Tresdalen 19

Tresdalen 19, 1903 GAN
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 453, bruksnummer 70, ideell andel 1/1
Andelsnummer 12, Fjellsrudåsen Borettslag, organisasjonsnummer 926104330

Totalt bruksareal BRA: 67 kvm

BRA-i:
1. etasje 62 kvm: Bad, Stue/kjøkken, 2 Soverom, Gang, Garderobe

BRA-e:
Bod ved carport: 5 kvm

Åpent areal:
2. etasje 9 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 11.02.2025 utført av Eirik Kalheim.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Boligen ønsker deg velkommen med en hyggelig og lys entré hvor det er mulighet for å sette inn garderobeskap.
Det er varmekabler i gulv under den flislagte delen.

Innbydende stue med store vindusflater og utgang til sørvendt balkong på ca 9 kvm. Her kan man nyte lange dager i solen.
I stuen er det tilkoblet peisovn som varmer godt på kalde dager.
Det er montert solskjerming på vinduene.

Leiligheten har åpen løsning mot kjøkken med spisesplass.
Tidsriktig innredning med mørke fronter og laminert benkeplate.
Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som koketopp, stekeovn i høyskap, oppvaskmaskin og kjøl-fryseskap.
Varmtvannstanken er på ca. 120 liter er plassert under kjøkkenbenk.
Det er etablert komfyrvakt over stekesonen og lekkasjevakt i kjøkkeninnredning.

Leiligheten har to soverom.
Begge soverommene har godt med naturlig belysning.
Hovedsoverommet har tilkomst til eget omkledningsrom som er praktisk innredet med hyller, skuffer og oppheng.
Soverom 2 har garderobeskap og plassbygget seng som medfølger.

Det innbydende badet er holdt i tidsriktige og nøytrale farger med lyse fliser på gulv og vegger.
Himling med downlights.
Innredningen består av vegghengt skuffeskap med heldekkende servant, og speil med integrert belysning.
Vegghengt toalett, dusjhjørne med glassdør.
Det er montert en håndklevarmer på badet.
Opplegg til vaskemaskin og tørketrommel.

Det er kun de integrerte hvitevarene på kjøkken som følger med.
Kjøper må forvente normal slitasje som følge av alder og bruk.

Boligen blir varmet opp med elektrisitet og vedfyring.
Peisovn i stue.
Varmekabler i gulv på bad og i gang.
Boligen varmes opp med panelovn i stue og på begge soverom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest for 4 boligbygninger og carporter, datert 15.08.2024.  Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 43 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vannrett, veg, elektriske kraftlinger, om å anlegge og ha liggende privat vann- og avløpsledninger, rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligen ligger i et barnevennlig og tilbaketrukket boligområde i Gan i Lillestrøm kommune. Området består av boliger og skogsområder, og ligger i underkant av 10 km fra Fetsund sentrum. Til Lillestrøm er det ca. 16 km.
Nærområdet gir gode tur- og rekreasjonsmuligheter sommer som vinter.
Det er kort vei til Gansvika og Øyeren, hvor det er muligheter for å kjøre båt, bade eller nyte den idylliske utsikten ved vannkanten. Gansvika som er et veldig populært badested med langgrunn sandstrand. Her er det også flere båtplasser og gode fiskemuligheter.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Joker i Gan som også er søndagsåpen, har post i butikk og litt blomsterbutikk med jord på sommer og juletrær på vinteren.
Her er det også bensinstasjon. Ellers er det flere gode handlemuligheter i Fetsund og Lillestrøm.

Det kort avstand med bil inn til Lillestrøm hvor du har et bredt utvalg av butikker og servicetilbud i tillegg til et godt kollektivtilbud.
Nye Fetveien med fire felt gjør området mer attraktivt da det er raskere reisevei til og fra Lillestrøm/Oslo.
Nærmeste busstopp er Nygårdstoppen og ligger 3 minutter gange unna. Linje 480 kjører derfra til Lillestrøm og Bjørkelangen. 23 min til Lillestrøm bussterminal.

