Aspestien 4A

Aspestien 4A, 1181 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 151, bruksnummer 109, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 344 kvm
Totalt BRA-i: 322 kvm
Totalt BRA-e: 22 kvm

BRA-i:
1. etasje 131 kvm:
Hoveddel: Entré, toalett, hall, soverom, bad, kjøkken, stue og spisestue.

Underetasje 191 kvm:
Hoveddel: Trappegang, bad, vaskerom, teknisk rom, 2 boder, bod innredet som kontor, 2 soverom og tv-stue.
Separat boenhet: Entré/gang, bod/teknisk rom, bad, soverom, kjøkken og stue/spisestue.

BRA-e:
Egen garasje på 22 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 27.01.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som evt. bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Stor del av tomannsbolig fra 1932, med tilbygg i 1988 og egen tilbygget enebolig i 1999 som tilhører seksjonen.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med gulv støpt mot grunn. Grunnmur er av betong og lettklinkerblokker. Dreneringen er fra ukjent årstall og tilbyggsår 1999, og er gitt TG2 grunnet terrengfall, fuktsikring, bortledning av takvann og alder. Se utfyllende tekst i rapporten.
Skillende dekker og bærende konstruksjoner av trekonstruksjoner, samt murkonstruksjoner. Etasjeskillere i hovdebygget gitt TG2 grunnet noe skjevheter i boligen, som ikke er uvanlig på boliger av denne alder.

Taket har valmtaksform som utvendig er tekket med takstein. På hovedhuset ble det lagt nytt tak i 2013 (dekket med eldre taksten) mens taket på eneboligen er fra byggeåret 1999. Taket er ikke fysisk inspisert og er da gitt TG2 grunnet risiko for slitasje, skader eller feil utførelse.
Det er også observert spor etter aktivitet av gnagere på råloftet i eneboligen. Selger har iverksatt tiltak via firma.
Skorstein er gitt TG2 gunnet alder.

Yttervegger er i trekonstruksjoner som utvendig er kledd med liggende trekledning. Det er gitt TG2 grunnet manglede luftspalting bak kledningen.

Profilerte ytterdører av tre. Heve/skyvedører med karmer av tre og to-lags glass fra 1989 og 1998. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 1989, 1997 og 1998. Dører og vinduer er vurdert til TG2 grunnet alder.

Terrassen er fra 1999, og er belagt med terrassebord og har bærende konstruksjoner og rekkverk i trekonstruksjoner, hvor det er gitt TG2 på tettesjiktet pga. alder og for lav rekkverkshøyde iht. dagens forskrift.

De vannrør som er av kobber/metall og avløpsrør som er av støpejern, samt utvendige vann- og avløpsledninger er vurdert til TG2 grunnet alder.

Utvendig trapp i betong ved inngangsparti er gitt TG2 da det mangler rekkverk på deler av trappen. Utvendig trapp til terrasse i trekonstruksjoner er gitt TG2 da det mangler rekkverk.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Aspestien 4A har en tilbaketrukket og flott beliggenhet i en liten blindvei, i populære Ekeberg hageby. Et unikt og barnevennlig boområde rett ved Ekebergsletta, kort vei unna sentrum.

Stor del av horisontaldelt tomannsbolig som er oppført i 1934, hvorav den selgende seksjonen i tillegg har oppført en enebolig som tilbygg i 1999. Den store delen av tomannsboligen og den tilbygde eneboligen selges samlet som en seksjon.

Seksjonen har egen innkjørsel og bruksrett til egen stor og romslig gårdsplass. I tillegg har seksjonen bruksrett på en stor og solrik hage. På felles gårdsplass i sydøstre hjørne av tomten har seksjonen også bruksrett til 2 parkeringsplassen.

Hoveddelen fremstår som lys og pen med standard fra noe varierende årstall. Den tilbygde eneboligen har original standard fra byggeåret 1999.

