Jutulstigen 2A

Jutulstigen 2A, 1463 FJELLHAMAR
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 107, bruksnummer 228, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 177 kvm

BRA-i:
1. etasje 86 kvm: Entré, baderom, toalettrom, kjøkken, spisestue/stue, trapperom, gang, 2 soverom, bod/teknisk rom, innvendig bod.
Underetasje 91 kvm: Hoveddel: Trapperom, soverom, sluse, garasje. Hybel: Entré, baderom, kjøkken/stue, soverom, innvendig bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 11 kvm: Balkong.

Garasje med innvendig adkomst via sluse i underetasjen er benevnt som BRA-i (internt areal).
Balkong er benevnt som TBA (terrasse- og balkongareal).

Eiendommen består av en hoveddel og en hybeldel i underetasjen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.02.2026 utført av Anticimex AS v/Pål Einar Sommeling.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en halvpart av en horisontaldelt tomannsbolig over to plan fra 2020. Boligen er bygget på deler av kjeller og reisverk fra opprinnelig bolig fra 1922. Bærende konstruksjoner består av grunnmur og bindingsverkskonstruksjon. Fundamentet er en støpt plate på mark, og grunnmuren er av betong/lettklinkerbetong. Ytterveggene består av bindingsverkskonstruksjon med utvendige fasader av trepanel og stedvis dekorstein. Etasjeskillerne er av tre. Takkonstruksjonen er et saltak i tre med ark, tekket med betongtakstein fra 2020. Vinduene er fra 2020 og har trerammer med 3-lags glass. Entredører er av trefiber med glassfelt, og balkongdøren fra 2020 har treramme med 3-lags glass.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

- Våtrom - Baderom hybel - Overflater vegger: Det ble observert riss/sprekker i flere veggfliser i dusjhjørnet, ved nederste rad. Til informasjon opplyses det at skade oppsto etter sprengning på nabotomt. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at tiltak kan iverksettes hvis forholdet utvikler seg.

- Tekniske anlegg - Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert. Konsekvens er at det kan være vanskelig å utføre nødvendig vedlikehold eller rensing ved eventuell tilstopping. Stakeluke anses generelt sett som et forskriftskrav, med enkelte unntak. Tilstandsgrad settes i henhold til NS 3600. Foreslått tiltak er ettermontering eller lignende.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

- Yttertak - Hovedtak - Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold (høyde og snø). Konsekvens er at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke lar seg registrere på grunn av begrenset tilkomst. Foreslått tiltak er videre undersøkelser når forholdene ligger til rette, slik at man kan avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak. Til informasjon er takflater plassert over seksjon 2 (2.etasje).

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon.

Kjøper overtar ansvar og risiko for disse forhold.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Ny Kvik kjøkkeninnredning i hoveddel med integrerte hvitevarer og Waterguard system.
- Forstøtningsmur i hage bygget.
- Elektrisk arbeid utført av faglært: Nye lyspunkter og opplegg til nytt kjøkken. Dokumentasjon foreligger.

2020:
- Boligen tilbygget og ombygget.
- Baderom i hoveddel bygget. Samsvarserklæring foreligger.
- Baderom i hybel bygget. Samsvarserklæring foreligger.
- Nytt toalettrom bygget.
- Ny varmtvannsbereder på 187 L installert.
- Balansert ventilasjon installert i boligen og hybel.
- Vinduer og balkongdør med 3-lags glass skiftet.
- Ny takkonstruksjon og tekking med betongtakstein.
- Ny drenering lagt.
- Elektrisk anlegg installert/rehabilitert. Samsvarserklæring er fremvist.
- Radonsperre benyttet mot grunn i forbindelse med tilbygg.
- Nytt rør-i-rør-system installert.
- Ny kjøkkeninnredning i hybel med Waterguard system.

2018:
- Ny varmtvannsbereder på 113 L installert.

