Trondheimsveien 69

Trondheimsveien 69, 0565 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 229, bruksnummer 182, ideell andel 1/1
Andelsnummer 9, TØYENHUS BORETTSLAG, organisasjonsnummer 948554429

Totalt bruksareal BRA: 57 kvm

BRA-i:
1. etasje 50 kvm: Bad, entré, soverom, soverom 2, stue/kjøkken

BRA-e:
Kjeller: 4 kvm: Kjellerbod
6. etasje 3 kvm: Loftsbod

Åpent areal:
1. etasje 4 kvm: Balkong

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.01.2026 utført av Larsens Takst Service AS v/takstmann Glenn-Erik Larsen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur/betong. Blokken fremstår med yttervegger i teglstein konstruksjon. Leilighetens etasjeskille i betong. Yttertak i saltak konstruksjon tekket med takstein. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2
- Bad: Bomlyd i enkelte fliser. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Kun naturlig ventilasjon.
- Kjøkken: Ikke montert komfyrvakt. Det er kun kullfilterventilasjon.
- Dørblad mot soverom tar i karm.
- Boligen har kun naturlig ventilasjon.
- Det gis TG 2 grunnet alder og/eller generell slitasje på gulv på ett soverom, badets overflater og membran, innvendige vannledninger og varmekabler.

Tilstandsgrad ikke undersøkt
- Bygning utvendig generelt er ikke besiktiget.
- Etasjeskille er ikke tilgjengelig for måling.
- Tekniske installasjoner/komponenter er ikke funksjon testet på befaring, det ble ikke opplyst om problemer/feil på installasjoner/ komponenter i boligen på befaringen av eier.
- Det ble ikke foretatt hulltaking bak dusjssone på bad, da det ikke lot seg utføre konstruksjonsmessig.
- Varmtvannsbereder er ikke besiktiget av takstmann da den er plassert i fellesarealer.

Utvidet kontroll av elektrisk anlegg anbefales å gjøres av fagperson.

For utfyllende informasjon, se tilstandsrapport og selgers egenerklæring.

Sammendrag av seglers egenerklæring:
10. Er det uført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: JA
Kommentar: Oppgradering av det elektriske anlegget i leiligheten. Alt har blitt jordet. Satt inn flere stikkontakter. Har montert lamper med Plejd-systemet.
Hvilket firma utførte arbeidet: Elektrikkertjenesten Fredrikstad og Sarpsborg AS (Martin Olsen)
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Svar: JA

Velkommen til en romslig og attraktiv leilighet, med en lys og trivelig atmosfære. Leiligheten holder en god standard med delikate nyanser som harmoniserer godt med hverandre. Boligen inneholder åpen stue-/kjøkkenløsning, to romslige soverom som vender mot bakgård, bad og balkong. Smarte oppbevaringsløsninger i romslige garderobeløsninger og to eksterne boder.

Nærmere innhold:

ENTRÈ
Velkommen inn! Leilighetens entré er lys og innbydende og gir et godt førsteinntrykk av boligen. Her er det plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko.

STUE / KJØKKEN
Stuen har god planløsning og kan enkelt innredes med sofagruppe, salongbord og TV-møbel. Den gode takhøyden kombinert med store vindusflater sørger for en lys og luftig atmosfære.

Kjøkkenet er holdt i en sosial, åpen løsning mot stuen der du har god kommunikasjon med gjestene mens middagen lages. Her skapes et naturlig samlingspunkt i boligen. Den praktiske kjøkkenøyen gir ekstra benk- og oppbevaringsplass, men også skaper et fint skille mot stuen. Innredningen består av sorte glatte fronter, benkeplate i heltre, nedfelt oppvaskkum og ett-greps armatur. Innredningen er tilpasset rommets utforming for en god bruk av stue- kjøkkenområdet. Godt med belysning samt stikkontakter mellom benk og overskap. Hvitevarene består av nedfelt platetopp på kjøkkenøy, ventilator med kullfilter på vegg og integrert komfyr i høyskap. Opplegg for oppvaskmaskin under benkeplate og plass for frittstående kjøleskap. Automatisk lekkasjestopper etablert i underskap under oppvaskkum. En slik type kjøkkenløsning/utforming tilfredsstiller mange behov - for deg som ønsker mye benk- og skapplass og for deg som ønsker et åpent og sosialt rom.

BALKONG
Fra stuen kommer du ut til leilighetens nordvestvendte balkong på ca. 4 kvm. Her er det god plass til å innrede med en hyggelig sittegruppe der årets varme dager kan nytes. Balkongen er overbygget, noe som gir god bruksverdi store deler av året. På sommerstid oppleves balkongen som en naturlig forlengelse av stuen.

BAD
Lyst og pent flislagt bad med varme i gulvet som sørger for god komfort og en behagelig start på dagen. Baderomsinnredningen består av vegghengt servantinnredning med overpåliggende servant med ett-greps armatur. Over servant er det vegghengt speil med overlys (nytt i 2025) og stikkontakt. Videre har badet gulvstående toalett og dusjhjørne med glassdører og to-greps armatur samt regnfalldusj. Opplegg for vaskemaskin. Avtrekksventil i himling.

