Silurveien 43

Silurveien 43, 0380 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 28, bruksnummer 729
Aksjenummer 39, Ullernbyggene II AS, organisasjonsnummer 910735535

Totalt bruksareal BRA: 50 kvm

BRA-i:
3. etasje 46 kvm: Entré, bad, kjøkken, spiseplass, stue, soverom og rom benyttet som soverom.

BRA-e:
1. etasje 2 kvm: Bod.
2. etasje 2 kvm: Bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
3. etasje 3 kvm: Sydøstvendt balkong.

Et rom som benyttes som soverom var opprinnelig en bod (tilleggsdel). Les mer under punkt om ferdigattest. Arealet er medtatt i rapporten etter bruken på befaringsdagen.

Bygningen har bærende konstruksjoner i betong, men det er ikke spesifisert hvilke vegger som er bærende, da byggetegninger ikke var tilgjengelige på befaringstidspunktet.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.11.2025 utført av Anticimex AS v/Jan Olav Morell-Nielsen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en aksjeleilighet i et boligbygg fra 1964, som går over fem etasjer pluss kjeller. Bygget har bærende konstruksjoner, etasjeskiller og grunnmur i betong, med støpt gulv mot grunn. Ytterveggene er pusset og malt. Taket er tilnærmet flatt, men selve takkonstruksjonen er ikke besiktiget. Leiligheten har vinduer og en balkongdør med karmer av tre og to-lags glass fra et ukjent årstall. Entrédøren er klassifisert som B30 for brann og 35dB for lyd. De innvendige dørene er glatte, og én av dem har glassfelt.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

- Kjøkken: Det er ikke etablert komfyrvakt. Komfyrvakt bør etableres.

I tillegg er det 14 bygningsdeler gitt TG2.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon:

Er boligen en del av et sameie, aksjeselskap eller borettslag?
Ja.

Har du selv bodd i boligen?
Ja.

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja.
Faglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 2016
Firmanavn: TT Teknikk
Beskrivelse av arbeidet: Bytting av soilrør (gjennom sameie)
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Nei.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja.
Faglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 2025
Firmanavn: Usikker
Beskrivelse av arbeidet: Ny takterrasse under arbeid
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Nei.

Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
Ja.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja.
Faglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 2020
Firmanavn: Usikker
Beskrivelse av arbeidet: Montering av strømmålere (regi av sameie)
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Nei.

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja.
Faglært arbeid:
1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2016
Firmanavn: TT Teknikk
Beskrivelse av arbeidet: Soilrør
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Nei.

2. Hvilket år ble jobben fullført?: 2023
Firmanavn: Usikker
Beskrivelse av arbeidet: Omlegging vannrør i nytt kjøkken i forbindelse med vask og oppvaskmaskin
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Nei.

Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen?
Ja.
Beskriv tilstanden og om tanken er tømt/sanert eller fylt igjen?: Sanert i regi av sameie.

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja.
Faglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 2021
Firmanavn: Usikker
Beskrivelse av arbeidet: Nytt fyringsanlegg (i regi av sameiet)
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Nei.

Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
Ja.
Beskriv feilen og omfanget, samt hvilke tiltak som er gjort: Sprekk i enkelte fliser på badet, samt fuger.

Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Ja.
Beskriv nærmere hvilke forhold: Pågående byggearbeid av Villa Silur (Silurveien 18-20). Estimert ferdigstilt sommer 2027. Samt byggeplaner av "Ullernhøyden".

Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?
Ja.
Hvilke planer? Hvor stor endring vil kostnadene og/eller gjelden medføre?: Det har tidligere vært diskusjoner om etablere større balkonger, samt bygge ut leilighetene fra etasje 3 og opp.

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Ja.
Skriv opplysningene her: Ny heis montert 2025.

Følgende informasjon fremkommer:
Pågående byggearbeid av Villa Silur (Silurveien 18-20). Estimert ferdigstilt sommer 2027. Samt byggeplaner av "Ullernhøyden". Det har tidligere vært diskusjoner om etablere større balkonger, samt bygge ut leilighetene fra etasje 3 og opp. Ny heis montert 2025.

