Kallerberget 7

Kallerberget 7, 4956 RISØR
Kommunenummer 4201, gårdsnummer 13, bruksnummer 85

Totalt bruksareal BRA: 104 kvm

BRA-i:
Fritidsbolig:
1. etasje 100 kvm: Entre, garderobe, to bad, tre soverom, stue og kjøkken

BRA-e:
Fritidsbolig:
1. etasje 4 kvm: Utvendig bod

Åpent areal:
Fritidsbolig:
1. etasje 86 kvm: Terrasse

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 46 m2, men grunnet lav takhøyde (1,88m) er ingenting av arealet måleverdig som bruksareal.
Fritidsboligen inneholder 100 m2 P-ROM og 0 m2 S-ROM.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.03.2025 utført av Svein Ove Gjeruldsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Det foreligger byggegodkjente tegninger av eiendommen. Rommene i 2. etasje som i dag brukes som soverom og loftstue er på tegninger registrert som hemsrom.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Fritidsbolig som har tomt opparbeidet med grus og plenareal.
Fritidsboligen har grunnmur av betong. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner (besiktiget). Yttertak er utvendig tekket med shingel. Fritidsboligen har entrédør med glassfelter. Vinduer og terrassedører med karmer av tre, og tre-lags glass. Varmepumpe samt peisovn i stue. Øvrig oppvarming med elektrisitet. Ventilasjon med naturlig tilluft kombinert med mekanisk avtrekk på bad. Utgang fra stue til terrasse. Boligen disponerer 1 utvendig bod.
Boligen disponerer parkeringsmuligheter på egen tomt med muligheter for lading av elbil.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG1 84%
TG2 : 9%
TG3 : 0%
TGIU : 7%

Følgende har fått tilstandsgrad 2 (det henvises til sidetall i tilstandsrapporten):

Kjøkken - vannrør, overflater gulv, innredning, s.10
Øvrige rom - overflater gulv, s. 10
Loft-innredet - konstruksjonsoppbygging, s. 11. Innvendige trapper, s. 11
Drenering - bortledning av takvann, s. 14

Sammendrag selgers egenerklæring:

14. Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil idag?
Ja; Easee
25. Kjenner du til om sameie/laget/selskapet er involvert i tvister av noe slag?
Ja; Jordskifteretten om vedlikehold av vei.
26. Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt felles gjeld?
Ja; nevnte veitvist

Frittliggende fritidsbolig fra 2022 med god standard. Hytten er pent og smakfullt innredet, og fremstår innholdsrik med en praktisk og fin planløsning.
Her får man en moderne og stilren hytte med store vindusflater som slipper naturen inn og gir rikelig med naturlig lys.
Hytten er oppført over to etasjer (1 full etasje og hems) hvor hovedplan inneholder gang, garderoberom, 2 bad, 3 soverom, stue og kjøkken.
Deler av stuen har åpen himling opp mot hemsen, noe som skaper en luftig romfølelse. I stuen er det også peisovn, varmepumpe og utgang til hagen.
Kjøkkenet er utstyrt med innredning i lysegrå utførelse, laminat benkeplate og integrert stekeovn, koketopp, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryser. Herfra er det også egen utgang til hagen.
Det ene badet er innredet med flislagte gulv, servantskap, toalett, dusjhjørne og opplegg for vaskemaskin. På det andre badet er det også flislagte gulv, dusjhjørne, toalett og servantskap.
Det er køyeseng på det ene soverommet. Et av soverommene har egen utgang til hagen.
Romslig gang/hall med flislagt gulv.
2. etasje har en takhøyde på 1,88 m og er ikke en del av arealet. Her er det innredet til loftstue og 2 rom benyttet som soverom. Loftstuen har kott under skråtak og det er åpent ned mot stuen. Disse rommene er registrert som hemsrom.
Boligen har en utvendig bod på 4 kvm.

Tilknyttet fiber

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Varmepumpe og peis i stue. Gulvvarme på bad og i gang.

Det foreligger ferdigattest på fritidsbolig datert 07.02.2022. Det foreligger byggegodkjente tegninger.
Rommene i 2. etasje som i dag er benyttet som soverom og loftstue er i byggetegninger registrert som hemsrom. Etasjen har en høyde på 1,88 og er ikke medberegnet i arealet.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

- Ingen tinglyste heftelser.

Eiendommens rettigheter:

19.10.2021 - Dokumentnr: 1304143 - Bestemmelse om vann/kloakk
Rettighet hefter i: Knr:4201 Gnr:13 Bnr:4
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger. Rett til adkomst på etablerte veier over 13/4 til felles småbåthavn. Rett til tilkobling til felles VA anlegg, ledningsnett, pumpestasjon og renseanlegg. Se mer info i vedlagte rettighet.

19.10.2021 - Dokumentnr: 1304143 - Bestemmelse om adkomstrett
Rettighet hefter i: Knr:4201 Gnr:13 Bnr:4

10.11.2021 - Dokumentnr: 1417204 - Bestemmelse om båtplass/bryggeplass
Rettighet hefter i: Knr:4201 Gnr:13 Bnr:4: eiendommen har rett til båtplass i småbåthavnen på 4201-13/4. Se vedlagte rettighet.