Videre er det gode aktivitetstilbud i Dalen idrettslag som ligger i nærheten av boligen.
Her finner vi blant annet fotball, innebandy, bordtennis og sykling.
Flere gode aktivitetstilbud finner vi også i Fetsund med blant annet Fet idrettslag som har fotball, håndball og innebandy.

Kun noen få minutters kjøring til Fetsund togstasjon som har gode parkeringsmuligheter for pendlere.

Dalen skole (1-7 kl.)
Østersund ungdomsskole (8-10 kl.)
Lillestrøm videregående skole
Sørumsand videregående skole

Dalen barnehage (1-5 år)
Ramstadskogen barnehage (1-5 år)
Østersund idrettsbarnehage (0-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 6 548 kvm som tilhører borettslaget.    

Det medfølger biloppstillingsplass med EL-bil lader i felles carport anlegg.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.
Eiendommen er tilknyttet privat vannverk.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til konsentrert boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan "Del av Fjellsrud" datert 11.12.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 10 317,-  pr. mnd. og inkluderer: renter IN-lån, tv/bredbånd, forretningsførsel, kommunale avgifter, drift og vedlikehold m.m.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 6 916,-
Driftsutgifter kr 3 071,-
Tv/bredbånd kr 349,-

Borettslagets lån er avdragsfritt i år. Frem til 30.06.2031 betales det dermed kun renter.
Etter utløpet av avdragsfri periode for fellesgjelden, anslås at felleskostnadene vil øke med kr 3 487,- pr. mnd. Dette forutsetter uendret rente, samt at øvrige utgiftsposter forblir på dagens nivå.

Borettslaget har inngått avtale med PlugPay, og det faktureres direkte til andelseier.

Boligen er tilknyttet privat vannverk, og det faktureres andelseier direkte.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9.600- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 783 816,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 135 264,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 19 128,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 1 490 000,- pr. 09.02.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 37 830 000,- pr. 09.02.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 5.6% pa.
Første termin: 30.06.2021 Neste avdrag: 30.06.2031 ( siste termin 31.12.2050 )
Avdragsfritt fram til 30.06.2031

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

kr 1 490 000,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 6 916,-. Iht. dagens opplysninger og beregninger.

1 750 000,00 Prisantydning
1 490 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 240 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 251 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Patrick Venstad Ensrud og Cecilia Junine Venstad Ensrud

Leiligheten er tilknyttet Fjellsrudåsen Borettslag. Borettslaget består av 28 leiligheter.
Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt med dyr i borettslaget under forutsetning av at andelseier aksepterer borettslagets regler for dyrehold.

Borettslaget har en pågående sak med utbygger angående utearealet og er i kontakt med advokat for å vurdere om saken også skal gjelde reklamasjoner inne i andelsleilighetene.
Det er berammet møte i forliksrådet i slutten av mars.

Borettslaget har avtale for snømåking foran carportene.
Styret har gått til anskaffelse av snøfreser som brukes til å måke stikkveiene mellom enhetene og fellesareal.
Styret savner at flere bidrar til snørydding og strøing ved store snøfall.

Borettslaget har planer om å utbedre lekeplassen, forutsatt at det blir vedtatt på generalforsamlingen. Dette vil medføre økte felleskostnader, men det er foreløpig uklart hvor mye.
Det skal også avholdes valg av nye styremedlemmer. Dersom det ikke er interesse for vervene, kan styrearbeidet bli satt bort til eksterne, noe som vil medføre økte felleskostnader.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget praktiserer ikke forkjøpsrett.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr 34 900,-
Tilrettelegging fra kr 14 900,-
Oppgjør: kr 7 500,-
Markedspakke: kr 22 400,-
Visninger: kr 1 900,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2 900,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 60-0035/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR60.2535

Sist oppdatert: 10. mars 2025 kl. 15:27