Leiligheten er betydelig oppgradert de siste tre årene. Kjøkkenet er modernisert i 2023, og parkettgulvet i hele leiligheten er slipt og behandlet. Badet er fra 2016 og har gulvvarme.

OVERFLATER OG INNREDNINGER:
GULV:
Gulvoverflater er belagt med fliser og parkett. Det registreres bomlyd under enkelte gulvfliser i entré, noe som indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag.
INNERVEGGER:
Malte veggflater.
HIMLINGER:
Malte himlingsflater, med innfelte downlights i kjøkken og stue. Takhøyde på bad og kjøkken er 2,30 m, øvrige rom er 2,45 m.

KJØKKEN:
Kjøkkenet har en åpen løsning mot stuen, med hvite slette fronter. Benkeplater er av finer, og det er en nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur. Mellom kjøkkenbenk og overskap er det plater med flistrykk, samt benkeskapsbelysning og stikkontakter. Kjøkkenet er utstyrt med integrert kjøleskap med fryserdel, integrert oppvaskmaskin, integrert komfyr med nedfelt induksjonstopp, og mekanisk kjøkkenventilator med kullfilter. Vannrør er av kobber, og synlige avløpsrør er av plast. Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for vanninstallasjoner, og komfyrvakt er ikke etablert.

BAD:
Badet har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malt himlingsflate. Rommet er utstyrt med et vegghengt servantskap med heldekkende servant og ett-greps armatur, speil, skap, overlys og stikkontakt over servant. Dusjhjørnet har skyvedører av glass og et dusjarmatur med hånddusj og regndusj. Det er et gulvmontert toalett og opplegg for vaskemaskin. Vannrør er av typen rør-i-rør og forkrommet kobberrør. Synlige avløpsrør er av plast. Badet har naturlig ventilasjon via avtrekksventil i vegg. Det er observert svelleskader på servantskapet. Riss og sprekker i flisfuger og veggfliser er observert i dusjsonen. Det registreres bomlyd under enkelte veggfliser. Utførelsen med hensyn til slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig. Lokalfall i dusjsonen er mindre enn anbefalt, målt til 10 mm over 80 cm.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger eiendommen:
Kjøleskap, vaskemaskin, oppvaskmaskin, komfyr og kokeplate induksjon.

Oppvarming med radiatorer tilkoblet varmesentral. I tillegg er det elektrisk gulvvarme på badet. Elektrisk oppvarming benyttes som et supplement.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1964.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Endringer fra originale plantegninger:
Det er opprettet en lettvegg mot opprinnelig alkove for å få et soverom. Rommet er ikke godkjent til varig opphold. Det er i tillegg fjernet vegger i stuen der det opprinnelig var et kjøkken og satt opp nye lettvegger for å danne et ekstra soverom i stuen.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr. 15406, tinglyst 30.11.1962, Bestemmelse om veg:
Bestemmelse om kloakkledning. Med flere bestemmelser.

Dagboknr. 14069, tinglyst 05.06.1981, Bestemmelse om vann/kloakkledning:
Byggeforbud på nærmere angitt avstand.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Silurveien 43 ligger i et veletablert boligområde på Ullern, innerst i blindvei med lite trafikk og T-banen i umiddelbar nærhet. Det er kort kjøreavstand til diverse sentre med forretninger og servicefunksjoner. Den daglige handelen kan bl.a. gjøres Rema 1000 i Vækerøveien eller Meny ved Jar t-banestasjon som ligger 5 minutter med banen fra boligen. For et utvidet servicetilbud er det kort vei til kjøpesenter som CC-vest på Lilleaker og Røa Senter som har variert tilbud av butikker, restauranter, apotek, vinmonopol m.m. For et ytterligere tilbud er det forretninger på Majorstuen og Skøyen. Søndagsåpen Joker og Ullern Sushi ligger noen hundre meter unna. Nyåpnet Kiwi rett nedenfor Åsjordet. I tillegg til Coop Prix og Kiwi på Lilleaker som ligger noen minutter unna med bil.