06.07.2022 - Dokumentnr: 744446 - Bestemmelse om deleforbud
Rettighet hefter i: Knr:4201 Gnr:13 Bnr:4
Bestemmelsen gjelder innenfor et bestemt område.
Forbud mot bygging av nye boenheter og / eller fritidsboliger på et bestemt område: Det skal ikke fradeles nye tomter for bebyggelse innenfor markert areal. Se vedlagte rettighet

20.07.2022 - Dokumentnr: 802303 - Erklæring/avtale
Rettighet hefter i: Knr:4201 Gnr:13 Bnr:4
Bestemmelse om beplantning/vegetasjon/hekk: Rett til å holde nede vegetasjon som blokkerer utsikt og/eller solforhold innenfor rammer av reguleringsplanen. m.fl. opplysninger, se vedlagte rettighet.

20.07.2022 - Dokumentnr: 802416 - Erklæring/avtale
Rettighet hefter i: Knr:4201 Gnr:13 Bnr:4
Bestemmelse om bod: Rett til bod ved småbåthavn. Se vedlagte rettighet.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Fritidsboligen befinner seg i i flotte omgivelser på Kallerberget i Risør med nydelig sjøutsikt og gode solforhold. Med sin høye beliggenhet har eiendommen vid utsikt utover omkringliggende landskap.
Kallerberget er et nyere hyttefelt nær sjøen og har naturvakre omgivelser med flotte turområder.
Her er det kort vei til Risør sentrum, enten man velger bil eller båt. Tar du båtveien kan du nyte den fantastiske skjærgården og utforske de fine svabergene på veien.
Risør er en perle på Sørlandet og er en godt bevart kystby. Byen byr på koselige kafeèr, butikker, gallerier og flere konserter, festivaler og utstillinger gjennom året.
Risør har mange fine badeplasser, både i skjærgården og ved ferskvann, og er et populært reisemål for hyttefolk og turister.
Eiendommen har kjørevei helt frem og godt med parkeringsmuligheter på tomten.

Se vedlagte kart.

Høyt og fint beliggende tomt med fritt utsyn og flott utsikt. Tomten er romslig med gode solforhold, og er opparbeidet med terrasse, plen og gruset innkjørsel med gode parkeringsmuligheter.
Tilhørende båtplass i småbåthavn tilknyttet bryggesameiet Kallerberget.

Parkering på eiendommen. Montert el-billader.

Privat vei til eiendommen med felles vedlikeholdsansvar.
Felles VA anlegg med felles ledningsnett, pumpestasjon og renseanlegg.

Eiendommen er regulert til fritidsbebyggelse - frittliggende i henhold til reguleringsplan (id 2014004) datert 29.04.2014. Delareal: 1045 kvm Fritidsbebyggelse, feltnavn FF 8. Delareal: 3 kvm, kjøreveg.
Kommuneplan: Endelig vedtatt arealplan, ikraftsettelse 29.11.19. Arealbruk: fritidsbebyggelse, Framtidig. Områdenavn F 12. Delareal: 1043 kvm.
Deleareal 5 kvm: Arealbruk: LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet
basert på gårdens ressursgrunnlag, Nåværende.
Utdrag fra reguleringsbestemmelser; Største tillatte BRA for hytte og uthus er 160m2. Største tillatte mønehøyde er 5,8 m, største tillatte gesimshøyde er 4,0 m, begge målt over ferdig planert terreng. Hver tomt skal ha biloppstillingsplass for 2 biler på egen tomt.
Kommuneplanen viser til fritidsbebyggelse fremtidig og LNRF i området. Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon.

Kommunale avgifter er kr 17 526,- for inneværende år. Herav er:
(Eiendomsskatt kr 9351,-, Vann kr 4233,- Renovasjon kr 3 192,- Privat slamanlegg kr 750,- Tilsammen: Kr 17523,-)

Øvrige kostnader:

Tilknyttet medlemskap Kallerberget Velforening. Her har det blitt betalt en årlig avgift som da har inkludert veiavgift. Avgiften var i 2023/24 kr 7000,-, mens det ikke har vært noen innbetalinger for 2024/25. Her er det en pågående jordskiftesak da det har vært en uenighet om hva de forskjellige hytteeierne skal betale i årlig avgift (fordelingsnøkkel for vedlikehold av vei og brøyting). Dette vil bli avklart i jordskifteretten og vil trolig foreligge i løpet av våren/sommeren.

Renseanlegg: Kostnadsavgiften her har variert noe ( Kr 4990,- for 2023 og kr 8212,- for 2024. Årsak til økning av en reparasjonskostnad samt dyrere servicearbeid på anlegget). Det er forventet at avgiften i årene fremover vil ligge rundt kr 6250,- pr.år.

Bryggeanlegg: Eiendommen har tinglyst rett til bryggeplass i småbåthavnen. Det er utarbeidet forslag til vedtekter/sameieavtale for bryggesameiet Kallerberget (bryggelaget er ikke opprettet ennå). Dette er et forslag og er ikke vedtatt og signert, utkast kan oversendes ved henvendelse til megler. Årlig kostnad for drift/vedlikehold for brygge vil forekomme, men beløp for dette er ikke fastsatt da dette ennå er i startfasen.

Fornuesverdi for inntekståret 2023: Kr 1.500.000,-

Eiendomsskatten utgjør kr. 9 351,- pr år.

5 790 000,00 Prisantydning

Omkostninger

144 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
165 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 955 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Frode Bakkehøi og Gine Bakkehøi

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
1,20% av salgssummen. (Kr 69480,- dersom salgssum kr 5.790.000,-)
Tilrettelegging kr 11.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: Kr 26900,-
Visninger: kr 2.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 47-0029/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
950007613
Oppdragets KR-kode KR47.2529

Sist oppdatert: 06. april 2025 kl. 10:52