HOVEDSOVEROM
Hovedsoverommet er romslig og kan enkelt innredes med både dobbeltseng og tilhørende nattbord. En romslig og praktisk garderobeløsning gir rikelig med oppbevaringsplass. Rommet er holdt i duse og behagelige nyanser som gir en god atmosfære.

SOVEROM 2
Leilighetens andre soverom er også av god størrelse og egner seg ypperlig som barnerom, gjesterom eller kontor. Her er det god plass til seng, pult eller annet ønskelig møblement.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Taklamper medfølger ikke.

Følgende løsøre kan medfølge/kjøpes av selger etter avtale:
-Alle takhengte lamper
-Sofa
-Seng på hovedsoverom

Leiligheten varmes opp ved bruk av fjernvarme tilknyttet radiatorer. Det er elektrisk gulvvarme på bad. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1939.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det foreligger et ekspedisjonsdokument fra 1939. Dokumentet er ikke attestert og kan derfor ikke anses som en ferdigattest. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Videre foreligger det ferdigattest på rehabilitering av våtrom datert 19.08.2002, ferdigattest på innvending og utvendig forandringsarbeider datert 02.02.1982 og ferdigattest for Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel - Flytting av kjøkken datert 01.11.2024.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 4 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet erklæringer/avtaler om trafostasjon, nettstasjon, bensinstasjon mv., samt er bestemmelse om bebyggelse

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger sentralt til på populære Carl Berner med alt av servicetilbud rett utenfor døren. Flere parker og grøntarealer med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter i nærmiljøet, som bl.a. Ola Narr som ligger i umiddelbar nærhet, Sofienbergparken, Torshovdalen og Tøyenparken med det nye Tøyenbadet og idylliske Botanisk hage. Boligen har gangavstand til god offentlig kommunikasjon og et bredt servicetilbud.

I Carl Berner passasjen, kun få minutters gange fra leiligheten finner du Vinmonopolet, apotek, Kiwi, blomsterhandel og optiker. Carl Berner Torg med stor Coop Mega og diverse spisesteder og forretninger. På Carl Berner ligger ellers et godt utvalg forretninger og servicetilbud, blant annet døgnåpen Joker, apotek, dr. Dropin, tannleger og treningssenter.

Kun en liten rusletur til flere treningssentre og butikker som Kiwi, Rema 1000, Coop Extra og Mega!
Videre er det kort vei til Hasle Torg og Løren med flere treningssentre, butikker, vinmonopol, matforretninger, kaféer og annet nyttig.

Det er også kun en liten rusletur ned til hjertet av Grünerløkka som er kjent for sitt yrende folkeliv med mye restauranter, kaféer og forskjellige nisjeforretninger.
Tøyen ligger også innen kort rekkevidde og kan by på restauranter, bakerier og renseri for å nevne noe. Området er i tillegg kjent for sine mange supermarkeder og rikholdige grønnsaksbutikk.

Carl Berner er et kollektivt knutepunkt, og du tar deg enkelt til nesten alle kanter av Oslo. Det er kun en kort spasertur til T-banen med linje 5 Ringen og 5 Vestli/Sognsvann. Flere bussruter og nattbuss samt trikk og flybuss går forbi her, i tillegg til trikkestoppet Sofienberg som ligger rett utenfor døra. Tøyen togstasjon ligger på Keyserløkka og er en unik mulighet til å ta toget inn i Nordmarka.

Her bor du med andre ord svært sentralt og urbant til, samtidig som det er tilbaketrukket område!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Lakkegata barneskole og Sofienberg ungdomsskole. Se for øvrig vedlagt nabolagsprofil.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 10 210 kvm som tilhører borettslaget. Borettslaget har flotte fellesarealer med hageanlegg i gårdsrommet, lekeplass for barna og et hellelagt uteområde for grilling og sosialt samvær.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og privat stikkvei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Utdrag av planer iht. saksinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:

Nærområdet:

Saksnummer 2025/07524 - Byggesak. Trondheimsveien 64 - oppføring av balkonger. Det ble sendt søknad om rammetillatelse 03.07.2025 og plan og bygningsetaten svarte med behov for tilleggsdokumentasjon og anmodning om omprosjektering 07.01.2026.

Saksnummer 202314180 - byggesak. Finnmarkgata 40 - Bruksendring av næringslokale til bolig. Det ble gitt rammetillatelse 02.02.2024.

Saksnummer 202555692: Trondheimsveien 61 - Forhåndskonferanse - Oppføring av bolig og næringsbygg. Saken er en omprosjektering av et tidligere søkt tiltak (saksnummer 202310697) på tomten som fikk endelig avslag fra plan og bygningsetaten i 2024 etter behandling hos Statsforvalteren. Årsakene til det opprinnelige avslaget var blant annet høyder, utforming og estetisk karakter til bygget. Det nye tiltaket som byggherre nå har presentert for plan og bygningsetaten forsøker å svare på tilbakemeldingene fra det tidligere, avslåtte prosjektet. Det ble gjennomført en forhåndskonferanse 14.10.2025, men det har ikke vært ny utvikling i saken siden dette møtet.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 132,-  pr. mnd. og inkluderer: TV, internett, kommunale avgifter, forretningsførsel, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold mv.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det er vedtatt en økning i kategorien "felleskostnader", der kostnad vi bli kr. 3 822,- fra 01.02.2026. Dette gir totale felleskostnader på 4 297,-.