Området er godt tilknyttet offentlig transport med Ullernåsen T-banestasjon rett utenfor døren. Med T-banen (linje 3) tar det ca. 9 minutter til Majorstuen, ca. 14 minutter til Jernbanetorget og ca. 9 minutter til Bekkestua. Buss fra Radiumhospitalet med linje 23, 24, 28, 260E. Det er også mulighet for å ta trikk fra Ullern med linje 13. Fra Lysaker stasjon (ca. 3 km unna) er det hyppige avganger med buss og tog som lokaltog, regiontog og flytog.

Flere tur- og rekreasjonsmuligheter rett ved med turstier langs Smestaddammen, Makrellbekken og masse mer. Mærradalen tilbyr også fine turstier som tar deg videre til Bogstad og videre inn mot Nordmarka, med preparerte skiløyper på vinterstid og sykkelstier på sommeren. På Bogstad er det bl.a. populær badeplass, golfbane og Bogstad gård med kafè. Sollerud badestrand og idylliske Vækerøparken ligger ca.3 km unna. En liten biltur unna ligger Wyllerløypa og Tryvann skisenter som er blitt betydelig oppgradert de senere år. Nærhet til Sats/Elixia og Njårdhallen hvor det utøves bl.a. turn, tennis, håndball, fekting mm. Få minutter gange til MOVA treningssenter og Legevakt Vest i Silurveien.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 3495 m². Tomten er opparbeidet med asfalterte internveier og biloppstillingsplasser. Fellesarealene består av diverse beplantning og steinsatte partier ved inngangspartiet. Grensepunkter er indikert på kartet, men ingen informasjon om grensekvalitet eller oppmålingsforretning er spesifisert.

Det er gratis parkering utenfor eiendommen. Det er også mulighet for å leie egen parkeringsplass i parkeringskjeller.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til garasjeanlegg og boligbebyggelse. For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

Reguleringsplanen som følger eiendommen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn. Se kommunens hjemmeside for ytterligere informasjon.

Byggesaker i området:
Saksnummer 202217663: Silurveien 43 - Bruksendring fra forretning til bolig. Status: Tillatelse gitt.
Saksnummer 202554709: Silurveien 45 - Påbygg og ombygging av telesentral til boliger.
Saksnummer 202309864: Silurveien 18 B - Etablering av fortau, veianlegg og mur. Status: Rammetillatelse gitt.
Saksnummer 202208438: Silurveien 18 - 20 - Oppføring av tre bolighus med parkeringskjeller. Status: Endret tillatelse gitt.

Silurveien 18-20: Salget de prosjekterte boligene pågår per dags dato hvor 60% av leilighetene er solgt. Estimert byggestart er planlagt tredje kvartal 2025.

For informasjon om prosjektet, se link: https://naabo.no/prosjekter/boliger-til-salgs/villa-silur/til-salgs?gad_source=1&gad_campaignid=22237826098&gbraid=0AAAAA-2T6tsRoK1GSinEv9cu2D0MF8jPg&gclid=CjwKCAjw2brFBhBOEiwAVJX5GDS_kDrAZXk85sWzh57dJizcYKLKdfaQzgNqFD9XiA9ivXhqVQgROhoCMbUQAvD_BwE

Silurveien 41:
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202007578&wfl=N&Dateparam=08/20/2025&sti=

Silurveien 45: Salget av de prosjekterte boligen pågår. Estimert byggestart er planlagt tredje/fjerde kvartal 2025.
For mer informasjon om prosjektet, se link: https://axer.no/no/bolig/ullernhoyden/til-salgs

For mer informasjon kontakt megler eller søk på saksnummer på Plan- og bygningsetatens hjemmeside.

Husleie er kr 3 909,- pr. mnd. og inkluderer:
Kommunale avgifter, forretningsførsel, drift- og vedlikehold, kabel-Tv/internett, vaktmestertjenester, felles bygningsforsikring mm.

Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter.

Oversikt over fordelingen av husleie foreligger ikke fra forretningsfører.

