Kykkelsrudveien 65

Kykkelsrudveien 65, 1815 ASKIM
Kommunenummer 3118, gårdsnummer 90, bruksnummer 63, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 192 kvm.

BRA-i:
Enebolig:
Underetasje: 83 kvm: Entré, gang, vaskerom, bad, walk-in closet, soverom, bod, tilliggende garasje.
1. etasje 93 kvm: Gang, bad, kjøkken, stue/spisestue, to soverom.
Loftsetasje 16 kvm: Rom benyttet som loftstue.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 68 kvm: Veranda oppmålt til 40 kvm. og veranda oppmålt til 28 cm.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 34 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 16 kvm. av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 18 kvm. Rommet benyttes som kontor/loftstue/gjestesoverom.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 19.11.2024 utført av Anticimex v/Ståle Gran Skøien. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er ikke søkt om/godkjent innredning av loftsetasjen. Se pkt. ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av lettklinkerblokker samt trekonstruksjoner. Fasader er utført i liggende trepanel. Yttertak av saltaksform i trekonstruksjoner utvendig tekket med takstein (taket er inspisert fra bakkeplan). Entrédør med karm av tre og felt av glass fra byggeår. Balkongdører og vinduer med karmer av tre i 2-lags glass fra byggeår og 2020. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten er det gitt 54% TG1, 33% TG2 og 13% TGIU. Ingen TG3.

Det gjøres spesielt oppmerksom på (TG2):
- Bad i 1. etasje: Enkelte hull i veggfliser etter tidligere innfestinger. Tettet med silikon. Bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Tettesjikt pga. alder. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til sluk (fallforhold). Hulltaking i forbindelse med fuktmåling viser at konstruksjonen har en oppbygning som erfaringsmessig medfører forhøyet risiko for kondens-/fuktproblematikk.
- Bad i underetasje: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Bomlyd under enkelte gulvfliser. Tettesjikt pga. alder.
- Vaskerom: Gulvbelegg er benyttet som fuktsikring. Tettesjikt pga. alder.
- Kjøkken: Ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk. Ved funksjonstest registreres liten effekt.
- Rom under terreng: Moderate tegn til bomlyd under enkelte gulvfliser, i entré. Etasjen har enkelte vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Dette sammen med dreneringens alder tilsier risiko for fuktskader i konstruksjonen.
- Innredet loft: Deler av loftet er bruksendret fra råloft til beboelsesrom. Konstruksjonen er lukket og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført.
- Innvendige trapper: Det er ikke håndløper på begge sider.
- Vannrør pga. alder.
- Garasje trenger moderat vedlikehold.
- Elektrisk anlegg: Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget.
- Fasade: Vindskier bærer stedvis bærer preg av høy slitasjegrad. Luftespalte bak trekledning er stedvis blokkert. Panel ved inngangsparti er avsluttet for nærme bakkeplan med den risiko dette medfører.
- Yttertak: Symptomer på slitasje og elde.
- Veranda: Rekkverkshøyder er under 1,0 meter. på begge verandaene. Det observeres skjevheter i konstruksjonen på veranda v/kjøkken.
- Utvendig trapper: Mangler rekkverk enkelte steder. Stedvis store åpninger mellom rekkverk, mtp. sikkerhet.
- Drenering: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren.
- Forstøtningsmurer: Skjevheter påvist. Uvisst om negativ utvikling er fortsatt gjeldende eller om utviklingen har stoppet/er stabil. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

- Malt veranda/terrasse og laget terrasseporter, juni 2024.
- Det ble plantet tre blåbærbusker, solbærbusk, stikkelsbærbusk og ripsbusk, samt jordbær i hagen, 2023.
- Satt inn reoler for oppbevaring i garasjen, 2022.
- Montert Easee elbillader og montert FutureHome Strømkontroll, oktober 2022.
- Bygget gjerde, juni 2024.
- Kontroll av varmepumpen, november 2022.
- Byttet innløpsventilen på baderommet i underetasjen, oktober 2021
- Byttet alle røykvarslerne i hele huset, oktober 2024
- Kjørt på singel til gårdsplass, 2024

Enebolig med god planløsning, som går over tre etasjer. Boligen har solrike uteplasser og stor, flott hage. Terrasse over to plan, på 68 kvm, vendt mot sydvest, med tilgang fra stuen, kjøkkenet og hagen.
Parkering i tilliggende garasje med elbillader fra 2022. Boligen har vannbåren gulvvarme (bergvarme) og opplegg for sentralstøvsuger. Boligen har lave strømkostnader og er godt vedlikeholdt, både innvendig og utvendig.

UNDERETASJE:
Entré:
Man kommer inn i boligens underetasje, som også fremstår som en 1.etasje. Alt er på bakkeplan. Her går man inn i en flislagt entré med gulvvarme. Det er plass til garderobeskap og skoskap/klesoppheng. Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler er plassert i entré. Boligen har hovedsakelig skjult elektrisk anlegg.