En stor og innholdsrik bolig med en romslig og god planløsning som appellerer til familier med behov for fleksible løsninger. Her har f.eks. foreldrene eget master soverom med bad og garderobe i 1. etasje, mens barna kan ha egen avdeling i underetasjen med bl.a. tv-stue, 2 soverom og bad.
Eneboligen gir også flere bruksmuligheter, f.eks. til utleie eller som generasjonsbolig.

Hoveddel:

Hoveddelen over 1. etasje og underetasjen, men innvendig trappe mellom etasjen..
Eget hovedinngangsparti i 1. etasje, samt det også er 2 innganger i underetasjen.

1. etasje:

Hovedetasjen er på hele 131 kvm og inneholder entré, toalett, hall soverom, bad, kjøkken, stue og spisestue.

Lys og romslig entré med rikelig med gardereskap. Entréen ble pusset opp i ca. 2016 med bl.a. flislagt gulv med gulvvarme og downligths i himling.

Toalettet ligger i praktisk tilknytning til entréen. Rommet ble pusset opp i ca. 2016 med bl.a. flislagt gulv med gulvvarme og downlights i himling. Toalettet er innredet med vegghengt servantinnredning med heldekkende servant og ett-greps armatur. Montert glassplate på vegg over servant. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør av typen rør-i-rør. I tilstandsrapporten er det gitt TG2 for manglende avrenning fra innebygget sisterne og for bomlyd under gulvflis ved servantinnredning. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten.

Hall med garderobeskap.

Flott «master» avdeling med soverom med egen garderobedel og eget tilliggende bad.
Hyggelig rom med praktisk innredet garderobedel.
Pent flislagt bad som ble pusset opp i ca. 2013. Gulvvarme og downlights i himling. Badet er innredet med hvit vegghengt servantinnredning med heldekkende dobbelservant med 2 stk. ett-greps armaturer. Stikkontakt og speil med overlys på vegg over servant. Dusjhjørne med glassdører og dusjarmatur med hånddusj og regnfallsdusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør av typen rør-i-rør. I tilstandsrapporten er det gitt TG2 for manglende drenering fra innebygget sisterne og for stedvis bomlyd i enkelte gulvfliser. Se supplerende tekst i rapporten.

Eget hyggelig kjøkken med utsikt mot byen og plass til spisebord. Kjøkkeninnredning Nolte som ble montert nytt i 2008. Glatte hvite fronter og heltre benkeplate. Nedfelt oppvaskkum i kompositt med ett-greps armatur. Montert kjøkkenplater på vegg over benkeplate, samt stikkontakter på vegg. Nedfelt induksjonstopp, 2 stekeovner hvorav en med mikrofunksjon og oppvaskmaskin, alle fra Miele og som vil følge boligen. Nisje til 2 stk. kjøleskap/fryser, samt til vinskap. Vegghengt ventilator tilkoblet avtrekkskanal. Downlights i himling.

Lys og stor stue og spisestue med plass til møblering i flere soner. Vinduer mot syd, vest og nord, samt noe utsikt mot byen. Peisovn for ekstra hygge og varme. Downlights i himling.
Fra stuen/spisestuen er det utgang til stor og solrikt terrasse på hele 57 kvm. Deler av terrassen er overbygget noe som gir en ekstra lun og skjermet uteplass. Fra terrassen er det også adkomst til egen stor hage.

Underetasje:

Underetasjen inneholder trappegang, vaskerom, teknisk rom, 2 boder, bod innredet som kontor, 2 soverom og tv-stue.

Flislagt bad fra ca. 2006 med gulvvarme. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med heltre benkeplate med 2 stk. ovenpåliggende servanter med ett-greps armaturer. Speil med overlys på vegg over servanter. Dusjnisje med glassvegg og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. I tilstandsrapporten er badet som helhet gitt TG2 bl.a. pga. alder. Se supplerende informasjon i tilstandsrapporten.