Boligen er tilknyttet internett og kabel-TV som er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5500,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 044 726,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 178 904,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 72 219,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 122 748,- pr. 31.12.2025

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 6.529.406,-. pr. 02.02.2026 og lånevilkårene er:
Serielån med lånnr 1636.21.06501 med endelig innfrielse i 2045. rentesats 5,40 %.

4 500 000,00 Prisantydning
122 748,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 622 748,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
4 625,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører (aksje)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
10 500,00  Transportgebyr til forretningsfører(aksje)
--------------------------------------------------------
25 620,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 648 368,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Malin Zwankhuizen og Are Åberg

Leiligheten er tilknyttet Ullernbyggene II aksjelag.
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig.
Aksjelaget består av 52 leiligheter.
Forretningsfører er PHM Forvaltning AS.
Dugnad må påregnes. Det praktiseres dugnadsgebyr p.t. kr 400,- som faktureres de som ikke deltar i varslede dugnader.
Dyrehold er ikke tillatt uten styrets samtykke.
Kun fysiske personer kan være aksjonær i selskapet.

Selskapet har vedtatt en omfattende oppgraderings- og vedlikeholdsplan med en totalkostnad på 5,2 millioner kroner. Planen inkluderer installasjon av ny heis (påbegynt), omlegging av tak, bygging av felles takterrasse og installasjon av nytt fibernett. For å finansiere dette har generalforsamlingen vedtatt en finansieringsplan som består av et banklån på 3,7 millioner kroner, bruk av 1 million kroner fra selskapets bankkonto, og en ekstraordinær innbetaling (kapitalinnhenting) på 10 000 kroner per aksjonær. Som en del av finansieringen vil felleskostnadene bli hevet med 10 % fra 1. juli 2025.

I tillegg til de store prosjektene, inneholder styrets vedlikeholdsplan flere fremtidige tiltak. Dette omfatter blant annet fasadearbeider, utskifting av vinduer, installasjon av individuell ventilasjon per leilighet, utskifting av lysarmaturer i fellesområdene og rehabilitering av inngangspartiet. Styret utreder også muligheten for å omgjøre et lokale og noen boder til en utleieleilighet for å generere fremtidige inntekter for selskapet.

Aksjonærene har tilgang til flere fellesfasiliteter. Dette inkluderer et fellesvaskeri med tørketromler, sykkelbod og sykkelstativer. Hver leilighet disponerer to private boder. Selskapet har avtale med Gårdreform AS for vaktmestertjenester og Norsk Brannvern AS, som sørger for årlig bytte av batterier i brannvarslere i både leiligheter og fellesområder.

Vesentlige forandringer i leiligheten, som for eksempel rehabilitering av bad, krever skriftlig forhåndssamtykke fra styret. Ved oppussing av bad skal autorisert rørlegger benyttes. Det er ikke tillatt å montere kjøkkenvifter som kobles til byggets sentrale ventilasjonsanlegg; kun vifter med kullfilter er tillatt. Det er også restriksjoner for støyende arbeid, som ikke er tillatt etter kl. 19.00 på hverdager, etter kl. 16.00 på lørdager, og er helt forbudt på søndager.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Aksjelag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av husleie. Dette aksjelaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økt husleie dersom andre aksjeeiere ikke betaler sin husleie. Aksjelaget har imidlertid legalpant i aksjene, og manglende betaling av husleie kan dermed tvangsinndrives av aksjelaget.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Foto leilighet kr 5 000,00
Markedsføringspakke kr 28 250,00
Oppgjør kr 7 500,00
Tilrettelegging kr 15 000,00
Visninger pr stk. kr 2 900,00

Utlegg:
Innhenting av opplysninger fra forretningsfører PHM Forvaltning kr 5 150,00
Pantesperregebyr til forretningsfører (aksje) PHM Forvaltning AS kr 4 370,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport leilighet inkl. plantegning under 50 kvm kr 7 950,00
Valgfri boligselgerforsikring Gjensidige Aksjeleilighet - regnes av prisant. kr 12 105,00

Oppdragsnummer 10-0321/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.25321

Sist oppdatert: 06. februar 2026 kl. 14:04