Bad:
Flislagt bad med varme i gulv og himling av panel med downlights. Badet har vegghengt servantskap med skuffer, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, speil med belysning på vegg over servant og høyskap på vegg. Rommet har dusjkabinett med skyvedør av glass, samt dusjarmatur tilkoblet hånd- og regndusj. Det er vegghengt toalett med innebygget sisterne. Badet ble ferdigstilt i 2007, og ventileres via ventil som er tilkoblet loftsvifte.

Vaskerom:
Vaskerom med gulvbelegg og gulvvarme. Vegg- og himlingsflater er av malte flater, samt panel. Rommet har vegghengt utslagsvask i rustfritt stål, med ett-greps armatur og vegghengt benkeplate av laminat. Overskap på vegg med slette fronter, for oppbevaring av vaskeartikler og liknende.
Varmepumpe med tekniske installasjoner.
To varmtvannsberedere på ca. 200 liter fra 2014.
Det er opplegg for vaskemaskin og tørketrommel under benkeplaten.
Vaskerommet ventileres via ventil i himlingen.

Walk in closet:
Praktisk og stort garderoberom, med diverse skap- og hylleløsninger. Rommet kan også brukes som bod.

1. ETASJE:
Stue:
Stor, åpen og lys stue med god og spennende takhøyde. Stuen har en dekorativ klebersteinsovn som varmer svært godt og holder lenge på varmen. Forøvrig er det også en Ulefos vedovn i hallen i underetasjen, samt elektrisk peis i stuen, i 2.etasje

Stuen kan innredes med flere soner, og det er god plass til både tv-krok, spisegruppe og lesekrok.

Tofløyet dør fra stue og inn til kjøkkenet. Fra stuen er det utgang til veranda på ca. 40 kvm. Verandaen kan deles inn i ulike soner.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredning av type Strai. Innredningen er i heltre eik med profilerte fronter. Benkeplater er av laminat med nedfelt oppvaskkum (vaske- og skyllekum) i rustfritt stål og ett-greps armatur. Det er flislagt mellom kjøkkenbenk og overskap, samt at det er benkeskapsbelysning og stikkontakter, under overskap. Kjøkkenet har frittstående kjøleskap. Integrert oppvaskmaskin fra Bosch og komfyr, samt nedfelt induksjonstopp fra Siemens. Ventilator er tilkoblet avtrekkskanal, med kobberhette fra RørosHetta. Gulvflate er belagt med gulvbelegg og gulvvarme. Vegg- og himlingsflater av malt panel med downlights. Lekkasjestopper er plassert under oppvaskkum. Det er godt med skap, skuffer og arbeidsflater, samt at det er plass til stort spisebord og stoler. Fra kjøkkenet er det utgang til veranda på ca. 28 kvm. Verandaen har morgensol.

Bad:
Flislagt baderom med varme i gulv og himling av panel, med downlights. Vegghengt servantskap med skuffer og dører. Ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speil, skap og overbelysning med stikkontakt på vegg over servant. Frittstående badekar fra Vikingbad, med armatur tilkoblet hånddusj og frittstående toalett. Badet ventileres via ventil i himlingen, som er tilkoblet loftsvifte.

Soverom:
Boligen har tre romslige soverom hvor alle har tregulv. To soverom ligger i 1. etasje og et soverom ligger i underetasjen. Alle soverommene har vannbåren gulvvarme. Soverommene kan innredes med seng, nattbord, garderobeskap og skrivebord.

LOFTSTUE:
Rom benyttet som loftstue/kontor/gjestesoverom.
Loftsetasjen er innredet og har gulvflate belagt med tregulv. Vegg- og himlingsflater/skråtak er av panel. Felt av skiferstein på vegg. Rommet er innredet med sofa, bord, TV og gamingbord.