Vaskerom med malt betonggulv med gulvsluk og malt puss på vegger. Rommet er innredet med vegghengt utslagsvask og benkeplate med opplegg for vaskemaskin og tørketrommel side om side under benkeplaten. Fordelerskap for rør-i-rør er plassert i rommet. I tilstandsrapporten er rommet gitt TG2 da det bl.a. ikke tilfredsstiller dagens forskriftskrav for vann- og lekkasjesikkerhet. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten.

Teknisk rom med god plass til oppbevaring og egen praktisk utgang direkte til gårdsplassen. Fells varmtvannsbereder på 300 liter fra 2011 er plassert i rommet. Den vannbårne gulvvarmen er også tilkoblet berederen. Rommet har gulvsluk.

2 boder gir godt med lagringsplass. Deler av den ene boden fungerer også som en entré da den har dirkete inngang fra gårdsplassen. Denne boden har også gulvvarme i den delen som fungerer som entré.

2 gode soverom, begge med garderobeskap. Gulvvarme i soverommet med gulvfliser.

Tv-stuen gir rom for de unge eller om man ønsker å trekke seg litt tilbake.

Tilbygget enebolig/separat boenhet:

Eneboligen er oppført i 1999 og inneholder entré/gang, bod/teknisk rom, bad, soverom, kjøkken og stue/spisestue.

Entré/gang med gulvfliser med vannbåren gulvvarme og garderobeskap.

Bod/teknisk rom med gulvsluk. Varmtvannsbereder på 170 liter fra 2019 er plassert i rommet. Her er også fordelerstammer for rør-i-rør og for vannbåren gulvvarme plassert.
Luke i himling med tilkomst til råloft.

Romslig flislagt bad med vannbåren gulvvarme. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med heldekkende servant og ett-greps armatur. Speil på vegg over servant. Dusjhjørne med dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Gulvstående toalett.
Vegghengt utslagsvask med ett-greps armatur og opplegg for vsakemaskin og tørketrommel under benkeplate. Vannrør av typen rør-i-rør. I tilstandsrapporten er badet som helhet gitt TG2 bl.a. pga. alder, slitasje og fallforhold. Se supplerende informasjon i rapporten.

Soverom med gulvfliser og vannbåren gulvvarme. Godt med garderobeplass i skyvdedørsgarderobe. Utgang fra soverommet til steinlagt uteplass.

Eget kjøkken med gulvfliser med vannbåren gulvvarme og plass til spisebord. Kjøkkeninnredning fra Sigdal med profilerte fronter og laminert benkeplate. Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Fliser og stikkontakter på vegg mellom benkeplate og overskap, samt belysning under overskap. Nisje for stekeovn med platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Hvitevarene følger boligen. Ventilator i overskap tilkoblet avtrekkskanal. Vannrør av typen rør-i-rør. I tilstandsrapporten er det gitt TG2 for stedvis bomlyd under enkelte gulvfliser.

Kombinert stue og spisestue med gulvfliser med vannbåren gulvvarme. Peis i rommet for ekstra varme og hygge. Utgang via skyvedør til steinlagt uteplass.

Se tilstandsrapport datert 27.01.2025 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om eiendommens standard.

Hoveddel:
Hoveddelen er elekrisk oppvarmet med radiatorer og elektriske varmekabler i entré, toalett og bad i 1. etasje, samt på bad, 1 soverom og i deler av bod i underetasjen.
Peisovn i stuen/spisestuen.

Enebolig:
Den tilbygde enboligen er elektrisk oppvarmet med vannbåren gulvvarme i alle rom (ikke i bod/teknisk rom).
Peisovn i stuen/spisestuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det er ikke funnet endelig ferdigattest på huset fra oppøringen i 1934, men det foreligger et notat hos kommunen datert 11.02.1935 som sier at boligen kan ferdigattesteres.
Det foreligger tillatelse til tilbygg samt diverse ominnredningsarbeider, datert 04.07.1988. Byggesaken er senere henlagt uten ferdigattest.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for de to overnevnte tiltak og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.
Det foreligger ferdigattest for enebolig som tilbygg, datert 03.10.2001.

