er valgt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Yttertaket bør kontrolleres i sin helhet når forholdene ligger til rette.
- Konstruksjon: I tilbygg fra 1985 er takkonstrusjonen luftet. Luftespalten mangler fluenetting slik at insekter ol kan komme inn i konstruksjonen. Tiltak bør iverksettes.

Grunnmur, fundamenter:
- Fundamenter: Søyler/pilarer som danner fundamenter har stedvis skjevheter. Enkelte steder er det brukt stablet stein som kan velte. Tiltak anbefales.
- Grunnmur: Grunnet snø mengder er ikke grunnmuren inspisert med de riskikoer det innebærer. TG2 er satt for å belyse risiko. Anbefales undersøkt når forholdene ligger til rette.

Drenering:
- Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren. Tiltak bør gjennomføres.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Ildsteder inne i boligen: Ubrennbar plate under ildsted har ikke tilstrekkelig størrelse. Ubrennbar plate med tilstrekkelig størrelse må etableres.

Yttertak:
- Beslag, renner, nedløp og snøfangere: Det er ikke montert takrenner eller nedløp. Fare for skader og råteskader på gesims. Tiltak bør iverksettes.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats. Firmanavn Hovden Rørleggerservice
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Innlagt vann og avløp ca 2015
Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Ja. Firmanavn Hovden rørleggerservice sammen med eier
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Våtromfundament er støpt på bakkenivå av eier i 2010. Alt av vanntilførsel er
utført av Hovden hytteservice i samme tidsrom.
Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
Ja Kommentar Hovden rørleggerservice og Hovden elektriske.
Dersom arbeidet er søknadspliktig (f.eks. bruksendring fra bod til bad, brudd på brannskille), er arbeidet
byggemeldt? Nei Kommentar Mener at Bykle kommune har godkjent endringen. Ca år 2010
Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Ja, kun faglært. Firmanavn Hovden rørleggerservice. Redegjør for hva som ble gjort av
hvem og når: Innlagt vann og avløp ca 2010
Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i
underetasje/kjeller? Nei. Kommentar Ikke kjeller.
Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller
lignende? Nei Kommentar Hytta er godt fundamentert på pillarer.
Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, skjeggkre, maur eller
lignende? Ja Kommentar Mus har forekommet.
Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, Både av faglært og ufaglært / egeninnsats.
Firmanavn Drange snekkerverksted. Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når:
Utvendig tak. Arbeid mellom 1990 og 2000 på hytte nr 2
Eiendommen består av 3 bygg som henger sammen.

TILLEGGSKOMMENTAR
Alle opplysninger gjelder hytte som er bygd og ombygd fra 1975 frem til 2010 og er gitt etter beste evne. Alt teknisk er uført av Setesdal Elektro og Hovden Rørleggerservice. Fagmessig utført i 2011 og 2012
 Kjøkken 2 (hytte fra 1996) er ikke tilkoblet vann.
Fundamentering har stabil grunn.
Stablet stein er brukt på to steder som ekstra sikkerhet mot store snømengder.

Fritidsbolig bygget i flere omganger: 1972 1975 og 1996
Frittstående bod 2022. Siste påbygg, ny hytte fra 1996. Kjøkken 2 (hytte fra 1996) er ikke tilkoblet vann.

Hytten holder standard fra byggeåret. Den er bygget i flere omganger. Siste del ble ferdig i 2000.
Den består av vindfang, kjøkken, stue, soverom og bad. Her er også en hems over soverommet. Det er furu på alle gulv utenom badet som har fliser med varmekabler. Alle veggene er panelte. Badet har malte panelvegger.
Det er vedovn på kjøkken som oppvarming. Furu innredning på kjøkkenet.
Soverommet er innredet med familiekøye.
Badet har wc, servant med skap under, dusjhjørne.
Soverommet mellom hoveddel og ny del er opprinnelig hytte fra 1972. Dette er i dag et soverom med to senger.
Hoveddelen fra 1975 består av vindfang, bod, gang, soverom, stue og kjøkken. Furu på alle gulv utenom vindfanget som har teppe. Alle vegger er panelte. Vindfanget er ikke malt, men det er resten av veggene.
Under gulvet i gangen er det et kaldtlager. Soverommet er innredet med familiekøye.
I stuen er det en etasje vedovn for god oppvarming.
Kjøkkenet har furu innredning, og ikke tilkoblet vann.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Komfyr.
Utvendig bod på 12 kvm for lagring av ski, ved og utstyr.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Alt av løsøre og tilbehør kan medfølge i overtagelse av hytta, bortsett fra Kunst på vegger

Vedovn i begge stuer. Varmekabler på badet.

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål siden 1972. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Dette var ikke praksis i kommunen når hytten ble bygget.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.
Alle tomtene på Geiskeli ble digitalisert av Oppmåling Sør rundt 2010

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Solrik og lun beliggenhet i et godt etablert hyttefelt ca.10 km sør for Hovden. Rett ved oppkjørt løypenett som bringer deg inn i Hovdens rike løypenett. Flotte turmuligheter rett ved hytten hele året.

Ta av riksveien ca. 10 km sør for Hovden, ved skilt Geiskeli og Nylund. Hold venstre over br, så gjennom bom. Ta da mot høyre. Så er det første vei til venstre. Første hytte på venstre hånd. Merket med Krogsveen "til salgs" skilt.

Mulighet for oppdeling av tomten. Stor solrik selveiertomt i et godt etablert hyttefelt ca.10 km sør for Hovden. Rett ved oppkjørt løypenett som bringer deg inn i Hovdens rike løypenett. Flotte turmuligheter rett ved hytten hele året.

Godt med biloppstillingsplasser på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til fritidsformål i henhold til reguleringsplan Geiskelid- øvre og nedre, datert 15.09.2016 med tilhørende reguleringsbestemmelser
Bestemmelser - https://www.arealplaner.no/4222/dokumenter/818/Bestemmelser.pdf

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Gebyr Fakturert beløp i 2024:
Avløp: 5 420,95 kr
Feiing: 900,41 kr
Renovasjon: 2 664,97 kr
Vann: 4 386,94 kr
Sum: 13 373,27 kr

Formuesverdi for 2023 var kr 399 178,- ifølge selger/skatteetaten.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

2 590 000,00 Prisantydning

Omkostninger

--------------------------------------------------------
65 840,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 655 840,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------
 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jens Erik Drange

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Bykle kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Tilknyttet Nedre Jeiskeli vel

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 31-0016/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kristiansand
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR31.2516

Sist oppdatert: 17. februar 2025 kl. 19:11