Felleskostnadene fordeles slik:
TV/Internett 475,-
Felleskostnader 3 657,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Megler har ikke fått informasjon om selgers strømforbruk.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av TV- og bredbåndstjenester.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 386 508,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 546 030,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 6 371,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 131 412,- pr. 07.01.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 45 433 480,- pr. 07.01.2026 og lånevilkårene er:
#1
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207723894
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,13%
Restsaldo 42 534 842,00
Innfrielsesdato: 30.08.2043
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

#2
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208172255
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,13%
Restsaldo 2 898 638,00
Innfrielsesdato: 30.07.2053
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

5 100 000,00 Prisantydning
131 412,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 231 412,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

800,00  Borettsinnskudd
8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
20 246,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 251 658,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Andreas Eggen

Leiligheten er tilknyttet Tøyenhus Borettslag. Borettslaget består av 336 andelsleiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dyrehold er tillatt. Alt dyrehold skal registreres til borettslaget, jf. husordensreglene § 6-5.
Borettslagets hjemmeside https://toyenhus.no/
Borettslaget disponerer et velferdslokale på ca. 100 kvadratmeter med kjøkken og toalettfasiliteter. Lokalet leies ut til gårdens beboerne.
Borettslaget har ulike fellestilbud til beboere, som for eksempel hobbyrom, fellesvaskeri, lekeplass, mm.
Borettslaget har et sykkelrom med plass til 52 sykler.
I Tøyenhus fins det også aktiviteter som er initiert og drives i regi av beboerne i borettslaget.

Foretatt påkostninger de senere år:
2023: Bytte av hovedrør i kjeller. Bytte av stoppekraner.
2020: Elektroniske låser montert på alle fellesdører.
2019: Oppgradering av lekeplass.
2018 - 2019: Utskifting av vinduer i samtlige leiligheter, oppussing av oppganger, nye postkasser og fronter til sikringsskap, nye lamper med sensor.
2017: Nytt callinganlegg og kjøreport. Rehabilitering av bunnledninger.
2015 – 2016: Rehabilitering av samtlige balkonger og maling av alle vinduer i borettslaget.
2014 – 2015: Totaloppgradering og modernisering av to vaskerom
2013 – 2014: Alle radiatorer i leilighetene og fellesareal har blitt byttet ut (over 1000 radiatorer). Utskifting av 52 vinduer med råteskader. Konvertering til fjernvarme inkl. rivning og sanering av gammelt anlegg.

Fremtidige prosjekter og påkostninger:
- Styret informerer pr. 05.01.2026 at det ikke foreligger planlagte påkostninger med konkrete kostnader, men det informeres om at noen av de felles vannledningene som går under bakken bør byttes ut.

Setningsskadene og rettssak:
Tøyenhus Boretslag har hatt en pågående tvistesak mot Engelsborg Borettslag og Tryg forsikring. Saken gjelder fastsettelsessøksmål hvor retten skal ta stilling til hvem som er ansvarlig for setningsskader hos to borettslag og ett sameie på Tøyen – skader som har oppstått etter etablering av brønnpark/del av bergvarmeanlegg på Engelsborg Borettslag sin eiendom. Saken omhandler flere hoved- og regresssøksmål.

I juni 2024 ble det avsagt dom i Oslo Tingrett som konkluderer med at Engelsborg borettslag er erstatningsansvarlig for setningsskadene på Tøyenhus borettslags eiendom, men saken er anket og ankesaken var berammet i lagmannsretten i mars 2025. Før saken kom opp til behandling valgte Engelsborg borettslag å trekke sin anke. Det foreligger nå en rettskraftig dom på at kostnader forbundet med setningsskadene må dekkes av Engelsborg borettslag.

Tingretten kom frem til at Engelsborg har erstatningsplikt overfor Tøyenhus og Professorløkka.

Foreløpige anslag for full utbedring ligger rundt 50 millioner kroner som følge av setningsskadene, men det kan bli mer. Borettslaget må dekke alle utbedringer selv inntil videre.

Terrenget rundt bygget fortsetter å synke, og noen steder har trappene fått ekstra høyde, slik at det er behov for å lage et ekstra trinn. Borettslaget jobber med å finne varige løsninger, sannsynligvis i form av ramper. Borettslaget har vunnet saken som stadfester erstatningsansvaret til motparten, men borettslaget vil ikke motta erstatning med det første. For å unngå store økninger av felleskostnadene må styret hele tiden vurdere hva som er nødvendig og ikke og prioritere det som må gjøres.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 12 – tolv– måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 11 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 890,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 13 988,00
Foto  kr 5 500,00
Reguleringsbestemmelser (har)  kr 0,00
Tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 48-0059/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røa
Vækerøveien 193 A, 0751, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR48.2559

Sist oppdatert: 28. januar 2026 kl. 19:51