Rom innredet som kontor i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som bod og ikke byggemeldt for varig opphold. Takoverbygget på terrassen er ikke byggemeldt. Kjøper overtar ansvaret for overnevnte.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

 Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr 14762, tinglyst 10.12.1958.
Bestemmelse om veg.
Nåværende og senere eiere av eiendommene Aspestien 2 og 4, Røhrts vei 6 og 8 har følgende betingelser:
1. Gjerder som ikke står i riktig avstand til veikant flyttes av grunneier.
2. Veigrunn med nødvendige grøfter og gjerdeavstand overdras til kommunen uten utgift for denne.
3. De private avkjørsler som ikke er i orden må av grunneierne settes i stand og forsynes med stikkrenner på en av veivesenet godkjent måte.
4. Hvor overvannet ikke bortledes gjennom offentlig kloakk, må der gis stikkrennene fritt avløp fra veiens område.
Dagboknr 8135, tinglyst 01.07.1962
Erklæring/avtale. Oslo Lysverker gis rett til å sette opp og ha stående transformatorkiosk på eiendommen (på felles gårsplass i sydøstre hjørne av tomten), som vist på kart i servitutten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Den tilbygde boligen er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut. 
Det normalt være anledning til også å leiet ut hele eller enkeltrom i hoveddelen, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Aspestien 4A ligger flott til i en liten blindvei/gangvei, i et populært villaområde i Ekeberg hageby. Her har du gode solforhold og utsikt over byen, samt at du har de unike friområdene på Ekbergsletta rett i nærheten.

Et trafikkskjermet og barnevennlig boligområde kun få meter unna Ekebergsletta med tilknyttede skogsområder. Området er et eldorado for barn, samt at det gir unike tur- og friluftsmuligheter for alle aldersklasser, sommer som vinter. Her finner du bl.a. flotte tur- og rekreasjonsområder i Ekebergparken og Brannfjellskogen med stier på kryss og tvers med utsikt over Oslofjorden. I tilknytning til friområde finner du også bl.a. skulpturpark, café og restaurant, lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, 18-hulls frisbeegolfbane, husdyrpark og ridesenter.

Eiendommen ligger også i nærheten av et rikt servicetilbud, med bl.a. gangavstand til Barcode og sentrum. Nærbutikken Spar finner du i Vårveien, samt at det rett i nærheten også ligger en hyggelig café i Ballplassveien. Det er heller ikke langt til bl.a. Holtet, Lambertseter og Manglerud. Holtet har populære Jacob's, Åpent Bakeri/Lofthus Samvirkelag og Best Helse helsesenter, mens du på Lambertseter Senter finner kino, Deichman bibliotek, Vinmonopol og et bredt utvalg av butikker og spisesteder. Et rikt servicetilbud også på Manglerud Senteret.

Nærhet til bussholdeplass i Vallhallveien og Stamhusveien.
(se ruter.no for mer informasjon)

Fjordbyen er bare en spasertur unna eller kun 8 minutter med buss til Bjørvika. Fjordbyen er i utvikling, og kommer stadig nærmere. Når havnepromenaden er ferdig vil den være en av Europas lengste, der den vil strekke seg fra fjorden nedenfor Ekebergskogen til Skøyen.
To av Oslos mest urbane sjøbad, Sørenga bad og Operastranda er bare en spaser- eller sykkeltur unna. Sørenga er dessuten det perfekte utgangspunktet for kajakkpadling og gir en unik mulighet til å ta i bruk fjorden og nyte naturen på nært hold. Kajakker kan leies fra Turistforeningen på spissen av Sørenga.
Kort vei også ned til den nye middelalderparken som åpnet sensommeren 2024. Her er det bl.a. amfi og festplass.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Bækkelaget Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta.
Bækkelaget Tennisklubb (BTK) med anlegg innerst i Jomfrubråtveien.
Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Nordstrand IF på 'Niffen' med nyere håndballhall og fotballbane med kunstgress.
Områdets lokale alpinbakker – Sloreåsen.
Treningsstudio: Flere sentre i byen, Best Helse på Holtet, samt Sats og Evo på både Karlsrud/Lambertseter og Ryen.