Dette er en gjennomgående modernisert og vesentlig påkostet halvpart av en tomannsbolig, omfattende ombygget med ferdigattest fra 2025.
Boligen er fordelt over to plan og består av en innholdsrik hoveddel og en hybeldel i underetasjen.
Planløsningen er arealeffektiv og funksjonell, med blant annet tre soverom i hoveddelen og direkte intern adkomst fra en dobbelgarasje.
Gjennomgående bruk av enstavs parkett, downlights og et balansert ventilasjonsanlegg bidrar til en helhetlig og komfortabel atmosfære.

Hoveddel

Entré:
Inngangspartiet i første etasje har flislagt gulv og en romslig skyvedørsgarderobe med speilfronter for oppbevaring av yttertøy.

Kjøkken:
Moderne kjøkken fra 2025 som er levert av Kvik, og har en stilren innredning med en kombinasjon av glatte og profilerte fronter.
En stor kjøkkenøy fungerer som et naturlig samlingspunkt og skiller kjøkkenet fra stuedelen.

Benkeplaten er i høyttrykkslaminat med en underlimt komposittkum.
Alle hvitevarer er integrerte, og inkluderer en bred induksjonstopp med integrert ventilator, stekeovn i høyskap, oppvaskmaskin, samt kjøleskap med fryser.
Waterguard med automatisk stengeventil er installert for ekstra sikkerhet.

Stue:
Stuen ligger i en delvis åpen løsning med kjøkkenet, noe som skaper en lys og sosial sone.
Rommet har enstavs parkett, downlights i himlingen og varmefolie i gulvet.
Her er det god plass til både sofagruppe og spisebord.
Fra stuen er det utgang til en balkong på 11 m² og har gulv av terrassebord og rekkverk i glass og metall. Her er det god plass til utemøbler.

To soverom:
I første etasje er det to soverom. Begge rommene har enstavs parkett og downlights. Det ene soverommet er utstyrt med en skyvedørsgarderobe.

Baderom:
Lekkert bad med innredning fra Scala bad, flislagte overflater og gulvvarme.
Innredningen består av en servant, speilskap med belysning og et vegghengt toalett.
Badet har et dusjhjørne og en praktisk innredning med nisjedel fra Kvik for vaskemaskin og tørketrommel.
Rør-i-rør-systemet har fordelerskap i en tilstøtende bod.

Toalettrom:
I tilknytning til entréen er det et separat toalettrom, også renovert i 2020.
Rommet har flislagt gulv med varmekabler, servant med speil og et vegghengt toalett.

Underetasje (hoveddel):
Fra trapperommet i første etasje kommer du ned til hoveddelens arealer i underetasjen. Her finner du et soverom, en sluse med direkte inngang til garasjen, samt teknisk rom/bod.

Soverom:
Soverommet i underetasjen har enstavs parkett, malte flater og downlights i himlingen. Rommet har også varmefolie i gulvet.

Garasje:
Dobbelgarasjen har intern adkomst via en sluse, noe som gir en tørrskodd og praktisk vei inn i boligen.

Godkjent utleiedel (hybel)

Hybelen i underetasjen har egen inngang og en arealeffektiv planløsning. Den består av entré, baderom, soverom og en åpen stue- og kjøkkenløsning.

Kjøkken/stue:
Kjøkkeninnredningen har glatte fronter og en laminert benkeplate.
Av hvitevarer er det keramisk koketopp, innebygget stekeovn og en ventilator tilkoblet avtrekkskanal.
Rommet har enstavs parkett på gulvet og balansert ventilasjon.

Soverom:
Soverommet i hybelen har enstavs parkett, malte vegger og downlights i himlingen.

Baderom:
Innbydende bad med flislagte overflater og gulvvarme.
Innredningen består av servant, speilskap og vegghengt toalett.
Det er et dusjhjørne og opplegg for vaskemaskin.

Oppbevaring:
Boligen har gode lagringsmuligheter med skyvedørsgarderober i entré og på ett soverom i hoveddelen. I tillegg er det innvendige boder i begge boenhetene, samt en romslig dobbelgarasje med direkte inngang.