Bod/oppbevaring:
Boligen har meget godt med oppbevaringsmuligheter. Det er en innvendig bod i underetasjen. Det er også oppbevaringsmuligheter på kneloft, i loftsetasjen. I tillegg er det muligheter for lagring i garasjen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med vannbåren gulvvarme og ildsteder.
Vannbåren gulvvarme (bergvarme) i entréen, hallen, soverommet, vaskerommet/teknisk rom og badet i underetasjen, samt alle rom i 1. etasje.
Klebersteinsovn i stuen.
Ulefos vedovn i hallen.
Elektrisk peis i stuen, i 2. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligen, datert 23.02.2005. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det ikke er søkt om/godkjent innredning av loftsetasje og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Etasjen er av den grunn ikke godkjent til varig opphold. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen. Dagboknr. 6632, tinglyst 30.10.1990, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning: Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Kommentar fra selger om eiendommen:
"Vi trives særdeles godt på Kykkelsrud. Det er svært rolig å bo her, rikt dyreliv, gode naboer og flott turterreng rett utenfor døren. Det er landlig, men likevel svært sentralt. Vi har trivdes veldig godt, men har bestemt å flytte til utlandet på grunn av nye jobbmuligheter. Boligen er romslig og godt utnyttet, med mye lys inn og god atmosfære. God lagringsplass både på loft og i sokkel. Huset holder seg særdeles varmt og vi har hatt veldig lavt årlig strømforbruk. I 2024 hadde vi strømforbruk på 8.413 kWh (som inkluderer lading av elbil). I husholdningen har det vært 2 voksne og 1 barn. I tillegg kan man fyre med klebersteinsovn, som varmer svært godt og holder fint på varmen. På ekstra kalde dager har vi også egen vedfyring i underetasjen, hvis nødvendig. Det er god biloppstillingsplass både til eget bruk og besøkende. Fin opparbeidet hage, med muligheter for mye lek og moro. Boligen passer alle aldersgrupper."

Boligen ligger i en liten boliggrend, innerst i en blindvei, i landlige og barnevennlige omgivelser på Kykkelsrud/Askim, i Indre Østfold kommune. Det er et flott jordbrukslandskap og fine turområder, like utenfor døra. Ca. 7 minutter med bil inn til Askim sentrum. Vakre Glomma ligger bare noen hundre meter nedenfor eiendommen.

Det meste man måtte trenge, er innenfor en radius på 7 minutter med bil. Dette gjelder blant annet bank, lege, tannlege, idrettsplass, idrettshall, Østfoldbadet, golfbane, butikker, helsestudioer, restauranter, kino, post i butikk, apotek, vinmonopol, bibliotek, Kulturhuset, offentlig kommunikasjon, bowling, kaffebar og gallerier. Bare noen minutter unna finner du Rom skole, barnehage, Rema 1000 og Europris. Boligen ligger nær friområder, noe som gir gode muligheter for ulike friluftsaktiviteter. Her er det rikt dyreliv og flott turterreng rett utenfor døren.

Askim er regionssenteret i Indre Østfold. Kommunen ligger sentralt ved E18 og er attraktiv for både bosetting og næringsliv. Næringslivet er omfattende og variert, med fokus på å skape et godt sosialt, fysisk og kulturelt miljø. Mange regionale funksjoner og aktiviteter knyttet til næringsliv, handel, offentlige virksomheter, helse, kultur og fritid er lokalisert i Askim.

Det er direkte buss- og jernbaneforbindelse til hovedstaden. Nærmeste bussholdeplass ligger ca. 800 meter unna boligen. Veiforbindelsen til Oslo går hovedsakelig langs riksvei og europavei. Med bil ca. 35 min. til Oslo og ca. 1 time til Gardermoen. Med tog tar det 42 min. til Oslo S.

Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er gangavstand til flere barnehager og barneskoler. Sykkelavstand til ungdomsskole og videregående skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Selveiet tomt på 841 kvm. Tomten er opparbeidet med singlet biloppstillingsplass, plenareal, prydbusker og diverse beplantning. Det er også hekker, vintergrønt, trær og frukttrær (eple) og barkede bed.

Fra eiendommen er det pen utsikt utover landbruk- og naturlandskapet.

Parkering i tilliggende garasje med elbillader, samt plass til flere biler på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal og privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger, felles avkjørsel, annen veggrunn - grøntareal, i henhold til reguleringsplan for En del av Kykkelsrud og Detaljregulering for Kykkelsrudveien 75, gbnr. 90/16, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 27.10.1988 og 08.10.2019.

Mulig inngrep på reguleringsplan: Det er skilt ut to tomter på sørøst siden av tomten.

Selger opplyser: Vi har fått nabovarsel om potensiell husbygging på Kykkelsrudveien 75A, men det skal ikke påvirke eiendommen, omgivelser eller utsikt. Husbygging på Kykkelsrudveien 75B er allerede ferdig.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 20.820,- for 2024. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Strømforbruk var 8.413 kwh. for 2024.

Årlig forsikringspremie (bygning) på kr 6.258 for 2024.

Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av tv/internett og har avgift på kr 829,- pr. mnd. Dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2022 var kr 870.583,- i følge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 3.308.216,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

5 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

142 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
500,00  Tinglysing panterettsdokument
500,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
163 400,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 863 400,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Rihards Rusins og Aija Rusina

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1 % av salgssummen.
Minimumsvederlag: kr 55.000,-
Tilrettelegging: fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 25.500,-
Visninger/overtagelse: kr 2.900,- pr. visning.
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Salgsoppgaver: kr 3.600,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 46-0080/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
950007613
Oppdragets KR-kode KR46.2480

Sist oppdatert: 04. mars 2025 kl. 12:55