Aspestien er en liten stikkvei i Ekeberg hageby, mellom Røhrts vei og Brannfjellveien. Veien er stengt for gjennomkjøring da deler av veien (fra Eikeveien til Brannfjellveien) er gangvei. Aspestien 4A ligger der gangveien begynner, med innkjøring fra Aspestien.

Flere barnehager i nærområdet.
Eiendommen sogner til Ekeberg skole og Brannfjell ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 574 kvm som tilhører sameiet. De to seksjonene har vedtektsfestet bruksrett til hver sin tomtedel. Seksjon 1 har en egen stor del av tomten på husets syd, vest og nordside. Dette arealet er bl.a. pent opparbeiet med gressplen, beplantning, epletrær og hekker som gir hagen god skjerming. Egen innkjørsel og gruset gårdsplass på husets nordside.
På sydøstre hjørne av tomten er det i tillegg felles parkeringsplass med 2 plasser til hver seksjon, samt felles adkomstareal til huset.

Egen garasje med elektrisk garasjeport.
Egen innkjørsel og egen stor gårdsplass på husets nordside med plass til flere biler. Elbillader på husvegg mot nord.
Ellers har også seksjonen bruksrett til 2 parkeringsplasser på felles gårdsplass på sydøstre hjørne av tomten.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Bystyret har vedtatt en ny småhusplan, men den er ikke rettskraftig enda grunnet innsigelser fra Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer omfattet av småhusplanen har derfor et gjeldende midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med visse unntak. Søknader som er omfattet av unntakene i MFT tas fortsatt til behandling. Konferer megler for ytterligere informasjon.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Det er gitt rammetillatelse for oppføring av ny enebolig på naboeiendommen i Ekebergveien 52A.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 19 852,- for 2024 for snr. 1. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten utgjorde kr. 19 098,- for 2024.

Nåværende eier har et strømforbruk i hoveddelen som tilsvarer ca. 25 000 kwh. pr. år, mens strømforbruket i eneboligen har ligget på ca. 15.000 kwh pr. år.  (Oppgitt strømforbruk for hoveddelen inkluderer felles bereder med snr. 2 som går til varmtvann og oppvarming til radiatorer. Det er montert seriemåler på berederen og forbruket avregnes mellom seksjonene iht. eierbrøken).
Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av fiber til hovedhuset og har avgift på kr 948,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen har en årlig forsikringspremie på hovedhuset på kr 14.916,- (snr. 1 sin andel av hovedhuset) og for eneboligen på kr 14.500,-.
Hoveddelen er tilknyttet alarm. Anlegget kan medfølge ved tegning av nytt abonnementet hos leverandør.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2022 var kr 5 729 324,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 15 635 716,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se Skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

16 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

412 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
423 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
16 923 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anette Hegna Gundersen

Eiendommen er seksjonert og boligen er tilknyttet et sameie bestående av 2 seksjoner.
Sameiebrøk for seksjon 1 er 325/464.
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Teksisk rom i underetasjen er seksjonert som fellesareal, men snr. 1 har enerett til bruk av rommet iht. vedtektene. Snr. 2 har kun adgang til rommet når det er akutt nødvendig for å komme til felles stoppekran. Ellers skal nødvendig adgang til rommets stoppekran og felles bereder for evt. vedlikehold etc. avtales med snr. 1.
Vedtektene for sameiet som følger som vedlegg til salgsoppgaven.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperforsikring gjennom Tryg. Forsikringen er en fri rettshjelpsdekning i 5 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 
Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperforsikringen da kostnaden legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,9% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 29.500,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 44-0253/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.24253

Sist oppdatert: 21. februar 2025 kl. 11:17