Det er kun de integrerte hvitevarene som følger handelen.
Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Ladeboks til El-bil, og Philips hue skinne + lampe medfølger ikke handelen.

Boligen varmes opp med elektrisitet og gulvvarme.
Det er varmefolie i stue oppe og nede, og varmekabler i bad- og toalettgulv.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det er utstedt ferdigattest for påbygg datert 28.10.2025. Attesten er gitt på grunnlag av at alle krav i tidligere tillatelser er oppfylt, inkludert tillatelse til påbygg, bruksendring og oppdeling fra enebolig til tomannsbolig. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente tegninger for ombyggingen datert 14.01.2019.
Iht. de godkjente bygningstegningene er det ikke adkomst til garasjen internt i boligen. Det er her etablert en sluse. Dette vil som hovedregel være søknadspliktig, da dette innebærer en endring av brannskille og konstruksjon.
Det stilles strenge krav til brannskille (EI30 eller EI60) mellom garasje og bolig. Å lage en gjennomgang krever brannteknisk prosjektering, noe som krever ansvarlig søker.

Kjøper overtar ansvar og risiko for ovennevnte forhold.

Boligen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

 Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 55, tinglyst 20.12.1921, type heftelse: Bestemmelse om veg, vedlikehold og generende virksomhet.
Dagboknr 4508, tinglyst 18.05.1989, type heftelse: Disposisjonsrett for Lørenskog kommune for det areal av disse eiendommer som kommunen finner nødvendig for vedlikehold inkl. snøbrøyting og grøfterensk.
Kommunen er ikke ansvarlig for skader nærmere beskrevet m.fl. bestemmelser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 
 

Den del av boligens underetasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. 

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd B (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Jutulstigen 2A ligger i et etablert og svært barnevennlig boligområde på populære Fjellhamar i Lørenskog. Her bor du sentralt, men samtidig tilbaketrukket, med gangavstand til det meste du trenger i hverdagen.

Lørenskog er en kommune med et bredt og allsidig idretts- og aktivitetstilbud. Her finner du blant annet flere ballbaner, ishall ved Metro senter, svømmehall og tennisbaner på Kjenn, golfbane på Losby og flerbrukshall på Fjellsrud. Det gode tilbudet gjør området attraktivt for alle som ønsker en aktiv og variert fritid.

Handel og Service
Daglige ærend kan enkelt gjøres på Rema 1000 i Lørenskog Stasjonsby eller Coop Mega Fjellhamar. Ønsker du et bredere utvalg, ligger både Metro Senter, Triaden og Strømmen Storsenter bare en kort tur unna. Her finner du et rikt utvalg av butikker, spisesteder og servicetilbud. Metro Senter huser også Lørenskog hus – kommunens kulturelle midtpunkt med kino, bibliotek, kulturskole og en rekke kulturarrangementer.
Triaden er nylig modernisert og utvidet, og byr nå på et toppmoderne kjøpesenter med alt fra populære kjedebutikker til unike konsepter, samt et spennende aktivitetstilbud for hele familien.

Rekreasjon
Lørenskog er et eldorado for deg som liker et aktivt liv. Her finner du ballbaner, svømmehall, tennisbaner, ishall og flerbrukshaller i umiddelbar nærhet. Langvannet og Sørlihavna tilbyr flotte tur- og aktivitetsmuligheter, med badeplasser, sandvolleyballbaner, treningsapparater og sykkelpark.

Østmarka ligger kun en kort tur unna, med flotte lysløyper mot Mariholtet og Losby. Østmarka ligger som et naturlig leke- og rekreasjonsområde med badevann, fiskevann og stier for både sykling, løping og ski.
Losby Gods og golfbane er et attraktivt utgangspunkt for turer, og her finner du også Losby besøksgård, som er svært populær blant familier.

SNØ – en av verdens største innendørs skiopplevelser – ligger rett ved, og gir helårs tilgang til perfekte forhold for alle typer vintersport. I samme område finner du også treningssenter og trampolinepark.

Skole og barnehage
Her bor du svært praktisk til, med både Margaretalia og Steinerud barnehage like rundt hjørnet. Luhr barneskole, samt nye Fjellhamar skole ligger også i gangavstand, og det finnes flere ungdoms- og videregående skoler i nærområdet.

Kollektivtransport
Beliggenheten gir svært gode pendlermuligheter. Hanaborg stasjon og Lørenskog stasjon ligger en kort spasertur fra boligen, og toget tar deg til Oslo S på ca. 18 minutter og til Lillestrøm på rundt 10 minutter. Fra Lørenskog stasjon går også flere busslinjer som tar deg effektivt videre innover mot Oslo eller rundt i nærområdet.
Med bil tar det ca. 17 minutter til Oslo sentrum og rundt 28 minutter til Oslo Lufthavn Gardermoen.

Luhr skole (1-7 kl.)
Nye Fjellhamar skole (1-7 kl.)
Solheim skole (1-7 kl.)
Wang Ung Romerike (8-10 kl.)
Fjellsrud skole (8-10 kl.)
Lørenskog videregående skole
Mailand videregående skole

Margaretalia barnehage (1-5 år)
Framtia barnehage (1-5 år)
Steinerud barnehage (0-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 123 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Naturlig delt med egne innkjørsler, gårdsplass og garasje tilhørende respektive boliger.

Det medfølger en dobbelgarasje med direkte tilgang til boligen, samt parkeringsplass på gruset innkjøring/gårdsplass på felles eiendom. Det er mulighet for montering av elbilladeboks foran eller inne i garasjen.

Eiendommen har adkomst via privat vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen omfattes av en eldre reguleringsplan for vegplan Haneborglia 1, vedtatt 12.11.1974.
Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015 - 2026, vedtatt 11.02.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, med formål boligbebyggelse (nåværende). I henhold til planens § 2 gjelder kommuneplanen foran eldre reguleringsplaner der arealformålene ikke er i samsvar.

Eiendommen berøres av flere hensynssoner:
- Frisiktsone ved veg: I henhold til eldre reguleringsplankart er deler av eiendommen omfattet av en frisiktsone. Dette innebærer restriksjoner på høyden av gjerder, hekker og annen vegetasjon for å sikre tilstrekkelig sikt for trafikksikkerheten.
- Sikringssone jernbane (Gardermobanen): Eiendommen berøres av en sikringssone på 85 meter fra teoretisk tunnelprofil for Romeriksporten. Ved eventuelle grunnarbeider må Bane NOR SF varsles.
- Sikringssone teknisk infrastruktur (RA-2 tunnel): Eiendommen berøres av en sikringssone på 20 meter fra tunnelprofil for boring og 50 meter for større sprengningsarbeider, hvor rystelser ikke må overstige 50 mm/s. Ved eventuelle grunnarbeider må NRV/NRA varsles.

Eiendommen ligger på Fjellhamar, som i kommuneplanen er utpekt for videreutvikling som tettsted og lokalsenter med potensial for boligutbygging og infrastruktur.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 32 439,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Det er ikke installert vannmåler på eiendommen.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Lørenskog kommune.
Det er ikke beregnet eiendomsskatt for denne eiendommen pt.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 20 000,- pr. år. / 15 902 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10 392,-.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av tv/internett og har avgift på kr 1 300,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. 
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 3 548 440,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no 

Det er vedtatt eiendomsskatt i Lørenskog kommune fra og med 2026.

9 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

230 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
250 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
9 450 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Rasmus Skytte Søgaard og Camilla Grimseth Søgaard

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger / Overtagelse pr stk. kr 4 000,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 267,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,-
Foto  kr 6 800,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0033/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.2633

Sist oppdatert: 21. februar 2026 kl. 17:49